北京懷柔某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-06-11 16:42本頁面
【正文】 和商業(yè)部分 準(zhǔn)備全部銷售。 90 平米以下戶型可以設(shè)計(jì)部分精裝修產(chǎn)品，滿足都市白領(lǐng)小資的休閑度假需求。 點(diǎn)式大戶型洋房 （宗地 東 側(cè) 區(qū)域 ） 以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶，建造以 160200 平方米 戶型為主 的 點(diǎn)式大戶型洋房， 270 度觀景，戶戶有入戶花園，多陽臺(tái)、飄窗，注重生活品質(zhì)及使用功能，模糊第一居所及第二居所的概念。 15 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案 項(xiàng)目定位 依據(jù)我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀的調(diào)查和相關(guān)的市場分析，結(jié)合地塊的開發(fā)條件和公司的自身情況，我們對(duì)項(xiàng)目做如下定位： 疊拼 別墅 （宗地 內(nèi) 側(cè) 區(qū)域 、臨雁棲河區(qū)域） 以 高端消費(fèi)者 為目標(biāo)客戶，建造 200300 平方米 戶型為主的 疊拼別墅，近可觀水、遠(yuǎn)可觀山。 ? 物業(yè)類型建議：疊拼別墅 、點(diǎn)式大戶型洋房、中小戶型花園洋房 ? 售價(jià)建議： 居住類產(chǎn)品整體均 價(jià) 8500 元 /平方米， 商業(yè)類產(chǎn)品整體均價(jià)11000 元 /平方米。 測算建議 ? 項(xiàng)目地塊容積率為 ，限高 12 米， 根據(jù)建筑密度測算，做滿建筑規(guī)模需要全部做成 4 層的樓房。所以目前區(qū)域以地緣型客戶為主，產(chǎn)品價(jià)格偏低，但雁棲湖具備獨(dú)立打造品牌居住區(qū)的特質(zhì)，區(qū)域價(jià)值升值空間較大。 ? 項(xiàng)目位于 懷柔雁棲鎮(zhèn) ， 距離雁棲湖僅 5 分鐘車程。 ? 懷柔區(qū)由于與城區(qū)之間隔著順義區(qū)，且順義的別墅市場容量較大，致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。與其他郊區(qū) 項(xiàng)目比較，交通條件屬于中等水平。所以將目標(biāo)客戶群鎖定在城區(qū)客戶，是項(xiàng)目提高整體盈利率的有效手段。 市場總結(jié)和測算建議 市場分析總結(jié) ? 懷柔區(qū)的普通住宅市場仍以地緣型客戶為主，需求以消費(fèi)性需求為主，均衡價(jià)格在 50006000 元左右。購買客戶以地緣型 客戶為主，多為第一居所。 （ 3）經(jīng)濟(jì)型別墅 此類別墅開發(fā)時(shí)間較早，項(xiàng)目環(huán)境比較一般，沒有直接的景觀優(yōu)勢，但交通便利，距離懷柔城區(qū)較近。購買客戶以北京城區(qū)客戶占較大比例，功能上以休閑度假為主。以紅螺湖別墅為代表。但總體來說可以分為三類： （ 1）高檔別墅 產(chǎn)品景 觀條件極好，此類別墅較為稀缺，替代產(chǎn)品較少，價(jià)格較高，獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)在 萬元以上。 懷柔 別墅市場分析 表 22 在售別墅類項(xiàng)目基本情況表 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目位置 建筑類型 開盤時(shí)間 總建筑面積（萬 /㎡） 容積率 地上面積售價(jià)（元 /㎡） 紅螺湖別墅 紅螺湖東岸 獨(dú)棟 20xx9 15000 天恒別墅山 紅螺湖西側(cè) 獨(dú)棟、雙拼 20xx526 13 120xx 塞班假日 紅螺湖 雙拼、聯(lián)排 20xx528 聯(lián)排 7000 山水墅 雁棲環(huán)島 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 20xx12 聯(lián)排 6900；獨(dú)棟10000 歐郡 楊宋鎮(zhèn) 獨(dú)棟 20xx930 20 11500 龍山 新新小鎮(zhèn) 廟城鎮(zhèn) 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、四合院 20xx3 獨(dú)棟 12500 寬溝九號(hào) 橋梓鎮(zhèn) 雙拼、疊拼、板樓 20xx10 1 疊拼 800010000；雙拼 10000120xx 懷柔區(qū)自然景觀豐富，適宜度假休閑居住，近幾年區(qū)域別墅市場發(fā)展迅速，其中紅螺湖別墅、龍山新新小鎮(zhèn)、別墅山項(xiàng)目是區(qū)域別墅類產(chǎn)品的代表，在整個(gè)北京別墅市場也具有一定的知名度。 整體來說，懷柔區(qū)城區(qū)住宅市場價(jià)格在 48006000 元 /平方米之間，城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅市場價(jià)格在 45005500/平方米。整體來看，在售項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模都較小，消化速度較慢。 房地產(chǎn) 市場情況分析 懷柔 住宅市場分析 表 21 在售普通住宅項(xiàng)目基本情況表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位 置 建筑類型 開盤時(shí)間 總建筑面積（萬 /㎡） 容積率 售價(jià)（元 /㎡） 棲美國際 雁棲開 發(fā)區(qū) 板樓 20xx518 10 4700 寬溝九號(hào) 橋梓鎮(zhèn) 雙拼、疊拼、 板樓 20xx10 1 板樓 60008000 金善名居 廟城鎮(zhèn) 板樓 20xx714 5000 由于懷柔區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，所以目前的普通住宅的 需求客戶基本為地緣客戶，房地產(chǎn)需求反應(yīng)為真實(shí)的消費(fèi)需求，夾雜少量投資需求。交通便捷度的提高將進(jìn)一步縮短項(xiàng)目所在區(qū)域與城區(qū)的空間距離，為區(qū)域開發(fā)旅游休閑度假區(qū)配備了有力的軟件基礎(chǔ)。未來區(qū)域不但將規(guī)劃完 善新城對(duì)外交通聯(lián)系通道，還要加強(qiáng)懷柔新城組團(tuán)之間的聯(lián)絡(luò)通道，使整個(gè)區(qū)域的交通更加順暢。 雁棲組團(tuán) 老城區(qū) 東部新區(qū)北房楊宋 廟城組團(tuán) 東區(qū) 11 項(xiàng)目東側(cè)的雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)正在逐漸成為懷柔的主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，區(qū)域市政設(shè)施基本完善，將發(fā)展成為規(guī)模較大的工業(yè)園區(qū)，大量的高科技人才的聚集也將催生對(duì)區(qū)域高尚居住配套的需求。目前雁棲湖東南側(cè)已建或正建 20 座賓館培訓(xùn)中心，正在大力發(fā)展旅游度假經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)旅游度假配套產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。 22 懷柔 新城規(guī)劃 示意圖 2． 區(qū)域擁有良好的休閑度假資源 項(xiàng)目位于雁棲湖組團(tuán)的中心位置，東側(cè)比鄰雁棲河。 圖 21 懷柔區(qū)功能定位示意圖 東部發(fā)展帶 雁棲組團(tuán) 懷柔 10 懷柔新城規(guī)劃“兩區(qū)”、“兩組團(tuán)”格 局，包括中心區(qū)（老城區(qū)、東區(qū)）、東部新區(qū)（北房鎮(zhèn)、楊宋鎮(zhèn)）、雁棲組團(tuán)、廟城組團(tuán)（如 圖 22 所示） 。 9 第二部分 ：區(qū)域市場分析 區(qū)位環(huán)境分析 大區(qū)位分析 1． 項(xiàng)目位于懷柔新城的雁棲組團(tuán) 懷柔區(qū)是北京富有個(gè)性特色的山水歷史名城，一直是北京市重要的旅游、會(huì)議、休閑和都市工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)板塊。 （ 4）經(jīng)營理念， 15 分 8 該項(xiàng)目開發(fā)對(duì)區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 的帶動(dòng)和影響，執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策的舉措、開發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。 土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，滿足 付款進(jìn)度 要求的，得 5 分。 評(píng)分 標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)標(biāo)分兩個(gè)階段進(jìn)行： 第一階段：評(píng)估和比較 投標(biāo)人的 財(cái)務(wù)實(shí)力（ 20 分） 第二階段：綜合（ 80 分） （ 1）投標(biāo)價(jià)格， 35 分 采用分段打分： ① 投標(biāo)價(jià)格低于招標(biāo)底價(jià)視為無效標(biāo)書， 投標(biāo)價(jià)格達(dá)到招標(biāo)底價(jià)的得 20 分； ② 政府約定的該宗地成本
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