花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2024-10-11 09:14本頁(yè)面
【正文】 XX 花園總投資 9750 萬(wàn)元，前期費(fèi)用投入 3629 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入 12136 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)收益 萬(wàn)元，投資收益率 25％，另可獲得特色學(xué)校等實(shí)物資產(chǎn)；資本金收益率 35％；銷售利潤(rùn)率為 20％；投資回收期 Pt為 月；利息備付率 倍，償債備付率 倍；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)（見表 14）均能滿足或超過(guò)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目是可行的。 三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用的計(jì)算 表 13 國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用與效益匯總表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 費(fèi) 用 直 接 費(fèi) 用 地價(jià) 3183 規(guī)劃設(shè)計(jì)勘測(cè)等 167 工程建設(shè) 4395 開發(fā)間接費(fèi) 411 銷售推廣費(fèi) 243 間接費(fèi)用 無(wú) 0 費(fèi)用合計(jì) 8399 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 效益 直接效益 銷售收入 12378 間接效益 社會(huì)效益 2020 效益合計(jì) 14378 由表 13 可見， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用＝ 114378/8399＝ . 第五 章 綜合評(píng)價(jià) 根據(jù)前述的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、匯總項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果指標(biāo)，根據(jù)有關(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。 二、間接費(fèi)用與間接效益 1．本項(xiàng)目不會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接費(fèi)用支出，故間接費(fèi)用為 0。 可行性研究報(bào)告 13 8．財(cái)務(wù)費(fèi)用屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付 ，予以剔除。 6．銷售推廣費(fèi)不予調(diào)整。 4．建筑安裝工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，現(xiàn)階段市場(chǎng)比較自由開放，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 2．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用，不存在價(jià)格扭曲的現(xiàn)象，不予調(diào)整。 本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 的基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的有關(guān)成本和收入進(jìn)行調(diào)整得到國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和效益。 第四 章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度，從宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的影響，以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)。當(dāng)單價(jià)分別下降 5％、 10％、 15％時(shí)，全投資收益率就分別下降 28％、 52％、 76％；當(dāng)單價(jià)下降幅度至 20％時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡。現(xiàn)設(shè)價(jià) 格分別下降 5％、 10％、 15％，分析由此引起的經(jīng)濟(jì)效益下降程度。 （二）銷售價(jià)格的敏感性分析 由于市場(chǎng)行情的波動(dòng)變化或出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，未來(lái) 24 個(gè)月內(nèi)商品房銷售價(jià)格有可能下降，從而直接影響項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的下降。當(dāng)開發(fā)成本升幅度達(dá)25％時(shí)，項(xiàng)目即處于盈虧平衡狀態(tài)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和專家估計(jì)，未來(lái) 24個(gè)月開發(fā)成本最大升幅不會(huì)超過(guò) 5％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上漲 1％、 3％ 、 5％分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感程度。 987655)81 )81( )81( )81( )81(8 1)81(3793629)8( ‰（‰‰‰‰‰ ‰‰ ????????? ??????CiF NP V 151413121110 )81 )81 )81 )81 )81 )81 ‰（‰（‰（‰（‰（‰（ ???????????? 2019181716 )81 )81 )81 )81 )81 ‰（‰（‰（‰（‰（ ?????????? )81 )81 )81 )81 24232221 ????????? ‰（‰（‰（‰（ 可行性研究報(bào)告 11 6．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 用試插法，經(jīng)反復(fù)演算： 月財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率‰‰‰‰‰‰911818)1819(18 FNPVFNPV FNPVF I R R ???? ‰.118? 年 FIRR=% 五、經(jīng)濟(jì)效益敏感分析 由于本項(xiàng)目計(jì)算期達(dá) 24個(gè)月，考慮到項(xiàng)目建設(shè)成本、銷售單價(jià)有可能發(fā)生變化，故針對(duì)這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。 內(nèi)容 方式 一次性付款 按揭付款 折 扣 96％ 97％ 定 金 1萬(wàn)元 第三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算 分析資料，對(duì)本項(xiàng)目的前期費(fèi)用、可行性研究報(bào)告 6 建筑安裝工程費(fèi)用、稅費(fèi)及其他投資估算如下各表： 表 1 報(bào)建規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)情況 單位：元 /㎡ 序號(hào) 規(guī)費(fèi)名稱 收取標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 1 新墻材改革基金 8 2 散裝水泥基金 3 白螞蟻防治費(fèi) 2 4 基建教育附加 15 5 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 600 ％＝ 6 施工管理費(fèi) 600 ％＝ 7 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 600 ％＝ 8 定額測(cè)定費(fèi) 600 ％＝ 9 定額編制費(fèi) 600 ％＝ 合計(jì) 50 表 2 前期費(fèi)用估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 地價(jià)及土地補(bǔ)償費(fèi)等 3183 2 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 30 元 /㎡ 55828㎡ 167 不含躍層、陽(yáng)臺(tái)面積 3 工程報(bào)建規(guī)費(fèi) 50 元 /㎡ 55828㎡ 279 依表 9，不含躍層、陽(yáng)臺(tái)面積 合 計(jì) 3629 可行性研究報(bào)告 7 表 3 工程建設(shè)費(fèi)用估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名 稱 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 600 67105 40
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