【文章內(nèi)容簡介】 20092010回款額 9770 93680 90218 27352第九部分 項目經(jīng)濟分析一、項目總成本費用投資估算范圍本投資估算范圍包括項目從籌建至竣工驗收、所有商品房銷售完畢時所發(fā)生的全部費用。費用內(nèi)容分為項目開發(fā)的土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用、開發(fā)期規(guī)費稅費、其他費用、不可預見費和財務費用等。投資估算依據(jù)及投資估算方法（1）投資估算依據(jù)中華人民共和國建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；原國家計劃委員會、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；原國家計劃委員會頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版）?，F(xiàn)場收集的資料；類似項目開發(fā)建設統(tǒng)計數(shù)據(jù)。（2）根據(jù)項目特點分析，投資估算方法采用簡單擴大經(jīng)驗指標估算法。3項目投資（1）土地費用。土地費用包括前期征地費、土地出讓金、土地契稅。地塊398萬元/畝，；土地契稅按綜合價金3%提取，%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，半年內(nèi)付清。（2）前期費用前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及平整場地監(jiān)理等階段的費用支出?；A設施建設包括建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用。（3）工程成本建安成本包括土建、水電安裝、電梯、智能化、消防工程、裝修工程等成本，高層：1278元/平方米，車庫：1025元/平方米，商業(yè)：1515元/平方米。（4）不可預見費參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)，該項目開發(fā)不可預見費按上述1－3項費用之和的2%估算。（5）銷售費用銷售費用為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。根據(jù)我司以往項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，%估算。（6）管理費用管理費用為該項目開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理該房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷以及其他管理費用。根據(jù)我司項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，%估算。（7）財務費用財務費用指開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，該項目財務費用為項目開發(fā)建設投資借款利息。項目各種借貸資金年綜合計息利率預計為7%。根據(jù)項目實施計劃及產(chǎn)品銷售計劃測算，項目從籌建到產(chǎn)品銷售完畢預計發(fā)生借款利息7260萬元。（8）合計經(jīng)上所述，單位造價為3371元/平方米。二、項目總收益產(chǎn)品銷售價格項目開發(fā)產(chǎn)品主要有高層公寓、商業(yè)用房、車庫。產(chǎn)品銷售價格根據(jù)項目所在地目前房產(chǎn)銷售價格預測，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情及發(fā)展趨勢分析，產(chǎn)品銷售價格逐年考慮一定的上漲幅度。該項目的銷售價格（按建筑面積計算）預測如下：分期時間均價（元）一期第一次開盤2007年12月2008年3月4500一期第二次開盤2008年3月6月4700二期第一次開盤2008年6月9月4900二期第二次開盤2008年9月12月5100二期第三次開盤2008年12月2009年6月5300三期第一次開盤2008年12月2009年6月5300三期第二次開盤2009年6月10月5500三期第三次開盤2009年10月12月5800四期第一次開盤2009年10月12月5800四期第二次開盤2009年12月2010年3月6000產(chǎn)品銷售收入項目產(chǎn)品可銷售總建筑面積為483424平方米，其中高層住宅378202平方米，商業(yè)用房12648m2，車庫92967m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目總銷售收入為221020萬元，其中一期工程銷售收入50530萬元，二期工程銷售收入57654萬元，三期工程銷售收入63742萬元，四期工程銷售收入48568萬元。營業(yè)稅金及附加項目應繳稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。營業(yè)稅及附加為銷售收入的*%。合計12156萬元。土地增值稅項目應繳納的土地增值稅是每年按銷售收入的1%預征。匯總據(jù)以上分析，本項目利潤總額為43708萬元，企業(yè)所得稅按銷售收入的33%收取，共計14424萬元，稅后利潤為29284萬元。三、資金的籌措及使用計劃資金投資計劃序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1建設投資16294676866272863653422261土地費用5730557305建安成本597583480143182549616464前期費用2157711960372036502247銷售費用77011700250025001001管理費用77001001250025001700財務費用7260142037001840300不可預計費用1645548548549單位（萬元）可運用資金序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1銷售收入221020 9770 93680 90218 273522銷售稅金及附加12156 3土地增值稅 4可運用資金 單位（萬元）資金籌措本項目采取分期建設、滾動發(fā)展的模式開發(fā)建設。項目共分四期3年半，前期工程開發(fā)所得利潤、回收的建設投資滾動投入后續(xù)分期工程的建設開發(fā)。項目融資方案為通過企業(yè)自籌、銷售回款、招商引資、向銀行借款及其他融資等多種方式籌集項目開發(fā)建設投資。企業(yè)自有資金和前期工程滾動投入后續(xù)工程資金構成項目資本金，出現(xiàn)有資金缺口時向銀行或基金借款融資。根據(jù)融資方案及項目實施計劃計算，項目第1年公司資金有缺口，后3年銷售回款足以支付項目的工程費用。本項目開發(fā)建設投資籌措方案如下：企業(yè)自有資金15000萬元；銷售收入再投入91946萬元；向基金、銀行借款56000萬元；自有資金率=自有資金/總投資100%=%。序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1資金來源162946 76866272863653422261自有資金15000 15000 0 0 0基金、銀行貸款5600056000 0 0 0銷售收入再投入919465866272863653422261單位（萬元）貸款還本付息根據(jù)以下計算，本項目第2年就有資金用于償還銀行、基金的貸款，第4年能全部清還所有款項。序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1借款還本息 年初借款累計 0 57420 29000 10000 本年借款 56000 56000 0 0 0 本年應計利息 7260 1420 3700 1840 300年底還本利息632600321202084010300年末借款累計57420290001000002借款還本付息的資金來源投資回收 單位（萬元）資金來源與運用序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1資金來源 292020 80770 93680 90218 27352銷售收入221020 9770 93680 90218 27352自有資金1500015000 0 0 0銀行貸款5600056000 0 0 02資金運用 254996 77662 6704164697 45596建設投資16294676866272863653422261借款還本付息632600321202084010300銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 1503土地增值稅2210 98 937 902 274所得稅1442416115461459112583盈余資金4428431083175927361179444累積盈余資金3108348676222844284單位（萬元）四、項目的經(jīng)濟指標財務評價參數(shù)折現(xiàn)率：10%。計算期：根據(jù)項目實施計劃，項目從2007年5月開始籌建，支付第1筆土地款，到2010年3月全部銷售完畢并拿到銷售回款。全部工程竣工并銷售完所有商品房，故項目財務評價計算期為4年。盈利能力分析序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1銷售收入22102097709368090218273522總成本費用162946768662728636534222613銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 15034土地增值稅2210 98 937 902 2745利潤總額4370867731603054782033146所得稅1442416115461459112587稅后利潤292846789258759463617944單位：萬元稅前成本利潤率=利潤總額/總成本100%=%稅前銷售利潤率=利潤總額/總銷售收入100%=%投資利潤率=利潤總額/總投資100%=%稅后成本利潤率=稅后利潤/總成本100%=%稅后銷售利潤率=稅后利潤/總銷售收入100%=%投資凈利潤率=稅后利潤/總投資100%=%財務內(nèi)部收益率 FIRR全部投資現(xiàn)金流分析序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1現(xiàn)金流入2210209770936809021827352銷售收入22102097709368090218273522現(xiàn)金流出 191736 77662 34921 43857 35296建設投資16294676866272863653422261銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 1503土地增值稅2210 98 937 902 274所得稅1442416115461459112583凈現(xiàn)金流 29284 67096 58759 53684 5091單位：萬元自有資金現(xiàn)金流分析序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1現(xiàn)金流入2210209770936809021827352銷售收入22102097709368090218273522現(xiàn)金流出 198996 21662 67041 64697 45596自有資金1500015000 0 0 0預售收入再投入919465866272863653422261貸款本息嘗還632600321202084010300銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 1503土地增值稅2210 98 937 902 274所得稅1442416115461459112583凈現(xiàn)金流 22024 11892 26639 25521 18244單位：萬元∑（CICO）t(1+FIRR)t=0 式中：CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量t第t年根據(jù)上式計算出內(nèi)部收益率為：FIRR（全部投資）=41%FIRR（自有資金）=181%投資回收期全部投資投資回收期= 年自有資金投資回收期= 年財務凈現(xiàn)值(FNPV)FNPV=∑（CICO）t(1+ic)t 式中：FNPV財務凈現(xiàn)值CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量ic基準收益率，此處ic =10%t第t年根據(jù)上式計算項目財務凈現(xiàn)值：FNPV（全部投資）=；FNPV（自有資金）=；分析上述財務指標，，投資回收期限較短、投資回收較快；項目財務內(nèi)部收益率分別為41%和181%，高于基準收益率10%，大于零；%，%；上述分析說明項目的盈利能力較強，項目從財務上講是可行的。根據(jù)上述的項目資金來源與運用表，分析