【文章內(nèi)容簡介】 。一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場調(diào)查定義房地產(chǎn)市場調(diào)查是運用科學的方法，有目的、有計劃地收集、整理和分析與房地產(chǎn)企業(yè)有關的各種情報、信息和資料，為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供依據(jù)的信息管理活動。 同學們怎么看待房地產(chǎn)市場調(diào)查呢？這個工作很枯燥，但是，它在整個房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、管理過程中作用至關重要的。例如：萬科是很注重市場調(diào)研的。在進入一個市場前，萬科集團下面的開發(fā)部、營銷部或研究部會進行全面的調(diào)研，了解城市信息狀況，收入等等，最后落實到做這種產(chǎn)品會不會盈利等。市場調(diào)查的作用在于為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策提供依據(jù)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的決策風險，其承擔的是信息收集、過濾的責任，負責提供目前市場的動態(tài)信息、掌握市場的發(fā)展趨勢、消費者的潛在需求、可能的企業(yè)發(fā)展機會等。無論房地產(chǎn)市場調(diào)查所采用的技術有多先進、調(diào)查的內(nèi)容有多么詳細都不可能全面、客觀的反映未來整個市場的走向。因此在進行市場調(diào)查時必須對調(diào)查的作用有清醒的認識。房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容是廣泛的房地產(chǎn)市場調(diào)查既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題。有些問題被調(diào)研者可能不會回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階段，各個階段的側(cè)重點也不一樣。（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查具有很強的針對性　　房地產(chǎn)市場調(diào)查在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)查需要具體問題具體分析。一個調(diào)查項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘畠?nèi)完成，也可長達數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)查對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法是多樣的調(diào)查研究的方案設計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費。簡單的調(diào)研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結(jié)果也就是幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。（4）房地產(chǎn)市場調(diào)查結(jié)果具有一定的局限性　　房地產(chǎn)市場調(diào)查的結(jié)論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場調(diào)查也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設計和細心實施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細小的錯誤應當容忍。如果在調(diào)查結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應當考察它們對調(diào)查信息有什么影響，僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的。房地產(chǎn)市場調(diào)查結(jié)果不能直接指示決定，調(diào)查結(jié)果只應被當成是另外一種證據(jù)，調(diào)查結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用（1）有助于確定正確的投資方向市場調(diào)查是為投資決策提供依據(jù)，正確的調(diào)查方法、合理的調(diào)查程序、客觀全面的數(shù)據(jù)收集、周密而又科學的計算才能為決策提供有價值的參考。每個行業(yè)創(chuàng)新層出不窮，市場追捧的概念時時轉(zhuǎn)換。市場環(huán)境的變遷主要包括：消費者需求水平的變化，如隨著收入水平的提高，人們對住的需求的改變；產(chǎn)品設計和特征的變化，如普通住宅戶型的變遷；應用技術水平的變化，如住宅小區(qū)智能化等。置身其中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果能夠根據(jù)變遷的市場環(huán)境適時作出調(diào)整，就可以抓住市場機會，確定正確投資開發(fā)方向。而把握市場環(huán)境變化主要依靠市場調(diào)查，有時可能憑借某個企業(yè)管理者的直覺抓住一星半點機會，但更多的時候是市場調(diào)查在起作用。放眼目前在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營績效較好的房地產(chǎn)企業(yè)，都是在市場調(diào)查和跟蹤方面投入了巨大的努力。（2）分析市場潛力，有針對性地提出市場推廣計劃在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，企業(yè)要確定項目推出后的銷售前景或稱市場潛力，需要對潛在客戶的需求特征和規(guī)模進行調(diào)研，以確定能否在較短時間內(nèi)為市場所吸收。在項目開發(fā)完成以后，制定相應的市場推廣計劃時，要確定如何將項目的關鍵信息有效地傳達給潛在客戶，以盡可能小的推廣成本獲得最大的宣傳效果。另外，在市場推廣計劃中確定銷售時機、價格落差、價格變化等細節(jié)，也離不開市場調(diào)查。（3）判斷某個開發(fā)項目的盈利性從根本意義上來說，某一產(chǎn)品的市場潛力大，意味著其潛在的高盈利性。要想在眾多的可選項目中找到富有成長性、潛在高盈利性的類型，可以借助市場調(diào)研來估算。通常房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，財務分析執(zhí)行的就是這一職能，財務分析賴以成立的基礎就是對市場供求關系和價格（租金）水平的精確把握，而獲得這些基礎數(shù)據(jù)主要依靠市場調(diào)研。（4）評價開發(fā)項目的滿意度，指出改進的關鍵點使顧客滿意是產(chǎn)品或服務得以生存的必要條件，因此，企業(yè)會有對產(chǎn)品或服務的滿意度進行評價的需要，通過市場調(diào)查以得到滿意度的定性和定量的表達，據(jù)此企業(yè)就可以對產(chǎn)品或服務進行改進，提高滿意度，擴大市場份額，在市場競爭中占據(jù)有利地位。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查能夠使決策者對當前以及未來的市場有較為充分的了解，準確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，較好地規(guī)避市場風險。及時有效的市場調(diào)查可以幫助開發(fā)商掌握消費者消費意向及消費動態(tài)，尋求項目的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高市場占有率。二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型根據(jù)不同的調(diào)查目的，房地產(chǎn)市場調(diào)查可以分為以下幾種類型：按調(diào)查目標分類（1）產(chǎn)品調(diào)查產(chǎn)品設計要盡量滿足消費者需要，房地產(chǎn)的規(guī)格、類型要適應住戶的居住性能。由于建筑師只是專業(yè)的設計者，但不十分了解市場需求，對建筑物的造型、配置都必須與熟悉市場的策劃人員溝通，互相協(xié)助才能設計出滿足市場需求的房地產(chǎn)商品。產(chǎn)品調(diào)查的第一部分是調(diào)查樓盤的地理位置。也就是分析樓盤的區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌等），區(qū)域公共配套設施（水、電煤等市政配套，公園、學校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等；和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。（2）廣告調(diào)查廣告是房地產(chǎn)企業(yè)用來直接向消費者傳遞信息的最主要的促銷方式，它是企業(yè)利用各種傳播媒體進行信息傳遞，以刺激消費者產(chǎn)生需求，擴大房地產(chǎn)租售量的活動。廣告利用其靈活的表現(xiàn)形式，可以將有關信息不知不覺灌輸?shù)较M者的腦海里，從而影響消費者的購買決策，激發(fā)消費者的購買欲望。不同廣告形式也會影響到房地產(chǎn)銷售。（3）銷售調(diào)查調(diào)查實際銷售結(jié)果，如什么樣的房型最好賣，什么樣的總價最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購房客戶群有什么特征，等等，所有的這一切都是市場調(diào)查所應該了解的。按市場調(diào)查功能分類（1）探索性調(diào)查探索性調(diào)查一般是在調(diào)研的內(nèi)容與性質(zhì)不太明確時，為了理解問題的性質(zhì)，確定調(diào)查的方向與范圍而進行的搜集初步資料的調(diào)查，通過這種調(diào)查，可以了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，從而得到關于調(diào)查項目的某些假定或新設想，以供進一步調(diào)查研究。例如；某房地產(chǎn)企業(yè)近幾個月來銷量明顯下降，究竟是什么原因難以確定：是競爭激烈影響？還是銷售商的不賣力影響？可能的影響原因很多，從中發(fā)現(xiàn)問題所在，至于問題究竟應該如何解決則有賴于進一步的信息收集。探索性調(diào)查的資料來源有三個方面：①現(xiàn)存資料；②請教有關人士；③參考以往類似的實例。（2）描述性調(diào)查 多數(shù)的市場調(diào)查為描述性調(diào)查。例如：市場潛力研究、市場占有率研究、銷售渠道研究等等。在描述性研究中可找出相關變量，能夠描述調(diào)查對象的特征，說明“怎樣”或“如何”的問題，但并不說明何者是因，何者是果，解釋“為什么”的問題。（3）因果性調(diào)查無論變量所處的環(huán)境如何，當且僅當一個變量的變化將導致另一變量的變化，可以認為兩個變量之間是因果關系。因果關系研究就是探索并建立變量之間可能的因果關系。在描述性調(diào)查中已收集了變量的資料，并指出其間的相互關聯(lián)，但究竟是何種關系，則是因果關系研究的任務。例如：房屋價格上漲10%，銷售額是否會下降，下降多少？位置、環(huán)境、品牌、企業(yè)實力、形象哪些因素在起主導作用？（4）反饋性調(diào)查反饋性調(diào)查是為了改進經(jīng)營活動進行的調(diào)查，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的效果、計劃執(zhí)行情況進行的反饋，不斷完善經(jīng)營活動。（5）預測性調(diào)查 通過收集、分析，研究現(xiàn)有的資料，估計在未來的一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查在現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢下，分析市場環(huán)境的目的，一方面可尋求的新的市場機會，另一方面可避免環(huán)境威脅。在激烈而又復雜的市場競爭中，機會與威脅并存，而不斷變化的市場環(huán)境又不斷造成新的機會與新的威脅。（1）宏觀環(huán)境分析　　宏觀環(huán)境就是間接影響與制約企業(yè)營銷活動的社會力量。這里面的兩個重點詞語就是間接與社會力量。宏觀環(huán)境包括了經(jīng)濟因素、政治因素、人口因素、政策法規(guī)與稅制因素。我們房地產(chǎn)企業(yè)的所處的微觀環(huán)境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。①經(jīng)濟因素：包括了市場所處的宏觀經(jīng)濟條件和經(jīng)濟收入水平兩類因素。經(jīng)濟高峰時期，百業(yè)具興，房地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟低谷，市場疲軟，房地產(chǎn)作為衡量當?shù)亟?jīng)濟的杠桿首當其沖要受到影響，很多家庭會取消或者推遲對房屋這樣耐用品的消費，其他支出的減少導致商業(yè)不景氣，商業(yè)樓宇的價格可能會下跌?！　〗?jīng)濟收入水平在市場上表現(xiàn)為實際購買力，他是構(gòu)成市場的基本要素。市場容量的大小，歸根結(jié)底取決于消費者購買力的大小。②政治因素：政局上，在安定的政治環(huán)境下，房地產(chǎn)投資回報才有保障，經(jīng)營者才有信心。政策上，國家的開放程度與政策的連續(xù)性對房地產(chǎn)市場也有巨大影響。③人口因素：人口決定了房地產(chǎn)市場的規(guī)模與發(fā)展趨勢。人口規(guī)模（其中可以考慮到生育高峰）不但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產(chǎn)的需求，所以在做商業(yè)地產(chǎn)中要充分考慮該項目所處地區(qū)的流動人口與常住人口的數(shù)量。現(xiàn)在的趨勢就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市化水平急速提高。此外，家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢也在人口因素的考慮之列，這會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配比起到了一個導視作用。④政策法規(guī)：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過政策法規(guī)與利率稅制進行房地產(chǎn)調(diào)控的手段，既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟規(guī)律，又帶有行政干預的色彩。（2）微觀環(huán)境分析　　微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務往來過程中的直接影響因素。包括供應者、營銷中介、顧客、競爭者和社會公眾等因素?！　☆櫩褪欠康禺a(chǎn)產(chǎn)品的直接購買和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿足其特定的目標市場需求。如住宅小區(qū)靠近知名學校，即制訂以強調(diào)子女教育為主題的營銷策略，占領中小學生家庭的住宅市場；小區(qū)靠近公園綠地，即強調(diào)運動與休閑，以重點贏得中老年家庭的青睞。房地產(chǎn)市場需求調(diào)查（1）市場需求容量調(diào)查據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，%，進入快速發(fā)展期，根據(jù)世界發(fā)達國家發(fā)