某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-04-25 04:54本頁面
【正文】 %5%+5%5%1靜態(tài)投資收益率%%%%%2動(dòng)態(tài)投資收益率%%%%%3銷售利潤率%%%%%4累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV萬元)735696506843676793895財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)%%%%%6投資回收期(年)222227盈虧平衡點(diǎn)(BEP)%%%%%從上表各指標(biāo)來看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，假設(shè)在實(shí)現(xiàn)全部銷售的情況下，開發(fā)成本、售價(jià)177。5%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使項(xiàng)目虧本，銷售利潤率均保持在28%以上。通過對(duì)項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析，開發(fā)成本和售價(jià)的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的形成有著巨大的影響。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。七、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、政策風(fēng)險(xiǎn)2008年國家實(shí)施緊縮性貸幣政策，并以各種宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)到2008年底將初見成效。北?！蚌卧阑▓@”項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性建設(shè)開發(fā)周期應(yīng)在2008年底啟動(dòng)，～，貸款性融資主要于2009年初貸款投入，因此國家政策的影響將減至最小。并且由于北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展要求，此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展、宏觀政策、金融信貸等各種政策性因素，都優(yōu)于外地，因此政策風(fēng)險(xiǎn)性因素影響較小。（二）、市場風(fēng)險(xiǎn)全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度在2008年有所放慢。而北海市前兩年的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較為遲滯，慢于全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但從2007年開始，其市場發(fā)展速度急劇加快（補(bǔ)漲），其發(fā)展速度遠(yuǎn)高于全國絕大多數(shù)大中城市，因此北海市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展前景仍為多數(shù)外地投資者所看好（包括眾多福建、浙江、廣東投資商）。而北?！蚌卧阑▓@”項(xiàng)目其項(xiàng)目自身品質(zhì)卓越、優(yōu)勢明顯，客戶群體目標(biāo)明確，因此項(xiàng)目本身的市場競爭力較強(qiáng)，對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)能力很高，因此就市場風(fēng)險(xiǎn)來看，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力高于其他同地區(qū)的同類項(xiàng)目。（詳見項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告敏感性分析）（三）、資金風(fēng)險(xiǎn)北?！蚌卧阑▓@”項(xiàng)目的土地費(fèi)用已消化，在后期投入自有流動(dòng)資金10000萬元啟動(dòng)項(xiàng)目，并由施工單位進(jìn)行部分墊支施工的情況下，本項(xiàng)目將可開發(fā)進(jìn)行至項(xiàng)目預(yù)售期。其后，可利用項(xiàng)目前期部分進(jìn)行銀行抵押性開發(fā)貸款，同時(shí)在預(yù)售房款資金回籠，多方融資渠道保證的情況下，本項(xiàng)目的整體資金風(fēng)險(xiǎn)較小?？紤]到多種融資渠道資金的到位、資金使用周期錯(cuò)位搭接，項(xiàng)目自身的抵押開發(fā)性款比例較小，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)較低。八、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及建議考慮到北?！蚌卧阑▓@”項(xiàng)目本身卓越的開發(fā)前景，市場定位推廣，良好的投入產(chǎn)出比（總成本投入：55622萬元；項(xiàng)目總收入：80676萬元；利潤：25054萬元，銷售利潤率：%），項(xiàng)目本身的整體開發(fā)價(jià)值較大。而從資金使用情況來看，從“項(xiàng)目資金投入、回款計(jì)劃表”，“現(xiàn)金流量表“可知，在土地費(fèi)用問題已解決的情況下，投入10000萬元自有流動(dòng)資金作為項(xiàng)目啟動(dòng)資金，已可保證項(xiàng)目預(yù)售期及之前的項(xiàng)目運(yùn)作資金，而后期多種融資渠道的建立，也將解決項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)發(fā)展資金投入，保證項(xiàng)目的良性資金循環(huán)使用，保證項(xiàng)目具備良好的資金鏈條結(jié)構(gòu)體系。國家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，給北海市帶來了千載難逢的發(fā)展新機(jī)遇，也帶動(dòng)北海房地產(chǎn)市場發(fā)展上了新的臺(tái)階。隨著北海市區(qū)人口的翻倍增長，未來五年內(nèi)北海房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，特別是高檔精品樓盤。因此，與時(shí)俱進(jìn)投資開發(fā)北?！蚌卧阑▓@”機(jī)遇難得，時(shí)逢“天時(shí)、地利、人和”，必將給合作各方帶來多贏的局面和良好的經(jīng)濟(jì)效益。 廣西鑫岳投資有限公司2008年3月3日20 / 2
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