【正文】 **藝術(shù)城項目可研報告一． 一． 項目環(huán)境概況1．名稱、位置與環(huán)境 《**家園（暫定名）》位于**市北辰區(qū)的西南側(cè)（見附圖一），是**市政府2001年正式啟動開發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個組成部分。**市建委規(guī)劃處和**市安居工程辦公室在1998年8月初即著手進(jìn)行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計競賽工作，目前尚處于進(jìn)一步完善的階段。“西橫堤居住區(qū)”位于**市西北部，南側(cè)為**市第二高教區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃屈家店風(fēng)景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積110公頃；其中丁字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約16公頃作為**市第四工人文化宮選址（見附圖一）?！?*家園》居住小區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路（其中，劉家房子村 《**家園》居住小區(qū)地塊），（）。玉泉東道至南倉道之間的丁字沽三號路區(qū)段的方位為北偏西 30176。51′36″（南偏東30176。51′36″）（見附圖二）。《**家園》居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道、西側(cè)隔桃江路與已交付使用的“佳園里”居住區(qū)毗鄰，東側(cè)隔丁字沽三號路、北側(cè)隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。與《**家園》居住小區(qū)毗鄰的“佳園里”居住區(qū)所處的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住區(qū)向北的延伸，“佳園里”地區(qū)始建于1998年，當(dāng)時僅為佳園南里和佳園北里，最早的居民為老西北角地區(qū)的拆遷戶，經(jīng)過近12年的擴(kuò)建和發(fā)展，“佳園里”地區(qū)已經(jīng)成為紅橋區(qū)廣大拆遷居民的居住地區(qū)，這里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，所以這里是普通老百姓的居住地，成為這一地區(qū)的人文地理特征?！凹褕@里”地區(qū)經(jīng)過10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。在《**家園》居住小區(qū)的周邊，生活服務(wù)設(shè)施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學(xué)校三座（佳園里小學(xué)、亞細(xì)亞小學(xué)、亞細(xì)亞中學(xué)）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的范圍內(nèi)還有大型超市兩座（大榮丁字沽店、家樂北辰店）、醫(yī)院三座（咸陽醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院）、文化娛樂場所一座（夢園娛樂中心）、大型商場一座（裕華百貨商場）、高等學(xué)府三座（天津商學(xué)院、理工學(xué)院北院、河北工業(yè)大學(xué)）。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該地區(qū)將成為一個建筑面積為200余萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)?！?*家園》居住小區(qū)的東北方向約2公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對造成大氣環(huán)境污染的生產(chǎn)工藝所配備的凈化設(shè)施尚不十分完善，但是，東北風(fēng)不附圖三 **市的風(fēng)玫瑰圖是**市的主導(dǎo)風(fēng)向（見附圖三的風(fēng)玫瑰圖），因此北倉工業(yè)區(qū)對《**家園》居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯?！拔鳈M堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風(fēng)景區(qū)，其南部邊界距《**家園》，該風(fēng)景區(qū)的興建對**市，特別是對本居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量將是一筆濃墨重彩的亮點。2．建設(shè)用地的獲得《**家園》，原為**市紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū)地域設(shè)置的一個垃圾堆積場，（見附圖二）。從1998年年起，天津燕宇置業(yè)有限公司與北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局經(jīng)過一系列的反復(fù)協(xié)商，于1999年6月份達(dá)成協(xié)議。除地價外，天津燕宇置業(yè)有限公司同時承擔(dān)垃圾撤場清運費、現(xiàn)場雜土清運費、土地復(fù)墾費以及現(xiàn)場土方平衡等費用。3．市政配套設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃⑴道路《**家園》居住小區(qū)四周，現(xiàn)有道路為東鄰的丁字沽三號路和南鄰的南倉道，規(guī)劃路為西鄰的桃江路和北鄰的玉泉東道（見附圖二）。丁字沽三號路為按規(guī)劃實施的現(xiàn)狀路，路寬43米，兩塊板結(jié)構(gòu)，斷面為：——3——。路中心線3米寬范圍，為地鐵一號線地面高架線的預(yù)留地，有關(guān)地鐵一號線的有關(guān)內(nèi)容，參見附圖四。南倉道現(xiàn)狀為路寬7米，規(guī)劃南倉道為主干道，紅線寬50米，四塊板結(jié)構(gòu)，橫斷面為4—6——12—3—12——6—4。桃江路和玉泉東道均為規(guī)劃次干道，紅線寬30米，一塊板結(jié)構(gòu)，斷面為4—22—4。規(guī)劃路中心樁的技術(shù)資料見表一，樁號的相對位置見附圖二。 規(guī)劃路中心樁坐標(biāo)及規(guī)劃高程 表一樁號YX規(guī)劃高程410301512303410401410302410304注：1．規(guī)劃坐標(biāo)值采用1990年**市任意直角坐標(biāo)系 2．規(guī)劃高程采用1972年**市大沽高程系，以1993年水準(zhǔn)高程起算?！?*家園》居住小區(qū)的周圍，目前尚無規(guī)劃公交車的場、站設(shè)施，與本居住小區(qū)隔南倉道相望的“佳園里”居住區(qū)及其周圍現(xiàn)有的公交車設(shè)置為：34路： 37路： 606路： 634路： 658路： 837路：962路： 規(guī)劃地鐵一號線沿丁字沽三號路中心線高架通過（見附圖四），規(guī)劃要求地鐵中心線兩側(cè)15米（車站段兩側(cè)各22米）范圍內(nèi)不得新建建筑物，高架車站站臺控制用地范圍18020米，車站兩側(cè)各設(shè)一個出入口，每個出入口規(guī)劃占地400平方米。鑒于丁字沽三號路和南倉道均為規(guī)劃主干道，規(guī)劃要求《**家園》居住小區(qū)的主要出入口不應(yīng)設(shè)置在南倉道和丁字沽三號路上，可設(shè)置在玉泉東道和桃江路上，確需設(shè)置時，只允許車輛右轉(zhuǎn)進(jìn)出。⑵給水工程管線該地區(qū)屬新開河水廠供水范圍，目前，在丁字沽三號路下埋設(shè)有一條φ600給水干管和兩條φ300配水管。根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)一座自來水服務(wù)站，占地2000平方米。《**家園》居住小區(qū)的規(guī)劃水源由丁字沽三號路上φ600給水干管和南倉道上規(guī)劃φ800給水干管提供。根據(jù)規(guī)劃需要，在桃江路上規(guī)劃一條φ600給水干管和二條管徑分別為φ300、φ400配水管；在玉泉東道、南倉道上規(guī)劃二條管徑分別為φ300、φ400配水管。對于丁字沽三號路上現(xiàn)狀輸配水管，規(guī)劃與以保留（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。⑶排水工程管線目前，在丁字沽三號路上有兩條φ800～1200污水干管和兩條φ800雨水管，在南倉道上有一條φ1200楊咀罐站雨水出水管道。規(guī)劃排水采用雨污分流制。根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果的排水專項規(guī)劃安排，丁字沽三號路以西收水范圍內(nèi)的雨水排入南倉道與外環(huán)線交口處規(guī)劃雨水泵站后入外環(huán)河，以東收水范圍內(nèi)的雨水排入南倉道與北運河交口處規(guī)劃雨水泵站后入北運河（見附圖一），污水分別排入丁字沽三號路與北倉道交口處現(xiàn)狀污水泵站（規(guī)劃對該泵站進(jìn)行擴(kuò)建）和南倉道以南與丁字沽三號路以西規(guī)劃污水泵站。規(guī)劃保留丁字沽三號路現(xiàn)狀排水管道，因南倉道現(xiàn)狀雨水管道在規(guī)劃路分車島下，同時結(jié)合該地區(qū)排水規(guī)劃要求，規(guī)劃給予廢除。在桃江路、玉泉東道、南倉道兩側(cè)，分別規(guī)劃一條φ400～1000污水管和一條φ600～1500雨水管。《**家園》居住小區(qū)內(nèi)排水排入以上管道內(nèi)（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。⑷熱力工程管線規(guī)劃熱源由區(qū)外西橫堤規(guī)劃鍋爐房提供，在南倉道、桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃了熱力管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。⑸燃?xì)夤こ坦芫€目前在丁字沽三號路上有一條φ500煤氣中壓管；在南倉道上有二條φ600煤氣中壓管。根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果，規(guī)劃氣源采用天然氣，由現(xiàn)狀燃?xì)庵袎汗芴峁庠?。在桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃φ300煤氣中壓管和φ200煤氣低壓管（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。⑹電力工程纜線目前，在丁字沽三號路上有二條10KV電力電纜；在南倉道上有一條35KV電力架空線。根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果，《**家園》居住小區(qū)工程的規(guī)劃電源來自延吉道、勤儉道現(xiàn)狀220KV變電站。規(guī)劃將南倉道上現(xiàn)狀35KV電力架空線入地。在南倉道上規(guī)劃35KV、10KV電力電纜及220KV電力電纜；在桃江路上規(guī)劃10KV電力電纜和35KV電力排管；在玉泉東道上規(guī)劃10KV電力電纜，保留丁字沽三號路現(xiàn)狀電力電纜（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。⑺電訊工程纜線目前，在丁字沽三號路上有二條30孔通訊管道。根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)，設(shè)電話局一座，占地1200平方米。規(guī)劃在南倉道二側(cè)、玉泉東道、桃江路上分別規(guī)劃一條12孔通信管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 圖 例410401—————————512303 控制點編號，路中心線 現(xiàn)狀 ——S12 —— ——CW—— ——CY—— ——CNL—— ——CDH—— ——M1 —— ——CM2—— 規(guī)劃 ——S11—— ——W—— ——Y—— ——NL—— ——DH—— ——M1—— ——M2—— ——R—— 自來水管道 污水管道 雨水管道 電力電纜 通訊管道 燃?xì)獾蛪汗艿? 燃?xì)庵袎汗艿? 供熱管道《**家園》居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道，西側(cè)隔桃園路與“佳園里”居住區(qū)毗鄰；北側(cè)隔玉泉東道，東側(cè)隔丁字沽三號路與規(guī)劃“西橫堤居住區(qū)”毗鄰，現(xiàn)狀為果園樹林。鑒于“佳園里”居住區(qū)始建于10余年之前，限于當(dāng)時的國民經(jīng)濟(jì)條件和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域環(huán)境條件和工程單體的標(biāo)準(zhǔn)均相對較低，近幾年相繼完成的工程亦按安居工程的標(biāo)準(zhǔn)興建，“佳園里”居住區(qū)及其附近地域經(jīng)10余家房地產(chǎn)商的開發(fā)，存量現(xiàn)房約計200萬平方米。二．市場需求分析1．國家房地產(chǎn)開發(fā)政策的分析按照黨的十一屆三中全會所制定的“一個中心，兩個基本點”基本方針，國家在農(nóng)村的改革開放工作取得重大成績的基礎(chǔ)上，又將改革開放的工作在城市深入展開，到80年代中期，城市經(jīng)濟(jì)體制的改革已經(jīng)取得了突破性地進(jìn)展，在基本建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，土地的有償使用和住宅商品化的理論已經(jīng)全面形成，在全國各地由南向北地建立了第一批房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，與此同時，第一批商品住宅出現(xiàn)在全國的建筑市場上，這不僅是對我國40余年的住房分配體制的沖擊，更重要的是標(biāo)志了市場經(jīng)濟(jì)體制向計劃經(jīng)濟(jì)體制的沖擊，解決困擾國民多年的住房短缺問題，開始進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道，國民的思想觀念在這個沖擊下，也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。我國房地產(chǎn)開發(fā)這個新興行業(yè)的發(fā)展，走過了興起、發(fā)展、膨脹甚至出現(xiàn)泡沫、調(diào)整、又發(fā)展的道路，在1997年亞洲發(fā)生金融危機(jī)以后，我國采用適度緊縮的經(jīng)濟(jì)政策，使國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展順利地實現(xiàn)了“軟著陸”。近兩年，特別是在新世紀(jì)的第一年，國務(wù)院召開了全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序工作會議，提出了“大力整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，為加快推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造良好環(huán)境”的報告。會議指出，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中，市場經(jīng)濟(jì)秩序出現(xiàn)某些混亂現(xiàn)象，有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會和思想原因。整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，既要做好長期斗爭的思想準(zhǔn)備，又要抓緊解決當(dāng)前的實際問題；既要全面推進(jìn)，又要突出重點；既要治標(biāo)，又要治本?！笆濉逼陂g要切實抓好八個方面的工作，其中就包括以查處規(guī)避招標(biāo)、假招標(biāo)和轉(zhuǎn)包為重點，整頓和規(guī)范建筑市場的工作內(nèi)容。**市建委按照國務(wù)院的精神和市政府的同意也召開了“全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統(tǒng)安全會議”，會上明確提出今年整頓建筑市場工作的重點是：1． 1． 堅決查處規(guī)避招標(biāo)和在招標(biāo)活動中弄虛作假的行為。2． 2． 嚴(yán)厲打擊轉(zhuǎn)包和違法分包行為。3． 3． 堅決糾正不按法定程序招投標(biāo)的行為。4． 4． 嚴(yán)厲懲處不執(zhí)行強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量的行為。5． 5． 嚴(yán)肅整治勘察設(shè)計單位的違規(guī)行為。6． 6． 徹底糾正不執(zhí)行安全生產(chǎn)法規(guī)的各類行為。我們因此有理由相信，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好的充當(dāng)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一個重要力量。 從2001年2月15日召開的“**市2001年住宅與房地產(chǎn)管理工作會議”獲悉，在第九個五年計劃期間，**市房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，住宅建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動全市經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，在此期間，全市各建設(shè)單位、施工企業(yè)和各級建設(shè)管理部門，按照**市委提出的“乘勢而上，開拓創(chuàng)新，全面上水平”的工作基調(diào)，創(chuàng)造性地開展工作，取得了顯著的成效，對拉動全市經(jīng)濟(jì)增長作出了貢獻(xiàn)。“九五”期間， 住宅二級市場成交 其中私房成交 公房置換 全市住房自有率為49%在第十個五年計劃期間，**市房地產(chǎn)業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用，使房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。“十五”期間，**市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)確定為：⑴全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資850億元 其中住宅完成投資650億元 公建完成投資200億元房地產(chǎn)業(yè)增加值以年均12%的速度增長。2 ⑵ 加快住宅建設(shè)步伐。新建住宅3000萬平方米。3 ⑶ 建成一批具有濃郁天津地