北京懷柔某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-06-01 16:42本頁面
【導(dǎo)讀】項目位于北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)范各莊村北，111國道西側(cè)，距懷柔城區(qū)5公里，距北京市區(qū)55公里，距首都機場35公里。約35分鐘可到四環(huán)。項目四至范圍為東至雁棲河，南至懷豐路及雁棲鎮(zhèn)范各莊。目前，出讓宗地紅線內(nèi)及代征地范圍內(nèi)已基。樹約550棵，已由懷柔分中心完成補償工作；目前已經(jīng)完成遷改施工設(shè)計方案和施工預(yù)算工作，拆。宗地東側(cè)有平房37間未拆除。施工用房，若中標(biāo)人不用，懷柔分中心負(fù)責(zé)拆除并承擔(dān)費用。懷柔分中心才承諾按以下期限要求，向中標(biāo)人供地;設(shè)補償費首付款95%后，懷柔分中心向中標(biāo)人交付“三通一平”的現(xiàn)狀土地。外市政管線接用條件。投標(biāo)價，招標(biāo)人將不予接受。項目地塊的土地開發(fā)建設(shè)補償費為261065600元人民幣。支行，賬號：20xx1001805）。投標(biāo)保證金以支票（或匯票）形式交納，投標(biāo)人。層——北京市土地交易市場。月31日上午9：00時——10：00時，
【正文】 0 0 0 車位銷售回款 6480 0 0 0 2592 120xx 二、現(xiàn)金流出 207413 51018 7377 24753 25750 3888 土地費用 50937 50937 0 0 0 70847 前期工程費 1013 81 294 284 284 0 建安工程費 51421 0 6171 11827 11827 71 基礎(chǔ)設(shè)施費 5485 0 0 2742 0 21597 21 配套設(shè)施費 0 0 0 0 0 2742 開發(fā)間接費 1543 0 278 524 494 0 不可預(yù)見費 3529 0 635 1200 1129 247 營業(yè)稅及附加 13370 0 0 3459 5084 565 銷售費用 37391 0 0 2516 3697 4827 所得稅預(yù)繳 6077 0 0 1572 2311 3510 所得稅清算 12625 0 0 0 0 2194 土地增值稅預(yù)繳 2431 0 0 629 924 12625 土地增值稅清算 21591 0 0 0 0 21591 三、凈現(xiàn)金流 35670 51018 7377 38136 66683 16914 累計現(xiàn)金流 35670 51018 58395 20259 46424 63338 四、內(nèi)部收益率 % 五、投資回收期（ 靜 態(tài)） 根據(jù)季度現(xiàn)金流量表，可知項目的所得稅后內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，投資回報水平較高。項目投資的靜態(tài)回收周期為 年，資金回收較快。 敏感性分析 對不同的成交地價情況下的收益水平進行敏感性分析，詳見下表。 表 44 敏感性分析 北京 懷柔 區(qū) XX 項目 收益水平敏感性分析 土地成交價（萬元） 樓面地價（元 /平米） 凈利潤（萬元） 凈利率 內(nèi)部回報率 32909（招標(biāo)底價） 1200 65719 % % 41136（折算點價格） 1500 61404 % % 49363 1800 56107 % % 57590 2100 52774 % % 65817 2400 48458 % % 74045 2700 44143 % % 82272 3000 39828 % % 注：住宅銷售均價 8500 元 /平方米，商業(yè) 120xx 元 /平方米，車位 10 萬元 /個 。 盈虧平衡分析 項目的保本售價為 5781 元 /平米，也即項目的銷售均價不低于該價格，項目不會出現(xiàn)虧損。 在其他條件不變，均價為 8864 元 /平米的情況下 ，項目的保本銷售率為 22 %。 通過盈虧平衡分析發(fā)現(xiàn)，項目的保本售價 低于當(dāng)前該區(qū)域的 平均 市場價格，保本銷售率遠(yuǎn)低于市場住宅平均銷售率和我公司各項 目的經(jīng)驗銷售率。如果不出現(xiàn)政策、管理風(fēng)險，項目出現(xiàn)虧損的可能性較 小。 23 第五部分：綜合分析（ SWOT）與建議 項目與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 北京 是公司整個區(qū)域 戰(zhàn)略 布局的橋頭堡，市場容量大、發(fā)展?jié)摿Υ?，繼續(xù)加強 北京 區(qū)域的土地儲備，有助于 進一步提升公司實力 ，符合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略。 公司 20xx20xx 年銷售資源缺口較大。公司目前已經(jīng)具備和可能獲得的土地資源儲 備不足以支撐公司 20xx20xx 年發(fā)展目標(biāo) ，且目前土地儲備中公建占了較大的比例 。本項目的儲備有利于補充公司 20xx20xx 年住宅類銷售資源，對于公司上市以后的表現(xiàn)具有很大的支撐意義。 本項目容積率低，適合開發(fā)別墅和類別墅住宅，有利于實現(xiàn)公司向開發(fā)高端、高附加值產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。 項目存在風(fēng)險及應(yīng)對方案 風(fēng)險一：項目距 市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套不 完善 項目位于北京市郊縣 懷柔 區(qū)，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)， 市政公共設(shè)施配套 尚 不齊全 ， 較為缺乏大規(guī)模商業(yè)配套。 目前主要的生活、教育、醫(yī)療配套還要依仗懷柔老城區(qū) 。 隨著項目所在區(qū)域 城市規(guī)劃工作的進一步實施，周邊市政配套將逐步完善。另外 項目內(nèi)部 未來 進一步規(guī)劃 幼兒園、 超市、會所等社區(qū)配套設(shè)施，可以緩解部分配套不足的問題。 風(fēng)險二：區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場 價值尚待挖掘 一方面，懷柔區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達，別墅住宅市場地緣型客戶較少，且地緣型客戶需求以消費性需求為主，總價承受能力較低。另一方面，懷柔區(qū)由于與北京市中心城區(qū)之間隔著順義區(qū)，且順義的別墅市場容量較大，致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。此外， 項目 所在的雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項目，區(qū)域價值尚待挖掘。 24 未來產(chǎn)品定位上可以適當(dāng) 增加文化 內(nèi)涵 ， 調(diào)高產(chǎn)品檔次， 提升產(chǎn)品品質(zhì)，實行差異化 營銷 策略 ， 打造雁棲湖品牌居住區(qū)， 以吸引中心城區(qū)客戶 前來置業(yè) 。 此外 隨著 111 國道的進一步整修完善以及 京承高速道路的順暢 ， 以及與鄰近的 紅螺湖別墅區(qū)互動開發(fā)，將逐步 挖掘 區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場價值 ，區(qū)域升值空間巨大。 綜合評價（ SWOT 分析） 優(yōu)勢： 周邊 自然條件優(yōu)越， 北側(cè)雁棲河，西側(cè)山脈是本項目的重要景觀亮點 ，有利于打造高品質(zhì)的產(chǎn)品； 土地成本較低， 經(jīng)濟效益良好，具有較高贏利水平； 項目地塊規(guī)整，用地集中，利于規(guī)劃； 項目緊鄰 懷柔區(qū) 最重要的交通線 111 國道 ， 對外交通聯(lián)系便利 ； 項目 容積率低， 規(guī)模 較大，有利于 樹立 公司 開發(fā)高端、高附加值產(chǎn)品 的市場 形象和 品牌 ； 符合公司的長期的土地儲備戰(zhàn)略； 劣勢： 項目 周邊 區(qū)域 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r一般 ， 地緣客戶 市場情況不樂觀 ； 區(qū)域位置比較偏遠(yuǎn)， 周邊市政配套不夠 齊全 ； 產(chǎn)品 若 主要面向 城區(qū)客戶 需求，該類產(chǎn)品 的差異化定位和 市場銷售問題還需要進一步關(guān)注和 研究 。 機會： 北京 可開發(fā)土地日益稀少 以及國家對別墅用地的停止審批，使 該項目成為不可多得的資源； 25 隨著 周邊 別墅 項目市場推廣力度的加強， 雁棲湖 別墅區(qū)的 市場形象的 進一步 形成 ， 必將提升區(qū)域市場認(rèn)可度。 威脅： 項目土地成本較低，吸引了其他的開發(fā)商 有意 與我司爭奪該項目； 順義區(qū) 別墅和類 別墅產(chǎn)品 開發(fā) 量較 大，將對該項目 高端客戶 形成一定的分流 。 結(jié)論建議 綜上分析，本項目所在地塊區(qū)域升值潛力較大，項目經(jīng)濟效益較好，具有較高贏利水平和抗風(fēng)險能力，項目的實施有利于公司在 繼續(xù)穩(wěn)定在北京 市場 的品牌形象和 市場地位 ，符合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略，同時對于公司上市之后的表現(xiàn)有著重要支撐意義。 建議董事會授權(quán)公司經(jīng)營層參加該項目的 招標(biāo) 競價。
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