【導讀】分，是對項目的開發(fā)成本和經(jīng)營利潤進行分析和評估。其明細核算科目基本參照和沿用貴公司提供的有關的數(shù)據(jù)。并分別針對三大區(qū)域、兩種方案的經(jīng)濟指標進行模擬，難免。有許多考慮不周之處。多數(shù)具體工作均有待與貴公司進一步協(xié)商，以。謀求共識，為實現(xiàn)項目的最終成功而共同努力?！潭ㄙY產(chǎn)800—流動資產(chǎn)150）。B區(qū)地塊綜合用地（不含賓館地塊。價為1500元∕平方米，總地價為1350萬元；合商業(yè)鋪面及1層地下室，可用于餐飲業(yè)或娛樂業(yè)。商業(yè)門店，開創(chuàng)婁底高素質(zhì)住宅項目的先河，引領婁底人居進程。此方案是XX公司領導主要在考慮土地產(chǎn)權的擁有及土地增。值的問題后，產(chǎn)生的初步方案。區(qū)、D區(qū)即成為商業(yè)“死角”，那么專業(yè)市場的經(jīng)營風險將非常大。封閉的地塊上做市場幾乎沒有生存的可能。第一部分：專項分析B區(qū)地塊的6227平方米用地；括A區(qū)婁星路與湘陽街的轉(zhuǎn)角處地塊；

　　

【正文】 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 30 市場租金收入估算 根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目前婁底的底星路和婁星路的臨街商鋪租金在30 元 ∕ 月 M2左右，而四一八建材市場的租金均價也在 30 元 ∕ 月 M2左右。因此，我們將地塊作為專業(yè)市場的租金設定 第一層租價 35 元∕ 月 M2，第二層租價為 5 元 ∕ 月 M2，兩層連體出租，以均價 20 元∕ 月 M2進行招租，經(jīng)營期暫定為 10 年，則： ? 每年的租賃收入為： 20 元 ∕ 月 M2 65000 M2 12 月＝ 1560 萬元 ? 10 年的租金總收入為： 1560 萬元 10 年＝ 15600 萬元 收入總計 銷售收入 +租金收入＝ 850＋ 15600＝ 16450 萬元 （三）稅金估算 多層住宅的銷售稅金及附加： 850 %＝ 47 萬元 專業(yè)市場租賃的營業(yè)稅及房產(chǎn)稅： 15600 （ %＋ 12%）＝ 2730萬元 稅金總和為： 銷售稅金 +租賃稅金＝ 47＋ 2730＝ 2777 萬元 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 31 （四）開發(fā)利潤估算 總收入 總成本＝ 16450－（ 7088＋ 2777） ＝ 6585 萬元 （五）所得稅估算 開發(fā)利潤 33%＝ 6585 33%＝ 2173 萬元 （六）經(jīng)營凈利潤估算 開發(fā)利潤 所得稅 ＝ 6585－ 2173＝ 4412 萬元 （七）盈利分析 投資利潤率 =利潤總額／總投資額 100% ＝ 6585／ 7088 100%＝ % 投資凈利潤率 =稅后利潤／總投資額 100% ＝ 4412／ 7088 100%＝ % B 方案：全部銷售 （一）開發(fā)總成本估 算 投資成本： 6888萬元 銷售費用估算 表 13 銷售費用估算表 項 目 計算依據(jù) 合計（萬元） XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 32 市場推廣費 銷售收入 % 407 銷售代理費 銷售收入 % 407 合 計 814 成本總和： 1.＋ 2.＝ 6888＋ 814＝ 7702萬元 （二）收入估算 多層住宅銷售收入 估算 850 元 ∕ M2 10000 M2＝ 850 萬元 專業(yè)市場銷售收入估算 根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目前婁底的底星路和婁星路的臨街商鋪租金在30 元 ∕ 月 M2左右，而四一八建材市場的租金均價也在 30 元 ∕ 月 M2左右。我們在為專業(yè)市場定價時考慮兩個因素： 按照商業(yè)市場的規(guī)律，專業(yè)市場一方面是由于規(guī)模大，供應量大；另一方面，業(yè)主的經(jīng)營自主性低，轉(zhuǎn)手比較困難，一般來說，的銷售價格比臨街門面房要低。 按十年的回報期計算，將租金折算成銷售價格，即銷售的單價 =年租金 10，即地塊專業(yè)市場的銷售單價設定 在 3000元 ∕ M2左右。 因此，我們預估該地塊專業(yè)市場的銷售單價 為 3000 元 ∕ M2，則銷售收入為： 3000 元 ∕ M2 65000 M2＝ 19500 萬元 收入總計 1.＋ 2.＝ 850＋ 19500＝ 20350萬元 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 33 （三） 稅金估算 20350 %＝ 1119 萬元 （四）開發(fā)利潤估算 總收入 總成本＝ 20350－（ 7702＋ 1119） ＝ 11529 萬元 （五）所得稅估算 開發(fā)利潤 33%＝ 11529 33%＝ 3805 萬元 （六）經(jīng)營凈利潤估算 開發(fā)利潤 所得稅 ＝ 11529－ 3805＝ 7724 萬元 （七）盈利分析 投資利潤率 =利潤總額／總投資額 100% ＝ 11529／ 7702 100%＝ % 投資凈利潤率 =稅后利潤／總投資額 100% ＝ 7724／ 7702 100%＝ % ? 租售結合與全銷售方式對比： 從以上兩個方案的分析來看，采用租售的方式，總投入為 7088萬元，當住宅全部銷售時，專業(yè)市場采用租賃的方式，十年的回報為XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 34 15600 萬元；采用全部銷售的方式，總投入為 7702 萬元，當專業(yè)市場全部銷售時，所得到的收益為 19600 萬元。 如果采用全部租賃，由于本項目規(guī)模大，進行統(tǒng)一招商將會面臨相當大的壓力。同時，由于采用租賃方式，因此項目前期投入大，資金回收期長，對發(fā)展商的資金提出相當高的要求。 如果采用全部銷售方式，發(fā)展商能夠一次性回籠資金，及時緩解資金的壓力。但從專業(yè)市場的操作來 看，全部銷售對項目后期經(jīng)營是不可取的，同時全部銷售也是相當困難的。另一方面，項目的規(guī)模大，就婁底目前的市場購買力來看，全部消化也是相當困難的，商鋪供應將會出現(xiàn)供過于求的局面，導致項目銷售陷入困境，直接影響到項目的發(fā)展。 從長遠的回報來看，我們建議專業(yè)市場采用租售結合的方式，以租為主要，銷售為輔。通過商鋪的銷售來實現(xiàn)投資的回收，同時，發(fā)展商持有大部分商鋪租賃作為長期收益。通過測算，如果本地塊專業(yè)市場，銷售 40%左右的商鋪即可總投入的收支平衡，發(fā)展商持有 60%的商鋪用于租賃； ? 總投入的收支平衡： 65000 M2 40% 3000 元 ∕ M2=7800 萬元 總投入 7702萬元 ? 每年租金收入約為： 65000 M2 60% 20 元 ∕ M2 12 月 =936 萬元 A、 C、 D 區(qū)縱深地塊兩種開發(fā)方案的優(yōu)劣分析 對比項目 專業(yè)市場 步行街 +住宅 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 35 土地控制權 XX 公司擁有土地使用權 分成為獨立產(chǎn)權出售， XX 公司沒有土地控制權 收益形式 通過租賃的形式來實現(xiàn)持續(xù)性的收益回報 通過銷售的方式來實現(xiàn)收益回報，步行街的小部分商鋪通過租賃來實現(xiàn)收益 收益回報 主要通過租賃來實現(xiàn)租賃回報，資金回收期長 主要通過銷售來實現(xiàn)收益回報，前 期銷售商鋪，通過商鋪銷售后的資金滾動發(fā)展住宅，回收期較短 風險分析 項目規(guī)模大，招商有相當難度 項目前期一次投入大，對資金量要求要 先步行街后住宅，項目啟動資金分步投入，滾動發(fā)展。 結 論 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 36 通過對第三部分的可行性分析可見，各個方案都將會帶來巨大的經(jīng)濟和社會效益。本項目的建成將直接為社會提供逾萬人的就業(yè)機會，將很大程度上解決市場周邊的就業(yè)壓力和帶動周邊區(qū)域相關行業(yè)的同步發(fā)展，為繁榮周邊區(qū)域經(jīng)濟起到重要作用。 本項目將建成婁底市的中央財富區(qū)，集商品交易、產(chǎn)品信息交流與發(fā)展、物質(zhì)流通、人才 培養(yǎng)為一體的商貿(mào)基地，并加快對內(nèi)、對外的交流與合作，促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟建設，為當?shù)貛砜捎^的稅收，并將極大地繁榮當?shù)亟?jīng)濟。 從 A、 C、 D 區(qū)縱深地塊的兩種方案的初步分析數(shù)據(jù)來看，第一種方案的總投資為 7125 萬元，凈利潤為 5098 萬元，凈利潤率為 71%，投資回收期為兩年左右；第二種方案的總投資為 5836 萬元，凈利潤為 2695 萬元，凈利潤率為 46%。 由于第二種方案在運作過程中，大體量的商業(yè)面積是用來出租經(jīng)營的，因此資金回籠較慢，財務成本會高很多，并造成非常大的資金壓力，從而最終影響本項目的利潤率。 雖然婁底 市的城市規(guī)模比較小，但畢竟地塊屬于市中心罕有地塊，開發(fā)價值明顯高于其他區(qū)域，屬于市中心的黃金地段。從總體上看，如果做大體量的專業(yè)市場本身具有的商業(yè)風險就很大，因此，我司建議采用第一種方案，開發(fā)以商貿(mào)與住宅結合的項目為最佳。