【正文】 項目銷售計劃及銷售收入測算表銷售時間2007年2008年合計5－11月11－3月4－7月8月及以后面積（㎡）金額?。ㄈf元）住宅銷售計劃面積（㎡）20477 10238 8191 2048 百分比50%25%20%5%40953 13105 住宅收款計劃　　　　?。ㄈf元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）50%6553 25%3276 20%2621 5%655 還房面積（㎡）5000 　5000 875還房收款（萬元）　875　車庫銷售計劃面積（㎡）　3600 2400 6000 960百分比　60%40%車庫收款計劃　?。ㄈf元）　576384總體面積25477 10238 11791 4448 51953 　銷售回款7428 3276 3197 1039 　14940 回款比例%%%%　% 本項目建設總投資為11197萬元，計劃自籌4000萬元，占建設總投資的比例為 %；擬向銀行貸款2000萬元，占建設總投資的比例為 %；預售房款投入5197萬元，%。序號項目單位售價 （元∕㎡）面積（㎡）總金額（萬元）備注一F1－F33320040953該銷售價是2006年5月彈子石地區(qū)均價交通局還房17505000875二商業(yè)用房首層門面或商場　　　　F2商場　　　　F1商場　　　　小計　　　　三車位F1F380000元∕個120個960　　　　　出租四銷售合計　　14940出售車位　　　車位不售“某七、銷售及經營收益測定“某根據(jù)測算，“某序號項 目合 計準備期建 設 期第16月第712月第1318月第1924月一、項目總投資1119724632828113122402510自有資金400024631537銀行貸款20001291709營銷資金再投入5197042222402510　　　　　二、項目總支出土地費用24632463房屋建設費用6279182452617552174稅費1675964300300111營銷費用24040858530辦公費20050505050貸款利息240120120不可估計費10025252525備注貸款利率按人民銀行規(guī)定標準執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計取某某房地產開發(fā)有限公司開發(fā)對于“某某某房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的“某3) 其余不足部分5197萬元，計劃通過項目營銷資金來進行籌措。具體如下：1) 自有資金4000萬元(房地產開發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項目的啟動資金。玉皇冠”工程的投資估算結果如下：編號項目單位成本（元/㎡）總金額（萬元）取費依據(jù)備注一土地費用土地征用　550　拆出交通局地塊中的教師樓土地出讓金2501125渝府〔2002〕79號6類地場地平整　67　　拆遷　721　　小計　2463　　二房屋建設費用工程勘察　10估算　施工圖設計　90估算　工程監(jiān)理　25估算　土建工程　5100估算含６米內的基礎外墻工程　　估算　消防系統(tǒng)　240估算包括：自動報警、自動噴淋、消防栓及環(huán)網電氣系統(tǒng)　235估算包括室內配電設施線纜、一戶一表、發(fā)電機電力外線　30估算開閉所表后管網及管溝　　　　（500米以內）給排水　110估算包括化糞池、污水處理、表后管網即一戶一表泵房　30　包括管網水箱　12　水位控制器　　不銹鋼水箱電梯　240　　通風　60估算　綜合布線　35估算監(jiān)控系統(tǒng)　緊急報警燃氣系統(tǒng)　62估算供氣管超長表后管網及一戶一表小計　6279　　三費稅配套費　700　　人防費　90　根據(jù)渝府發(fā)〔2001〕41號文減半征收規(guī)劃管理費　　　工程定額測定費　‰根據(jù)渝府發(fā)〔2001〕41號文減半征收工程綜合服務費　‰同上質監(jiān)費　‰同上印花稅　‰　營業(yè)稅?。ァ⊥恋卦鲋刀悺　′N售收入20‰1‰　小計　　　四辦公費用　200估算　五銷售費用　240銷售收入2％　六貸款利息240貸款2000萬元：利率6％七不可估計費用　100估算　合計11197備注開發(fā)商提供原總投資計算10957未計入計劃貸款利息，本研究報告依據(jù)實際情況將其計算在內項目總投資為11197萬元。玉皇冠”建設工程施工橫道序號任務名稱某五、項目開發(fā)建設進度安排目前本項目已通過某市規(guī)劃局進行立項，總體規(guī)劃方案已全部完成，相關工程計劃如下：2006年6月2006 年底，項目上所有建筑動遷完畢；2007年1月—2008年底，項目主體竣工(工期為兩年)；2007年5月初—主體工程1/3，公開發(fā)售；2007年5月—2008年7月，項目主要銷售期(15個月)；2008年8月— 項目后期尾盤銷售。D. 項目規(guī)劃建設成立面造型新穎美觀的標志性建筑城市符號，為南岸區(qū)城市建設盡力。，為購房者營造具有豐富功能和相當規(guī)模的純居住地。玉皇冠”項目的建設功能目標定位為具有居住、投資、商務等功能，為購房者提供一個全身心放松的純居住社區(qū)。我們通過大量的市場調查，結合“某建筑結構形式設計考慮功能的要求，設計為框架剪力墻結構體系，同時考慮不同的使用功能的要求，地下層設計為正?？蚣芙Y構，地上住宅設計為薄壁框架結構，結構轉換層設計在一層架空層。兩個圓弧形似兩個紅燭，隱寓某雙重喜慶的含義，與渝中半島遙遙相對，加上本地塊本身的海拔高度，本建筑本身的標志型現(xiàn)露無遺。戶型設計考慮當?shù)厥袌鲶w系，主要設計為中小戶型，套內面積在50平方米至100平方米之間，在頂層適當設計少量的大戶型，以此達到戶型產品的多樣化，增加產品對市場的適應性，減小投資風險。玉皇冠”項目規(guī)劃建設用地約10畝，居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人，建筑規(guī)模：約60342㎡(含地下面積)建筑容積率和覆蓋率高，東依某著名的南山風景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對景，為達到地標性建和最大程度利用景觀，給規(guī)劃設計人員限制了很大發(fā)揮空間。威脅分析（T）u 2005年以來頻繁的政策出臺，宏觀趨向復雜，政策把控難度提高。u CBD規(guī)劃逐步實施。u 2005年主城放慢拆遷后，到最近政府大力加強了主城改造速度。機遇分析（O）u 2005年后，主城區(qū)地段好生活方便的中型樓盤被市場普遍接受。u 交通不便捷。劣勢分析（W）u 項目所在區(qū)域是南坪老城區(qū)，周邊居住條件繁雜。項目建筑單體設計采用了類似“雙塔”的設計手法和簡潔的現(xiàn)代風格，線條流暢俊朗，,隱寓某雙喜慶的含義,再加上364米的標高，氣勢恢弘，建筑本身的標志性現(xiàn)露無遺。u 產品優(yōu)勢“某玉皇冠位于某“金三角”CBD南區(qū)；緊鄰南濱路 u 地勢優(yōu)勢本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依某著名的南山風景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對景，海拔高程在254至264米之間。99年某被列為世界三大酸雨區(qū)之一。某作為中國第七大工業(yè)城市，空氣污染較為嚴重。又據(jù)某市建設委員會重建委[1993]223號文，建設部建抗[1993]275號文及城抗[1984]267號文的要求，對基本烈度為6度地區(qū)的省會和市區(qū)人口在百萬以上的城市，位于市區(qū)的生命線工程及重要工程提高一度設防。）—，造成了一定的破壞，這是某地區(qū)有地震記載以來距市區(qū)最近、震級最強的破壞性地震。1998年以來某市渝北區(qū)、榮昌縣相繼發(fā)生過5級左右的地震，特別是在1989年11月20日距渝中區(qū)40公里的渝北區(qū)統(tǒng)井鎮(zhèn)（北緯2905139。本項目為住宅小區(qū)，為了達到良好的居住環(huán)境，針對夏季炎熱的情況應作重點考慮，通過植物的合理搭配，朝向及戶型的較好確定進行適當?shù)恼{節(jié)。三通本地塊屬于建成多年的老城區(qū)，未發(fā)現(xiàn)不良地質問題，屬于可建設用地。本地塊地處某市南坪區(qū)長江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。、地勢1)高程分析規(guī)劃用地內自然地形復雜，海拔高程在254至264米之間，高差較大，可能導致今后的土石方工程較大。展望2006年，南岸區(qū)房地產企業(yè)將會進一步適應國家調控措施、洞察市場信息，及時把握有利時機，促使南岸區(qū)2006年房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。在政府引導、市場機制的調節(jié)下，有效控制房價過快上漲；進一步優(yōu)化住房供給結構，加大經濟適用房及中低價位的普通住房的開發(fā)；減少商品房空置面積，提高商品房實際利用率。如陽光華庭請的錦繡山莊物管、海棠曉月請的金地物管、帝景名苑請的世邦魏理仕物管等。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念已有所提高，普遍認識到了好的物業(yè)管理對樓盤形象甚至對銷售的促進作用。價格南岸區(qū)樓盤均價主要集中在30005000元/平方米之間，整體檔次以中檔、中高檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近八成的比例；從上圖中可經看出25003500和35004500的物業(yè)所占比例最大，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。1520萬方的物業(yè)占1/4，說明南岸區(qū)目前的房地產開發(fā)以中小型物業(yè)為主；不過開發(fā)總建筑面積大于20萬平方米的物業(yè)也有3個，開發(fā)量占了一成的比例，從整個某房地產市場看，南岸區(qū)也將成為大體量樓盤分布較多的區(qū)域之一。從容積率指標情況看亦說明了這一問題，目前區(qū)域物業(yè)主要以容積率在2以上的項目為主，其中容積率在3以上的比例超過1/3的份額，反映出中高層物業(yè)在本區(qū)域市場中所占的絕對比重。從上可以看出多數(shù)樓盤為涵蓋至少兩種建筑類型的物業(yè)，反映出開發(fā)商在物業(yè)定位時大多希望兼顧到更多的消費需求；產品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與別墅的混合。評述：南岸區(qū)樓盤中高層所占比例最多．其次為小高層，兩者合計占七成以上的比例；純高層的小區(qū)型物業(yè)有上海城、渝能都市經典、泰正麗甸園、左岸陽光、陽光100、駿逸天下、駿逸江南、帝駿閣、春風綠苑、東海長洲、陽光匯、浪高國際會展中心、文韻江南等項目；純小高層物業(yè)有回龍灣、美堤雅二期、祥和人家3個；其中中天小戶型、公寓、酒店式公寓、商住兩用等單體投資型物業(yè)在南岸區(qū)還比較少。物業(yè)類型（定義：多于2棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于2棟（含2棟）為單體型物業(yè)）目前區(qū)域內在售物業(yè)絕大部分為兩棟以上建筑組成的小區(qū)型項目，而主要位于中心區(qū)及干道旁的單體項目的開發(fā)所占比重不大。外地知名的開發(fā)商有融僑、同景、陽光100、中國武夷等，和記黃埔、中信也已在南岸區(qū)圈地、立項。本地較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有浦輝（海棠曉月）、天景（學府大道69號）、天龍（長青湖）；隆鑫繼駿逸天下之后推出的駿逸江南獲得良好口碑；華宇集團首個跨區(qū)域項目江南楓庭在南岸也取得不錯成績。建筑設計:澳大利亞澳馳景觀設計:美國AAM/天域園林交通：304專線、321路、320路、323路、385路、363路、373路、338路小區(qū)內部配套:社區(qū)配置多樣的街區(qū)商業(yè)形態(tài)，規(guī)劃引入汽車美容、品牌餐飲、品牌服裝專賣店，及茶吧、咖啡廳、書吧等休閑型社區(qū)服務類商業(yè)。4) 東海長洲物業(yè)類別：普通住宅建筑類別: 小高層(B區(qū))裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 南岸區(qū)彈子石11中附近東海長洲車站旁價格: 均價:2980元/平方米開發(fā)商: 某東海房地產開發(fā)有限公司售樓處地址: 南岸區(qū)彈子石11中附近東海長洲車站旁開盤時200648入住時間:20071230%項目簡介：一個心靈包容的親情品質社區(qū) 一種普世生活哲學的理想實踐東海地產榮擔使命,，占地約9萬多平方米，開發(fā)總面積達45萬余平方米，東望南山，西眺兩江和渝中半島，擁有主城罕見的江山雙景！項目設計以21世紀生活水準為目標，由享譽全球的美國AMM、澳州澳馳擔綱設計，在總體空間布局、室內外環(huán)境、住宅戶型平面上均有一定前瞻性和創(chuàng)造性，充分保障社區(qū)住宅的國際品質。立體交通，通江達海。文韻江南在原南岸區(qū)文化館舊址上拔地而起，雄踞彈子石CDB核心王者之地。彈子石是居家、商務的必爭之地。還有朝天門大橋、兩江隧道、輕軌、大佛寺大橋等交通遠景規(guī)劃好，升值潛力大。3) 文韻江南物業(yè)類別:普通住宅建筑類別: 高層裝修狀況: 毛坯