【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。閑置和資金積壓。本文通過(guò)對(duì)花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)，營(yíng)銷分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，不確定分析，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，社會(huì)評(píng)價(jià)，否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。第一章市場(chǎng)分析·······························································································1. 第三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)·······························································································5

　　

【正文】 專家估計(jì)，未來(lái) 24個(gè)月開(kāi)發(fā)成本最大升幅不會(huì)超過(guò) 5％，現(xiàn)分別設(shè)開(kāi)發(fā)成本上漲 1％、 3％ 、 5％分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感程度。分析結(jié)果如表 11 表 11 開(kāi)發(fā)成本影響程度分析表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本增長(zhǎng)幅度 開(kāi)發(fā)成本 實(shí)現(xiàn)收益 全投資收益率 全投資收益 下降幅度 1％ 9848 2288 23％ 8％ 3％ 10043 2093 21％ 16％ 5％ 10238 1898 19％ 24％ 25％（平衡點(diǎn)） 12136 0 0 100％ 由表 20 所得分析結(jié)果可以看出，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開(kāi)發(fā)成本的變動(dòng)相當(dāng)敏感，只要開(kāi)發(fā)成本上漲 1％ 、 3％、 5％，全投資收益率就分下降 8％、 16％、 24％。當(dāng)開(kāi)發(fā)成本升幅度達(dá)25％時(shí)，項(xiàng)目即處于盈虧平衡狀態(tài)。由此可見(jiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，控制成本開(kāi)支、推行責(zé)任成本制度、引入廣泛的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是項(xiàng)目獲利的重要保證。 （二）銷售價(jià)格的敏感性分析 由于市場(chǎng)行情的波動(dòng)變化或出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，未來(lái) 24 個(gè)月內(nèi)商品房銷售價(jià)格有可能下降，從而直接影響項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的下降。對(duì)于本項(xiàng)目，因前述估算銷售價(jià)格住宅 1908 元 /㎡，營(yíng)業(yè)房 2900 元 /㎡，此價(jià)并不高，未來(lái) 24個(gè)月內(nèi)下降的空間并不大，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計(jì)最多下降 10％?，F(xiàn)設(shè)價(jià) 格分別下降 5％、 10％、 15％，分析由此引起的經(jīng)濟(jì)效益下降程度。分析計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表 12 可行性研究報(bào)告 12 表 12 商品房銷售單價(jià)影響程度分析表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 單價(jià)下降幅度 銷售收入 實(shí)現(xiàn)收益 投資收益率 投資收益下降幅度 5％ 11529 1779 18％ 28％ 10％ 10922 1172 12％ 52％ 15％ 10316 566 6％ 76％ 20％（平衡點(diǎn)） 9750 0 0 100％ 由表 12 所示分析結(jié)果可看出，本項(xiàng)目的全投資收益率對(duì)銷售單價(jià)的變動(dòng)特別敏感 。當(dāng)單價(jià)分別下降 5％、 10％、 15％時(shí)，全投資收益率就分別下降 28％、 52％、 76％；當(dāng)單價(jià)下降幅度至 20％時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)盡早預(yù)售、盡早回收資金，對(duì)確保投資收益是非常重要的。 第四 章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度，從宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的影響，以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)。一般說(shuō)來(lái)，任何投資項(xiàng)目必須通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)才能實(shí)施。 本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 的基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的有關(guān)成本和收入進(jìn)行調(diào)整得到國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和效益。 一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整 1．本項(xiàng)目所用土地是出讓土地，是在完全公開(kāi)市場(chǎng)條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 2．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用，不存在價(jià)格扭曲的現(xiàn)象，不予調(diào)整。 3．工程報(bào)建規(guī)費(fèi)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。 4．建筑安裝工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，現(xiàn)階段市場(chǎng)比較自由開(kāi)放，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 5．發(fā)展商開(kāi)發(fā)間接費(fèi)比例比全社會(huì)客觀水平略低，故予適當(dāng)調(diào)整，其換算系數(shù)取 ，經(jīng)調(diào)整 后的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)為 411 萬(wàn)元。 6．銷售推廣費(fèi)不予調(diào)整。 7．稅金及附加屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。 可行性研究報(bào)告 13 8．財(cái)務(wù)費(fèi)用屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付 ，予以剔除。 9．考慮到項(xiàng)目的銷售單價(jià)偏低，適當(dāng)予以調(diào)增 2％，即為 12378 萬(wàn)元。 二、間接費(fèi)用與間接效益 1．本項(xiàng)目不會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接費(fèi)用支出，故間接費(fèi)用為 0。 2．本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施前，該地區(qū)自然環(huán)境、衛(wèi)生狀況、社會(huì)治安等一般，通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施能改善上述之狀況，產(chǎn)生的國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接效益不可估量，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施可產(chǎn)生國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接 效益 2020 萬(wàn)元，在項(xiàng)目實(shí)施完成時(shí)予以體現(xiàn)出來(lái)。 三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用的計(jì)算 表 13 國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用與效益匯總表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 費(fèi) 用 直 接 費(fèi) 用 地價(jià) 3183 規(guī)劃設(shè)計(jì)勘測(cè)等 167 工程建設(shè) 4395 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 411 銷售推廣費(fèi) 243 間接費(fèi)用 無(wú) 0 費(fèi)用合計(jì) 8399 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 效益 直接效益 銷售收入 12378 間接效益 社會(huì)效益 2020 效益合計(jì) 14378 由表 13 可見(jiàn)， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用＝ 114378/8399＝ . 第五 章 綜合評(píng)價(jià) 根據(jù)前述的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、匯總項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果指標(biāo)，根據(jù)有關(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。 可行性研究報(bào)告 14 表 13 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合評(píng)價(jià)表 評(píng)價(jià)類別 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 判斷是否可行的標(biāo)準(zhǔn) 是否 可行 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 全投資稅前收益率 =25% 是否 15%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 資本金收益率 =35% 是否 20%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 銷售利潤(rùn)率 =20% 是否 10%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 投資回收期 Pt= 是否 計(jì)算期 (企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 利息備付率 = 倍 是否 2 可行 償債備付率 = 倍 是否 1 可行 FNPVi=10%= 萬(wàn)元 是否≥ 0 可行 FIIRR=% 是否≥ 10% 可行 P{ 全投資收益 0}=100% 是否 70% 無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn) =+25% 盈虧平衡點(diǎn)是否 +10% 無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =20% 盈虧平衡點(diǎn)是否 5% 無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)民經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià) 效益 /費(fèi)用 = 是否≥ 1 可行 社會(huì)評(píng)價(jià) 各類目標(biāo)能 夠?qū)崿F(xiàn) 目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn) 可行 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目有較高的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益，還本付息的能力較強(qiáng)，無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)影響好，項(xiàng)目可行。 XX 花園總投資 9750 萬(wàn)元，前期費(fèi)用投入 3629 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入 12136 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)收益 萬(wàn)元，投資收益率 25％，另可獲得特色學(xué)校等實(shí)物資產(chǎn)；資本金收益率 35％；銷售利潤(rùn)率為 20％；投資回收期 Pt為 月；利息備付率 倍，償債備付率 倍；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)（見(jiàn)表 14）均能滿足或超過(guò)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目是可行的。