【正文】 7）、最值得注意的是本項(xiàng)目的土地已在銀行設(shè)置抵押，因此，在項(xiàng)目開發(fā)前及項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，避免因此而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的擱淺。 6）、該區(qū)域同規(guī)模樓 盤的園林景觀均不及“花園 4）、在富臨“西蜀名居”、花園“星河灣”及中房開發(fā)項(xiàng)目等大盤的帶動(dòng)下，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了比較好的機(jī)遇，其住房銷售平均單價(jià)也很不 30 樂(lè)觀。從目前在建的和銷售的中低端住宅產(chǎn)品來(lái)看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設(shè)計(jì)不合理的缺陷。其門面的銷售單價(jià)總體來(lái)講不很樂(lè)觀，在決策門面時(shí)需考慮門面單價(jià)及面積控制。 存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議： 1）、由于長(zhǎng)虹廠區(qū)的隔斷，使得西蜀名居與本項(xiàng)目之間形成一段居住空白段，在一定程度上影響到人氣及商氣的延伸。 因此就其本項(xiàng)目而言，作為開發(fā)商，由于土地?cái)傁杀酒?，其開發(fā)商利潤(rùn) 相對(duì)較低。作為銷售價(jià)格，隨著政府加大 29 城市土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地市場(chǎng)化運(yùn)作，以及項(xiàng)目周邊商住氛圍的進(jìn)一步凝聚，其銷售價(jià)格在估算價(jià)格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開發(fā)商的利潤(rùn)。 2）、根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤(rùn)估算表分析，土地成本（已轉(zhuǎn)化成銀 行貸款和相應(yīng)利息） 960 萬(wàn)是個(gè)固定因素，其土地成本偏高。 九、結(jié)論用建議 結(jié)論： 1）、項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域在西蜀名居、星河灣、長(zhǎng)虹生活區(qū)以及高水虹高市場(chǎng)的有效帶動(dòng)下，人氣進(jìn)一步聚集，社區(qū)配套設(shè)施將趨于成熟，正在形成以西蜀名居、星河灣以及高水虹高市場(chǎng)為中心的高水圣水生活圈。 開發(fā)成本估算及利潤(rùn)估算表詳見附表： 28 銀行還貸評(píng)價(jià)： 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤(rùn)估算表可知，本項(xiàng)目開發(fā)后完全有能力還清 該土地在銀行抵押貸款和因此產(chǎn)生的利息（即土地原始成本和銀行利息）。即到本項(xiàng)目開工時(shí)間20xx 年 12 月時(shí)，“ XXXX*”銷售已有 5 個(gè)月，由于地理優(yōu)勢(shì)及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預(yù)計(jì)銷售可達(dá) 70％，即截止 20xx 年 12 月，“ XXXX*”銷售資金回籠約 1100 萬(wàn)元，完全可以從該項(xiàng)目抽取 500 萬(wàn)銷售資金用于“ 陽(yáng)光 花園”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 八、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析： 項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定： 根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過(guò)兩種方式 獲得： ①、自籌資金：約 700 萬(wàn)元，由本項(xiàng)目投資商先籌取 200 萬(wàn)元用于本項(xiàng)目前期報(bào)建，項(xiàng)目開始動(dòng)工建設(shè)時(shí)，由本項(xiàng)目投資商在“ XXXX*”項(xiàng)目銷售款中抽取 500 萬(wàn)元用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 27 建設(shè)場(chǎng)地的布置：以后期項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)為主。銷售處人員培訓(xùn)由項(xiàng)目經(jīng)理及銷售負(fù)責(zé)人組織， 26 其他處配合對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性學(xué)習(xí)和加強(qiáng)。銷售處設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人 開展工作。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切財(cái)務(wù)工作，配置會(huì)計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。 管理人員的配備方案： 項(xiàng)目開發(fā)部設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)管理， 并對(duì)公司負(fù)責(zé)。 六、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究： 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置： 本開發(fā)項(xiàng)目將實(shí)行項(xiàng)目管理機(jī)制對(duì)其項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程實(shí)施全程管理， 即由建設(shè)方組建成立一個(gè)“ 陽(yáng)光 花園”項(xiàng)目開發(fā)部。 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)： 25 本項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水均在項(xiàng)目原租賃站的動(dòng)力、水接入基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改造而成。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。 六）、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 本項(xiàng)目所有的住房和 門面交房標(biāo)準(zhǔn)均為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶需要提供個(gè)性化的裝修房。 五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)： 社區(qū)服務(wù)方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。 門面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡(jiǎn)單、清爽、高 雅的外墻漆色彩。 為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場(chǎng)以滿足小區(qū)停車。 住宅部分面積宜以建筑面積 80 平方米左右的兩室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)單衛(wèi)和 110 平方米左右的三室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)雙衛(wèi)為主，設(shè)計(jì)少量一室一廳住宅，面積控制在 40～ 50㎡ 左右。 小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。項(xiàng)目?jī)擅媾R街，根據(jù)項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂(lè)用途。 23 四、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議： 一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。其臨街三層（含三層）以上及小區(qū)內(nèi)不臨街的均為住宅，其總層數(shù)最高為七 層。 3）、主力客戶群定位： 中、低收入市民（包括臨時(shí)居民），白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者以及外地來(lái)綿人員。 2）、區(qū)域定位：在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，要建設(shè)成為在規(guī)劃設(shè)計(jì)上與 “花園因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，只要我們?cè)陧?xiàng)目前期規(guī)劃做細(xì)，設(shè)計(jì)盡可能的人性化，以及隨著政府對(duì)土地控制力度加大，其本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)應(yīng)該比較樂(lè)觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢(shì)也是可 以樂(lè)觀預(yù)計(jì)的。星河灣”外，其他一般商住樓項(xiàng)目的住宅銷售單價(jià)總體偏低，其原因于其各自項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè)施有關(guān)系，“花園項(xiàng)目才開始銷售，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。其住宅銷售均價(jià)按建筑面積計(jì)算 1400 元 /㎡。由于該項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。小區(qū)配套費(fèi)：燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3300 元 /戶，水 3060 元 /戶。 ④、青清怡苑（ 1F～ 7F）： 本項(xiàng)目至今未取得預(yù)售許可證，項(xiàng)目共 80套住房，其中一室一廳（建筑面積為 52 ㎡ ） 12套；兩室兩廳單衛(wèi)（建筑面積為 77 ㎡ 、 91 ㎡ ）分別為24 套和 12 套；三室兩廳雙衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)（ 建筑面積為 121 ㎡ ） 12 套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)（建筑面積為 133 ㎡ ） 20 套。小區(qū)配套費(fèi)：燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3300 元 /戶，電 1280 元 /戶、電視 380 元 /戶。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3610 元 /戶，物管費(fèi)為 元 /㎡ 。其大戶型銷售形勢(shì)不是很好。兩室兩廳單衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)有 89 ㎡ 、 91 ㎡ 、 96 ㎡ ；兩室兩廳 雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)： 119 ㎡ ；三室兩廳雙衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)： 112 ㎡ 、 127 ㎡ ；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)： 122 ㎡ ；三室兩廳雙 21 衛(wèi)四陽(yáng)臺(tái)： 140 ㎡ ，沒(méi)有兩室兩廳等小戶型。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3610 元 /戶，物管費(fèi)為 元 /㎡ 。二期項(xiàng)目中最小的小三室戶型面積約為 110㎡ 。 2）、住宅 ①、花園“星河灣”二期（ 2F～ 7F）： 花園“星河灣”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅 20xx 余套，一期總體銷售情況比較好，二期于 1 月 15日正式預(yù)售。本項(xiàng)目才取得預(yù)售資格，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。 ④、山水姻緣（兩層門面）： 該項(xiàng)目位于高水南路與躍進(jìn)北路的交叉口，在青清怡苑項(xiàng)目正對(duì)面。現(xiàn)余兩套面積大于 50 ㎡ 的門面未售，其門面建筑面積銷售單價(jià)為 5000 元 /㎡ （優(yōu)惠后銷售價(jià)）。 ③、青清怡苑（兩層門面）： 該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目斜對(duì)面。臨躍進(jìn)北路底層門面進(jìn)深約 11 m 左右），開間約為 、 ，門面建筑面積銷售單價(jià)為4500 元 /㎡ 左右，該部分門面已銷售完。門面進(jìn)深約為 9m～ 16m，開間約為 ～ ，建筑面積銷售單價(jià)為 3500 元 /㎡ ，銷售情況比較好，尤其內(nèi)街門面銷售基本告罄。 二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 項(xiàng)目周邊 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤 市場(chǎng) 調(diào)研 ： 19 為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“ 陽(yáng)光 花園”項(xiàng)目開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對(duì)該區(qū)域樓盤進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取“花園但隨著 XX 市城市幅射力的減弱，周邊城市競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)。從 20xx 年開始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì) 20xx 年二手房市場(chǎng)將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。 20xx年總體上供給大于需求，仍屬買 方市場(chǎng)。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購(gòu)房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。經(jīng) 18 過(guò)政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營(yíng)效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開始下降，市場(chǎng)上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。 2）、 政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣土地競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看， 20xx 年可能投入市場(chǎng)項(xiàng)目 30 多個(gè)，投入市場(chǎng)面積 140多萬(wàn)平方米。 20xx 年 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ： 1）、 XX 市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。 4）、 商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 3）、 受國(guó)家宏觀調(diào)控影響， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在 20xx 年下半