【正文】 人對(duì)本地市場的看好， 有拉動(dòng)商品住宅成交均價(jià)快速上漲的可能性。 從外地人購買比例接近本地居民購買比例來看，外地人非?？春帽镜?房地產(chǎn) 市場 。 1%。自 2021年以來，商品住宅成交價(jià)格上漲的幅度 大 于人均 GDP 上漲幅度及城鎮(zhèn)人均可支配收入上漲幅度， 因此， 商品住宅成交價(jià)格 增幅度仍然有可能減緩 。 三、 商品住宅價(jià)格增幅 /人均 GDP 增幅 及 商品住宅價(jià)格增幅 /人均可支配收入增幅 成都市商品住宅成交均價(jià)逐年上漲，但 在 04 年一個(gè)較大的上漲 幅度 后，近兩年 上漲 幅度呈遞減趨勢 一是因?yàn)槭袌龊暧^政策，自 2021 年起國家就針對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)空；二是因?yàn)楸臼?城區(qū)在不斷擴(kuò)大，增加了 土地供應(yīng)量 ；三是因?yàn)楸臼?常住人口流動(dòng)量變化不大；四是因?yàn)楸臼蟹績r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高水平。 2021 年前由于房價(jià)增幅較為平穩(wěn)， 房地產(chǎn)投資 增幅 也相對(duì) 較小 ，而市場銷售面積的上漲幅度 除 2022021 年遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 施工面積的上漲速度 外 ，導(dǎo)致商品房的施工面積 /銷售面積這個(gè)比值增加，相對(duì)前 2021年以前，房地產(chǎn)市場的供求比例逐年增加， 2021年 成都房價(jià)增幅較大 ，且市場總供給的增加 幅度也較大 ，總體供需平衡 。 小結(jié)： 城市建設(shè) 投資拉 動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速上漲，經(jīng)濟(jì)水平高，人口增長速度 平穩(wěn) ，但消費(fèi)能力 較強(qiáng)。 五、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 成都 市城鎮(zhèn)人民生活較為富裕，人均可支配收入逐年上漲，尤其是進(jìn)入 2021 年，全市城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長幅度保持在 12%以上。 2021 年 ，投資增長幅度下降， 但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 GDP 增長幅度。 三、人均 GDP 由于人口總體增幅比較平穩(wěn) ，因此 成都 市人均 GDP 與 GDP 幾乎同比增長， 2021年的人均GDP 較 2021 年 將近 翻了一番。 第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì) 一、 GDP 成都市經(jīng)濟(jì)快速增長， 2021年相比 2021年已翻了一番，已達(dá)到 2750 億元， 特別是 006 年 ，全市 GDP 的年增長率 達(dá)到 16%以上。 地質(zhì)情況 ： 成都地下水豐富。道魁祖師（昭覺寺第五代方丈）墓，由宗地南側(cè)的昭覺寺管理，時(shí)常有慕名者朝拜 ，無管線、電纜。 地面狀況： 宗地北側(cè)為已經(jīng)銷售完畢的 XX 城市花園，東、南、西面現(xiàn)狀均為空地 ，地塊內(nèi)有南北向低壓電線通過 ，無水渠、池塘。 地塊四至圖 16 米規(guī)劃道路 30米規(guī)劃道路 20米規(guī)劃道路 守仁規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約： 平方米；代征地面積約： 平方米（非建設(shè)用地）其中代征道路面積 平方米；代征綠地： 平方米（不作為計(jì)算綠地率使用） 。第 1 頁共 28 頁 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目概況 一、 位置 位置 宗地位于 XX 區(qū) XX 2 組 ，成都動(dòng)物園和昭覺寺以北，在昭覺寺南路以東約 800m，三環(huán)以內(nèi)約 1 公里處，距天府廣場 7 公里， 屬于典型的平原地貌。地塊位置關(guān)系如圖所示： . 成華東林項(xiàng)目 昭覺寺南路 天府廣場 北三環(huán)路 成華東林項(xiàng)目 第 2 頁共 28 頁 二、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 土地面積：我司在成都 XX 區(qū) XX 村土地面積為 畝 。 建筑面積 我司 在 成都 的土地 地上 可建面積為 萬平方米，其中： 容積率 ： ≤ 建筑密度 ：≤ 30% 控高 ：建筑高度（包括屋面所有設(shè)施、設(shè)備）不超過航空限高 573米（絕對(duì)高程） 綠 地 率 ：≥ 25% 三 、項(xiàng)目 現(xiàn)狀 地形地貌 ：邊界規(guī)則。道魁祖師墓（昭覺寺第五代方丈墓），宗地范圍以外 30 米道路，基本成型，通往昭覺寺南路 第 3 頁共 28 頁 宗地 道 路系統(tǒng) 現(xiàn)狀 宗地內(nèi)現(xiàn)狀 第 4 頁共 28 頁 項(xiàng)目平坦?fàn)顩r：項(xiàng)目用地圖片中棄土已經(jīng)平整，用地平坦 ，地塊高程與周邊道路基本一致，利于小區(qū)的進(jìn)出和小區(qū)內(nèi)的布置。 地下狀況：面積為 ㎡（合 畝），內(nèi)嵌面積為 4050 ㎡（合 畝）的守仁 地塊的完整性：代征地面積約： 平方米（非建設(shè)用地）其中代征道路面積 平方米；代征綠地： 平方米（不作為計(jì)算綠地率使用）。 地面的拆遷情況：地面建筑物 除南北向低壓電線未拆遷外，其余 基本 不需拆遷。 二、常住人口 成都市 20212021年 GDP(億元 ) % % % % % 2021 2021 2021 2021 2021 2021 0% 5% 10% 15% 20% 25% GDP(億元 ) GDP 增長率 第 5 頁共 28 頁 全市 人口流動(dòng)量變化不大，常住人口 呈上升趨勢，但較為平穩(wěn) ， 2021年 末 較 2021 年 增加了 萬人。 四、固定投資 /房地產(chǎn)開發(fā)投資 成都市 20212021 年常住人口 （萬人） % % % % % 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 2021 2021 2021 2021 20215 2021 % % % % % % % 常住人口（萬人） 常住人口增長幅度 成都市 20212021 年人均 GDP 14629 16209 17915 19167 21910 10000 12500 15000 17500 20210 22500 25000 27500 2021 2021 2021 2021 2021 2021 0% 3% 6% 9% 12% 15% 人均 GDP（元） 人均 GDP增長率 % % % % 24927 成都市 20212021 年固定投資與房地產(chǎn)開 發(fā)投資對(duì)比分析 % % % % % % % % % 0% 7% 14% 21% 28% 35% 42% 49% 56% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定投資增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 % 成都市 20212021 年固定投資與房地產(chǎn)開發(fā)投 資對(duì)比分析 0 250 500 1000 1250 1500 1750 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定投資 750 第 6 頁共 28 頁 固定投資和房地產(chǎn)投資逐年增長，投資增長拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上升，投資增長幅度遠(yuǎn)大于 GDP增長幅度。 2021 年前 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長 低于 固定投資的投資， 2021 年后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長高于固定投資的投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定投資中的比例逐年 降低 ，直到 2021 年，該比例 逐漸上升且幅度較大 。 六、 城 鄉(xiāng) 居民人均儲(chǔ)蓄存款 成都 市城 鄉(xiāng) 人民的儲(chǔ)蓄存款較為豐厚，購買大宗物品的消費(fèi)能 較 強(qiáng)。 第三部分 市場分析 一、 施工面積 /銷售面積 成都市 20212021 年人均可支配收入 8792 9641 10394 11359 8128 % % 0 1500 3000 4500 6000 7500 9000 10500 12021 13500 2021 2021 2021 2021 2021 2021 0% % 3% % 6% % 9% % 12% % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率 % % 12789 % 成都市 20212021 年人均儲(chǔ)蓄存款余額 9760 11920 14310 16292 19169 22286 % % % % % 0 4000 8000 12021 16000 20210 24000 28000 2021 2021 2021 2021 2021 2021 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 28% 城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款（元） 城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款增長率 15% 第 7 頁共 28 頁 全市商品房的施工面積的增長幅度和房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長幅度相匹配， 2021年2021 年， 商品房施工面積 增長 不穩(wěn)定擺幅在 8%之間 ， 2021 年增長幅度快速增加 。 二、 成交面積 /批準(zhǔn)銷售面積 2021 年 成都 市 主城 區(qū)商品房及商品住宅市場銷售狀況良好， 成交面積 萬平方米， 批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 萬平方米 ， 供需平衡 。 導(dǎo)致房價(jià)上漲的速度在減緩。 成都市 20212021 年人均可支配收入增長幅度和商品 % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 商品住宅成交均價(jià)增長率 % % % % 住宅成交價(jià)格增長幅度對(duì)比分析 % 成都市 20212021 年商品房施工面積和銷售 0 500 1000 1500 2021 2500 3000 3500 4000 2021 2021 2021 2021 2021 2021 4500 面積對(duì)比分析 商品房施工面積 (萬平方米 ) 商品房銷售面積 (萬平方米 ) 商品房施工面積 /銷售面積 成都市 20212021 年商品房施工面積和銷售 % % % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 商品房施工面積增長率 商品房銷售面積增長率 45% % 面積對(duì)比分析 成都市 20212021 年人均 GDP 增長幅度和商品 % % % % % %