【導(dǎo)讀】水岸花園項(xiàng)目工程。富寧縣中浩房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司。富寧中浩水岸花園。六、經(jīng)營(yíng)城市，開(kāi)辟市政建設(shè)新局面錯(cuò)誤!富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司根據(jù)富寧縣城市總體規(guī)劃。和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項(xiàng)目。公司組織工程技術(shù)人員，專門(mén)成立編寫(xiě)《富寧縣水岸花園項(xiàng)目。可行性研究報(bào)告》小組。該小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真

　　

【正文】 按銷售收入的 %估算； 銷售費(fèi)用（含銷售人員的工資福利、廣告、銷售籌劃等費(fèi)用）按銷售收入的 1%估算； 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目貸款 1000萬(wàn)元 ,年利率按 %估算 ,富寧中浩水岸花園 — 41 — 在項(xiàng)目建設(shè)期間的利息，按建設(shè)期利息計(jì)入項(xiàng)目總投資，項(xiàng)目完工后其發(fā)生的利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 四、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅金及附加主 要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加 、印花稅、土地增值稅等。其中營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)征；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅額的 5%、 3%、 2%計(jì)征； 印花稅按銷售收入的 ‰計(jì)征； 土地增 值稅 按 銷售收入的 5%估算。詳見(jiàn) 122《銷售利潤(rùn)估算表》。 富寧中浩水岸花園 — 42 — 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目累計(jì)利潤(rùn)銷售利潤(rùn)估算表 表 122 單位 ： 萬(wàn) 元 序號(hào) 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 合計(jì) 一 銷售收入 0 5212 5212 10424 20848 二 營(yíng)業(yè)稅及附加 0 287 287 573 1147 1 營(yíng)業(yè)稅 5% 0 261 261 521 1043 2 城市維護(hù)建 設(shè)稅5% 0 13 13 26 52 3 教育費(fèi)附加稅 3% 0 8 8 16 32 4 地方教育附加稅2% 0 5 5 10 20 三 印花稅 ‰ 0 3 3 5 11 四 土地增值稅 5% 261 261 521 1043 五 總成本費(fèi)用 2328 6717 3445 3564 16055 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 2328 6544 3272 3390 15534 2 銷售費(fèi)用 1% 69 69 70 208 3 管理費(fèi)用 % 104 104 105 313 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 六 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 2328 2056 1216 5761 2592 七 累計(jì) 利潤(rùn) 2328 4384 3169 2592 八 所得稅 25% 648 648 九 稅后利潤(rùn) 2328 2056 1216 5113 1944 十 累計(jì)稅后利潤(rùn) 2328 4384 3169 1944 五、財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)表《銷售利潤(rùn)估 算表》、表 111《 投資估算表》計(jì)算可得如下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 總投資利潤(rùn)率 = 100% =2592/15534 100% =17% 從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，本項(xiàng)目的盈利能力較好。 六、清償能力分析 富寧中浩水岸花園 — 43 — 固定資產(chǎn)投資借款償還計(jì)劃詳見(jiàn)表《項(xiàng)目資金來(lái)源及運(yùn)用表》，《借款還本付息計(jì)算表》，從以下兩個(gè)表計(jì)算可得，項(xiàng)目貸款總額為 1000 萬(wàn)元，項(xiàng)目的全部投資借款償還期為 年。項(xiàng)目累計(jì)盈余資金 5445 萬(wàn)元，貸 款清償能力較強(qiáng)，還貸資金有保障。 項(xiàng)目資金來(lái)源及運(yùn)用表 表 123 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 合計(jì) 1 資金來(lái)源 2500 7212 5212 10424 25348 自籌資金 2500 1000 3500 貸款 1000 1000 銷售收入 5212 5212 10424 20848 2 資金運(yùn)用 2328 7194 4491 5891 19903 建安工程 5912 3449 493 9854 土地使用費(fèi)及配套 1703 1703 工程建設(shè)其他費(fèi) 625 168 2299 3092 基本預(yù)備費(fèi) 328 256 146 730 建設(shè)期利息 62 62 31 154 營(yíng)業(yè)稅及附加 287 287 573 1147 印花稅 3 3 5 11 土地增值稅 261 261 521 1043 銷售費(fèi)用 69 69 70 208 管理費(fèi)用 0 104 104 105 313 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 所得稅 0 648 648 償還貸款本金 1000 1000 3 盈余資金 172 18 721 4533 5445 4 累計(jì)盈余資金 172 190 912 5445 富寧中浩水岸花園 — 44 — 借款還本付息計(jì)算表 表 12 4 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 時(shí)間 2021 2021 2021 2021 1 年初借款余額 1000 1000 2 當(dāng)年借款 1000 0 0 3 本年應(yīng)計(jì)利息 62 62 31 4 本年還本付息 62 62 1031 5 本年償還本金 1000 6 本年付息 62 62 31 7 年未 借款余額 1000 1000 0 8 還貸資金來(lái)源 190 912 6445 計(jì)入建設(shè)期利息 62 62 31 回收的開(kāi)發(fā)成本 5212 5212 10424 注： (1)貸款利率按三年期商業(yè)住宅貸款利率 % 七、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見(jiàn)表 125《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。 富寧中浩水岸花園 — 45 — 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表 125 單位： 萬(wàn)元 序號(hào) 計(jì)算期 2021 2021 2021 2021 合計(jì) 0 1 2 3 一 現(xiàn)金流入 0 5212 5212 10424 20848 1 銷售收入 5212 5212 10424 20848 2 回收固定資產(chǎn)殘值 0 3 回收流動(dòng)資金 0 二 現(xiàn)金流出 2328 7194 4491 4891 18903 1 工程投資 2328 6408 3705 2938 15379 2 建設(shè)期利息 62 62 31 154 3 銷售費(fèi)用 69 69 70 208 4 管理費(fèi)用 0 104 104 105 313 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi) 287 287 573 1147 6 印花稅 3 3 5 11 7 土地增值稅 261 261 521 1043 8 所得稅 0 648 648 三 稅后凈現(xiàn)金流量 2328 1982 721 5533 1945 四 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2328 4310 3588 1945 I（折現(xiàn)率） 8% 8% 8% 五 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2328 1835 618 4393 六 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2,328 4163 3545 848 七 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 八 動(dòng)態(tài)投資回收期 根據(jù)現(xiàn)金流量表的計(jì)算可以得出稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量在第3年出現(xiàn)正值，整個(gè)計(jì)算期內(nèi)稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 1945 萬(wàn)元。 由現(xiàn)金流量表計(jì)算的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ： 16,52%， 當(dāng)基準(zhǔn)收益率取 I=8%時(shí)，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 848萬(wàn)元； 稅后 動(dòng) 態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）： 。 八、不確定性分析 盈虧平衡分析 富寧中浩水岸花園 — 46 — )1( 稅率平均銷售單價(jià) 總成本 ?)1( 稅率銷售量 總成本 ?1）、銷售面積盈虧平衡點(diǎn) 本項(xiàng)目總成本為 15534萬(wàn)元，平均銷售單價(jià) ，綜合稅率 %，那么銷售面積盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= =15534/() = 55021㎡ 占計(jì)劃總銷售面積的 84%。 2）、銷售收入盈虧平衡點(diǎn) 本項(xiàng)目總成本為 15534 萬(wàn)元，銷售總面積 65684 ㎡ ，綜合營(yíng)業(yè)稅率 %，那么銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= = 15534/65684()= 2659 元 /㎡ 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目的銷售總量達(dá) 84%時(shí)，平均銷售單價(jià) 2659元 /㎡ 時(shí)就可保本，安全余度有 16%。 敏感性分析 本項(xiàng)目對(duì)建設(shè)投資、銷售收入進(jìn)行敏感性分析，分別考察177。 5%的單因素變動(dòng)，詳見(jiàn)表 126《建設(shè)投資敏感性分析表》、 127《銷售收入敏感性分析表》。 1）、 建設(shè)投資敏感性分析 富寧中浩水岸花園 — 47 — 建設(shè)投資敏感性分析表 表 126 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目名稱 基本方案 +5% 5% 建設(shè)投資 15534 16177 14892 累計(jì)利潤(rùn) 2592 1949 3234 所得稅 648 487 809 稅后利潤(rùn) 1944 1462 2425 總投資利潤(rùn)率（ %） 17% 12% 22% 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % % % 2）、平均售價(jià)敏感性分析 銷售收入敏感性分析表 表 127 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目名稱 基本方案 +5% 5% 銷售收入 20848 21891 19805 累計(jì)利潤(rùn) 2592 3501 1687 所得稅 648 875 422 稅后利潤(rùn) 1944 2626 1265 總投資利潤(rùn)率（ %） 17% 23% 11% 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % % % 敏感性分析表明，當(dāng)建設(shè)投資177。 5%或當(dāng)平均售價(jià)177。 5%時(shí)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率在 1123%之間 ,財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 在%之間 ,均高于基準(zhǔn)收益率 8%,說(shuō)明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 富寧中浩水岸花園 — 48 — 九、財(cái)務(wù)結(jié)論 本項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率為 17%，具有較強(qiáng)的盈利能力。稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，稅后 動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，累計(jì)盈余資金 5445 萬(wàn)元，貸款清償能力較強(qiáng)。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 富寧中浩水岸花園 — 49 — 第十三章 結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)是城市化進(jìn)程的必然趨勢(shì)，符合 富寧 縣城市總體規(guī)劃，各項(xiàng)建筑容量控制指標(biāo)均符合 富寧 縣 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 。 水岸 花園 項(xiàng)目 交通便捷，空氣清新，生態(tài)環(huán)境 優(yōu)美，周邊規(guī)劃 完善 等 .建設(shè)場(chǎng)地工程地質(zhì)條件良好，水電供應(yīng)齊全，交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。 項(xiàng)目 建設(shè)方案因地制宜，設(shè)計(jì)理念新穎，規(guī)劃完善，總體布局合理，配套設(shè)施齊全，符合現(xiàn)代購(gòu)房者追求高標(biāo)準(zhǔn)生活質(zhì)量的要求。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確，推出以“綠色智能住宅”模式的樓盤(pán)，迎合市場(chǎng)需求，市場(chǎng)前景看好。 本項(xiàng)目建設(shè)將為 富寧 市 民營(yíng)造一個(gè)高品位、舒適寬敞、人與自然環(huán)境和諧共存的人居環(huán)境。本項(xiàng)目建設(shè)將 改變 富寧 市容面貌，對(duì)加快 富寧 縣 的城市化進(jìn)程有重要作用。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目投資利潤(rùn) 率為 17%較強(qiáng)的盈利能力。稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，稅后靜動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 年，盈余資金 5445 萬(wàn)元。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益均好，所以本項(xiàng)目可行。