【正文】 從而保證項(xiàng)目高效、順利完成。 社會(huì)評(píng)價(jià)分析表明項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益和較小的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目具有很好的市場(chǎng)前景。 三、 融資風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模大，資金需求較大 ，尤其是 第 1 年。 項(xiàng)目建設(shè)占地面積較大，開發(fā)建設(shè)過程將涉及到項(xiàng)目建設(shè)地塊上 已經(jīng)拆遷完畢，目前周邊居民數(shù)量小，對(duì)其人民的生活、生產(chǎn)活動(dòng)產(chǎn)生的 影響 較小 。 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃》，目前 XX區(qū)整體結(jié)構(gòu)將形成“七片一帶”的新格局，即成都物流基地功能區(qū)、“大學(xué)科技園”科技研發(fā)基地、理工大學(xué)教育功能區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風(fēng)景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、敏感性分析 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 不確定因素的變化率 稅后銷售利潤(rùn)率 對(duì)銷售價(jià)格變化 對(duì)建安成本變化 第 28 頁(yè)共 28 頁(yè) 保和文化居住功能區(qū)、沙河城市發(fā)展帶，其中沙河城市發(fā)展帶和教育功能區(qū)、保和居住區(qū)是近幾年的發(fā)展熱點(diǎn)。 第 十一 部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 區(qū)域性發(fā)展及規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际?XX區(qū)，地處成都東北。 二、 對(duì)價(jià)格變化 三、 建安成本變化 變化幅度 建安成本 稅前銷售利潤(rùn)率 稅前 成本 利潤(rùn)率 稅后銷售利潤(rùn)率 稅后 投 成本 潤(rùn)率 10% % % % % 5% 62746 % % % % 59758 % % % % 5% 56770 % % % % 10% 53782 % % % % 變化幅度 銷售價(jià)格 稅前銷售利潤(rùn)率 稅前 投資 利潤(rùn) 率 稅后銷售利潤(rùn)率 稅后 投資 利潤(rùn)率 10% 5029 % % % % 5% 4801 % 30． 85% % 23..14% 4572 % % % % 5% 4343 % % % % 10% 4115 % % % % 盈虧平衡表 0 30000 60000 90000 120210 150000 180000 210000 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 銷售率 % 銷售收入及成本費(fèi)用（萬(wàn)元） 固定成本 產(chǎn)品開發(fā)成本 本 銷售收入（扣稅金） 第 27 頁(yè)共 28 頁(yè) 從敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)商品房銷售價(jià)格變化最為敏感，建設(shè)投資變化次之。 項(xiàng)目可銷售商品房建筑面積為 483424平方米 ，銷售收入為 221020萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加為12156萬(wàn)元 ，土地增值稅為 2210萬(wàn)元 。 分析項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)成本構(gòu)成，其中開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用 、不可預(yù)見費(fèi) 以及各種稅費(fèi) 等為可變成本，其他為固定成本。 根據(jù)上述的 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 ， 分析表中數(shù)據(jù)，計(jì)算期第一年 、第四年 項(xiàng)目的資金流入與流出持平，其他各年均有盈余資金，說明項(xiàng)目的資金是匹配的，能夠保證 財(cái)務(wù)平衡，因而項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)模式在資金的籌措與運(yùn)用上是可行的。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1年 2年 3年 4年 1 借款還本息 年初 借 款累計(jì) 0 57420 29000 10000 本年借款 56000 56000 0 0 0 本年應(yīng)計(jì)利息 7260 1420 3700 1840 300 年底還本利息 63260 0 32120 20840 10300 年末借款累計(jì) 57420 29000 10000 0 2 借款還本付息的資金來(lái)源 投資回收 單位（萬(wàn)元） 資金來(lái)源與運(yùn)用 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1年 2年 3年 4年 1 資金來(lái)源 292020 80770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 自有資金 15000 15000 0 0 0 銀行貸款 56000 56000 0 0 0 2 資金運(yùn)用 254996 77662 67041 64697 45596 建設(shè)投資 162946 76866 27286 36534 22261 借款還本付息 63260 0 32120 20840 10300 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 土地增值稅 2210 98 937 902 274 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 第 23 頁(yè)共 28 頁(yè) 3 盈余資金 44284 3108 31759 27361 17944 4 累積盈余資金 3108 34867 62228 44284 單位（萬(wàn)元） 四、 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù) 折現(xiàn)率 ： 10%。企業(yè)自有資金和前期工程滾動(dòng)投入后續(xù)工程資金構(gòu)成項(xiàng)目資本金 ，出現(xiàn)有資金缺口時(shí)向銀行或基金借款融資 。 匯總 據(jù)以上分析，本項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 43708萬(wàn)元，企業(yè)所得稅按銷售收入的 33%收取，共計(jì) 14424萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 29284 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)稅金及附加 項(xiàng)目應(yīng)繳稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。 二、 項(xiàng)目總收益 產(chǎn)品銷售價(jià)格 第 20 頁(yè)共 28 頁(yè) 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品主要有高層 公寓 、商業(yè)用房、車庫(kù)。 （ 7） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用指開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資借款利息。 根據(jù) 我司以往 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，該項(xiàng)目銷售費(fèi)用按銷售收入的 %估算，估算金額為 萬(wàn)元。 估算金額 合計(jì) 萬(wàn) 元。 （ 2） 前期費(fèi) 用 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目 前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究 、 水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及平整場(chǎng)地監(jiān)理 等階段的費(fèi)用支出 ，估算金額為 元。 3 項(xiàng)目投資 （ 1） 土地費(fèi)用 項(xiàng)目總用地面積 畝 。費(fèi)用內(nèi)容分為項(xiàng)目開發(fā)的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期規(guī)費(fèi)稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 建設(shè)工期：自 2021年 2月開始至 2021 年 10 月結(jié)束。 四 期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 76530 平方米，全部 高層公寓 。 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 建設(shè)工期：自 2021年 2月開始至 2021 年 10 月結(jié)束。 二期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 105034 平方米，全部為高層 公寓 。 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 項(xiàng)目第四期工程 該 期工程 建筑面積 約 94752 平方米 。項(xiàng)目分 四 期實(shí)施開發(fā)，建設(shè)總工期 三 年 半 。以成熟穩(wěn)定的中青年人為主，一般出生于 60 年代末 80年代初，年齡在 25～ 40 歲之間為主。產(chǎn)品形態(tài)以高層建筑為主，做好園林景觀 。 第 六 部分 項(xiàng)目 價(jià)值判斷 一、 項(xiàng)目定位原則和定位思路 差異 性 項(xiàng)目定位應(yīng)該具有一定的差異性，這種差異性主要針對(duì)市場(chǎng)（區(qū)域市場(chǎng)或整體市場(chǎng)）目前的整體供應(yīng)特征，尋找一種與眾不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，以區(qū)別于區(qū)域市場(chǎng)或整體市場(chǎng)的其他形象，以免陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的惡性泥潭。 潛在威脅分析 ? 藍(lán)光富麗花城 的威脅 ? 其它區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤 會(huì) 分流市場(chǎng)關(guān)注度和 客戶。 ? 根據(jù) 發(fā)展需要，本項(xiàng)目如需在今年開盤， 各項(xiàng)工作都顯得異常緊張。 劣勢(shì)分析 ? 區(qū)域整體外部環(huán)境 目前 不好，在普通市民心目中屬臟亂差地段 ，關(guān)注度不高 。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 相對(duì) 平均 房?jī)r(jià)而言，項(xiàng)目 土地成本 不 太 高為我們迎來(lái)相對(duì)寬裕的操作空間。本市購(gòu)房居民以新購(gòu)房和改善居住條件為主要目的，投資購(gòu)房比例較低。 第 14 頁(yè)共 28 頁(yè) （ 5） 價(jià)格水平 富麗花城 2 期 平均價(jià)格 約 為 4300 元 /㎡ （ 6） 銷售速度及消化率 富麗花城 2期開盤當(dāng)日即售磬。 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)特點(diǎn) （ 1） 物業(yè)類型及分布特征 因?yàn)樵撈瑓^(qū) 屬于成都市三環(huán)以內(nèi)的主城區(qū) ，物業(yè)類型以多層和高層項(xiàng)目為主。 ? 用地南側(cè)為規(guī)劃中 16m 寬市政道路。 （見成都市軌道交通線網(wǎng)） （ 2）、教育： 雙水碾小學(xué)、青龍場(chǎng)小學(xué)、四十中等學(xué)校構(gòu)筑完備教育體系。冬春兩季干旱少雨，成都?xì)夂虻囊粋€(gè)顯著特點(diǎn)是多云霧，日照時(shí)間短。道魁祖師（昭覺寺第五、六代方丈）墓，為風(fēng)水寶地，由宗地南側(cè)的昭覺寺管理，時(shí)常有慕名者朝拜。 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）：無(wú)。 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等： ? 目前在建的宗地北側(cè) 30 米道路已基本通車，所有工程將于今年年底完成； ? 宗地西、南、北側(cè)的規(guī)劃道路將于今年年底建成； 第 11 頁(yè)共 28 頁(yè) ? 宗地東側(cè)南北向的低壓電線桿將于近日拆遷完畢； ? 宗地西側(cè) 1000m 處的地鐵一號(hào)線站臺(tái)將于 2021 年全線通車； ? 宗地東北側(cè) 12 平方公里的北郊風(fēng)景帶將于數(shù)年內(nèi)全部建成。 舊城區(qū)內(nèi)，將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū)。 XX：“ 七片一帶 ” 新格局 。 20212021 年成都主城區(qū)（ 5 區(qū)）土地成交（拍、掛）均份分析 114 138 248 278 % % % 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2021 2021 2021 2021 年 0 成交均價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 成交均價(jià)增幅 20212021 年成都主城區(qū)（兼容）住宅用地出讓價(jià)格分析 138 248 278 1211 938 1011 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2021 2021 2021 年 16 月 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 成交均價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 平均樓面地價(jià) 第 10 頁(yè)共 28 頁(yè) 第 五 部分 項(xiàng)目 周邊市場(chǎng)分析 一 、項(xiàng)目區(qū)域在