【正文】 5 5 10 20 三‰0 3 3 5 11 四土地增值稅5%　261 261 521 1043 五總成本費用2328 6717 3445 3564 16055 1房地產(chǎn)開發(fā)成本2328 6544 3272 3390 15534 2銷售費用1%　69 69 70 208 3%　104 104 105 313 4財務(wù)費用　　　　0 六經(jīng)營利潤2328 2056 1216 5761 2592 七累計 利潤2328 4384 3169 2592 　八所得稅25%　　　648 648 九稅后利潤2328 2056 1216 5113 1944 十累計稅后利潤2328 4384 3169 1944 　五、財務(wù)盈利能力分析根據(jù)表《銷售利潤估算表》、表111《投資估算表》計算可得如下財務(wù)評價指標：總投資利潤率= 100% =2592/15534100% =17%從以上經(jīng)濟指標看，本項目的盈利能力較好。六、清償能力分析固定資產(chǎn)投資借款償還計劃詳見表《項目資金來源及運用表》，《借款還本付息計算表》，從以下兩個表計算可得，項目貸款總額為1000萬元。項目累計盈余資金5445萬元，貸款清償能力較強，還貸資金有保障。項目資金來源及運用表表123 單位：萬元序號項目2012201320142015合計1資金來源2500 7212 5212 10424 25348 自籌資金2500 1000 　　3500 貸款　1000 　　1000 銷售收入　5212 5212 10424 20848 2資金運用2328 7194 4491 5891 19903 建安工程　5912 3449 493 9854 土地使用費及配套1703 　　　1703 工程建設(shè)其他費625 168 　2299 3092 基本預(yù)備費　328 256 146 730 建設(shè)期利息　62 62 31 154 營業(yè)稅及附加　287 287 573 1147 印花稅　3 3 5 11 土地增值稅　261 261 521 1043 銷售費用　69 69 70 208 管理費用0 104 104 105 313 財務(wù)費用　　　　0 所得稅　　0 648 648 償還貸款本金　　　1000 1000 3盈余資金172 18 721 4533 5445 4累計盈余資金172 190 912 5445 　 借款還本付息計算表表12 4 單位：萬元序號項目 時間20122013201420151年初借款余額　　1000 1000 2當年借款　1000 0 0 3本年應(yīng)計利息　62 62 31 4本年還本付息　62 62 1031 5本年償還本金　　　1000 6本年付息　62 62 31 7年未借款余額　1000 1000 0 8還貸資金來源　190 912 6445 計入建設(shè)期利息　62 62 31 回收的開發(fā)成本　5212 5212 10424 注：(1)%七、財務(wù)現(xiàn)金流量分析本項目的全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量詳見表125《全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表》。全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表表125 單位：萬元序號計算期2012201320142015合計　　0123 　一現(xiàn)金流入0 5212 5212 10424 20848 1銷售收入　5212 5212 10424 20848 2回收固定資產(chǎn)殘值　　　　0 3回收流動資金　　　　0 二現(xiàn)金流出2328 7194 4491 4891 18903 1工程投資2328 6408 3705 2938 15379 2建設(shè)期利息　62 62 31 154 3銷售費用　69 69 70 208 4管理費用0 104 104 105 313 5營業(yè)稅金及附加費　287 287 573 1147 6印花稅　3 3 5 11 7土地增值稅　261 261 521 1043 8所得稅　　0 648 648 三稅后凈現(xiàn)金流量2328 1982 721 5533 1945 四稅后累計凈現(xiàn)金流量2328 4310 3588 1945 　　I（折現(xiàn)率）　8%8%8%　五凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值2328 1835 618 4393 　六累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值2,328 4163 3545 848 　七財務(wù)內(nèi)部收益率%　　　　八動態(tài)投資回收期 　　　　根據(jù)現(xiàn)金流量表的計算可以得出稅后累計凈現(xiàn)金流量在第3年出現(xiàn)正值，整個計算期內(nèi)稅后累計凈現(xiàn)金流量為1945萬元。由現(xiàn)金流量表計算的財務(wù)評價指標如下：稅后財務(wù)內(nèi)部收益率：16,52%，當基準收益率取I=8%時，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值848萬元；稅后動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）：。八、不確定性分析盈虧平衡分析1）、銷售面積盈虧平衡點本項目總成本為15534萬元，%，那么銷售面積盈虧平衡點為：BEP= =15534/() = 55021㎡占計劃總銷售面積的84%。2）、銷售收入盈虧平衡點本項目總成本為15534萬元，銷售總面積65684㎡，%，那么銷售價格盈虧平衡點為：BEP= = 15534/65684()= 2659元/㎡盈虧平衡分析表明，當項目的銷售總量達84%時，平均銷售單價2659元/㎡時就可保本，安全余度有16%。敏感性分析本項目對建設(shè)投資、銷售收入進行敏感性分析，分別考察177。5%的單因素變動，詳見表126《建設(shè)投資敏感性分析表》、127《銷售收入敏感性分析表》。1）、建設(shè)投資敏感性分析建設(shè)投資敏感性分析表表126 單位：萬元項目名稱基本方案+5%5%建設(shè)投資155341617714892累計利潤259219493234所得稅648487809稅后利潤194414622425總投資利潤率（%）17%12%22%稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（%）%%%2）、平均售價敏感性分析銷售收入敏感性分析表表127 單位：萬元項目名稱基本方案+5%5%銷售收入208482189119805累計利潤259235011687所得稅648875422稅后利潤194426261265總投資利潤率（%）17%23%11%稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（%）%%%敏感性分析表明，當建設(shè)投資177。5%或當平均售價177。5%時，項目投資利潤率在1123%之間,%之間,均高于基準收益率8%,說明本項目的抗風險能力較強。九、財務(wù)結(jié)論本項目總投資利潤率為17%，具有較強的盈利能力。%，高于行業(yè)基準收益率8%，累計盈余資金5445萬元，貸款清償能力較強。不確定分析表明，本項目的抗風險能力較強，所以本項目在財務(wù)上是可行的。 第十三章 結(jié)論本項目建設(shè)是城市化進程的必然趨勢，符合富寧縣城市總體規(guī)劃，各項建筑容量控制指標均符合富寧縣城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。水岸花園項目交通便捷，空氣清新，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，水電供應(yīng)齊全，交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。項目建設(shè)方案因地制宜，設(shè)計理念新穎，規(guī)劃完善，總體布局合理，配套設(shè)施齊全，符合現(xiàn)代購房者追求高標準生活質(zhì)量的要求。本項目目標客戶群定位準確，推出以“綠色智能住宅”模式的樓盤，迎合市場需求，市場前景看好。本項目建設(shè)將為富寧市民營造一個高品位、舒適寬敞、人與自然環(huán)境和諧共存的人居環(huán)境。本項目建設(shè)將改變富寧市容面貌，對加快富寧縣的城市化進程有重要作用。財務(wù)評價表明，本項目投資利潤率為17%較強的盈利能力。%行業(yè)基準收益率8%，稅后靜動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期），盈余資金5445萬元。不確定分析表明，本項目的抗風險能力較強，本項目在財務(wù)上是可行的。綜上所述，本項目經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益均好，所以本項目可行。