【正文】 市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、夜間施工擾民補(bǔ)償費(fèi)，占道費(fèi)和交通管理費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。一般以以上各種費(fèi)用之和的3%~7%計(jì)算。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入(以上統(tǒng)稱租售收入)、配套設(shè)施銷售收人和自營(yíng)收入。租售收入租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)的面積乘以單位租售價(jià)格。在進(jìn)行租售收入估算前，通常需要確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售方案。房地產(chǎn)租售方案一般包括以下方面：（1）確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形式，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目是出售、出租還是租售并舉，如果是租售并舉，則租售比例多大等。經(jīng)營(yíng)形式的確定需要市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來(lái)支撐，不能偏離市場(chǎng)實(shí)際情形。（2）可租售物業(yè)面積以及可分?jǐn)偯娣e的大小及其在建筑物中的位置。（3）租售的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間階段內(nèi)租售面積，要與市場(chǎng)實(shí)際相符合，并能滿足項(xiàng)目資金再投入及還本付息的需要。（4）租金和售價(jià)的平均水平。租金和售價(jià)的具體數(shù)據(jù)也需要通過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行認(rèn)真分析后得到。租金和售價(jià)的水平應(yīng)反映市場(chǎng)上可接受的價(jià)位。（5）收款方式和收款計(jì)劃的確定。做這項(xiàng)工作時(shí)，必須考慮本地房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。 應(yīng)注意：可出售面積比例的變化對(duì)銷售收入的影響；空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間)和出租率對(duì)租金收入的影響；由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對(duì)銷售收入的影響。自營(yíng)收入自營(yíng)收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。例如：萬(wàn)達(dá)瑞華酒店、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。配套設(shè)施銷售收入用于估算開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)允許有償轉(zhuǎn)讓的市政性配套設(shè)施項(xiàng)目，例如：停車位的收入。土地出租收入根據(jù)近幾年的各類土地的“出租面積”、“單位租金”和“出租率”及各類土地的可出租面積進(jìn)行估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入的扣減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷售和交易階段要發(fā)生一些稅費(fèi)，這些費(fèi)用不參與投資與成本費(fèi)用構(gòu)成，只是作為銷售收入的扣減。這些稅費(fèi)主要包括以下兩大部分：（1）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)①營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是指針對(duì)企業(yè)出售和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和規(guī)定稅率計(jì)算交納的稅金。建筑業(yè)中建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的總承包人是營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及銷售建筑物及其他土地附著物的營(yíng)業(yè)稅率為5%。②城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)城市建設(shè)維護(hù)稅，簡(jiǎn)稱：城建稅，是我國(guó)為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源，對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。城市維護(hù)建設(shè)稅是隨增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅一起征收并專門用城市維護(hù)建設(shè)的稅。城市建設(shè)維護(hù)稅實(shí)行時(shí)存在地區(qū)差別，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%這3個(gè)檔次。納稅人所在地為城市市區(qū)時(shí)，稅率為7%；所在地為縣城、建制鎮(zhèn)時(shí)，稅率為5%；其余的地方稅率為1%。外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。③教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。作用：發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源。凡繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，均要繳納教育費(fèi)附加，一般稅率為營(yíng)業(yè)稅的3%。外資企業(yè)通常免交。④防洪工程維護(hù)費(fèi)防洪工程維護(hù)費(fèi)用于防洪設(shè)施及河道工程的運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)和除險(xiǎn)加固。等按每年應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額的一定比例計(jì)征。外資企業(yè)減半交納。⑤交易管理費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價(jià)及表格、資料等費(fèi)用。按房屋交易額的一定比例征收，此比例指由買方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。⑥交易印花稅我國(guó)的印花稅實(shí)行比例稅率和定額稅率兩種稅率。比例稅率適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，%，%，%。定然稅率由于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，其稅額均為每件5元人民幣。交易印花稅買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半。（2）土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利的稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。（3）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)。納稅人每個(gè)納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額以后的余額，為應(yīng)納稅所得額，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅所得額=收入總額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納所得稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額稅率納稅人年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元以下(含3萬(wàn)元)的，可減按18%稅率征稅；年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元到10萬(wàn)元(含10萬(wàn)元)之間的，可減按27%的稅率征稅；年應(yīng)納稅所得額超過(guò)10萬(wàn)元的，一律按33%的比例稅率征收。企業(yè)上一年度發(fā)生虧損，可用當(dāng)年所得予以彌補(bǔ)，按彌補(bǔ)虧損后的所得額確定適用稅率。當(dāng)年所得(稅前利潤(rùn))不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告撰寫(xiě)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)。因此做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)一、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告基本構(gòu)成可行性研究報(bào)告的基本內(nèi)容就是報(bào)告的正文部分所要體現(xiàn)的內(nèi)容。它是結(jié)論和建議賴以產(chǎn)生的基礎(chǔ)。要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟(jì)效益為核心，圍繞影響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項(xiàng)目是否可行。當(dāng)項(xiàng)目的可行性研究完成了所有系統(tǒng)的分析之后，應(yīng)對(duì)整個(gè)可行性研究提出綜合分析評(píng)價(jià)，指出優(yōu)缺點(diǎn)和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗(yàn)數(shù)據(jù)、論證材料、計(jì)算圖表、附圖等，以增強(qiáng)可行性報(bào)告的說(shuō)服力。可行性研究報(bào)告一般由以下6個(gè)部分構(gòu)成：封面一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。摘要摘要是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。目錄由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。正文部分正文是可行性研究報(bào)告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是，報(bào)告的內(nèi)容也不要太繁瑣，重要的是盡可能簡(jiǎn)明地回答未來(lái)讀者所關(guān)心的問(wèn)題。對(duì)于一般的可行性研究報(bào)告，通常包括的具體內(nèi)容有：（1）項(xiàng)目概況主要包括：項(xiàng)目名稱及背景、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明。（2）市場(chǎng)調(diào)查和分析在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷售周期等。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。（4）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，需要對(duì)各期的開(kāi)發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。（5）項(xiàng)目投資估算對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒(méi)有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。（6）項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。（7）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察該項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。（8）不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析該分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源提供參考。（9）可行性研究的結(jié)論根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。（10）研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。附件它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。附圖一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等。隨著現(xiàn)代城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的不斷壯大以及建設(shè)工程日趨現(xiàn)代化、技術(shù)日益復(fù)雜化、項(xiàng)目投資不斷擴(kuò)大化，要想有效地使用建設(shè)投資金，取得最好的經(jīng)濟(jì)效果，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，就必須在投資建設(shè)之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行行之有效的可行性研究。26