【導(dǎo)讀】某地晉愉地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，4、屬二級。公司，7、總注冊資金為。晉愉地產(chǎn)集團(tuán)屬下共有四家公。裝飾等業(yè)務(wù)，9、現(xiàn)已形成“開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)、科研”等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。年開發(fā)20萬平方米的能力。公司自成立至今，共完成投資近4億元人民。地產(chǎn)交易會上，被某地市建委評為“最佳參展單位”。集團(tuán)公司現(xiàn)有員工。公司職員知識含量較高，年齡結(jié)構(gòu)合理，充分體現(xiàn)了企業(yè)。的知識化、專業(yè)化、年輕化。為公司的持續(xù)性戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基。彩園”、“晉愉·世紀(jì)彩園”等三個項目，擬定開發(fā)當(dāng)量將達(dá)到70萬平方米，預(yù)計四年內(nèi)完成。1公里之遙，同時交通及生活配套設(shè)施逐步也將很快趨于完善。售商品額5183元，居全市第三位。人均社會零售總額全市排名第三。這一系列的城市經(jīng)濟指標(biāo)說明，九龍。但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場，10萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可數(shù)，區(qū)，徹底改變以前九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的落后狀況。而楊家坪是九龍坡

　　

【正文】 出適當(dāng)?shù)谋ｋU項目 及相應(yīng)的程度（比如 2%）。 4 對于開發(fā)周期超過 3年的項目， 5 考慮資金的時間價值， 6 進(jìn)行動態(tài)經(jīng)濟評價， 7 折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場實際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率中的較大者。 8 對資金的回收進(jìn)度持謹(jǐn)慎性態(tài)度， 9 物 業(yè) 預(yù) 售 收 入 估 計70%， 10 完工實售占 30%。 3. 合法性原則 項目的開發(fā)遵循《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《某地市城市規(guī)劃管理條例》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《某地市商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗收規(guī)范》等法律、法規(guī)。 （二）評價 依據(jù) 國家計委 1993年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 財政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。 《某地市建筑工程 20xx基價表》。 4. 開發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。 5. 開發(fā)項目市場調(diào)研報告。 6. 近期商業(yè)銀行流動資金貸款利率。 7. 某地市住宅項目開發(fā)規(guī)費收取標(biāo) 8. 準(zhǔn)。 9. 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo) 10. 準(zhǔn)、規(guī)范和指 11. 標(biāo) 12. 。 （三）評價假設(shè) 1. 城市建設(shè)加快，經(jīng)濟持續(xù)繁榮 2. 房地產(chǎn)及相關(guān)政策穩(wěn)定 3. 銀行貸款利率及行業(yè)基準(zhǔn)收益率變化幅度較小 4. 社會經(jīng)濟政治保 持穩(wěn)定，社區(qū)周邊配套逐步完善 1 收入估算及銷售進(jìn)度安排 （一）收入估算說明 項目一、二期住宅均價 2200元 /㎡， 商業(yè)物業(yè) 5000元 /㎡； 三期臨江住宅均價 2500元 /㎡， 商業(yè)物業(yè) 5500元 /㎡； 車庫 2200元 /㎡。 （二）銷售進(jìn)度安排 初步考慮 20xx年 11月住宅內(nèi)部認(rèn)購， 20xx年 3月項目一期開始預(yù)售（此時主體已施工 4個多月）， 3月開盤時計劃銷售合同金額 1200萬元； 2季度每月 800萬，共計 2400萬； 3季度每月 1000萬，共計 3000萬； 4季度一期全面封頂，實現(xiàn)銷售額 20xx萬元；竣工后的 20xx年 1季度實現(xiàn)銷售收入 1400萬元，在一期工程中有商業(yè)面積 2200平方米，按均價 4500元 /㎡計算，計劃銷售收入 909萬元， 20xx年內(nèi)均衡實現(xiàn)。 二期工程 20xx年 1011月預(yù)售，具體銷售進(jìn)度計劃為 20xx年 4季度實現(xiàn)合同銷售收入 6404萬元； 20xx年 1至 2季度每季度銷售收入 1600萬，剩余部分 20xx年 4季度完成。車庫銷售從 20xx年 4季度到 20xx年 3季度，每季度實現(xiàn)銷售收入 440萬元。 三期工程 20xx年 7月開盤，預(yù)計 20xx年 3季度實現(xiàn)銷售收入 6404萬元， 4季度 3956萬元， 20xx年 2季度分別實現(xiàn)銷售收入 3168和 1795萬元。三期的商業(yè)面積 2273㎡，以每平方米 5000元計算，從 20xx年 3季度到 20xx年 2季度，每季度 340萬左右。車庫 3836㎡，從 20xx年 4季度到 20xx年 2季度分別實現(xiàn)收入 168萬元、 195萬元。 收入測算結(jié)果詳見 “天寶 城項目銷售進(jìn)度表 ”。 2 項目損益靜態(tài)分析 稅前投資回報率 本項目的銷售總收入約 33952萬元，總投資約 23500萬元，銷售稅金及交易手續(xù)費約為 1940萬元，項目總利潤 ，扣除所得稅后的凈利潤為 。稅前投資回報率為 %，啟動資金 5000萬，回報率為 %（按 3年建設(shè)周期計算的年啟動資金回報率）。從投資回報率來看，該項目利潤在正常范圍。 項目損益表 單位：萬元 項 目 金 額 計算說明 一、銷售收入 33952 減：直接成本 含政府規(guī)費 銷售費用 900 銷售稅費 1940 二、經(jīng)營利潤 減：管理費用 財務(wù)費用 660 三、營業(yè)利潤 減：土地增值稅 0 四、利潤總額 減：企業(yè)所得稅 五、凈利潤 靜態(tài)投資回收期 從項目的現(xiàn)金流量表可以計算出 Pt=11個季度，即 ，預(yù)計 20xx年第四季度產(chǎn)生正現(xiàn)金流量，項目的投資回收期較短。 3 項目動態(tài)評價 （一）關(guān)于動態(tài)評價的說明 折現(xiàn)率（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）取 I0=12%， 季度折現(xiàn)率為 3%。 該項目開發(fā)周期 5年， 從 20xx年至 20xx年， 動 態(tài)評價的凈現(xiàn)值的計算基期取 20xx年 1月， 按復(fù) 利進(jìn)行計算。 （二）計算結(jié)果 3 FNPV=4375萬元≥ 0，項目可行。 4 FIRR=（ 1+%） 41=37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%， 因此項目無論是從靜態(tài)，還是從動態(tài)財務(wù)評價來看都是可行的。 關(guān)于項目的具體現(xiàn)金流量見附表。 9 項目的風(fēng)險分析 項目面臨的主要風(fēng)險及評價 “天寶 城 ”（天寶小區(qū)）面臨的主要風(fēng)險包括宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險、區(qū)域房地產(chǎn)市場風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險及項目財務(wù)風(fēng)險。 從第三章的宏觀投資環(huán)境分析中可以看出，我國的宏 觀經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益良好，投資繼續(xù)保持高速增長，拉動內(nèi)需，因此國內(nèi)需求繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，微觀基礎(chǔ)將進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)居民的收入預(yù)期提高，因此項目在此時開發(fā)是非常好的時機，面臨的宏觀經(jīng)濟風(fēng)險很小。 與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)主要有：房地產(chǎn)金融政策（如銀行利率調(diào)整、個人住房抵押貸款管理辦法、住房公積金管理辦法）、房地產(chǎn)交易法規(guī)（如城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法）、房地產(chǎn)稅費管理（如契稅、城市建設(shè)配套費）、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理（如城市房屋拆遷管理條例、建筑工程質(zhì)量管理條例、城市規(guī)劃法）。在這些法規(guī)中最突出的 變化是銀行利率的降低和城市建設(shè)配套的提高，前者對刺激住房消費將起到極大的推動作用，對房市是一大利好消息，但配套費的提高無疑將增加項目的開發(fā)成本，致使房地產(chǎn)銷售壓力增大，如果不顧消費者的承受力，一味提高商品房的銷售價格，恐怕潛在的消費群體不一定接受，從而項目面臨推廣的壓力。 房地產(chǎn)由于其固有的特征，具有很強的區(qū)域性。從第三章的某地房地產(chǎn)市場分析中我們可以看出， 20xx年及今后幾年，銷售的總體形勢不錯。而且項目具有比較優(yōu)勢，周圍的競爭樓盤有珠江花園、金江明珠、潤安大廈、斌馨豐澤園、廣廈經(jīng)典等。其中大部分已竣工或 即將竣工，到 20xx年至 20xx年，開盤的樓盤數(shù)量較少，而且不能形成完善的配套和10萬平方米的規(guī)模。從中長期看，房價有上升的趨勢，因此項目一、二、三期的銷售定價是合理的，這方面的風(fēng)險雖然存在，但現(xiàn)在看來問題不大，關(guān)鍵看市場推廣的力度和銷售策略的制定是否得當(dāng)。 公司的經(jīng)營管理風(fēng)險的確存在，因為到目前為止，晉愉公司尚未開發(fā)過 10萬平方米以上的住宅小區(qū)。但該公司人才的年齡結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)合理，具備不斷創(chuàng)新的能力，有迎接挑戰(zhàn)的勇氣和信心，所以項目應(yīng)能順利開發(fā)成功。 至于項目的財務(wù)風(fēng)險，我們認(rèn)為由于 “天寶 城 ”采取了分期開發(fā)，減少資金壓力，一期啟動只要 5000萬左右。目前公司已有資金 20xx萬，加上 “晉愉城市彩園 ”的商場租金收入每年近 1000萬元，如果再貸款 3000萬，完成該項目的開發(fā)不會有什么財務(wù)風(fēng)險。不過這其中的前提是項目的銷售進(jìn)度順利進(jìn)行，如果項目推廣銷售業(yè)績欠佳，將會影響項目的現(xiàn)金流入量，從而造成短時間資金緊張。 項目盈虧平衡分析 通過對 “天寶 城 ”項目的保本生產(chǎn)量計算，盈虧平衡點 BEP=方米（即保本生產(chǎn)量約為 9萬平方米），項目的安全率 f=%，大于 30%，項目非常安全。 保本銷售 量經(jīng)計算為為 ，占總開發(fā)量的 80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。 具體詳見 “項目盈虧平衡表 ”。 項目敏感性分析 在正常情況下，項目的總投資為 23500萬元，銷售均價 2300元 /㎡，現(xiàn)對總投資和銷售均價這兩個因素分別進(jìn)行單敏感性分析： 開發(fā)總投資。當(dāng)其上升 10%時，稅前利潤為 4538萬元，凈利潤為；當(dāng)下降 10%時，稅前利潤為 9316萬元，凈利潤為 元。因此項目總投資在正負(fù) 10%以內(nèi)無論如何變化，均能取得一定的利潤。 銷售均價。當(dāng)其上升 10%（ 即 P=2323元 /㎡）時，稅前利潤為 7171萬元，凈現(xiàn)值 NPV=4606萬元，當(dāng)下降 10%（時即 P=2277元 /㎡），稅前利潤為 4855萬元，凈現(xiàn)值 NPV=104萬元，項目在經(jīng)濟上仍能可行。 詳細(xì)的單因素敏感性分析見下表 總投資敏感性分析 序號 變動內(nèi)容 稅前收益 稅后凈收益 判斷 結(jié)論 1 開發(fā)成本 +1% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 2 開發(fā)成本 +2% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 3 開發(fā)成本 +3% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 4 開發(fā)成本 +4% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 5 開發(fā)成本 +5% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 6 開發(fā)成本 +6% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 7 開發(fā)成本 +7% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 8 開發(fā)成本 +8% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 9 開發(fā)成本 +9% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 10 開發(fā)成本 +10% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 11 開發(fā)成本 1% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 12 開發(fā)成本 2% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 13 開發(fā)成本 3% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 14 開發(fā)成本 4% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 15 開發(fā)成本 5% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 16 開發(fā)成本 6% R 大于 0 經(jīng) 濟上可行 17 開發(fā)成本 7% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 18 開發(fā)成本 8% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 19 開發(fā)成本 9% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 20 開發(fā)成本 10% R 大于 0 經(jīng)濟上可行 銷售均價敏感性分析 銷售均價敏感性分析 序號 變動內(nèi)容 稅前收益 NPV（ I=12%） 判斷 結(jié)論 1 銷售均價 +1% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 2 銷售均價 +2% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 3 銷售均價 +3% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 4 銷售均價 +4% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 5 銷售均價 +5% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 6 銷售均價 +6% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 7 銷售均價 +7% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 8 銷售均價 +8% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 9 銷售均價 +9% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 10 銷售均價 +10% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 11 銷售均價 1% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 12 銷售均價 2% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 13 銷售均價 3% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 14 銷售均價 4% NPV 大于 0 經(jīng)濟上可行 15 銷售均價 5% NPV 小于 0 經(jīng)濟上可行 10 評價結(jié)論和建議 從以上分析可以看出，項目的抗市場風(fēng)險能力很強，在近幾年的房地產(chǎn)市場前景看好的形勢下，項目本身具有獨特的地段優(yōu)勢和競爭力，因此項目的銷售前景看好。 項目的凈現(xiàn)值 NPV=2365萬元，而且銷售均價在區(qū)間（ 1890， 2310） 之內(nèi)無論如何變化，靜態(tài)和動態(tài)評價均可行，這說明項目在經(jīng)濟上具有較大的可行性。