【正文】 湘潭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況總體而言，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和能力還處于弱勢(shì)，但上升的空間巨大，近幾年，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，主要表現(xiàn)為，一是投資直線上揚(yáng)，市場(chǎng)供求兩旺，自 2022 年后，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從 2022 年的 億元急增至 2022 年的 億元，與此同時(shí)，湘潭市房產(chǎn)交易市場(chǎng)也日趨活躍。繼 2022 年房產(chǎn)交易初具規(guī)模之后，05 年再創(chuàng)新高，達(dá)到 15 億元，盡管房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，但居民購(gòu)房的熱情不減，甚至出現(xiàn)無(wú)樓可售的現(xiàn)象。商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)依舊,但增幅趨緩?！　∠嫣妒?2022 年雖然房?jī)r(jià)仍然在上漲，但漲幅不斷回落。2022 年全市全年房屋銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù) %，較上年同期上漲 個(gè)百分點(diǎn)。37 / 77商品房銷(xiāo)售價(jià)格為 元/平方米，較上年同期上漲 個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià) 元/平方米；非住宅價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)為 元/平方米。土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲。 2022 年，湘潭市土地價(jià)格仍然維持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，其中居住用地價(jià)格為 萬(wàn)元/畝，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)?！　《謽鞘谐尸F(xiàn)回暖復(fù)蘇現(xiàn)象　　自 2022 年“六一”新政以來(lái)，二手樓市曾出現(xiàn)過(guò)一段蕭條時(shí)期，交易量明顯下滑，購(gòu)房者持幣觀望，猶豫不決。在經(jīng)歷一段觀望期之后，發(fā)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)上漲，消費(fèi)者把目光重新投向二手房市場(chǎng)。受市場(chǎng)需求影響，我市二手房市場(chǎng)交易量明顯回升，交易價(jià)格上漲。2022 年，全市二手房銷(xiāo)售面積達(dá) 501325 平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手房住宅 821 元/平方米，同比上漲 4 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)，為購(gòu)房提供了更好地服務(wù)。目前湘潭市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著個(gè)諸多的問(wèn)題和不足，如裝修市場(chǎng)混亂等等這些問(wèn)題，都是阻礙湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素。有些專(zhuān)家提出了“發(fā)展周之說(shuō)”這一理論，認(rèn)為湘潭市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)突破了發(fā)展周期。從實(shí)際情況看，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)還可以更好地發(fā)展?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，未來(lái) 510 年是湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，從政策上看，國(guó)家已確立了國(guó)家房地產(chǎn)的意見(jiàn)。其出發(fā)點(diǎn)是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，只有規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能走向良性的發(fā)展，為我市房地產(chǎn)業(yè)提供政策和法律保障，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將產(chǎn)生深38 / 77遠(yuǎn)影響。湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯，其房?jī)r(jià)僅為長(zhǎng)沙的 1/2，而今年年底，長(zhǎng)潭西線高速公路通車(chē)后，長(zhǎng)沙、湘潭兩市相距僅 20 多公里，只有 10 多分分鐘的車(chē)程。湘潭房地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái)越受到兩市居民的關(guān)注。從湘潭自身的發(fā)展來(lái)看，城市居民西移，東建西改，必將形成湘潭房地產(chǎn)業(yè)努力發(fā)展的格局。努力建設(shè)長(zhǎng)株潭三角洲物流的新面貌，將使湘潭房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪的戰(zhàn)略調(diào)整，形成“強(qiáng)勢(shì)初具”的發(fā)展格局。湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖 外圍資金看好本地市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅攀升從市場(chǎng)的產(chǎn)品、價(jià)格以及居民的消費(fèi)觀念來(lái)分析，湘潭市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還未完全成熟，商品房?jī)r(jià)格還停留在較低的水平，發(fā)展空間廣闊，加上近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序不斷規(guī)范，市場(chǎng)投資環(huán)境向好，吸引了不少異地的開(kāi)發(fā)商如湘潭多凌華城置業(yè)有限公司等大品牌發(fā)展商先后落戶。外來(lái)品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，同時(shí)也將他們優(yōu)秀的作品帶到湘1500 1500 元/m21200 1200 元/m21000 850 元/m2800 750 元/m2700 700 元/m2600 600 元/m2500 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年39 / 77潭，必然引起湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)的革新。 湘 潭 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 板 塊 特 征 老 城 區(qū) —河 西 板 塊 ： 成 熟 商 圈 ， 城 市 區(qū) 域 樓 盤(pán) 熱 銷(xiāo)由 于 老 城 區(qū) 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 市 政 設(shè) 施 配 套 完 善 ， 商 業(yè) 氛 圍 濃 厚 ，生 活 極 為 方 便 ， 但 因 老 城 區(qū) 改 造 成 本 過(guò) 大 ， 該 區(qū) 域 樓 盤(pán) 開(kāi) 發(fā) 體 量 較 小 ，盡 管 需 求 量 大 ， 但 規(guī) 模 在 4 萬(wàn) 平 方 米 以 上 的 項(xiàng) 目 鳳 毛 麟 角 ， 從 2022年 1～ 7 月 湘 潭 市 兩 大 板 塊 的 開(kāi) 發(fā) 體 量 來(lái) 看 ， 河 西 不 足 河 東 開(kāi) 發(fā) 量 的 十分 之 一 ， 具 有 老 湘 潭 故 土 觀 點(diǎn) 的 本 土 湘 潭 人 更 希 望 生 活 品 質(zhì) 和 生 活 方式 的 改 變 ， 但 故 土 情 結(jié) 又 使 他 們 不 愿 離 開(kāi) 世 代 生 養(yǎng) 的 老 城 區(qū) 生 活 半 徑 ，所 以 河 西 地 產(chǎn) 一 直 處 于 旺 銷(xiāo) 狀 態(tài) ， 地 產(chǎn) 供 應(yīng) 量 長(zhǎng) 期 處 于 不 飽 和 狀 態(tài) ，但 因 老 城 區(qū) 屬 舊 城 改 造 區(qū) 域 ， 直 接 經(jīng) 濟(jì) 成 本 遠(yuǎn) 比 河 東 新 城 建 設(shè) 的 成 本高 ， 所 以 沒(méi) 有 實(shí) 力 的 開(kāi) 發(fā) 商 均 不 敢 涉 及 河 西 老 城 區(qū) 的 開(kāi) 發(fā) 。 新 城 區(qū) —河 東 板 塊 ： 高 品 位 的 城 市 規(guī) 劃 及 社 區(qū) 概 念 形 成 的 中高 檔 樓 盤(pán) 處 于 熱 銷(xiāo) 狀 態(tài)隨 著 市 政 府 的 東 移 ， 三 市 融 城 的 發(fā) 展 ， 新 的 城 市 發(fā) 展 規(guī) 劃 帶 來(lái) 的新 城 日 趨 完 善 的 市 政 配 套 ， 城 市 高 品 位 的 規(guī) 劃 ， 開(kāi) 發(fā) 商 規(guī) 模 化 開(kāi) 發(fā) 帶來(lái) 的 高 品 質(zhì) 生 活 社 區(qū) 概 念 引 導(dǎo) 著 人 們 的 生 活 ， 優(yōu) 美 的 生 態(tài) 環(huán) 境 及 巨 大的 升 值 空 間 致 使 該 區(qū) 域 樓 盤(pán) 熱 銷(xiāo) ， 且 開(kāi) 發(fā) 的 規(guī) 模 、 品 質(zhì) 均 比 河 西 高 ，整 體 開(kāi) 發(fā) 量 也 占 了 湘 潭 樓 市 住 宅 開(kāi) 發(fā) 總 量 的 70%多 ：序 號(hào) 項(xiàng) 目 區(qū) 位 規(guī) 模 （ ㎡ ）1 九 州 怡 景 苑 河 東 10 萬(wàn)2 裕 豐 新 城 國(guó) 際 河 東 約 9 萬(wàn)3 新 景 家 園 河 西 約 40 萬(wàn)4 建 鑫 城 市 廣 場(chǎng) 河 東 約 12 萬(wàn)40 / 775 沁 園 小 區(qū) 河 西 約 10 萬(wàn)6 金 橋 世 紀(jì) 苑 河 東 約 16 萬(wàn)7 金 橋 中 央 花 園 河 東 約 13 萬(wàn)8 金 芙 蓉 小 區(qū) 河 東 約 10 萬(wàn) 對(duì) 湘 潭 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 預(yù) 測(cè) 與 分 析 1～4 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況 （一）工業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快運(yùn)行。14 月，全市規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。（二）固定資產(chǎn)投資不斷提速。14 月，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成了 38 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較 13 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資加速。4 月，全市完成房地產(chǎn)投資 億元，規(guī)模較 3 月增加 億元，14 月累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng)%，這是去年 3 月國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)新政后，湘潭房地產(chǎn)投資增幅首次超過(guò) 30%。從結(jié)構(gòu)看，主要是幾大樓盤(pán)啟動(dòng)和擴(kuò)張所致，啟動(dòng)的如湘鋼職工住宅、盤(pán)龍名府，擴(kuò)張的如金僑世紀(jì)苑、陽(yáng)光山莊等。此外，錦繡湘江小區(qū)、新景家園、建鑫城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快，也在一定程度上助推了房地產(chǎn)整體投資增幅的上揚(yáng)。進(jìn)一步分析，也可認(rèn)為湘潭樓市發(fā)展健康，受?chē)?guó)家房地產(chǎn)新政影響有限。技術(shù)改造投資進(jìn)展順利。 （三）消費(fèi)市場(chǎng)較為活躍。14 月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，其中限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng) %。 （四）出口有所回升，到位外資情況良好。海關(guān)統(tǒng)計(jì)，一季度全41 / 77市實(shí)現(xiàn)出口 8746 萬(wàn)美元，同比下降 %。14 月全市新批利用外資項(xiàng)目 5 個(gè)，合同外資 3556 萬(wàn)美元，同比下降 %，實(shí)際到位外資5362 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。 （五）財(cái)政收入仍保持較快增長(zhǎng)。4 月，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %，14 月累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng)%，增速較一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等主要稅種均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增速均有所放緩。分級(jí)次看，市本級(jí)財(cái)政收入增速回升，縣（市）區(qū)級(jí)收入增速回落。14 月，市本級(jí)財(cái)政收入完成 億元，同比增長(zhǎng) % ，增速較一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)；縣（市）區(qū)級(jí)財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng)%，增幅較一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。 （六）金融運(yùn)行平穩(wěn)。4 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，較年初增加 億元，其中儲(chǔ)蓄存款較年初增加 億元。4 月末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額達(dá) 億元，較年初增加 億元。其中：工業(yè)貸款增加 億元，農(nóng)業(yè)貸款增加 億元，私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體貸款增加 億元。 2022 年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)分析與預(yù)測(cè) 開(kāi) 發(fā) 增 速 將 減 緩 ， 土 地 資 源 將 得 到 優(yōu) 化 配 置 ?！?　 受 國(guó) 家 宏 觀 調(diào) 控 政 策 的 影 響 ， 湘 潭 市 房 地 產(chǎn) 投 資 增 速 將 趨 緩 。 同時(shí) ， 受 國(guó) 家 土 地 市 場(chǎng) 整 頓 的 影 響 ， 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 的 土 地 價(jià) 格 和 成 本 將 繼續(xù) 走 高 。 而 按 照 招 拍 掛 模 式 ， 限 量 供 應(yīng) 的 土 地 將 更 多 的 集 中 在 一 些 有資 金 、 有 實(shí) 力 的 品 牌 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 手 中 ， 反 映 到 商 品 房 市 場(chǎng) 的 表 象 就 是大 項(xiàng) 目 、 大 盤(pán) 增 多 ， 小 項(xiàng) 目 、 小 盤(pán) 相 對(duì) 減 少 。 42 / 77　 　 市 場(chǎng) 需 求 旺 盛 ， 房 價(jià) 穩(wěn) 中 有 升2022 年 ,湘 潭 市 生 產(chǎn) 總 值 達(dá) 到 億 元 ， 比 2022 年增長(zhǎng)%，2022 年，全市全部工業(yè)總產(chǎn)值完成 475 億元，5 年平均增長(zhǎng)%。全部工業(yè)增加值由 2022 年的 億元增加到 134 億元，年均增長(zhǎng) %。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由 388 戶增加到 460 多戶。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值2022 年達(dá) 億元，年均增長(zhǎng) %。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化，2022 年，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %，比 2022 年提高 個(gè)百分點(diǎn) 、 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 突 破 500 億 元 大 關(guān) ， 城市居民人均可支配收入由 2022 年的 6049 元增加到 2022 年的 9685 元，同比增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 眾 多 具 有 標(biāo) 志 性 意 義 的 “關(guān) 口 ” 得 以 跨 越 ，導(dǎo) 致 居 住 購(gòu) 房 需 求 旺 盛 。湘 潭 市 住 房 需 求 主 要 有 四 種 ： 城 市 人 口 增 容 產(chǎn) 生 的 主 動(dòng) 型 住 房 需求 、 居 民 改 善 性 住 房 需 求 、 投 資 型 住 房 需 求 和 城 市 房 屋 拆 遷 所 產(chǎn) 生 的被 動(dòng) 型 需 求 。 據(jù) 測(cè) 算 ， 湘 潭 市 住 房 需 求 每 年 在 400 萬(wàn) 平 方 米 以 上 。 其中 前 兩 種 是 主 體 ， 同 時(shí) ， 由 于 土 地 、 建 材 價(jià) 格 上 漲 ， 住 宅 品 質(zhì) 的 提 升 ，使 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 成 本 加 大 。 需 求 和 成 本 將 促 使 房 價(jià) 繼 續(xù) 上 漲 。 近 年 來(lái) ，湘 潭 房 價(jià) 的 上 漲 呈 現(xiàn) 出 梯 級(jí) 增 長(zhǎng) 的 曲 線 ， 從 每 年 的 2%、 3%的 漲 幅 ，到 6%左 右 的 漲 幅 ， 從 2022 年 的 11%到 2022 年 突 破 12%， 2022 年 商品 房 價(jià) 格 達(dá) 到 了 1780 元 /平 方 米 ， 按 照 現(xiàn) 在 的 走 勢(shì) ， 2022 年 房 價(jià) 仍 將小 幅 上 漲 。　 　 梯 極 消 費(fèi) 格 局 穩(wěn) 定 ， 二 級(jí) 市 場(chǎng) 將 更 趨 活 躍　 　 二 手 房 交 易 量 在 2022 年 完 成 歷 史 性 跨 越 ， 2022 年 穩(wěn) 步 上 升 后 ，2022 年，全市二手房銷(xiāo)售面積達(dá) 501325 平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 43 / 77億元，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手房住宅 821 元/平方米，同比上漲 4 個(gè)百分點(diǎn)。 一 方 面 是 房 價(jià) 整 體 上 漲 激 活 了 部 分 存 量 二 手 房 進(jìn)入 市 場(chǎng) ， 另 一 方 面 是 湘 潭 市 梯 極 消 費(fèi) 格 局 基 本 已 形 成 ， 二 手 房 需 求 量逐 年 擴(kuò) 大 。 二 級(jí) 市 場(chǎng) 的 活 躍 將 在 一 定 程 度 上 化 解 后 市 潛 在 的 供 求 失 衡的 問(wèn) 題 。　 　 金 融 信 貸 緊 縮 ， 開(kāi) 發(fā) 企 業(yè) 面 臨 新 的 挑 戰(zhàn)按 照 國(guó) 家 新 的 金 融 政 策 ， 從 2022 年 開(kāi) 始 ， 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 貸 款 門(mén)檻 大 幅 度 提 高 ， 其 監(jiān) 管 措 施 也 愈 發(fā) 嚴(yán) 格 ， 這 種 信 貸 緊 縮 給 房 地 產(chǎn) 企 業(yè)帶 來(lái) 的 影 響 將 在 2022 年 開(kāi) 始 更 多 顯 現(xiàn) ， 一 些 資 金 實(shí) 力 薄 弱 的 本 土 企 業(yè)將 面 臨 被 市 場(chǎng) 淘 汰 或 被 兼 并 的 局 面 ， 而 這 也 必 將 導(dǎo) 致 湘 潭