【導(dǎo)讀】以內(nèi)約1公里處，距天府廣場7公里，屬于典型的平原地貌。地塊位置關(guān)系如圖所示：。規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：。平方米；代征綠地：平方米。一致，利于小區(qū)的進(jìn)出和小區(qū)內(nèi)的布置。塊內(nèi)有南北向低壓電線通過，無水渠、池塘。拜，無管線、電纜。06年，全市GDP的年增長率達(dá)到16%以上。GDP較2021年將近翻了一番。2021年，投資增長幅度下降，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長幅度。房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定投資中的比例逐年降低，直到2021年，該比例逐漸上升且幅度較大。鎮(zhèn)人均可支配收入的增長幅度保持在12%以上。成都市城鄉(xiāng)人民的儲蓄存款較為豐厚，購買大宗物品的消費(fèi)能較強(qiáng)。-2021年，商品房施工面積增長不穩(wěn)定擺幅在8%之間，2021年增長幅度快速增加。

　　

【正文】 稅前 成本利潤率 =利潤總額 /總成本 100%=% 稅前 銷售利潤率 =利潤總額 /總銷售收入 100%=% 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100%=% 稅 后成本利潤率 =稅后利潤 /總成本 100%=% 稅 后銷售利潤率 =稅后利潤 /總銷售收入 100%=% 投資凈利潤率 =稅后利潤 /總投資 100%=% 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 全部投資現(xiàn)金流分析 序號 項(xiàng)目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 現(xiàn)金流入 221020 9770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 現(xiàn)金流出 191736 77662 34921 43857 35296 建設(shè)投資 162946 76866 27286 36534 22261 第 24 頁共 28 頁 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 土地增值稅 2210 98 937 902 274 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 3 凈現(xiàn)金流 29284 67096 58759 53684 5091 單位：萬元 自有資金 現(xiàn)金流分析 序號 項(xiàng)目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 現(xiàn)金流入 221020 9770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 現(xiàn)金流出 198996 21662 67041 64697 45596 自有資金 15000 15000 0 0 0 預(yù)售收入再投入 91946 5866 27286 36534 22261 貸款本息嘗還 63260 0 32120 20840 10300 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 土地增值稅 2210 98 937 902 274 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 3 凈現(xiàn)金流 22024 11892 26639 25521 18244 單位：萬元 ∑（ CICO） t(1+FIRR)t=0 式中： CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 t第 t 年 根據(jù)上式計算出 內(nèi)部收益率為： FIRR（全部投資） =41% FIRR（ 自有資金 ） =181% 投資回收期 全部投資 投資回收期 = 年 自有資金 投資回收期 = 年 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) FNPV=∑（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值 CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 ic基準(zhǔn)收益率，此處 ic =10% t第 t年 第 25 頁共 28 頁 根據(jù)上式計算項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV（全部投資） = 萬元； FNPV（ 自有資金 ） = 萬元； 分析上述財 務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目 全部 投資回收期為 年， 自有資金 投資回收期為 年，投資回收期限較短、投資回收較快；項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率 分別 為 41%和 181%，高于基準(zhǔn)收益率10%，財務(wù)凈現(xiàn)值 分別 為 萬元和 萬元，大于零； 自有資金凈 收益率 高打 為%， 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高于銀行長期貸款利率 %；上述分析說明項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目從財務(wù)上講是可行的。 根據(jù)上述的 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 ， 分析表中數(shù)據(jù)，計算期第一年 、第四年 項(xiàng)目的資金流入與流出持平，其他各年均有盈余資金，說明項(xiàng)目的資金是匹配的，能夠保證 財務(wù)平衡，因而項(xiàng)目滾動開發(fā)模式在資金的籌措與運(yùn)用上是可行的。 財務(wù)平衡及償債能力分析 項(xiàng)目建設(shè)投資借款采取等額還本利息照付方式償還 ， 借款償還期為 3年，計劃在 2021 年12 月 至 2021 年 12月 兩年間等額償還借款 本金及 利息。 還款期內(nèi)項(xiàng)目總利息備付率為 ， 在還款期內(nèi)，總利息備付率和各年的利息備付率均大于 2，說明項(xiàng)目有足夠的資金償還借款本息。 第 十 部分 項(xiàng)目敏感性分析 一、 盈虧平衡點(diǎn) 盈虧平衡 分析計算項(xiàng)目產(chǎn)品的保本銷售價。 分析項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)成本構(gòu)成，其中開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用 、不可預(yù)見費(fèi) 以及各種稅費(fèi) 等為可變成本，其他為固定成本。 結(jié)合以往公司開發(fā)項(xiàng)目的參考數(shù)據(jù)，估算出項(xiàng)目的 營業(yè)稅及附加，土地增值稅 率大概維持在 %的水平。 平均售房價格盈虧平衡點(diǎn) =平均物業(yè)單位造價 /（ 1稅率） =（ ） = 元 /平方米 盈虧平衡分析計算項(xiàng)目產(chǎn)品的保本銷售率。 項(xiàng)目的可變成本與產(chǎn)品銷售率及銷售收入相關(guān)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料分析計算，該項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總成本 162946萬元分解成固定成本 133864萬元、 可變成本 29082萬元。 項(xiàng)目可銷售商品房建筑面積為 483424平方米 ，銷售收入為 221020萬元，經(jīng)營稅金及附加為12156萬元 ，土地增值稅為 2210萬元 。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下，繪制盈虧平衡分析圖見 下 圖。 第 26 頁共 28 頁 BEP（銷售率） =固定成本 /[銷售收入（扣稅金） 可變成本 ] 100% =% BEP（售房量） =483424 % =364453平方米 從盈虧平衡分析可以看出，項(xiàng)目的各類商品房出售率只需達(dá)到可銷售面積的 %，即銷售面積達(dá)到 364453平方米 時，項(xiàng)目就可以保本。說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 二、 對價格變化 三、 建安成本變化 變化幅度 建安成本 稅前銷售利潤率 稅前 成本 利潤率 稅后銷售利潤率 稅后 投 成本 潤率 10% % % % % 5% 62746 % % % % 59758 % % % % 5% 56770 % % % % 10% 53782 % % % % 變化幅度 銷售價格 稅前銷售利潤率 稅前 投資 利潤 率 稅后銷售利潤率 稅后 投資 利潤率 10% 5029 % % % % 5% 4801 % 30． 85% % 23..14% 4572 % % % % 5% 4343 % % % % 10% 4115 % % % % 盈虧平衡表 0 30000 60000 90000 120210 150000 180000 210000 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 銷售率 % 銷售收入及成本費(fèi)用（萬元） 固定成本 產(chǎn)品開發(fā)成本 本 銷售收入（扣稅金） 第 27 頁共 28 頁 從敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，項(xiàng)目對商品房銷售價格變化最為敏感，建設(shè)投資變化次之。 在項(xiàng)目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為 %，允許產(chǎn)品銷售價格下降幅度為 %，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 小結(jié)： 從盈利能力分析可知，項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，資本金收益率高于銀行長期貸款利率，投資回收期限較短，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力；項(xiàng)目借款償還期為 3年，還款期內(nèi)，項(xiàng)目的利息備付率均大于 2項(xiàng)目具有較好的償債能力，滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求；從項(xiàng)目的不確定性分析來看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 綜上所述，該項(xiàng)目從財務(wù)上講是可以接受的。 第 十一 部分 項(xiàng)目風(fēng)險分析 一、 區(qū)域性發(fā)展及規(guī)劃風(fēng)險 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际?XX區(qū)，地處成都東北?！冻啥际锌傮w規(guī)劃》 XX區(qū)將劃分成東區(qū)和東北區(qū)兩大部分：東區(qū)是主城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)，以機(jī)械加工、冶金及化工工業(yè)為主；東北區(qū)則以發(fā)展電子工業(yè)及倉儲業(yè)為主。同時，將北郊風(fēng)景旅游區(qū)打造為都市后花園，并在長 14 公里的沙河 XX段營造河居新概念。 XX：“七片一帶”新格局。 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃》，目前 XX區(qū)整體結(jié)構(gòu)將形成“七片一帶”的新格局，即成都物流基地功能區(qū)、“大學(xué)科技園”科技研發(fā)基地、理工大學(xué)教育功能區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風(fēng)景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、敏感性分析 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 不確定因素的變化率 稅后銷售利潤率 對銷售價格變化 對建安成本變化 第 28 頁共 28 頁 保和文化居住功能區(qū)、沙河城市發(fā)展帶，其中沙河城市發(fā)展帶和教育功能區(qū)、保和居住區(qū)是近幾年的發(fā)展熱點(diǎn)。 本項(xiàng)目是我司 在成都 發(fā)展的第一站，對于我司 在成都市場有 突破性的戰(zhàn)略意義。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)投資高，對區(qū)域的招商引資、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動作用。從而起到增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、收入水平和?活質(zhì)量的作用。 項(xiàng)目建設(shè)占地面積較大，開發(fā)建設(shè)過程將涉及到項(xiàng)目建設(shè)地塊上 已經(jīng)拆遷完畢，目前周邊居民數(shù)量小，對其人民的生活、生產(chǎn)活動產(chǎn)生的 影響 較小 。 二、 市場因素風(fēng)險 成都 市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 居于西南片區(qū)之首， 房地產(chǎn)銷售價格較高，近年來商品住宅成交價格漲幅在縮小，由于宏觀政策的抑制， 但 當(dāng)?shù)厝丝诳倲?shù)的 逐年增加 ， 需求量增加。外地投資者對成都市場的看好等綜合因素考慮，近年成都市場將維持一定的火暴 場面。我司有豐富的 中 高檔住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相信我司的產(chǎn)品在 成都 市場一定能引起轟動性效應(yīng)。 三、 融資風(fēng)險 本項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模大，資金需求較大 ，尤其是 第 1 年。如果國家政策因素改變，融資成本提高，均將會影響到此項(xiàng)目的利潤水平。我司綜合實(shí)力雄厚，對于規(guī)避融資風(fēng)險具有充分的信心。 第 十二 部分 結(jié)論與建議 一、 結(jié)論 XX 村 區(qū)作為 成都市打造北部新區(qū)的重 點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)具有巨大的升值潛力。項(xiàng)目具有很好的市場前景。 財務(wù)分析表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力、較好的清償能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。說明項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)投資是合理可行的。項(xiàng)目從財務(wù)上講是可以接受的。 社會評價分析表明項(xiàng)目具有較好的社會效益和較小的社會風(fēng)險。 綜上所述， 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是切實(shí)可行的。 二、建議 項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動發(fā)展的模式開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目實(shí)施過程中應(yīng)精心策劃、安排各分期工程的建設(shè)，保證項(xiàng)目滾動模式有效運(yùn)行。從而保證項(xiàng)目高效、順利完成。 鑒于項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)協(xié)調(diào)好與政府各部門的關(guān)系，盡快與市政供水、供電、供氣、排污等部門簽訂相關(guān)協(xié)議，確保項(xiàng)目的立項(xiàng)、設(shè)計和后續(xù)工作順利進(jìn)行，從而保證項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)展