【正文】 范各莊村果園 3 圖 12 項目 四至范圍 圖 規(guī)劃指標 項目 總用地面積 為 平方米，其中：建設用地 面積 平方米 ； 代征 城市 道路用地 面積 平方米，代征綠化用地 面積 平方米 。 圖 13 項目 規(guī)劃意見書附 圖 土 地 現(xiàn)狀 與交地條件 土地現(xiàn)狀 本項目 為 北京市土地儲備中心招標項目 ， 由北京市土地儲備中心懷柔分中心負責完成該宗地的征地、拆遷工作。目前已經(jīng)完成遷改施工設計方案和施工預算工作，拆除、清理費用由中標人承擔； （ 3） 宗地東側(cè)有平房 37 間未拆除。 5 圖 14 項目 用地現(xiàn)狀照片 承諾交地狀況和時間 懷柔分中心才承諾按以下期限要求，向中標人供地 。 在中標人完成項目全部開發(fā)建設并通過建設管理部門的竣工驗收前 30 日內(nèi)，且付清全部土地開發(fā)建設補償費后，懷柔分中心向中標人提供項目用地紅線外市政管線（上水、雨污水、電力、熱力、燃氣、通信）接用條件。 本次招標底價由 宗地地上可出讓部分的政府土地收益和土地開發(fā)建設補償費兩部分組成。 投標保證金為人民幣 6000 萬元，投標人必須在 20xx 年 10 月 29 日 15： 00時前匯入指定銀行賬號（戶名：北京市土地整理儲備中心 ； 銀行：北京銀行 東單支行，賬號： 20xx 1001 805 ）。 競買申請與競價時間 本次投標的預登記時間為 20xx 年 10 月 29 日上午 8： 3011： 00，下午 13：3015： 00，投標登記地點為北京市 東城 區(qū) 和平里 北街 2 號北京市國土資源局 二層 —— 北京市土地交易市場 。投標地點為 北京市 東城 區(qū) 和平里 北街 2 號北京市國土資源局 二層 —— 北京市土地交易市場 。 付款進度要求 政府收益部分，中標方應在與北京市國土局簽訂《北京 市國有土地使用權(quán)出讓合同》后 3 個工作日內(nèi)，交納宗地價格中政府土地收益總額的 20%，剩余政府土地收益須在 180 日內(nèi)付清。懷柔分中心保證該項目竣工驗收前 30 日內(nèi)，向 中標方提供市政管線 （上水、雨污水、電力、熱力、燃氣、通信） 接用條件 ， 中標人需在辦理 市政管線的 接通 手續(xù)前 5 日內(nèi)，向 懷柔分中心 付清 剩余 土地開發(fā)建設補償費。 （ 2）付款進度， 15 分 中標人與市國土局簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》當日一次性付清政府土地收益得 10 分；達到最低付款進度要求得 5 分，每提前 1 個月付清得 分。 （ 3） 資質(zhì)業(yè)績 ， 10 分 房地產(chǎn) 開發(fā)等級資質(zhì)及同類房地產(chǎn)開發(fā)項目 的 業(yè)績 。 （ 5）綜合印象， 5 分 由專家組評定。在北京城市總體規(guī)劃（ 20xx 年 — 2020 年）中懷柔新城被規(guī)劃為北京東部發(fā)展帶上的重要節(jié)點、國際交往中心的重要組成部分，被定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)（如 圖 21 所示） ，承擔建設首都堅實的生態(tài)屏障和市民文化休閑的理想空間的戰(zhàn)略任務。項目所在的雁棲組團與東部新城、東區(qū)將是新城的主要發(fā)展方向，重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能。市級紅螺旅游度假區(qū)、紅螺湖水上樂園、雁棲湖水上旅游度假區(qū)、懷柔鄉(xiāng)間情趣園環(huán)繞四周，區(qū)域自然資源豐富，風景秀麗，同時擁有 111 國道、京承高速路等便捷的交通， 使區(qū)域已成為距離北京城區(qū)最近的休閑度假區(qū)之一。區(qū)域具備開發(fā)休閑度假型居住區(qū)的先天條件和良好的發(fā)展前景。 項目配套條件 項目周邊交通條件較為便捷，南臨 111 國道，從北四環(huán)上京承快速經(jīng) 111 國道可以很順暢地到達本項目。此外，懷柔新城交通規(guī)劃還規(guī)劃有城市東部南北方向的快速城市鐵路干線 S6 線，該規(guī)劃線位穿過懷柔新城組團，位于京密路以西，京承鐵路以東，并在京承鐵路懷柔站以東、京密路以西設置一處城市鐵路站，同時規(guī)劃一處綜合客運交通換乘樞紐。 項目周邊配套較少，目前主要的生活、教育、醫(yī)療配套還要依仗懷柔老城區(qū)，未來隨著新城東區(qū)的公共服務中心 的建設，區(qū)域的生活配套條件將得到較好的改善。 12 目前懷柔區(qū)在售項目極少，除了個別尾房項目外，新項目只有寬溝九號和金善名居。開發(fā)商多為本地企業(yè)，開發(fā)水平不高。其中需要說明的是新開項目寬溝九號將目標客戶鎖定在北京城區(qū)，所以售價高于區(qū)域整體均價。區(qū)別于普通住宅產(chǎn)品，懷柔的別墅需求富有彈性，市場表現(xiàn)因各自景觀條件不同差異較大。購買客戶以北京城區(qū)客戶為主，功能上以休閑度假為主。 13 （ 2）中檔別墅 產(chǎn)品具有一定的景觀優(yōu)勢或項目的小景觀環(huán)境較好，獨棟別墅銷售均價在120xx 元 /平方米以上。以龍山新新小鎮(zhèn)和別墅山為代表。銷售均價在 7000 元 /平方米以上。以塞班假日別墅為代表。別墅類產(chǎn)品層次區(qū)分明顯，面向北京城區(qū)客戶的高端產(chǎn)品價格要明顯高于其他產(chǎn)品。 ? 懷柔區(qū)自然景觀較為豐富，相比其他郊區(qū)具有較大的景觀優(yōu)勢，雖然距離城區(qū)較遠，但京承高速道路順暢，由望和橋走京承高速到達懷柔城區(qū)僅半小時車程，到達項目地塊大約 40 分鐘。具備打造類別墅產(chǎn)品的外部條件。所以懷柔區(qū)別墅產(chǎn)品在價格上要明顯低于順義區(qū)的別墅類產(chǎn)品。由于雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項目，此地區(qū)尚未像紅螺湖區(qū)域為別墅客群所認知，區(qū)域價值尚未被挖掘。 14 ? 北京市郊區(qū) 類別墅 的市場表現(xiàn)看，面積較小的類別墅產(chǎn)品銷售情況要好于面積較大的項目?？紤]到聯(lián)排別墅不宜超過 3 層， 4 層疊拼別墅適宜成為此項目的主要建筑類型。 ? 規(guī)劃設計建議： 在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡量降低套型面積，可多設計贈送空間，提高戶型實際使用面積； 疊拼戶型要 考慮 戶型拼接； 北側(cè)雁棲河，西側(cè)山脈是本項目的重要景觀亮點，要求盡可能最大程度利用； 項目地勢較低，且東側(cè)臨近 111 國道，可在項目東側(cè)布置商業(yè)以阻擋外界視線及道路噪音。上疊戶型有露臺，下疊戶型有地下室、花園。 中小戶型 花園洋房 （宗地 外 側(cè) 區(qū)域 ） 以中、高端消費者為目標客戶，建造以 70140 平方米 戶型為主 的休閑 度假公寓式 花園洋房 。 開發(fā)進度 總體進度安排 項目 20xx 年底 投標 取得土地 , 20xx 年 四 季度可 具備開工條件 ， 根據(jù)本項目的規(guī)模 和市場容量對產(chǎn)品的吸納程度 ，我們認為本項目 開發(fā)可以兩期內(nèi)完成， 項目預計 20xx 年 — 20xx 年 2 季度 作為銷售周期，在 20xx 年 2 季度 項目全部銷售并且結(jié)轉(zhuǎn)收入完畢。 意向銷售價格與銷售率 根據(jù)周邊房地產(chǎn)市場情況， 預計項目 在 20xx 年 — 20xx 年 2 季度整個 銷售期內(nèi) ， 類 別墅 住宅 預計銷售均價在 8500