【正文】 鑒于項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)協(xié)調(diào)好與政府各部門的關(guān)系，盡快與市政供水、供電、供氣、排污等部門簽訂相關(guān)協(xié)議，確保項目的立項、設(shè)計和后續(xù)工作順利進行，從而保證項目的開發(fā)建設(shè)順利進展 。項目實施過程中應(yīng)精心策劃、安排各分期工程的建設(shè)，保證項目滾動模式有效運行。 綜上所述， 項目的開發(fā)建設(shè)是切實可行的。項目從財務(wù)上講是可以接受的。 財務(wù)分析表明項目具有較強的盈利能力、較好的清償能力和較強的抗風險能力。 第 十二 部分 結(jié)論與建議 一、 結(jié)論 XX 村 區(qū)作為 成都市打造北部新區(qū)的重 點開發(fā)的區(qū)域，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，項目所在地的房地產(chǎn)具有巨大的升值潛力。如果國家政策因素改變，融資成本提高，均將會影響到此項目的利潤水平。我司有豐富的 中 高檔住宅開發(fā)經(jīng)驗，相信我司的產(chǎn)品在 成都 市場一定能引起轟動性效應(yīng)。 二、 市場因素風險 成都 市經(jīng)濟發(fā)達， 居于西南片區(qū)之首， 房地產(chǎn)銷售價格較高，近年來商品住宅成交價格漲幅在縮小，由于宏觀政策的抑制， 但 當?shù)厝丝诳倲?shù)的 逐年增加 ， 需求量增加。從而起到增加當?shù)鼐蜆I(yè)、提高當?shù)鼐用竦纳钏?、收入水平和?活質(zhì)量的作用。 本項目是我司 在成都 發(fā)展的第一站，對于我司 在成都市場有 突破性的戰(zhàn)略意義。 XX：“七片一帶”新格局?！冻啥际锌傮w規(guī)劃》 XX區(qū)將劃分成東區(qū)和東北區(qū)兩大部分：東區(qū)是主城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)，以機械加工、冶金及化工工業(yè)為主；東北區(qū)則以發(fā)展電子工業(yè)及倉儲業(yè)為主。 綜上所述，該項目從財務(wù)上講是可以接受的。 在項目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為 %，允許產(chǎn)品銷售價格下降幅度為 %，說明項目具有較強的抗風險能力。說明項目具有較強的抗風險能力。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下，繪制盈虧平衡分析圖見 下 圖。 項目的可變成本與產(chǎn)品銷售率及銷售收入相關(guān)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料分析計算，該項目產(chǎn)品開發(fā)總成本 162946萬元分解成固定成本 133864萬元、 可變成本 29082萬元。 結(jié)合以往公司開發(fā)項目的參考數(shù)據(jù)，估算出項目的 營業(yè)稅及附加，土地增值稅 率大概維持在 %的水平。 第 十 部分 項目敏感性分析 一、 盈虧平衡點 盈虧平衡 分析計算項目產(chǎn)品的保本銷售價。 財務(wù)平衡及償債能力分析 項目建設(shè)投資借款采取等額還本利息照付方式償還 ， 借款償還期為 3年，計劃在 2021 年12 月 至 2021 年 12月 兩年間等額償還借款 本金及 利息。 盈利能力分析 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 總成本費用 162946 76866 27286 36534 22261 3 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 4 土地增值稅 2210 98 937 902 274 5 利潤總額 43708 67731 60305 47820 3314 6 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 7 稅后利潤 29284 67892 58759 46361 7944 單位：萬元 稅前 成本利潤率 =利潤總額 /總成本 100%=% 稅前 銷售利潤率 =利潤總額 /總銷售收入 100%=% 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100%=% 稅 后成本利潤率 =稅后利潤 /總成本 100%=% 稅 后銷售利潤率 =稅后利潤 /總銷售收入 100%=% 投資凈利潤率 =稅后利潤 /總投資 100%=% 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 全部投資現(xiàn)金流分析 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 現(xiàn)金流入 221020 9770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 現(xiàn)金流出 191736 77662 34921 43857 35296 建設(shè)投資 162946 76866 27286 36534 22261 第 24 頁共 28 頁 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 土地增值稅 2210 98 937 902 274 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 3 凈現(xiàn)金流 29284 67096 58759 53684 5091 單位：萬元 自有資金 現(xiàn)金流分析 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 現(xiàn)金流入 221020 9770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 現(xiàn)金流出 198996 21662 67041 64697 45596 自有資金 15000 15000 0 0 0 預售收入再投入 91946 5866 27286 36534 22261 貸款本息嘗還 63260 0 32120 20840 10300 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 土地增值稅 2210 98 937 902 274 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 3 凈現(xiàn)金流 22024 11892 26639 25521 18244 單位：萬元 ∑（ CICO） t(1+FIRR)t=0 式中： CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 t第 t 年 根據(jù)上式計算出 內(nèi)部收益率為： FIRR（全部投資） =41% FIRR（ 自有資金 ） =181% 投資回收期 全部投資 投資回收期 = 年 自有資金 投資回收期 = 年 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) FNPV=∑（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值 CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 ic基準收益率，此處 ic =10% t第 t年 第 25 頁共 28 頁 根據(jù)上式計算項目財務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV（全部投資） = 萬元； FNPV（ 自有資金 ） = 萬元； 分析上述財 務(wù)指標，項目 全部 投資回收期為 年， 自有資金 投資回收期為 年，投資回收期限較短、投資回收較快；項目財務(wù)內(nèi)部收益率 分別 為 41%和 181%，高于基準收益率10%，財務(wù)凈現(xiàn)值 分別 為 萬元和 萬元，大于零； 自有資金凈 收益率 高打 為%， 遠遠 高于銀行長期貸款利率 %；上述分析說明項目的盈利能力較強，項目從財務(wù)上講是可行的。 計算期 ： 根據(jù)項目實施計劃，項目從 2021年 5月 開始籌建， 支付第 1筆土地款， 到 2021年 3月全部銷售完畢并拿到銷售回款。 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第 22 頁共 28 頁 1年 2年 3年 4年 1 資金來源 162946 76866 27286 36534 22261 自有資金 15000 15000 0 0 0 基金、銀行貸款 56000 56000 0 0 0 銷售收入再投入 91946 5866 27286 36534 22261 單位（萬元） 貸款還本付息 根據(jù)以下計算， 本項目 第 2年就有資金用于償還銀行 、基金 的貸款，第 4 年能全部清還所有款項。 根據(jù)融資方案及項目實施計劃計算 ，項目 第 1年公司資金有缺口，后 3年銷售回款足以支付項目的工程費用。 項目融資方案為通過 企業(yè)自籌、 銷售回款 、招商引資、向銀行借款及其他融資等多種方式籌集項目開發(fā)建設(shè)投資。 三、 資金的籌措及使用計劃 資金投資計劃 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第 21 頁共 28 頁 1年 2年 3年 4年 1 建設(shè)投資 162946 76866 27286 36534 22261 土地費用 57305 57305 建安成本 59758 3480 14318 25496 16464 前期費用 21577 11960 3720 3650 2247 銷售費用 7701 1700 2500 2500 1001 管理費用 7700 1001 2500 2500 1700 財務(wù)費用 7260 1420 3700 1840 300 不可預計費用 1645 548 548 549 單位（萬元） 可運用資金 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 銷售稅金及附加 12156 3 土地增值稅 4 可運用資金 單位（萬元） 資金籌措 本項目采取分期建設(shè)、滾動發(fā)展的模式開發(fā)建設(shè)。 土地增值稅 項目應(yīng)繳 納的土地增值稅是每年按銷售收入的 1%預征，項目土地增 值稅金額為 萬元。 營業(yè)稅 及附加為 銷售收入的 *%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目總銷售收入為 221020 萬元，其中一期工程銷售收入 50530 萬元，二期工程銷售收入 57654 萬元，三期工程銷售收入 63742 萬元，四期工程銷售收入 48568 萬元。產(chǎn)品銷售價格根據(jù)項目所在地目前房產(chǎn)銷售價格預測，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情及發(fā)展趨勢分析，產(chǎn)品銷售價格逐年考慮一定的上漲幅度。 （ 8） 合計 經(jīng)上所述 ，項目總投資為 萬元，單位造價為 3371 元 /平方米。項目各種借貸資金年綜合計息利率預計為 7%。 根據(jù) 我司 項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，該項目管理費用按銷售收入的 %估算，估算金額為 萬元。 （ 6） 管理費用 管理費用為該項目開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管 理該房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預售許可證申領(lǐng)費等。 （ 4） 不可預見費 參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)，該項目開發(fā)不可預見費按上述 1－ 3項費用之和的 2%估算 ，預算金額為 萬元。 （ 3） 工程成本 建安成本包括 土建、水電安裝、電梯、智能化、消防工程 、裝修工程等 成本，高層： 1278元 /平方米，車庫： 1025 元 /平方米，商業(yè)： 1515 元 /平方米。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)