【正文】 市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括臨時用地費、夜間施工擾民補償費，占道費和交通管理費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。不可預(yù)見費不可預(yù)見費又稱為預(yù)備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。一般以以上各種費用之和的3%~7%計算。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入估算房地產(chǎn)項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入(以上統(tǒng)稱租售收入)、配套設(shè)施銷售收人和自營收入。租售收入租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)的面積乘以單位租售價格。在進行租售收入估算前，通常需要確定開發(fā)項目的租售方案。房地產(chǎn)租售方案一般包括以下方面：（1）確定開發(fā)項目的經(jīng)營形式，即該房地產(chǎn)項目是出售、出租還是租售并舉，如果是租售并舉，則租售比例多大等。經(jīng)營形式的確定需要市場調(diào)查的結(jié)果來支撐，不能偏離市場實際情形。（2）可租售物業(yè)面積以及可分攤面積的大小及其在建筑物中的位置。（3）租售的時間進度安排和各時間階段內(nèi)租售面積，要與市場實際相符合，并能滿足項目資金再投入及還本付息的需要。（4）租金和售價的平均水平。租金和售價的具體數(shù)據(jù)也需要通過對市場調(diào)查的結(jié)果進行認真分析后得到。租金和售價的水平應(yīng)反映市場上可接受的價位。（5）收款方式和收款計劃的確定。做這項工作時，必須考慮本地房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。 應(yīng)注意：可出售面積比例的變化對銷售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和出租率對租金收入的影響；由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對銷售收入的影響。自營收入自營收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。例如：萬達瑞華酒店、萬達廣場。配套設(shè)施銷售收入用于估算開發(fā)小區(qū)內(nèi)允許有償轉(zhuǎn)讓的市政性配套設(shè)施項目，例如：停車位的收入。土地出租收入根據(jù)近幾年的各類土地的“出租面積”、“單位租金”和“出租率”及各類土地的可出租面積進行估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目收入的扣減房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售和交易階段要發(fā)生一些稅費，這些費用不參與投資與成本費用構(gòu)成，只是作為銷售收入的扣減。這些稅費主要包括以下兩大部分：（1）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費①營業(yè)稅房地產(chǎn)營業(yè)稅是指針對企業(yè)出售和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收。就房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，營業(yè)稅是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營收入和規(guī)定稅率計算交納的稅金。建筑業(yè)中建筑安裝業(yè)務(wù)實行分包或者轉(zhuǎn)包的總承包人是營業(yè)稅扣繳義務(wù)人。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及銷售建筑物及其他土地附著物的營業(yè)稅率為5%。②城市建設(shè)維護費城市建設(shè)維護稅，簡稱：城建稅，是我國為了加強城市的維護建設(shè)，擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)資金的來源，對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一個稅種。城市維護建設(shè)稅是隨增值稅、消費稅、營業(yè)稅一起征收并專門用城市維護建設(shè)的稅。城市建設(shè)維護稅實行時存在地區(qū)差別，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%這3個檔次。納稅人所在地為城市市區(qū)時，稅率為7%；所在地為縣城、建制鎮(zhèn)時，稅率為5%；其余的地方稅率為1%。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收城市維護建設(shè)稅。③教育費附加教育費附加是對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種附加費。作用：發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)費的資金來源。凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，均要繳納教育費附加，一般稅率為營業(yè)稅的3%。外資企業(yè)通常免交。④防洪工程維護費防洪工程維護費用于防洪設(shè)施及河道工程的運行管理、維修養(yǎng)護和除險加固。等按每年應(yīng)納稅營業(yè)額的一定比例計征。外資企業(yè)減半交納。⑤交易管理費該項費用包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價及表格、資料等費用。按房屋交易額的一定比例征收，此比例指由買方負擔的費用。⑥交易印花稅我國的印花稅實行比例稅率和定額稅率兩種稅率。比例稅率適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，%，%，%。定然稅率由于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，其稅額均為每件5元人民幣。交易印花稅買賣雙方各負擔一半。（2）土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利的稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。土地增值稅實行四級超額累進稅率。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。（3）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)。納稅人每個納稅年度的收入總額減去準予扣除項目金額以后的余額，為應(yīng)納稅所得額，其計算公式為：應(yīng)納稅所得額=收入總額準予扣除項目金額應(yīng)納所得稅的計算公式為：應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額稅率納稅人年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的，可減按18%稅率征稅；年應(yīng)納稅所得額在3萬元到10萬元(含10萬元)之間的，可減按27%的稅率征稅；年應(yīng)納稅所得額超過10萬元的，一律按33%的比例稅率征收。企業(yè)上一年度發(fā)生虧損，可用當年所得予以彌補，按彌補虧損后的所得額確定適用稅率。當年所得(稅前利潤)不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補；5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告撰寫房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究報告是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)一、房地產(chǎn)可行性研究報告基本構(gòu)成可行性研究報告的基本內(nèi)容就是報告的正文部分所要體現(xiàn)的內(nèi)容。它是結(jié)論和建議賴以產(chǎn)生的基礎(chǔ)。要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。當項目的可行性研究完成了所有系統(tǒng)的分析之后，應(yīng)對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數(shù)據(jù)、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。可行性研究報告一般由以下6個部分構(gòu)成：封面一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。摘要摘要是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀。目錄由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。正文部分正文是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。要注意的是，報告的內(nèi)容也不要太繁瑣，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。對于一般的可行性研究報告，通常包括的具體內(nèi)容有：（1）項目概況主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明。（2）市場調(diào)查和分析在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。（3）規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。（4）開發(fā)進度安排對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。（5）項目投資估算對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。（6）項目資金籌集方案及籌資成本估算根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。（7）項目財務(wù)評價依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進行分析，并借以考察該項目財務(wù)可行的一種方法。（8）不確定性分析和風險分析該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。（9）可行性研究的結(jié)論根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。（10）研究人員對項目的建議對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。附件它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個房地產(chǎn)項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。附圖一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等。隨著現(xiàn)代城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的不斷壯大以及建設(shè)工程日趨現(xiàn)代化、技術(shù)日益復(fù)雜化、項目投資不斷擴大化，要想有效地使用建設(shè)投資金，取得最好的經(jīng)濟效果，減少投資風險，就必須在投資建設(shè)之前對擬開發(fā)的項目進行行之有效的可行性研究。26