【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。 ：上水（生活用自來(lái)水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)?、電力、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。 將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報(bào)警及社區(qū) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。 閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行 24 小區(qū)服務(wù)制。在住宅樓道的管道井內(nèi)，設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 、生活用熱水及自來(lái)水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。 集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。 、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個(gè)園林綠化設(shè)計(jì)融為一體。在大型景觀綠地及組團(tuán)中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)。 ， 并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。 、服務(wù)業(yè)及非營(yíng)業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。 ，單體建筑以南北朝向?yàn)橹?，可適當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機(jī)、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯(cuò)層、大落差錯(cuò)層（底層設(shè)車庫(kù)）、躍層等多種形式設(shè)計(jì)，以適應(yīng)不同的客戶需求。 、一梯兩戶、一梯三戶。 ：多層為 5～ 6 層，按總住宅建筑面積的 70%設(shè) 置，小高層為 9～ 11層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計(jì)為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的 30%設(shè)置。 。 、租的不同出讓方式，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到住宅與公寓使用功能的有機(jī)結(jié)合。 ： 一室戶占總戶數(shù)的 35%，建筑面積為 50～ 70平方米 二室戶占總戶數(shù)的 40%，建筑面積為 70～ 110平方米 三室戶占總戶數(shù)的 25%，建筑面積為 110～ 200平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設(shè)計(jì)） 式，首層設(shè)獨(dú) 立的私家花園，外窗均不設(shè)護(hù)欄。單元住宅的南向陽(yáng)臺(tái)為封閉的觀景陽(yáng)臺(tái)，北向陽(yáng)臺(tái)為封閉的生活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。 ，戶內(nèi)設(shè)可視對(duì)講話機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。 。 造作法?？刹捎玫匕宀膳墓┡绞剑O(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的計(jì)量顯示在單元住戶外設(shè)置。 u.《 **家園》居住小區(qū)工程的詳細(xì)規(guī)劃（初稿）見(jiàn)附圖五。 ⑵相關(guān)的面積參數(shù) ①征地面積（見(jiàn)附圖二）。附圖二所示的劉房子村B199818 地塊的 平方米地塊及相鄰的界外 平方米地塊，不在征地范圍之內(nèi)，征地總面積為（ ） ②紅線內(nèi)面積（見(jiàn)附圖二）。 路寬及相應(yīng)的規(guī)劃退線要求 表二 道路名稱 規(guī)劃路寬 規(guī)劃要求退線寬度 退線面積 丁字沽三號(hào)路 43米 15米 方米 南倉(cāng)道 50 35 桃園路 30 15 玉泉東道 30 15 按表二所列數(shù)據(jù)，紅線內(nèi)面積為 （ ） ③規(guī)劃區(qū)用地面積 （ ） ④規(guī)劃總建筑面積 按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率≯ ，按容積率為 ，規(guī)劃總建筑面積為 。 注：《 **家園》居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計(jì)人所計(jì)算出的規(guī)劃總建筑面積為 ，對(duì)于此計(jì)算數(shù)據(jù)與 ，待進(jìn)一步校核。 ⑤其它的相 關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說(shuō)明書（初稿），列于表二、表三。 用地平衡表 表二 項(xiàng)目 公頃 平方米 /人 % 規(guī)劃總用地面積 居住區(qū)用地面積 100 住宅用地 公建用地 道路用地 綠化用地 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表三 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn) m2 2 住宅總建筑面積 萬(wàn) m2 其中 多層住宅建筑面積 萬(wàn) m2 高層住宅建筑面積 萬(wàn) m2 3 公建總建筑面積 萬(wàn) m2 (其中公益性公共設(shè)施建筑面積 ) 萬(wàn) m2 4 住宅平均層數(shù) 層 5 住宅面積毛密度 萬(wàn) m2/ha 6 居住總戶數(shù) 戶 2890 7 居住總?cè)藬?shù) 人 9248 8 戶均人口 人 /戶 9 戶均面積 m2/戶 75 10 人口毛密度 人 /ha 11 容積率 12 建筑密度 % 16 13 綠地率 % 14 日照間距 1: 15 機(jī)動(dòng)停車位 輛 390(地上 ) 333(地下 ) 16 自行車位 輛 5780 ⑶室外地面高程和雨水經(jīng)流方向 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，《 **家園》四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見(jiàn)附圖二和表一）在 ~ 米的范圍內(nèi)變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在 ~ 米的范圍內(nèi)變化。由上述數(shù)據(jù)看出，《 **家園》居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的 走勢(shì)。 據(jù) **市勘察院 1999年 12月 13日測(cè)繪的工號(hào)為 C— 1999— 418的測(cè)圖，《 **家園》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見(jiàn)表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)。 《 **家園》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四 方位 自然地面高程 丁字沽三號(hào)路西側(cè)沿線 南倉(cāng)道北側(cè)沿線 桃江路東側(cè)沿線 玉泉東道南側(cè)沿線 據(jù)天津燕宇置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)簽定的《 **家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng)的“場(chǎng)地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為： 挖運(yùn)土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 墊填土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 《 **家園》居住小區(qū)各單體棟號(hào)177。 標(biāo)高宜按區(qū)內(nèi)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢(shì)為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為 米～ 米（比相鄰的路邊石高程約高出 米），區(qū)內(nèi)道路的泛水坡度約為 ‰。 ⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案 《 **家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。 多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見(jiàn) **市地質(zhì)工程勘察院工號(hào)為KC2020C09 的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號(hào)路場(chǎng)區(qū)巖土工程勘察報(bào)告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲 網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。 綜合服務(wù)樓類型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。 托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 四．工程成本估算 1．土地出讓金、土方平衡費(fèi)用及相關(guān)配套增容費(fèi)用 ⑴土地出讓金 ①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)土地補(bǔ)償費(fèi) 179。 20萬(wàn)元 /畝 = ②北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地 塊征地補(bǔ)償費(fèi) 畝179。 萬(wàn)元 /畝 =315 萬(wàn)元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費(fèi) 179。 /畝 = ③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi) 畝179。 萬(wàn)元 /畝 =4016 萬(wàn)元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費(fèi) 179。 /畝 = 萬(wàn)元 土地出讓金總額為 土地復(fù)墾費(fèi)總額為 ⑵土方平衡費(fèi) ①紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi) 100萬(wàn)元 ②紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi) 179。 2 萬(wàn)元 /畝 ③天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)以外的垃圾清運(yùn)費(fèi) 45萬(wàn)元。 ④天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)施工的土方平衡費(fèi) 55 萬(wàn)元。 垃圾清除及土方平衡費(fèi)總額為 。 據(jù)土方平衡施工合同的技術(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)填墊平整后的平均高程為 ，擬定的設(shè)計(jì)室外地坪平均高程為 。 紅線內(nèi)道路基本上不需再對(duì)自然地坪進(jìn)行填、挖，而在平均高程 ，完成后的路面高程即可達(dá)到大沽 ～ 。 紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現(xiàn)自然地 坪上平均填墊 ，再鋪墊 。 填墊土方量為 179。 =24640立方米 基礎(chǔ)處理后，剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場(chǎng)土方平衡所需的 24640立方米用土，而不需再?gòu)膱?chǎng)外購(gòu)?fù)痢? ⑶相關(guān)配套增容費(fèi)用 按 **市的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表五。 表五 相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元 /平方米 計(jì)費(fèi)面積 金額 通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 方米 燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 28 供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi) 40+17+10+25+28 非營(yíng)業(yè)性公建配套 70 費(fèi) 市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi) 165 住宅電力配套工程費(fèi) (600+21)元 /千伏安 179。 50W 電纜區(qū)供電工程貼費(fèi) 900元 /千伏安 179。 50W 自來(lái)水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金 600元 /立方米178。日 3000戶179。 1500元 /立方米178。日 3000戶179。 20元 /平方米 9 元 /平方米 2．區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)估算 紅線內(nèi)各專業(yè)配套工 程費(fèi)用估算額，列于表六 表六 專業(yè)名稱 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 /平方米） 估算金額（萬(wàn)元） 給水工程 179。 方米 排水工程（雨水、污水） 179。 熱力工程 179。 燃?xì)夤こ? 179。 電力工程 179。 電訊工程（電視、電話、保安） 179。 道路工程 179。 方米 綠化工程 179。 方米 路燈工程 通郵工程 3．建安工程費(fèi)估算 《 **家園》居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為三個(gè)類型，即多層（ 5~6層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（ 9~11層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類型建筑的建安工程費(fèi)估算額見(jiàn)表七。 表七 多層磚混結(jié)構(gòu)住宅 小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅 公建 方米 投資成本 費(fèi)用總額 投資成本 費(fèi)用總額 投資成本 費(fèi)用總額 施工前期費(fèi) 25 元/m2 29 元/m2 30 元/m2 建安工程費(fèi) 690 843 844 小區(qū) 配套和增容費(fèi) 391 391 410 其它費(fèi)用 205 216 216 ： 土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用 1950萬(wàn)元 設(shè)備工程配套費(fèi)用 460萬(wàn)元 總 計(jì) 2410萬(wàn)元 4．售樓費(fèi)及管理費(fèi)估算 ⑴銷售預(yù)算的擬定： ①銷售現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 300萬(wàn) 售樓中心內(nèi)外裝飾 50萬(wàn) 路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標(biāo)志 100萬(wàn) ②廣告計(jì)劃 報(bào)紙廣告 500萬(wàn) 電視廣告 300萬(wàn) 網(wǎng)上廣告 30萬(wàn) 載體廣告 150萬(wàn) 雜志廣告 30萬(wàn) 電視影片 20萬(wàn) ③宣傳促銷計(jì)劃 樓書 20 萬(wàn) 海報(bào) /本179。 10萬(wàn) 5萬(wàn) DM /本179。 10萬(wàn) 15萬(wàn) 消息稿發(fā)布 5 萬(wàn) 人 際關(guān)系費(fèi)用 10萬(wàn) 多媒體制作 50 萬(wàn) 膠片 2 萬(wàn) 各種圖表制作 1萬(wàn) 模型沙盤 5萬(wàn) 各種促銷活動(dòng)費(fèi)用 100萬(wàn) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 10萬(wàn) ④其他項(xiàng)目 和約書（合同） 20萬(wàn) 價(jià)目表 179。 10萬(wàn) 1萬(wàn) 銷售訓(xùn)