【文章內(nèi)容簡介】 20092010回款額 9770 93680 90218 27352第九部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目總成本費(fèi)用投資估算范圍本投資估算范圍包括項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收、所有商品房銷售完畢時所發(fā)生的全部費(fèi)用。費(fèi)用內(nèi)容分為項(xiàng)目開發(fā)的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期規(guī)費(fèi)稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和財務(wù)費(fèi)用等。投資估算依據(jù)及投資估算方法（1）投資估算依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》；原國家計劃委員會、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；原國家計劃委員會頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）。現(xiàn)場收集的資料；類似項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)。（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析，投資估算方法采用簡單擴(kuò)大經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)估算法。3項(xiàng)目投資（1）土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括前期征地費(fèi)、土地出讓金、土地契稅。地塊398萬元/畝，；土地契稅按綜合價金3%提取，%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，半年內(nèi)付清。（2）前期費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及平整場地監(jiān)理等階段的費(fèi)用支出?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。（3）工程成本建安成本包括土建、水電安裝、電梯、智能化、消防工程、裝修工程等成本，高層：1278元/平方米，車庫：1025元/平方米，商業(yè)：1515元/平方米。（4）不可預(yù)見費(fèi)參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)按上述1－3項(xiàng)費(fèi)用之和的2%估算。（5）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。根據(jù)我司以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，%估算。（6）管理費(fèi)用管理費(fèi)用為該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理該房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷以及其他管理費(fèi)用。根據(jù)我司項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，%估算。（7）財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用指開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，該項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資借款利息。項(xiàng)目各種借貸資金年綜合計息利率預(yù)計為7%。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計劃及產(chǎn)品銷售計劃測算，項(xiàng)目從籌建到產(chǎn)品銷售完畢預(yù)計發(fā)生借款利息7260萬元。（8）合計經(jīng)上所述，單位造價為3371元/平方米。二、項(xiàng)目總收益產(chǎn)品銷售價格項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品主要有高層公寓、商業(yè)用房、車庫。產(chǎn)品銷售價格根據(jù)項(xiàng)目所在地目前房產(chǎn)銷售價格預(yù)測，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情及發(fā)展趨勢分析，產(chǎn)品銷售價格逐年考慮一定的上漲幅度。該項(xiàng)目的銷售價格（按建筑面積計算）預(yù)測如下：分期時間均價（元）一期第一次開盤2007年12月2008年3月4500一期第二次開盤2008年3月6月4700二期第一次開盤2008年6月9月4900二期第二次開盤2008年9月12月5100二期第三次開盤2008年12月2009年6月5300三期第一次開盤2008年12月2009年6月5300三期第二次開盤2009年6月10月5500三期第三次開盤2009年10月12月5800四期第一次開盤2009年10月12月5800四期第二次開盤2009年12月2010年3月6000產(chǎn)品銷售收入項(xiàng)目產(chǎn)品可銷售總建筑面積為483424平方米，其中高層住宅378202平方米，商業(yè)用房12648m2，車庫92967m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項(xiàng)目總銷售收入為221020萬元，其中一期工程銷售收入50530萬元，二期工程銷售收入57654萬元，三期工程銷售收入63742萬元，四期工程銷售收入48568萬元。營業(yè)稅金及附加項(xiàng)目應(yīng)繳稅金為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營業(yè)稅及附加為銷售收入的*%。合計12156萬元。土地增值稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅是每年按銷售收入的1%預(yù)征。匯總據(jù)以上分析，本項(xiàng)目利潤總額為43708萬元，企業(yè)所得稅按銷售收入的33%收取，共計14424萬元，稅后利潤為29284萬元。三、資金的籌措及使用計劃資金投資計劃序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1年2年3年4年1建設(shè)投資16294676866272863653422261土地費(fèi)用5730557305建安成本597583480143182549616464前期費(fèi)用2157711960372036502247銷售費(fèi)用77011700250025001001管理費(fèi)用77001001250025001700財務(wù)費(fèi)用7260142037001840300不可預(yù)計費(fèi)用1645548548549單位（萬元）可運(yùn)用資金序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1年2年3年4年1銷售收入221020 9770 93680 90218 273522銷售稅金及附加12156 3土地增值稅 4可運(yùn)用資金 單位（萬元）資金籌措本項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動發(fā)展的模式開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目共分四期3年半，前期工程開發(fā)所得利潤、回收的建設(shè)投資滾動投入后續(xù)分期工程的建設(shè)開發(fā)。項(xiàng)目融資方案為通過企業(yè)自籌、銷售回款、招商引資、向銀行借款及其他融資等多種方式籌集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資。企業(yè)自有資金和前期工程滾動投入后續(xù)工程資金構(gòu)成項(xiàng)目資本金，出現(xiàn)有資金缺口時向銀行或基金借款融資。根據(jù)融資方案及項(xiàng)目實(shí)施計劃計算，項(xiàng)目第1年公司資金有缺口，后3年銷售回款足以支付項(xiàng)目的工程費(fèi)用。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資籌措方案如下：企業(yè)自有資金15000萬元；銷售收入再投入91946萬元；向基金、銀行借款56000萬元；自有資金率=自有資金/總投資100%=%。序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1年2年3年4年1資金來源162946 76866272863653422261自有資金15000 15000 0 0 0基金、銀行貸款5600056000 0 0 0銷售收入再投入919465866272863653422261單位（萬元）貸款還本付息根據(jù)以下計算，本項(xiàng)目第2年就有資金用于償還銀行、基金的貸款，第4年能全部清還所有款項(xiàng)。序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1年2年3年4年1借款還本息 年初借款累計 0 57420 29000 10000 本年借款 56000 56000 0 0 0 本年應(yīng)計利息 7260 1420 3700 1840 300年底還本利息632600321202084010300年末借款累計57420290001000002借款還本付息的資金來源投資回收 單位（萬元）資金來源與運(yùn)用序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1年2年3年4年1資金來源 292020 80770 93680 90218 27352銷售收入221020 9770 93680 90218 27352自有資金1500015000 0 0 0銀行貸款5600056000 0 0 02資金運(yùn)用 254996 77662 6704164697 45596建設(shè)投資16294676866272863653422261借款還本付息632600321202084010300銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 1503土地增值稅2210 98 937 902 274所得稅1442416115461459112583盈余資金4428431083175927361179444累積盈余資金3108348676222844284單位（萬元）四、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財務(wù)評價參數(shù)折現(xiàn)率：10%。計算期：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計劃，項(xiàng)目從2007年5月開始籌建，支付第1筆土地款，到2010年3月全部銷售完畢并拿到銷售回款。全部工程竣工并銷售完所有商品房，故項(xiàng)目財務(wù)評價計算期為4年。盈利能力分析序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1年2年3年4年1銷售收入22102097709368090218273522總成本費(fèi)用162946768662728636534222613銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 15034土地增值稅2210 98 937 902 2745利潤總額4370867731603054782033146所得稅1442416115461459112587稅后利潤292846789258759463617944單位：萬元稅前成本利潤率=利潤總額/總成本100%=%稅前銷售利潤率=利潤總額/總銷售收入100%=%投資利潤率=利潤總額/總投資100%=%稅后成本利潤率=稅后利潤/總成本100%=%稅后銷售利潤率=稅后利潤/總銷售收入100%=%投資凈利潤率=稅后利潤/總投資100%=%財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR全部投資現(xiàn)金流分析序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1年2年3年4年1現(xiàn)金流入2210209770936809021827352銷售收入22102097709368090218273522現(xiàn)金流出 191736 77662 34921 43857 35296建設(shè)投資16294676866272863653422261銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 1503土地增值稅2210 98 937 902 274所得稅1442416115461459112583凈現(xiàn)金流 29284 67096 58759 53684 5091單位：萬元自有資金現(xiàn)金流分析序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1年2年3年4年1現(xiàn)金流入2210209770936809021827352銷售收入22102097709368090218273522現(xiàn)金流出 198996 21662 67041 64697 45596自有資金1500015000 0 0 0預(yù)售收入再投入919465866272863653422261貸款本息嘗還632600321202084010300銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 1503土地增值稅2210 98 937 902 274所得稅1442416115461459112583凈現(xiàn)金流 22024 11892 26639 25521 18244單位：萬元∑（CICO）t(1+FIRR)t=0 式中：CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量t第t年根據(jù)上式計算出內(nèi)部收益率為：FIRR（全部投資）=41%FIRR（自有資金）=181%投資回收期全部投資投資回收期= 年自有資金投資回收期= 年財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)FNPV=∑（CICO）t(1+ic)t 式中：FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量ic基準(zhǔn)收益率，此處ic =10%t第t年根據(jù)上式計算項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV（全部投資）=；FNPV（自有資金）=；分析上述財務(wù)指標(biāo)，，投資回收期限較短、投資回收較快；項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率分別為41%和181%，高于基準(zhǔn)收益率10%，大于零；%，%；上述分析說明項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目從財務(wù)上講是可行的。根據(jù)上述的項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表，分析