【導(dǎo)讀】 蚇薂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螄聿膃蒆薆肅膃蚈袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇螀芇蕿蝕膈芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莁薀薇袃莀艿螃衿荿蒁薆膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袈肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蠆袈聿蚇薂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螄聿膃蒆薆肅膃蚈袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇螀芇蕿蝕膈芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莁薀薇袃莀艿螃衿荿蒁薆膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袈肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蠆袈聿蚇薂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螄聿膃蒆薆肅膃蚈袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇螀芇蕿蝕膈芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莁薀薇袃莀艿螃衿荿蒁薆膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袈肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蠆袈聿蚇薂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薁螅襖膅芁

　　

【正文】 發(fā)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度”，正式拉開了房地產(chǎn)調(diào)控序幕。 2．加強市場監(jiān)督及管理工作 面對國家給予房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策，政府要加大市場監(jiān)督力度以及加強市場管理工作。 建立和完善房地產(chǎn)市場信 息系統(tǒng)，以納入全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)重點城市為契機，對房屋交易、產(chǎn)權(quán)、測繪等各項數(shù)據(jù)進行了全面系統(tǒng)的信息化處理，并依托房地產(chǎn)市場系統(tǒng)在沈陽房地產(chǎn)交易網(wǎng)實時動態(tài)發(fā)布市場最新運行數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)市場提供高效、規(guī)范、安全的信息平臺。整頓規(guī)范市場秩序，抽調(diào)專人成立市場秩序整治機構(gòu)，定期對開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、估價機構(gòu)、測繪機構(gòu)開展日常監(jiān)管，及時查處各類擾亂市場秩序的違規(guī)行為，維護正常的市場秩序。 3．沈陽 市的總體規(guī)劃 “十二五”規(guī)劃是本世紀頭二十年重要戰(zhàn)略機遇期的關(guān)鍵階段，也是我市站在新起點、謀求新發(fā)展，全面振興遼 寧老工業(yè)基地的關(guān)鍵階段。東北振興。到 2021 年，沈陽城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積達到 793平方公里，人口達到 700 萬人。積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為沈陽地方經(jīng)濟發(fā)展的增長極，財政增收的動力源，在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴大城市就業(yè)、提升城市形象等方面的作用更加凸顯。因此，在沈陽市積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)符合宏觀經(jīng)濟要求。 （五 ）項目建設(shè)的必要性 1． 項目的建設(shè)符合國家政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)運作實際上是城市土地利用問題，它是由土地利用的專一性和排他性決定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是構(gòu)成城市空間結(jié)構(gòu)最基 本的要素，是城市功能分區(qū)的實際體現(xiàn) [7]。通過土地的合理利用和市場規(guī)范運作，取得最佳效益的目標，其實質(zhì)是城市社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)推進，城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，真正實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，而不能僅僅看成是為城市政府帶來多少土地的出讓金和稅源，或是給開發(fā)商帶來多少利潤，也不能單純看成是為城市居民解決了多少住房。能否通過土地合理利用市場規(guī)范運作，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于建立在土地價值和價格一致的土地收購、儲備、出讓的規(guī)范運作、土地使用方向和開發(fā)時空選擇的整體調(diào)控到位。該項目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，合理利用土地，規(guī)范市場動作，將會 使 沈陽 市的城市空間從整體結(jié)構(gòu)上得到改善和優(yōu)化。 沈陽市明城新世紀建設(shè)項目可行性研究報告編制 –8– 這是中國地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展進程中的必然階段，本項目在良好的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢下，抓住契機，以需求為導(dǎo)向，以調(diào)控為手段，全面合理地開發(fā)和利用 沈陽市的土地和城市空間，全力建設(shè)沈陽市的地產(chǎn)經(jīng)濟，全面促進沈陽 市經(jīng)濟、社會的可持續(xù)發(fā)展。 2． 項目的建設(shè)是改善城市環(huán)境迫切需要 市政府積極響應(yīng)，投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設(shè)步伐。但與此同時，城市急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后的矛盾也日益顯現(xiàn)，城市的管理體制在很大程度上不能適應(yīng)城市的空間布局和人員結(jié)構(gòu)狀況。因此，要 實現(xiàn)政府提出的目標，必須加快城市改造步伐。 3． 項目的建設(shè)是促進相關(guān)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 的需要 本項目的建設(shè)可以促進城市建筑、建材等一系列行業(yè)的發(fā)展，帶動項目區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，在建設(shè)過程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問題。對于提高項目區(qū)人民的生活水平、增加就業(yè)率、拉動地方經(jīng)濟發(fā)展、增加稅收產(chǎn)生深遠影響。 綜上所述，本項目符合國家現(xiàn)行相關(guān)政策， 提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)， 對城市的發(fā)展具有積極的帶動作用，所以項目的建設(shè)是必要的。 沈陽市明城新世紀建設(shè)項目可行性研究報告編制 –9– 三 、市場分析與預(yù)測 （一） 沈陽市城市概況 沈陽， 遼寧 省省會， 中國 15 個副省級城市之一，中國七大 區(qū)域中心 之一 城市 ，中國特大城市， 東北地區(qū) 最大的國際大都市，東北地區(qū) 整治 ， 金融 ， 文化 ， 交通 ， 信息 和旅游 中心。同時也是我國最重要的重 工業(yè)基地 之一，被譽 為共和國長子，素有 “ 東方魯爾 ” 的美譽。沈陽市政治、軍事、 金融 、外交機構(gòu)林立，駐有 沈陽 軍區(qū) 、 中國人民銀行沈陽分行、 民航 東北地區(qū)管理局、東北電監(jiān)會、東北 鐵路局、 電網(wǎng)有限公司、國家 審計署 駐沈陽特派員辦事處、境外媒體常駐沈陽新聞機構(gòu)、國土資源沈陽局、沈陽郵區(qū)中心局、沈陽陸地搜救中心等中央直屬機構(gòu)，以及 美國 、 俄羅斯 、 日本 、 韓國 、 朝鮮 、法 國駐沈陽總領(lǐng)事館及英國簽證中心。 沈陽市市區(qū)面積 3495 平方公里， 城區(qū)面積 793 平方公里（中國城市第 3 名）。沈陽總?cè)丝?1000 萬左右（包括外地來沈人員以及各個縣市），全市 戶籍人口 萬人，市轄區(qū)戶籍人口 萬。 13個：共轄 9個市轄區(qū)，一個 縣級市 ，三個縣。 沈陽是中國東北地區(qū)最大的中心城市。沈陽是正在建設(shè)中的沈陽經(jīng)濟區(qū)（沈陽都市圈）的核心城市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，工業(yè)門類齊全，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的 8大城市 ，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的 “ 一環(huán)五射 ” 高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過 400 公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。 （二）全國房地產(chǎn) 市場分析 及預(yù)測 2021 年末、 2021 年初的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了一個關(guān)鍵階段，以地價高增長、房價抑而不降、保障性住房大跨步建設(shè)、信貸管控為代表的宏觀市 場表現(xiàn)，標志著行業(yè)發(fā)展進入到了一個微妙階段，即市場化與政府行政管制的碰撞已進入白熱化。 1．高地價，土地市場空前繁榮 2021 年全國 土地出讓金收入 萬億元，同比增長 %，創(chuàng)下 近 5 年新高，并占到全 國 房地產(chǎn)銷售收入的 %。 沈陽市明城新世紀建設(shè)項目可行性研究報告編制 –10– 2．銷售控制逐步放松 根據(jù)統(tǒng)計， 2021 年全年房地產(chǎn)銷售總量 萬億元，同比增長 %，相比前五年 %的同比年增幅均值有所下降。再從月度數(shù)據(jù)來看，起始于 2021 年 4月的新一輪宏觀調(diào)控，將 5 月和 10月的住宅銷售黃金月得到抑制，使得全年數(shù)據(jù)得以抑制。年末伴隨相關(guān)政策 基調(diào)的放松，并加之年底銷售結(jié)算， 12月銷量出現(xiàn)井噴，銷售管控在年底階段基本失效。 全國 2021 年 1～ 12 月 商品房銷售金額數(shù)據(jù)見圖 。 單位：億元 圖 3．房地產(chǎn)開發(fā)投資暴增 盡管 2021 年地價高 起 ，但是 2021 年全國商品房新開工面積同比增幅為 %，創(chuàng)下近 5年最高紀錄，而同時期銷售面積只同比增長 %。 近年來我國商品房新開工面積年增幅比較見 圖 。 圖 沈陽市明城新世紀建設(shè)項目可行性研究報告編制 –11– 4．金 融調(diào)控 2021 年，房地產(chǎn)信貸投得到了持續(xù)的抑制，央行連續(xù) 6 次上調(diào)存款準備金率。同時，2021 年，政府也對房地產(chǎn)上市首發(fā)和上市公司市場再融資嚴格控制，導(dǎo)致少融資上千億。因此，在金融市場上，以銀行、證券市場為代表的股權(quán)和債權(quán)融資都受到了政策管制。 5．偏緊的金融政策影響房地產(chǎn)市場 從國內(nèi)外經(jīng)濟形勢來看， 2021 年，美國的量化寬松政策將進一步影響國際市場的貨幣供應(yīng)，外部市場為國內(nèi)人民幣對沖形成壓力。與此同時，以 4 萬億財政刺激政策為代表的近些年的人民幣超量供應(yīng)狀態(tài)，這內(nèi)外兩大因素決定了 2021 年宏觀市場資金充裕。與之相對應(yīng)的是央行的以抗通脹為主基調(diào)的偏緊的貨幣政策，將會影響 2021 年房地產(chǎn)市場的快速增長。央行的加息和上調(diào)存款準備金率，這兩大重要政策工具都將成為影響2021 年房地產(chǎn)市場資金供應(yīng)的兩大主要金融因素，偏緊的金融政策為 2021 年的市場局面奠定了基調(diào)。 6． 城市發(fā)展模式不變，但高地價運行模式將得到抑制 在 2021 年表現(xiàn)最為突出的城市地價高增長的狀態(tài)，可以深刻說明當(dāng)前中國經(jīng)濟乃至城市發(fā)展模式高度依賴房地產(chǎn)市場。 2021～ 2021 年間，累計 7 萬億的土地出讓金占到了全國財政收入的 23%，部分一、二線城市甚至占到了 40～ 50%。由此可見，無論以高鐵建設(shè)為代表的國家級大項目投資還是地方政府主導(dǎo)的各地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，土地出讓金收入在城市發(fā)展中起到絕對中心的地位。 值得注意的是， 202 2021 年兩年間，國家發(fā)改委相繼出臺了近 20 個區(qū)域經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這些城鎮(zhèn)化模式新的規(guī)劃導(dǎo)向，為進一步城鎮(zhèn)化提供了政策土壤。但 2021年市場表現(xiàn)出的高地價增長狀態(tài)，已經(jīng)受到中央政府的高度重視，高地價推動的成本剛性將快速推高商品房市場價格，同類模式增長的不可持續(xù)性決定了未來高地價運營模式將受到抑制。 7． 商品房市場調(diào)控常態(tài)化，市場雙軌 制發(fā)展模式成為共識 從 2021～ 2021 年的一線城市房地產(chǎn)價格飆升為開始的住宅市場調(diào)控，到如今已經(jīng)歷經(jīng) 8 年時間。 70/90、住房限購、控制信貸、差異化貸款利率、商品房限價等一系列行政和市場化的手段都未能抑制持