北京懷柔某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-閱讀頁
2025-06-26 16:42本頁面
【正文】 元 /平米， 商業(yè) 部分 預計銷售均價在 120xx元 /平米 。 表 32 項目銷售比例 時間 分布表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 銷售率 % % % % % % % % % % % 銷售、回款計劃 項目共分 兩 期，住宅產(chǎn)品 一期 從 20xx 年 1 季度 開始銷售， 二期 從 20xx 年 2季度開始銷售， 商業(yè)部分從 20xx 年 2 季度開始銷售， 地下獨立車庫 一期 20xx 年1 季度銷售 ，二期 20xx 年 2 季度 開始 銷售 。 其他各項成本根據(jù)公司以往經(jīng)驗和北京當?shù)匦袠I(yè)平均水平估算。 靜態(tài)經(jīng)濟效益分析 表 42 項目經(jīng)濟測算匯總表 北京 懷柔 區(qū) XX 項目收益測算匯總表 序號 項 目 總額（萬元） 折合可售單價（元 /平米） 1 銷售收入 243, 8, 2 銷售成本 158, 5, 開發(fā)成本 121, 4, 土地取得成本 50, 1, 前期工程費 1, 基礎設施 5, 配套設施 20 建安工程費 51, 1, 開發(fā)間接費 1, 資本化利息 7, 不可預見費 3, 營業(yè)稅及其附加 37, 1, 營業(yè)稅 13, 土地增值稅 24, 3 毛利 84, 3, 毛利率 % 4 銷售費用 9, 5 所得稅前利潤 74, 2, 所得稅前利潤 率 % 6 所得稅 18, 7 凈利潤 56, 收入 凈利率 % 通過上 表可知，項目 銷售 成本為 158551 萬元， 其中 開發(fā)成本為 121159 萬元，營業(yè)稅及附加為 37391 萬元。 動態(tài)經(jīng)濟效益分析 按季度排算項目的現(xiàn)金流情況（未考慮利息支出）， 項目的資金占用峰值出現(xiàn)在 20xx 年，其中最高資金占用峰值為 49920 萬元，出現(xiàn)在 20xx 年 4 季度。 表 43 現(xiàn)金流量 表 北京 懷柔 區(qū) XX 項目現(xiàn)金流量表 項目 合計 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 一、現(xiàn)金流入 243083 0 0 62889 92433 87761 住宅銷售回款 224603 0 0 62889 89841 71873 商業(yè)銷售回款 120xx 0 0 0 0 0 車位銷售回款 6480 0 0 0 2592 120xx 二、現(xiàn)金流出 207413 51018 7377 24753 25750 3888 土地費用 50937 50937 0 0 0 70847 前期工程費 1013 81 294 284 284 0 建安工程費 51421 0 6171 11827 11827 71 基礎設施費 5485 0 0 2742 0 21597 21 配套設施費 0 0 0 0 0 2742 開發(fā)間接費 1543 0 278 524 494 0 不可預見費 3529 0 635 1200 1129 247 營業(yè)稅及附加 13370 0 0 3459 5084 565 銷售費用 37391 0 0 2516 3697 4827 所得稅預繳 6077 0 0 1572 2311 3510 所得稅清算 12625 0 0 0 0 2194 土地增值稅預繳 2431 0 0 629 924 12625 土地增值稅清算 21591 0 0 0 0 21591 三、凈現(xiàn)金流 35670 51018 7377 38136 66683 16914 累計現(xiàn)金流 35670 51018 58395 20259 46424 63338 四、內(nèi)部收益率 % 五、投資回收期（ 靜 態(tài)） 根據(jù)季度現(xiàn)金流量表，可知項目的所得稅后內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，投資回報水平較高。 敏感性分析 對不同的成交地價情況下的收益水平進行敏感性分析，詳見下表。 盈虧平衡分析 項目的保本售價為 5781 元 /平米，也即項目的銷售均價不低于該價格，項目不會出現(xiàn)虧損。 通過盈虧平衡分析發(fā)現(xiàn)，項目的保本售價 低于當前該區(qū)域的 平均 市場價格，保本銷售率遠低于市場住宅平均銷售率和我公司各項 目的經(jīng)驗銷售率。 23 第五部分：綜合分析（ SWOT）與建議 項目與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關系 北京 是公司整個區(qū)域 戰(zhàn)略 布局的橋頭堡，市場容量大、發(fā)展?jié)摿Υ?，繼續(xù)加強 北京 區(qū)域的土地儲備，有助于 進一步提升公司實力 ，符合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略。公司目前已經(jīng)具備和可能獲得的土地資源儲 備不足以支撐公司 20xx20xx 年發(fā)展目標 ，且目前土地儲備中公建占了較大的比例 。 本項目容積率低，適合開發(fā)別墅和類別墅住宅，有利于實現(xiàn)公司向開發(fā)高端、高附加值產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。 目前主要的生活、教育、醫(yī)療配套還要依仗懷柔老城區(qū) 。另外 項目內(nèi)部 未來 進一步規(guī)劃 幼兒園、 超市、會所等社區(qū)配套設施，可以緩解部分配套不足的問題。另一方面，懷柔區(qū)由于與北京市中心城區(qū)之間隔著順義區(qū)，且順義的別墅市場容量較大，致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。 24 未來產(chǎn)品定位上可以適當 增加文化 內(nèi)涵 ， 調(diào)高產(chǎn)品檔次， 提升產(chǎn)品品質(zhì)，實行差異化 營銷 策略 ， 打造雁棲湖品牌居住區(qū)， 以吸引中心城區(qū)客戶 前來置業(yè) 。 綜合評價（ SWOT 分析） 優(yōu)勢： 周邊 自然條件優(yōu)越， 北側(cè)雁棲河，西側(cè)山脈是本項目的重要景觀亮點 ，有利于打造高品質(zhì)的產(chǎn)品； 土地成本較低， 經(jīng)濟效益良好，具有較高贏利水平； 項目地塊規(guī)整，用地集中，利于規(guī)劃； 項目緊鄰 懷柔區(qū) 最重要的交通線 111 國道 ， 對外交通聯(lián)系便利 ； 項目 容積率低， 規(guī)模 較大，有利于 樹立 公司 開發(fā)高端、高附加值產(chǎn)品 的市場 形象和 品牌 ； 符合公司的長期的土地儲備戰(zhàn)略； 劣勢： 項目 周邊 區(qū)域 經(jīng)濟發(fā)展狀況一般 ， 地緣客戶 市場情況不樂觀 ； 區(qū)域位置比較偏遠， 周邊市政配套不夠 齊全 ； 產(chǎn)品 若 主要面向 城區(qū)客戶 需求，該類產(chǎn)品 的差異化定位和 市場銷售問題還需要進一步關注和 研究 。 威脅： 項目土地成本較低，吸引了其他的開發(fā)商 有意 與我司爭奪該項目； 順義區(qū) 別墅和類 別墅產(chǎn)品 開發(fā) 量較 大，將對該項目 高端客戶 形成一定的分流 。 建議董事會授權(quán)公司經(jīng)營層參加該項目的 招標 競
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