【正文】 設(shè)總工期三年半。⑵、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車(chē)行通道和人行步道。建設(shè)工期：自2008年2月開(kāi)始至2009年10月結(jié)束。四期工程技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域地上建筑面積約76530平方米，全部高層公寓。費(fèi)用內(nèi)容分為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期規(guī)費(fèi)稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（2）前期費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及平整場(chǎng)地監(jiān)理等階段的費(fèi)用支出。（6）管理費(fèi)用管理費(fèi)用為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理該房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目所在地目前房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及發(fā)展趨勢(shì)分析，產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格逐年考慮一定的上漲幅度。三、資金的籌措及使用計(jì)劃資金投資計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年4年1建設(shè)投資16294676866272863653422261土地費(fèi)用5730557305建安成本597583480143182549616464前期費(fèi)用2157711960372036502247銷(xiāo)售費(fèi)用77011700250025001001管理費(fèi)用77001001250025001700財(cái)務(wù)費(fèi)用7260142037001840300不可預(yù)計(jì)費(fèi)用1645548548549單位（萬(wàn)元）可運(yùn)用資金序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年4年1銷(xiāo)售收入221020 9770 93680 90218 273522銷(xiāo)售稅金及附加12156 3土地增值稅 4可運(yùn)用資金 單位（萬(wàn)元）資金籌措本項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展的模式開(kāi)發(fā)建設(shè)。計(jì)算期：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，項(xiàng)目從2007年5月開(kāi)始籌建，支付第1筆土地款，到2010年3月全部銷(xiāo)售完畢并拿到銷(xiāo)售回款。結(jié)合以往公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的參考數(shù)據(jù)，估算出項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅及附加，%的水平。在項(xiàng)目可行區(qū)域內(nèi)，%，%，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目是我司在成都發(fā)展的第一站，對(duì)于我司在成都市場(chǎng)有突破性的戰(zhàn)略意義。如果國(guó)家政策因素改變，融資成本提高，均將會(huì)影響到此項(xiàng)目的利潤(rùn)水平。綜上所述，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是切實(shí)可行的。本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。本工程設(shè)計(jì)屋面為坡屋面防水采用防水涂料。基礎(chǔ)采用C30鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌MU30毛石基礎(chǔ)，砂漿采用M10水泥砂漿。具體進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)附圖－1（施工進(jìn)度計(jì)劃）。⑵現(xiàn)場(chǎng)設(shè)鋼筋切斷機(jī)1臺(tái)，調(diào)直機(jī)1臺(tái)，電焊機(jī)2臺(tái)，1臺(tái)對(duì)焊機(jī)。 生活用水生活用水采用自來(lái)水。 B、主、次控軸線定位時(shí)均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測(cè)完成后報(bào)建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。C、標(biāo)高豎向傳遞設(shè)置3個(gè)標(biāo)高點(diǎn)，以其平均點(diǎn)引測(cè)水平線折平時(shí)，盡量將水準(zhǔn)儀安置在測(cè)點(diǎn)范圍內(nèi)中心位置，進(jìn)行測(cè)設(shè)。砂漿：177。G、磚墻按圖紙要求每50mm設(shè)置2φ6鋼筋與構(gòu)造柱拉結(jié)，具體要求見(jiàn)結(jié)構(gòu)總說(shuō)明。⑸所有鋼筋綁扎，須填寫(xiě)隱檢記錄，質(zhì)評(píng)資料及目檢記錄，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行下道工序。模板工程⑴本工程模板采用鋼木混合模板。⑸外防護(hù)架用閉目式安全網(wǎng)進(jìn)行封閉，兩平網(wǎng)塔接和網(wǎng)下口必須綁孔緊密。墻面涂料基層要求現(xiàn)整，對(duì)縫隙微小孔洞，要用膩?zhàn)诱移?，并用砂紙磨平?水、暖、電安裝工程⑴管道安裝應(yīng)選用合格的產(chǎn)品，并按設(shè)計(jì)放線，坡度值及坡向應(yīng)符合圖紙和規(guī)范要求。本措施不再述。試驗(yàn)研究表明，當(dāng)水平灰縫為12mm時(shí)，磚砌體的抗壓強(qiáng)度極限，僅為10mm厚時(shí)的70－75％，所以要保證水平灰縫厚度在8－12mm之間。規(guī)范規(guī)定：多孔磚砌體，水平灰縫的砂漿飽滿度不得低于80％，這是因?yàn)?，灰縫的飽滿度，對(duì)砌體的強(qiáng)度影響很大。（約磚塊四周浸水15mm左右）。為此宜采用兩種方式予以防治：⑴踏步楞角上，在澆筑砼時(shí)增設(shè)防護(hù)鋼筋。為此，澆筑樓梯之間：⑴仔細(xì)核查樓梯結(jié)構(gòu)圖與建筑圖中的標(biāo)高是否吻合。⑶如果，施工出現(xiàn)踏步尺寸有較大誤差，一定要先行剔鑿，并用細(xì)石砼或高強(qiáng)度水泥砂漿調(diào)整生，再做罩面。散水砼變形縫的做法：砼散水的變形縫，常規(guī)做法是鑲嵌木條，砼澆筑有足夠強(qiáng)度后將此木條取出，再灌以瀝青砂漿。⑶找坡層用細(xì)石砼，并找出排隊(duì)水坡度，坡向地漏，要平整光潔。⑵、如為預(yù)留孔洞時(shí)，要預(yù)留萬(wàn)不可事后鑿孔或擴(kuò)孔。門(mén)窗固定用木磚的改進(jìn)：木門(mén)傳統(tǒng)的固定方法是：用釘子將木門(mén)框固定在預(yù)先埋設(shè)在磚內(nèi)的木磚上。眼下存在的問(wèn)題是：設(shè)置連接點(diǎn)不足，甚或漏設(shè)，這不僅影響門(mén)窗板動(dòng)不穩(wěn)，更有甚者會(huì)影響日后擦窗人的生命安全。給水管道施工給水管道安裝施工比較簡(jiǎn)單。并做現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)當(dāng)實(shí)際尺寸與圖紙不符合時(shí)，提出修正，以免與土建產(chǎn)生矛盾。焊接時(shí)，焊縫高度要符合規(guī)范要求。②、或?qū)⑦B接用鐵板條與塑鋼之間用塑料膜隔開(kāi)。240預(yù)制塊用于240墻中。⑸、如為預(yù)留孔洞，等管道安裝就位并校正固定后，對(duì)預(yù)留洞要用與樓板同標(biāo)號(hào)的砂漿（或1：2－1：）填實(shí)、搗固，使其與砼結(jié)合密實(shí)，決不許以碎磚、碎石、雜物隨意堵塞。管道根部的滲漏預(yù)防：⑴、澆筑鋼筋砼樓板，用時(shí)準(zhǔn)確地將位置、尺寸預(yù)留樓板管道孔。衛(wèi)生間地面漏水的預(yù)防：⑴現(xiàn)澆砼樓板：沿房間四周墻上翻150mm。⑶用“一磚、一鏟灰、一擠塞“三一砌磚法堵塞，絕不準(zhǔn)用碎塊碴堵塞。罩面抹灰時(shí)，便踏步的外陽(yáng)角恰恰落在這一條斜線上。二是將結(jié)構(gòu)標(biāo)高誤為建筑標(biāo)高。預(yù)防樓梯砼踏步掉角：樓梯踏步澆筑砼后，往往因達(dá)不到砼強(qiáng)度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足夠強(qiáng)度，使用不慎，都會(huì)掉楞掉角。D、不可以干磚砌筑。堅(jiān)持“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“的“三一“砌磚法“。如果灰縫過(guò)厚，由于砂漿抗壓強(qiáng)度低于壓的抗壓可度。⑹做好各種絕緣接地電阻的測(cè)試和系統(tǒng)調(diào)整記錄，檢查配線的組序一定要符合設(shè)計(jì)要求。本工程屋面材料防水，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，為保證質(zhì)量，我們請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員作防水層。罩面應(yīng)均勻一致，并應(yīng)在終凝前刮平壓光，上三遍灰抹子。⑶為加強(qiáng)架子的穩(wěn)定性，每七根立桿間設(shè)十字蓋，斜桿與地面夾角60o。⑷本工程均采用插入式振搗器。保護(hù)層采用50mm50mm的水泥砂漿塊。E、隔墻與墻不同時(shí)砌筑又不留成斜槎時(shí)可于墻中引出陽(yáng)槎或在墻的灰縫中預(yù)埋拉結(jié)筋，每道不少于2根。機(jī)械挖土,先發(fā)出信號(hào)，挖土的時(shí)候，挖掘機(jī)操作范圍內(nèi)，不許進(jìn)行其他工作，裝土的時(shí)候，任何人都不能停留在裝土車(chē)上。⑷結(jié)構(gòu)施工測(cè)量A、首層放線驗(yàn)收后，主控軸一引至外墻立面上，作為以上務(wù)層主軸線豎身高以測(cè)的基準(zhǔn)。⑵工程定位A、根據(jù)工程特點(diǎn)，平面布置和定位原則，設(shè)置一橫一縱兩條主控線即27樓：（A）軸線和（1）軸線；30樓：（A）軸線和（1）軸線。 施工用水施工用水采用深井水自來(lái)水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。場(chǎng)內(nèi)道路采用級(jí)配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。二、 施工部署及進(jìn)度計(jì)劃工期安排本工程合同計(jì)劃開(kāi)工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。本工程設(shè)計(jì)為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。總寬27；30 m。編制時(shí)，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項(xiàng)目部經(jīng)過(guò)精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施工組織設(shè)計(jì)。項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可以接受的。我司有豐富的中高檔住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相信我司的產(chǎn)品在成都市場(chǎng)一定能引起轟動(dòng)性效應(yīng)。XX：“七片一帶”新格局。說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十部分 項(xiàng)目敏感性分析一、盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡分析計(jì)算項(xiàng)目產(chǎn)品的保本銷(xiāo)售價(jià)。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年4年1資金來(lái)源162946 76866272863653422261自有資金15000 15000 0 0 0基金、銀行貸款5600056000 0 0 0銷(xiāo)售收入再投入919465866272863653422261單位（萬(wàn)元）貸款還本付息根據(jù)以下計(jì)算，本項(xiàng)目第2年就有資金用于償還銀行、基金的貸款，第4年能全部清還所有款項(xiàng)。土地增值稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅是每年按銷(xiāo)售收入的1%預(yù)征。（8）合計(jì)經(jīng)上所述，單位造價(jià)為3371元/平方米。主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。地塊398萬(wàn)元/畝，；土地契稅按綜合價(jià)金3%提取，%。第八部分 銷(xiāo)售進(jìn)度開(kāi)盤(pán)時(shí)間確定（不含車(chē)庫(kù)）分期預(yù)售面積（平方米）預(yù)售時(shí)間銷(xiāo)售周期一期第一次開(kāi)盤(pán)50000200712153月一期第二次開(kāi)盤(pán)5112920083223月二期第一次開(kāi)盤(pán)3000020086283月二期第二次開(kāi)盤(pán)5000020089283月二期第三次開(kāi)盤(pán)25034200812206月三期第一次開(kāi)盤(pán)30000200812206月三期第二次開(kāi)盤(pán)600002009627三期第三次開(kāi)盤(pán)18157200910172月四期第一次開(kāi)盤(pán)20000200910172月四期第二次開(kāi)盤(pán)56530200912193月每年銷(xiāo)售量（單位：平方米）、（不含車(chē)庫(kù)92967平方米 ）年度200720082009銷(xiāo)售量50000186163154687銷(xiāo)售回款（單位：萬(wàn)元）假定：當(dāng)月銷(xiāo)售收入于當(dāng)月收回40%款項(xiàng)，次月收回80%的款項(xiàng)，剩余20%的的款項(xiàng)于第3個(gè)月收回。建設(shè)工期：自2008年8月開(kāi)始至2010年4月結(jié)束。⑵、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車(chē)行通道和人行步道。二、確定工程各時(shí)間接點(diǎn)一期工程技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域地上建筑面積約101129平方米，全部為高層公寓。戶主擁有一份較為穩(wěn)定或是收入較高職業(yè)，事業(yè)處于上升期，一般為首次置業(yè)或是第二次置業(yè)。獨(dú)特性獨(dú)特性可以表現(xiàn)在具體的產(chǎn)品，亦可表現(xiàn)在獨(dú)特的樓盤(pán)形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識(shí)別，是一種區(qū)分與市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的有效手段。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析l 區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)少，正處于開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)前期。l 地塊已完成拆遷，地勢(shì)較平坦，邊界規(guī)則，便于建筑布局。（7）購(gòu)買(mǎi)人群成都市主力購(gòu)房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2006年成都市5城區(qū)商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者的地域構(gòu)成比例為，%，%，市郊區(qū)個(gè)人14。 用地北側(cè)為已經(jīng)過(guò)到通車(chē)條件的30m寬市政道路。項(xiàng)目周邊3000米外但可輻射范圍主要社區(qū)配套（1）、位于成都北二環(huán)兩側(cè)的生活配套區(qū)和以梁家巷為中心的商業(yè)中心；（2）、距成都的CBD約6公里，具有極佳的通達(dá)性。成都地下水豐富。周邊景觀：位于新綠水碾公園、3000畝北湖公園、12平方公里北郊風(fēng)景區(qū)、熊貓基地和昭覺(jué)寺文化風(fēng)景區(qū)的包圍之中，但項(xiàng)目周邊主要為空地，景觀較差。 宗地東側(cè)南北向的低壓電線桿將于近日拆遷完畢； 216。城東將成為成都市房地產(chǎn)繼城南、城西之后的又一個(gè)黃金地段。小結(jié)：市區(qū)半徑在擴(kuò)大，土地供地的范圍在向周邊擴(kuò)展，總的來(lái)說(shuō)，土地單價(jià)和樓面地價(jià)在逐年上漲。從外地人購(gòu)買(mǎi)比例接近本地居民購(gòu)買(mǎi)比例來(lái)看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。2005年前由于房?jī)r(jià)增幅較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資增幅也相對(duì)較小，而市場(chǎng)銷(xiāo)售面積的上漲幅度除2002006年遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于施工面積的上漲速度外，導(dǎo)致商品房的施工面積/銷(xiāo)售面積這個(gè)比值增加，相對(duì)前2004年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求比例逐年增加，2006年成都房?jī)r(jià)增幅較大，且市場(chǎng)總供給的增加幅度也較大，總體供需平衡。三、人均GDP成都市20012006年人均GDP146291620917915191672191010000125001500017500200002250025000275002001200220032004200520060%3%6%9%12%15%人均GDP（元）人均GDP增長(zhǎng)率%%%%24927由于人口總體增幅比較平穩(wěn)，因此成都市人均GDP與GDP幾乎同比增長(zhǎng)，2006年的人均GDP較2001年將近翻了一番。地面狀況：宗地北側(cè)為已經(jīng)銷(xiāo)售完畢的XX城市花園，東、南、西面現(xiàn)狀均為空地，地塊內(nèi)有南北向低壓電線通過(guò)，無(wú)水渠、池塘。地塊位置關(guān)系如圖所示：天府廣場(chǎng)北三環(huán)路昭覺(jué)寺南路成華東林項(xiàng)目成華東林項(xiàng)目 .二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)土地面積：。地塊的完整性：代征地面積約：（非建設(shè)用地）；代征綠地：（不作為計(jì)算綠地率使用）。2004年前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)低于固定投資的投資，2004年后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)高于固定投資的投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定投資中的比例逐年降低