【正文】 弱，同時具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場競爭，來自于所有可能產(chǎn)生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山都江堰、大邑、新津、彭州、崇州。 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿?52。已知潛在競爭項目列舉與本項目有競爭關(guān)系的、已知具備開發(fā)條件的的項目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對比如下：名稱 區(qū)位 規(guī)模 資源條件 開發(fā)時機 發(fā)展前景溫江置信“北部新區(qū)” 溫江萬春鎮(zhèn)以北 6．5平方公里以上 江安河風光+人文歷史景觀+生態(tài)花木園區(qū) 最早2007年 成青旅游環(huán)線上的體驗型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū)崇州西江濕地公園項目 崇州濕地公園側(cè) 1000畝以上 濕地公園 最早2007年 大型水上運動與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū)文錦江溫泉區(qū) 距離成都68公里 3平方公里 溫泉+自然風光+休閑配套 最早2006年底 大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū)從已知的這幾個項目來看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件和城市配套相對弱于本案，且開發(fā)時機滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場優(yōu)勢。需求來源：金堂購房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價低，有增值潛力。但是應(yīng)該看到，隨著與中心城市關(guān)系的改變，未來該區(qū)域的中檔將面臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。 就交通通達度來看，金堂最遠，但隨成金路的開通，交通通達度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢；216。 從本地市場的競爭判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，因此，本案具有明顯競爭優(yōu)勢252。這兩個案例帶來的啟示在于，城市化進程能使郊區(qū)房地產(chǎn)市場從封閉狀態(tài)，轉(zhuǎn)化成與城市市場的融合狀態(tài)，其帶來的是市場屬性的質(zhì)的變化。符合風險最小化原則項目在運營過程中，為規(guī)避資金風險、市場風險，在開發(fā)時序即定的情況下，將采用土地一級運營、物業(yè)聯(lián)合開發(fā)等多種運營方式，進行多點啟動式的開發(fā)。 通過開發(fā)時序的設(shè)計，利用物業(yè)開發(fā)的峰值點，實現(xiàn)利潤最大化。（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)政、企合作的可行性本案作為以高爾夫為特色吸引物的房地產(chǎn)項目，能對城市競爭力形成有效提升，主要表現(xiàn)在：l 高爾夫?qū)蜆I(yè)人口的拉動作用l 高爾夫?qū)ν恋貎r值的拉動作用l 高爾夫?qū)Y源要素的集聚作用l 高爾夫?qū)φw經(jīng)濟的拉動作用因此，這樣一個對區(qū)域發(fā)展影響重大的項目，企業(yè)與政府的價值取向、發(fā)展目標存在天然的一致性。政、企合作的實現(xiàn)形式252。 市場的風險性由于本案將開發(fā)中高檔物與高檔物業(yè)，產(chǎn)品線較長，開發(fā)周期長、且不同產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營周期相互重疊，為減低某些不可預(yù)見的市場風險，也可考慮引進一些運營商。 部分土地的轉(zhuǎn)讓假設(shè)開發(fā)初期資金投入過大，為實現(xiàn)現(xiàn)金迅速回流，可考慮直接出售部分土地。 高球球場高球球場作為本案的特色吸引物，扮演了啟動區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)市場與啟動區(qū)域休閑物業(yè)市場的雙重“啟動物”角色，必須先行開發(fā)。 中高檔物業(yè)中高檔物業(yè)的開發(fā)由于受高球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場環(huán)境影響。根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個相對峰值的階段，推出的房地產(chǎn)物業(yè)才能實現(xiàn)市場價值的最大化。 運營時間（開發(fā)及銷售，以下同）2007年~2008年價值培養(yǎng)階段252。252。（5）如果市場狀況良好，建議在“價值回報階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。我方面建議，最好能采取量身訂做的方式。此種模式相當成熟，在成都舊城改造等大量采用。（3） 故開發(fā)商需要與政府簽訂協(xié)議，確立該區(qū)域土地業(yè)主的地位，成為“土地一級運營商”，全面負責該區(qū)域規(guī)劃、土地整理工作，并明確與政府的土地收益分成比例。 第六章 投資可行性分析本案的投資可行性，我們主要從土地運營的投資可行性與物業(yè)開發(fā)的投資可行性進行研究。 預(yù)測4200畝土地的總體投資成本252。合計，為本案土地的靜態(tài)投資成本。 本項目土地價格現(xiàn)狀市值預(yù)測：30萬元/畝252。252。 發(fā)展趨勢：受各種利好因素影響，未來金堂物業(yè)將持續(xù)上漲；本案獨享高爾夫配套，未來價格將大大高于其他物業(yè)。 整個開發(fā)周期為十年；252。252。2）中高檔休閑物業(yè)各年開發(fā)成本及收益測算第一階段 經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 　 150 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項目開發(fā)總成本 （1）前期工程費 勘察規(guī)劃設(shè)計等費用80元/平方米按總建筑面積計 80 　 6400032　 宗地內(nèi)三通一平費用150元/平方米，按土地面積計 150 　 15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 120元/平方米，按地上建筑面積計 120 　 9600048（3）建安工程費 按建筑面積計算 1000 　 80000400（4）開發(fā)期稅費 按市政相關(guān)收費152元/平方米，按地上建筑面積計 152 　 （1）~（4）小計 　 　 　 （5）管理費用 按（1）~（4）的2%計 2% 　 2,463,212（6）不可預(yù)見費 按（1）~（4）的3%計 3% 　 3,694,818 開發(fā)總成本合計 　 　 　 129318647銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米2800元計 　 2800 224001120銷售額總計 　 　 　 224001120二、銷售費用 按銷售額的3%計 　 3% 三、經(jīng)營稅金及附加 %計 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 第二階段第一年 第二年同第一年 經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 　 150 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項目開發(fā)總成本 　 　 　 　（1）前期工程費 勘察規(guī)劃設(shè)計等費用80元/平方米按總建筑面積計 80 　 6400032　 宗地內(nèi)三通一平費用150元/平方米，按土地面積計 150 　 15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 120元/平方米，按地上建筑面積計 120 　 9600048（3）建安工程費 按建筑面積計算 1000 　 80000400（4）開發(fā)期稅費 按市政相關(guān)收費152元/平方米，按地上建筑面積計 152 　 （1）~（4）小計 　 　 　 （5）管理費用 按（1）~（4）的2%計 2% 　 2,463,212（6）不可預(yù)見費 按（1）~（4）的3%計 3% 　 3,694,818 開發(fā)總成本合計 　 　 　 129318647銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米3200元計 　 3200 256001280銷售額總計 　 　 　 256001280二、銷售費用 按銷售額的3%計 　 3% 三、經(jīng)營稅金及附加 %計 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 第三階段第一年 第二年至第六年同第一年 經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 1160畝的1/6 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項目開發(fā)總成本 　 　 　 ?。?）前期工程費 勘察規(guī)劃設(shè)計等費用80元/平方米按總建筑面積計 80 　 　 宗地內(nèi)三通一平費用150元/平方米，按土地面積計 150 　 19333430（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 120元/平方米，按地上建筑面積計 120 　 （3）建安工程費 按建筑面積計算 1000 　 （4）開發(fā)期稅費 按市政相關(guān)收費152元/平方米，按地上建筑面積計 152 　 （1）~（4）小計 　 　 　 （5）管理費用 按（1）~（4）的2%計 2% 　 3,174,807（6）不可預(yù)見費 按（1）~（4）的3%計 3% 　 4,762,210 開發(fā)總成本合計 　 　 　 166677367銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米3600元計 　 3600 371201856銷售額總計 　 　 　 371201856二、銷售費用 按銷售額的3%計 　 3% 三、經(jīng)營稅金及附加 %計 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 3）高端休閑物業(yè)各階段投資與收益測算第一階段 經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 　 80 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項目開發(fā)總成本 　 　 　 ?。?）前期工程費 勘察規(guī)劃設(shè)計等費用200元/平方米按總建筑面積計 200 　 3200016　 宗地內(nèi)三通一平費用150元/平方米，按土地面積計 150 　 8000040（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 400元/平方米，按地上建筑面積計 400 　 6400032（3）建安工程費 按建筑面積計算 1200 　 19200096（4）開發(fā)期稅費 按市政相關(guān)收費152元。 本項目測算暫未考慮商業(yè)配套物業(yè)。 假設(shè)所有物業(yè)由開發(fā)商自己開發(fā)；252。 根據(jù)調(diào)研，金堂現(xiàn)有市場價格：中檔物業(yè)均價2000元/平方米，中高檔物業(yè)3000元/平方米左右。252。如將其攤薄到可進行土地運營的2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價格將為（）=30萬/畝。4200畝的土地整理為保證土地能進行交易或開發(fā)，必須進行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。本案可用于地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約為2700畝，判斷投資的可行性的標準，即是判斷能否通過這2700畝的土地運營，回收4200畝的土地投資成本。（四）酒店運營方式設(shè)計酒店物業(yè)投資大，對本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商，實現(xiàn)與球場的同步建設(shè)、經(jīng)營。本案土地運營的大體關(guān)鍵節(jié)點如下：（1） 企業(yè)獲取2800畝土地證，并對剩余1400畝土地進行土地整理。 為聯(lián)合企業(yè)進行開發(fā)創(chuàng)造操作可能性土地運營模式選擇我方認為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在成都市場最具可行性的土地運營方式為“土地一級運營”與“土地證切塊轉(zhuǎn)讓”兩種。解決之道——量身訂做，引入專業(yè)經(jīng)營商借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認為最具可行性的高球經(jīng)營方式是實現(xiàn)專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經(jīng)營商，借用他們的品牌與成熟管理經(jīng)驗，實現(xiàn)風險公擔，成果共享。其中會所10000平方米，酒店按500個標間計算，總建面50000平方米。價值回報階段252。 重點步驟（1）獲取土地（2）進行球場與休閑配套（會所、酒店）建設(shè)（3）進行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金（4）啟動部分高檔物業(yè)開發(fā)，培育市場252。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條件。未來無論球場經(jīng)營是否理想，區(qū)域已形成高端市場形象，未來市場風險相應(yīng)減小。因此，本案開發(fā)時序的指導(dǎo)思想可表述為“兩線合一（由二生一）”兩線 ——高球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展曲線、區(qū)域休閑物業(yè)的市場發(fā)展曲線合一 ——將“兩線”進行耦合、扭結(jié)，形成本案物業(yè)開發(fā)的整體升值曲線。同時，根據(jù)市場預(yù)測，區(qū)域市場可能在2~3年后出現(xiàn)放量、競爭激烈的狀況，也可通過引入其他開發(fā)商降低自身開發(fā)的風險。 開發(fā)初期的資金風險根據(jù)由高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動物業(yè)發(fā)展的大思路，與一般房地產(chǎn)項目不同，本案在高球經(jīng)營正式啟動前，在現(xiàn)金回流上存在一定的壓力（前期投入高達近10億），會給資金帶來較大風險，故建議通過引進其他開發(fā)商，分散資金風險。252。因此，本案應(yīng)以企業(yè)為主體，進行項目運營。 通過運營機制的設(shè)計，打造發(fā)展商與政府、合作者的協(xié)作平臺，規(guī)避風險。綜上所述，全面考量市場現(xiàn)狀，深入展望市場趨勢，在本案發(fā)展模式下，發(fā)展高端與中高端休閑物業(yè)具備可行性，并具有一定的市場競爭優(yōu)勢。根據(jù)歷史經(jīng)驗判斷，城市化進程所帶來的交通條件改善、城市規(guī)劃變更、城市配套完善、生產(chǎn)要素流動提速等種種利好，對一個郊區(qū)房地產(chǎn)市場的影響是巨大的，甚至可以帶來跨越性的發(fā)展契機。相比龍泉，本案受新都、清白江市場的競爭較小，并且占有明顯優(yōu)勢，甚至可以實現(xiàn)對這兩個市場內(nèi)部客群的直接引導(dǎo)。未來規(guī)劃方向居住、會務(wù)、休閑、旅游化工、冶金、建材、物流基地發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導(dǎo)，兼有商貿(mào)旅游職能 以國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級花果山風景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū)政府投資力度大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場投資很大工業(yè)投資力度最大“北部新城”的建設(shè)，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度區(qū)委、區(qū)政府以營造“成都?龍泉——21世紀成都最佳生態(tài)居住區(qū)”和實施“龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略”的工作目標，大力發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)。除開休閑配套優(yōu)勢外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢、外來開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)域內(nèi)首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。針對高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，將存在很大市場機會。 從區(qū)位條件來看，四大板塊均適宜發(fā)展第二居所，其中麓山區(qū)位條件最優(yōu)。一、本案所面臨的市場格局及競爭格局（一）成都郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布成都郊區(qū)物業(yè)市場按距成都市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示：根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。 （三）市場鎖定根據(jù)省外案例分析與成都高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無疑是受市場的地域限制最小的；由于俱樂部消費人群與物業(yè)目標客戶的重疊性，我們認為休閑物業(yè)的市場定位為：以成都為中心，面向大西南，輻射全國及港臺的西南高端休閑物業(yè)市場為主，帶動及吸引金堂及周邊地區(qū)中高檔住宅消費市場。 酒店式高爾夫公寓——主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務(wù)人群設(shè)計。 物業(yè)基本組合——球場+俱樂部會所+高星級酒店+別墅+高爾夫公寓252。252。252。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開發(fā)8期，進入開發(fā)的末期