【導(dǎo)讀】某地晉愉地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，4、屬二級(jí)。公司，7、總注冊(cè)資金為。晉愉地產(chǎn)集團(tuán)屬下共有四家公。裝飾等業(yè)務(wù)，9、現(xiàn)已形成“開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)、科研”等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。年開發(fā)20萬平方米的能力。公司自成立至今，共完成投資近4億元人民。地產(chǎn)交易會(huì)上，被某地市建委評(píng)為“最佳參展單位”。集團(tuán)公司現(xiàn)有員工。公司職員知識(shí)含量較高，年齡結(jié)構(gòu)合理，充分體現(xiàn)了企業(yè)。的知識(shí)化、專業(yè)化、年輕化。為公司的持續(xù)性戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基。彩園”、“晉愉·世紀(jì)彩園”等三個(gè)項(xiàng)目，擬定開發(fā)當(dāng)量將達(dá)到70萬平方米，預(yù)計(jì)四年內(nèi)完成。1公里之遙，同時(shí)交通及生活配套設(shè)施逐步也將很快趨于完善。售商品額5183元，居全市第三位。人均社會(huì)零售總額全市排名第三。這一系列的城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明，九龍。但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場(chǎng)，10萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可數(shù)，區(qū)，徹底改變以前九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的落后狀況。而楊家坪是九龍坡

　　

【正文】 出適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)項(xiàng)目 及相應(yīng)的程度（比如 2%）。 4 對(duì)于開發(fā)周期超過 3年的項(xiàng)目， 5 考慮資金的時(shí)間價(jià)值， 6 進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)， 7 折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場(chǎng)實(shí)際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率中的較大者。 8 對(duì)資金的回收進(jìn)度持謹(jǐn)慎性態(tài)度， 9 物 業(yè) 預(yù) 售 收 入 估 計(jì)70%， 10 完工實(shí)售占 30%。 3. 合法性原則 項(xiàng)目的開發(fā)遵循《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《某地市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《某地市商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等法律、法規(guī)。 （二）評(píng)價(jià) 依據(jù) 國家計(jì)委 1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。 財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 《某地市建筑工程 20xx基價(jià)表》。 4. 開發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。 5. 開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。 6. 近期商業(yè)銀行流動(dòng)資金貸款利率。 7. 某地市住宅項(xiàng)目開發(fā)規(guī)費(fèi)收取標(biāo) 8. 準(zhǔn)。 9. 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo) 10. 準(zhǔn)、規(guī)范和指 11. 標(biāo) 12. 。 （三）評(píng)價(jià)假設(shè) 1. 城市建設(shè)加快，經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮 2. 房地產(chǎn)及相關(guān)政策穩(wěn)定 3. 銀行貸款利率及行業(yè)基準(zhǔn)收益率變化幅度較小 4. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治保 持穩(wěn)定，社區(qū)周邊配套逐步完善 1 收入估算及銷售進(jìn)度安排 （一）收入估算說明 項(xiàng)目一、二期住宅均價(jià) 2200元 /㎡， 商業(yè)物業(yè) 5000元 /㎡； 三期臨江住宅均價(jià) 2500元 /㎡， 商業(yè)物業(yè) 5500元 /㎡； 車庫 2200元 /㎡。 （二）銷售進(jìn)度安排 初步考慮 20xx年 11月住宅內(nèi)部認(rèn)購， 20xx年 3月項(xiàng)目一期開始預(yù)售（此時(shí)主體已施工 4個(gè)多月）， 3月開盤時(shí)計(jì)劃銷售合同金額 1200萬元； 2季度每月 800萬，共計(jì) 2400萬； 3季度每月 1000萬，共計(jì) 3000萬； 4季度一期全面封頂，實(shí)現(xiàn)銷售額 20xx萬元；竣工后的 20xx年 1季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 1400萬元，在一期工程中有商業(yè)面積 2200平方米，按均價(jià) 4500元 /㎡計(jì)算，計(jì)劃銷售收入 909萬元， 20xx年內(nèi)均衡實(shí)現(xiàn)。 二期工程 20xx年 1011月預(yù)售，具體銷售進(jìn)度計(jì)劃為 20xx年 4季度實(shí)現(xiàn)合同銷售收入 6404萬元； 20xx年 1至 2季度每季度銷售收入 1600萬，剩余部分 20xx年 4季度完成。車庫銷售從 20xx年 4季度到 20xx年 3季度，每季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 440萬元。 三期工程 20xx年 7月開盤，預(yù)計(jì) 20xx年 3季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 6404萬元， 4季度 3956萬元， 20xx年 2季度分別實(shí)現(xiàn)銷售收入 3168和 1795萬元。三期的商業(yè)面積 2273㎡，以每平方米 5000元計(jì)算，從 20xx年 3季度到 20xx年 2季度，每季度 340萬左右。車庫 3836㎡，從 20xx年 4季度到 20xx年 2季度分別實(shí)現(xiàn)收入 168萬元、 195萬元。 收入測(cè)算結(jié)果詳見 “天寶 城項(xiàng)目銷售進(jìn)度表 ”。 2 項(xiàng)目損益靜態(tài)分析 稅前投資回報(bào)率 本項(xiàng)目的銷售總收入約 33952萬元，總投資約 23500萬元，銷售稅金及交易手續(xù)費(fèi)約為 1940萬元，項(xiàng)目總利潤 ，扣除所得稅后的凈利潤為 。稅前投資回報(bào)率為 %，啟動(dòng)資金 5000萬，回報(bào)率為 %（按 3年建設(shè)周期計(jì)算的年啟動(dòng)資金回報(bào)率）。從投資回報(bào)率來看，該項(xiàng)目利潤在正常范圍。 項(xiàng)目損益表 單位：萬元 項(xiàng) 目 金 額 計(jì)算說明 一、銷售收入 33952 減：直接成本 含政府規(guī)費(fèi) 銷售費(fèi)用 900 銷售稅費(fèi) 1940 二、經(jīng)營利潤 減：管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 660 三、營業(yè)利潤 減：土地增值稅 0 四、利潤總額 減：企業(yè)所得稅 五、凈利潤 靜態(tài)投資回收期 從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表可以計(jì)算出 Pt=11個(gè)季度，即 ，預(yù)計(jì) 20xx年第四季度產(chǎn)生正現(xiàn)金流量，項(xiàng)目的投資回收期較短。 3 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) （一）關(guān)于動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的說明 折現(xiàn)率（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）取 I0=12%， 季度折現(xiàn)率為 3%。 該項(xiàng)目開發(fā)周期 5年， 從 20xx年至 20xx年， 動(dòng) 態(tài)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值的計(jì)算基期取 20xx年 1月， 按復(fù) 利進(jìn)行計(jì)算。 （二）計(jì)算結(jié)果 3 FNPV=4375萬元≥ 0，項(xiàng)目可行。 4 FIRR=（ 1+%） 41=37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%， 因此項(xiàng)目無論是從靜態(tài)，還是從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)來看都是可行的。 關(guān)于項(xiàng)目的具體現(xiàn)金流量見附表。 9 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及評(píng)價(jià) “天寶 城 ”（天寶小區(qū)）面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 從第三章的宏觀投資環(huán)境分析中可以看出，我國的宏 觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益良好，投資繼續(xù)保持高速增長，拉動(dòng)內(nèi)需，因此國內(nèi)需求繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，微觀基礎(chǔ)將進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)居民的收入預(yù)期提高，因此項(xiàng)目在此時(shí)開發(fā)是非常好的時(shí)機(jī)，面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)很小。 與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)主要有：房地產(chǎn)金融政策（如銀行利率調(diào)整、個(gè)人住房抵押貸款管理辦法、住房公積金管理辦法）、房地產(chǎn)交易法規(guī)（如城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法）、房地產(chǎn)稅費(fèi)管理（如契稅、城市建設(shè)配套費(fèi)）、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理（如城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、城市規(guī)劃法）。在這些法規(guī)中最突出的 變化是銀行利率的降低和城市建設(shè)配套的提高，前者對(duì)刺激住房消費(fèi)將起到極大的推動(dòng)作用，對(duì)房市是一大利好消息，但配套費(fèi)的提高無疑將增加項(xiàng)目的開發(fā)成本，致使房地產(chǎn)銷售壓力增大，如果不顧消費(fèi)者的承受力，一味提高商品房的銷售價(jià)格，恐怕潛在的消費(fèi)群體不一定接受，從而項(xiàng)目面臨推廣的壓力。 房地產(chǎn)由于其固有的特征，具有很強(qiáng)的區(qū)域性。從第三章的某地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中我們可以看出， 20xx年及今后幾年，銷售的總體形勢(shì)不錯(cuò)。而且項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢(shì)，周圍的競(jìng)爭樓盤有珠江花園、金江明珠、潤安大廈、斌馨豐澤園、廣廈經(jīng)典等。其中大部分已竣工或 即將竣工，到 20xx年至 20xx年，開盤的樓盤數(shù)量較少，而且不能形成完善的配套和10萬平方米的規(guī)模。從中長期看，房價(jià)有上升的趨勢(shì)，因此項(xiàng)目一、二、三期的銷售定價(jià)是合理的，這方面的風(fēng)險(xiǎn)雖然存在，但現(xiàn)在看來問題不大，關(guān)鍵看市場(chǎng)推廣的力度和銷售策略的制定是否得當(dāng)。 公司的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的確存在，因?yàn)榈侥壳盀橹梗瑫x愉公司尚未開發(fā)過 10萬平方米以上的住宅小區(qū)。但該公司人才的年齡結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)合理，具備不斷創(chuàng)新的能力，有迎接挑戰(zhàn)的勇氣和信心，所以項(xiàng)目應(yīng)能順利開發(fā)成功。 至于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為由于 “天寶 城 ”采取了分期開發(fā)，減少資金壓力，一期啟動(dòng)只要 5000萬左右。目前公司已有資金 20xx萬，加上 “晉愉城市彩園 ”的商場(chǎng)租金收入每年近 1000萬元，如果再貸款 3000萬，完成該項(xiàng)目的開發(fā)不會(huì)有什么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不過這其中的前提是項(xiàng)目的銷售進(jìn)度順利進(jìn)行，如果項(xiàng)目推廣銷售業(yè)績欠佳，將會(huì)影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流入量，從而造成短時(shí)間資金緊張。 項(xiàng)目盈虧平衡分析 通過對(duì) “天寶 城 ”項(xiàng)目的保本生產(chǎn)量計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn) BEP=方米（即保本生產(chǎn)量約為 9萬平方米），項(xiàng)目的安全率 f=%，大于 30%，項(xiàng)目非常安全。 保本銷售 量經(jīng)計(jì)算為為 ，占總開發(fā)量的 80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。 具體詳見 “項(xiàng)目盈虧平衡表 ”。 項(xiàng)目敏感性分析 在正常情況下，項(xiàng)目的總投資為 23500萬元，銷售均價(jià) 2300元 /㎡，現(xiàn)對(duì)總投資和銷售均價(jià)這兩個(gè)因素分別進(jìn)行單敏感性分析： 開發(fā)總投資。當(dāng)其上升 10%時(shí)，稅前利潤為 4538萬元，凈利潤為；當(dāng)下降 10%時(shí)，稅前利潤為 9316萬元，凈利潤為 元。因此項(xiàng)目總投資在正負(fù) 10%以內(nèi)無論如何變化，均能取得一定的利潤。 銷售均價(jià)。當(dāng)其上升 10%（ 即 P=2323元 /㎡）時(shí)，稅前利潤為 7171萬元，凈現(xiàn)值 NPV=4606萬元，當(dāng)下降 10%（時(shí)即 P=2277元 /㎡），稅前利潤為 4855萬元，凈現(xiàn)值 NPV=104萬元，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上仍能可行。 詳細(xì)的單因素敏感性分析見下表 總投資敏感性分析 序號(hào) 變動(dòng)內(nèi)容 稅前收益 稅后凈收益 判斷 結(jié)論 1 開發(fā)成本 +1% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 2 開發(fā)成本 +2% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 3 開發(fā)成本 +3% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 4 開發(fā)成本 +4% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 5 開發(fā)成本 +5% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 6 開發(fā)成本 +6% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 7 開發(fā)成本 +7% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 8 開發(fā)成本 +8% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 9 開發(fā)成本 +9% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 10 開發(fā)成本 +10% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 11 開發(fā)成本 1% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 12 開發(fā)成本 2% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 13 開發(fā)成本 3% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 14 開發(fā)成本 4% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 15 開發(fā)成本 5% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 16 開發(fā)成本 6% R 大于 0 經(jīng) 濟(jì)上可行 17 開發(fā)成本 7% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 18 開發(fā)成本 8% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 19 開發(fā)成本 9% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 20 開發(fā)成本 10% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 銷售均價(jià)敏感性分析 銷售均價(jià)敏感性分析 序號(hào) 變動(dòng)內(nèi)容 稅前收益 NPV（ I=12%） 判斷 結(jié)論 1 銷售均價(jià) +1% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 2 銷售均價(jià) +2% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 3 銷售均價(jià) +3% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 4 銷售均價(jià) +4% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 5 銷售均價(jià) +5% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 6 銷售均價(jià) +6% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 7 銷售均價(jià) +7% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 8 銷售均價(jià) +8% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 9 銷售均價(jià) +9% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 10 銷售均價(jià) +10% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 11 銷售均價(jià) 1% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 12 銷售均價(jià) 2% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 13 銷售均價(jià) 3% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 14 銷售均價(jià) 4% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 15 銷售均價(jià) 5% NPV 小于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 10 評(píng)價(jià)結(jié)論和建議 從以上分析可以看出，項(xiàng)目的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，在近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的形勢(shì)下，項(xiàng)目本身具有獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭力，因此項(xiàng)目的銷售前景看好。 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV=2365萬元，而且銷售均價(jià)在區(qū)間（ 1890， 2310） 之內(nèi)無論如何變化，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)均可行，這說明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較大的可行性。