【正文】 包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律 風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要 包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。 定價要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù) 發(fā)展 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。 項(xiàng)目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項(xiàng)目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 三．社會評價結(jié)論 總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大 學(xué)等。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。 二．項(xiàng)目對所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機(jī)會。 十三、社會評價 一．項(xiàng)目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的 需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。 十二、財(cái)務(wù)評價 一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 、銷售稅金及附加估算表 （見附表 6） （新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目）（見附表 7） 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。 。 ，有選擇地 租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序 號 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn) 去，以保持貨幣資金的實(shí)際價值。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 二．編制資金流動計(jì)劃，確定資金的需求額 序號 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 2021 2021 2021 2021 小計(jì) 1 投資 分年計(jì)劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。抵押款和借款 的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款 等。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗 費(fèi)的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831 開設(shè)下 屬分局解決。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 供電：擬采用雙路供電， 一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。 項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，共計(jì) 萬人民幣。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為： （ 1） 拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 戶居民每戶 萬元計(jì)算共計(jì) 萬人民幣。主要由 3棟住宅及附屬商業(yè)用房（ 1～ 2層為商業(yè)， 3～ 7 層為住宅，結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)）構(gòu)成。據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目 工程 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ， 如下表所示 — 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 ，總建筑面積 約 （其中 住宅 面積約 平方米 ，商業(yè)用房建筑面積約 6060 平方米，其他用房建筑面積約 100 平方米 ）， 總戶數(shù) 116戶，綠化面積 約 平方米，容積率 。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021年 7月開工，至 2021 年 6 月竣工，總工期 2年。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。不同類別的職員積分要求有所不同。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。使職員 有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn) 。 5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。 培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總 經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運(yùn)營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 三．員 工培訓(xùn) 1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間為己任。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 物業(yè)管理部 ： 負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加 強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 C 辦理 質(zhì)監(jiān)委托。 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 5)對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車場管理 工作。 人事部 ： 負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培 訓(xùn)工作。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對公司的文檔進(jìn)行分類管理 。在制定管理方案時，我們對項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項(xiàng)目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 1．火災(zāi)危 險(xiǎn)性分