【正文】 但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠(chǎng)消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值839萬(wàn)元，反之，利潤(rùn)減少，銷(xiāo)售收益率下降。2．經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前A市中產(chǎn)階層畢竟是少數(shù)，需求有限，銷(xiāo)售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售進(jìn)度方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬(wàn)平方米。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降約5%，.投資回收期則增加1年；租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由財(cái)務(wù)分析資產(chǎn)負(fù)債分析可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。根據(jù)財(cái)務(wù)分析：％，%。3．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入107820萬(wàn)元（其中已扣除村民143000平方米成本），項(xiàng)目總投入92908萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額14912（已扣除稅費(fèi)）萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車(chē)的需要，60％的車(chē)位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。2．銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在6年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表36表。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷(xiāo)售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米1500元；小高層按每平方米1600元；花園洋房按每平方米1800元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米2200元：平均每建筑平方米售價(jià)1500元。七、投資估算與資金籌措1．投資估算根據(jù)A市相關(guān)土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表35和附表31。2010年6月：三期正式人住。2008年9月：三期工程開(kāi)工。2007年9月：三期工程開(kāi)工。2006年9月：二期工程開(kāi)工。 2006年2月：一期工程開(kāi)工。2005年10月～：基地拆遷。 2005年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2005年6月1日～2005年8月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在5~6左右的時(shí)間內(nèi)建成。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 (4)地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 (3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用100Mbid高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線(xiàn)。5．5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線(xiàn)路由A市市話(huà)網(wǎng)直接引入。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式)。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶(hù)每月40—50立方米) ，從市政預(yù)留口接人。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。在公用建筑疏散樓梯口、地下車(chē)庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線(xiàn)段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)分戶(hù)箱，按5kW／戶(hù)計(jì)算。 4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線(xiàn)設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，住宅每戶(hù)設(shè)專(zhuān)用磁卡式分戶(hù)電表。 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從變電站內(nèi)增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。5．2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。(4)室內(nèi)外排水。1)室內(nèi)生活給水：采用變頻式供水系統(tǒng)。2)在小高層住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每棟一個(gè))。1)設(shè)300～500立方米消防水池若干，安裝通用消防水泵各2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵各2臺(tái)。日，K=；公建用水量按生活用水量30%計(jì)算。5．1 供水排水 水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由原有深水井接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。防震工程按7度設(shè)防。(3)混凝土條形基礎(chǔ)。4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“盛水綠都”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 平面設(shè)計(jì) (1)住宅?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與南水北調(diào)相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“盛水綠都”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表34。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與南水北調(diào)視覺(jué)相呼應(yīng)，環(huán)境相協(xié)調(diào)。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 A市規(guī)劃局對(duì)沿南水北調(diào)沿岸B村控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“盛水綠都”主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表33表33主要工程量一覽表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng)說(shuō) 明 1土建工程建筑面積815080m2 1．1 1．21． 31． 41． 51．6 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 花園洋房小高層高檔住宅商業(yè)配套建筑面積269280m2建筑面積41280m2建筑面積59280m2建筑面積348040m2建筑面積67200m2建筑面積30000m2 2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房 3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū) 4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備 5照明工程小區(qū)照明 6通訊工程普通電話(huà)配線(xiàn)(端子接單元口)寬帶網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)等 7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén) 8閉路電視住宅區(qū) 9室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地五、建設(shè)方案1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形 建設(shè)場(chǎng)地為B村現(xiàn)狀較規(guī)則矩形地塊，東西長(zhǎng)，南北窄，地形平坦。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿(mǎn)足規(guī)定的要求?？傆?jì)約5214套各種戶(hù)型?；▓@洋房住宅戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積160~200平方米。 住宅戶(hù)型規(guī)劃 根據(jù)“盛水綠都” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下幾類(lèi)戶(hù)型： 多層住宅戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積90~150平方米。①外墻：高級(jí)外墻涂