【正文】 城市規(guī)劃中的定位 １ 、 項目位置、片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展 （ 1）項目位置 宗地位于 XX 區(qū) XX 2 組 ，成都動物園和昭覺寺以北，在昭覺寺南路以東約 800m，三環(huán)以內(nèi)約 1 公里處，距天府廣場 7 公里 。 近年來成都的（兼容）住宅用地供應(yīng)塊數(shù)越來越多，呈小型化、高容積率化的趨勢。 五、 商品住宅價格增幅 /（人均 可支配收入 +人均儲蓄余額）增幅 2021年城鎮(zhèn)居民可支配收入 +儲蓄存款余額的增長幅度 低 于市區(qū)商品住宅成交均價的增長幅度，說明商品住宅成交價格上漲幅度會趨于平緩 。 成都市 20212021 年人均可支配收入增長幅度和商品 % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 商品住宅成交均價增長率 % % % % 住宅成交價格增長幅度對比分析 % 成都市 20212021 年商品房施工面積和銷售 0 500 1000 1500 2021 2500 3000 3500 4000 2021 2021 2021 2021 2021 2021 4500 面積對比分析 商品房施工面積 (萬平方米 ) 商品房銷售面積 (萬平方米 ) 商品房施工面積 /銷售面積 成都市 20212021 年商品房施工面積和銷售 % % % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 商品房施工面積增長率 商品房銷售面積增長率 45% % 面積對比分析 成都市 20212021 年人均 GDP 增長幅度和商品 % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人均 GDP 增長率 商品住宅成交均價增長率 % % % % 住宅成交價格增長幅度對比分析 % 第 8 頁共 28 頁 四、 投資 性購買、外地人購買比例 成都 市 主力購房人群為本地市民，住宅自有化率 較 高， 根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的《成都房地產(chǎn)市場報告》顯示， 2021 年成都市 5 城區(qū)商品房個人購買者的地域構(gòu)成比例為，本地個人 %，外地個人 %，市郊區(qū)個人 14。 二、 成交面積 /批準銷售面積 2021 年 成都 市 主城 區(qū)商品房及商品住宅市場銷售狀況良好， 成交面積 萬平方米， 批準預售商品房面積 萬平方米 ， 供需平衡 。 六、 城 鄉(xiāng) 居民人均儲蓄存款 成都 市城 鄉(xiāng) 人民的儲蓄存款較為豐厚，購買大宗物品的消費能 較 強。 四、固定投資 /房地產(chǎn)開發(fā)投資 成都市 20212021 年常住人口 （萬人） % % % % % 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 2021 2021 2021 2021 20215 2021 % % % % % % % 常住人口（萬人） 常住人口增長幅度 成都市 20212021 年人均 GDP 14629 16209 17915 19167 21910 10000 12500 15000 17500 20210 22500 25000 27500 2021 2021 2021 2021 2021 2021 0% 3% 6% 9% 12% 15% 人均 GDP（元） 人均 GDP增長率 % % % % 24927 成都市 20212021 年固定投資與房地產(chǎn)開 發(fā)投資對比分析 % % % % % % % % % 0% 7% 14% 21% 28% 35% 42% 49% 56% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定投資增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 % 成都市 20212021 年固定投資與房地產(chǎn)開發(fā)投 資對比分析 0 250 500 1000 1250 1500 1750 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定投資 750 第 6 頁共 28 頁 固定投資和房地產(chǎn)投資逐年增長，投資增長拉動經(jīng)濟上升，投資增長幅度遠大于 GDP增長幅度。 地面的拆遷情況：地面建筑物 除南北向低壓電線未拆遷外，其余 基本 不需拆遷。 地下狀況：面積為 ㎡（合 畝），內(nèi)嵌面積為 4050 ㎡（合 畝）的守仁 建筑面積 我司 在 成都 的土地 地上 可建面積為 萬平方米，其中： 容積率 ： ≤ 建筑密度 ：≤ 30% 控高 ：建筑高度（包括屋面所有設(shè)施、設(shè)備）不超過航空限高 573米（絕對高程） 綠 地 率 ：≥ 25% 三 、項目 現(xiàn)狀 地形地貌 ：邊界規(guī)則。第 1 頁共 28 頁 XX 項目可行性研究報告 第一部分 項目概況 一、 位置 位置 宗地位于 XX 區(qū) XX 2 組 ，成都動物園和昭覺寺以北，在昭覺寺南路以東約 800m，三環(huán)以內(nèi)約 1 公里處，距天府廣場 7 公里， 屬于典型的平原地貌。 地塊四至圖 16 米規(guī)劃道路 30米規(guī)劃道路 20米規(guī)劃道路 守仁道魁祖師（昭覺寺第五代方丈）墓，由宗地南側(cè)的昭覺寺管理，時常有慕名者朝拜 ，無管線、電纜。 第二部分 宏觀經(jīng)濟 一、 GDP 成都市經(jīng)濟快速增長， 2021年相比 2021年已翻了一番，已達到 2750 億元， 特別是 006 年 ，全市 GDP 的年增長率 達到 16%以上。 2021 年 ，投資增長幅度下降， 但仍然遠遠高于 GDP 增長幅度。 小結(jié)： 城市建設(shè) 投資拉 動經(jīng)濟快速上漲，經(jīng)濟水平高，人口增長速度 平穩(wěn) ，但消費能力 較強。 三、 商品住宅價格增幅 /人均 GDP 增幅 及 商品住宅價格增幅 /人均可支配收入增幅 成都市商品住宅成交均價逐年上漲，但 在 04 年一個較大的上漲 幅度 后，近兩年 上漲 幅度呈遞減趨勢 一是因為市場宏觀政策，自 2021 年起國家就針對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)空；二是因為本市 城區(qū)在不斷擴大，增加了 土地供應(yīng)量 ；三是因為本市 常住人口流動量變化不大；四是因為本市房價已經(jīng)達到了一個較高水平。 1%。 小結(jié)： 房地產(chǎn) 市場供需平衡，市區(qū)商品住宅成交均價上漲幅度減緩，但由于經(jīng)濟的增長，土地成本的提高， 外地投資人對本地市場的看好， 有拉動商品住宅成交均價快速上漲的可能性。 二、 土地單價及變化趨勢 成都市 20212021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 +儲蓄存款余額增幅與商品住宅 成交價格增幅對比分析 % % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅成交均價增長率 城鎮(zhèn)人均可支配收入 +儲蓄存款余額增長幅度 % % % 第 9 頁共 28 頁 成都成交均價大幅上漲，但是增幅 06年較 05年有較大下滑。 （ 2） 片區(qū)規(guī)劃 和發(fā)展 項目所在區(qū)域為成都市 XX區(qū)，地處成都東北。 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃》，目前 XX區(qū)整體結(jié)構(gòu)將形成 “ 七片一帶 ” 的新格局，即成都物流基地功能區(qū)、“ 大學科技園 ” 科技研發(fā)基地、理工大學教育功能區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、保和文化居住功能區(qū) 、沙河城市發(fā)展帶，其中沙河城市發(fā)展帶和教育功能區(qū)、保和居住區(qū)是近幾年的發(fā)展熱點。 沙河：營造河居新概念 沙河 XX段長約 14公里，規(guī)劃將沙河景觀結(jié)構(gòu)分為 “ 兩帶兩片八景點 ” 。 片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、自然資源及人文環(huán)境 （ 1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 該片區(qū) 將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū) 。 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）：無。 本地氣象條件 成都屬亞熱帶季風氣候，熱量充足，雨量豐富，四季分明，氣候潮濕，多云霧、少日照，是一個春早、夏熱、秋涼、冬暖的城市。 地塊內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、危巖崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地質(zhì)現(xiàn)象，未出現(xiàn)變形和坍塌，現(xiàn)狀穩(wěn)定。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，項目周邊還將設(shè)置二所小學、二所中學 、 三所幼兒園 ； 第 13 頁共 28 頁 成都市軌道交通圖 （ 3）、醫(yī)療配套方面： 成都軍區(qū)總醫(yī)院、內(nèi)燃機廠職工醫(yī)院、成鐵分局東站醫(yī)院、成都交通醫(yī)院、 416 醫(yī)院等 ； （ 4）、商業(yè)配套方面：基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的北部新城商業(yè)中心約 公里； （ 5）、郵局：無； （ 6）、 銀行 ：無； （ 7）、其它： 沙河水岸，新綠 水碾公園、 3000 畝北湖公園、 12 平方公里的北郊風景區(qū)、動物園、熊貓基地、昭覺寺等文化風景區(qū)構(gòu)筑起項目周邊不可多得的居住優(yōu)勢 。 ? 用地西側(cè)為規(guī)劃中 20m 寬市政道路。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要樓盤有 藍光 成都城北區(qū)域 2021 年成交商品房 84 萬平方米。從外地人購買比例 接近本地居民購買比例來看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場。 ? 根據(jù)城市 規(guī)劃 的北部新城 會 為該區(qū)域 帶來可預期升值空間 。 ? 項目內(nèi) 嵌守仁尤其本項目是我司在異地、在 成都 開發(fā)的首個項目，內(nèi)部管理、外部資源整合、關(guān)系協(xié)調(diào)方面都面臨巨大挑戰(zhàn)。 第 15 頁共 28 頁 ? 重視營銷，通過包裝和高水準的服務(wù)提升項目的品牌和檔次。