【正文】 萬(wàn)元 /畝 ③天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)以外的垃圾清運(yùn)費(fèi) 45萬(wàn)元。 萬(wàn)元 /畝 =4016 萬(wàn)元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費(fèi) 179。 萬(wàn)元 /畝 =315 萬(wàn)元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費(fèi) 179。 四．工程成本估算 1．土地出讓金、土方平衡費(fèi)用及相關(guān)配套增容費(fèi)用 ⑴土地出讓金 ①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)土地補(bǔ)償費(fèi) 179。 綜合服務(wù)樓類(lèi)型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。 多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見(jiàn) **市地質(zhì)工程勘察院工號(hào)為KC2020C09 的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號(hào)路場(chǎng)區(qū)巖土工程勘察報(bào)告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 標(biāo)高宜按區(qū)內(nèi)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢(shì)為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為 米～ 米（比相鄰的路邊石高程約高出 米），區(qū)內(nèi)道路的泛水坡度約為 ‰。 據(jù) **市勘察院 1999年 12月 13日測(cè)繪的工號(hào)為 C— 1999— 418的測(cè)圖，《 **家園》居住小區(qū)工程紅線(xiàn)邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見(jiàn)表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)。 用地平衡表 表二 項(xiàng)目 公頃 平方米 /人 % 規(guī)劃總用地面積 居住區(qū)用地面積 100 住宅用地 公建用地 道路用地 綠化用地 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表三 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn) m2 2 住宅總建筑面積 萬(wàn) m2 其中 多層住宅建筑面積 萬(wàn) m2 高層住宅建筑面積 萬(wàn) m2 3 公建總建筑面積 萬(wàn) m2 (其中公益性公共設(shè)施建筑面積 ) 萬(wàn) m2 4 住宅平均層數(shù) 層 5 住宅面積毛密度 萬(wàn) m2/ha 6 居住總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 2890 7 居住總?cè)藬?shù) 人 9248 8 戶(hù)均人口 人 /戶(hù) 9 戶(hù)均面積 m2/戶(hù) 75 10 人口毛密度 人 /ha 11 容積率 12 建筑密度 % 16 13 綠地率 % 14 日照間距 1: 15 機(jī)動(dòng)停車(chē)位 輛 390(地上 ) 333(地下 ) 16 自行車(chē)位 輛 5780 ⑶室外地面高程和雨水經(jīng)流方向 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，《 **家園》四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見(jiàn)附圖二和表一）在 ~ 米的范圍內(nèi)變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在 ~ 米的范圍內(nèi)變化。 注：《 **家園》居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計(jì)人所計(jì)算出的規(guī)劃總建筑面積為 ，對(duì)于此計(jì)算數(shù)據(jù)與 ，待進(jìn)一步校核。附圖二所示的劉房子村B199818 地塊的 平方米地塊及相鄰的界外 平方米地塊，不在征地范圍之內(nèi)，征地總面積為（ ） ②紅線(xiàn)內(nèi)面積（見(jiàn)附圖二）。 u.《 **家園》居住小區(qū)工程的詳細(xì)規(guī)劃（初稿）見(jiàn)附圖五。 造作法。 ，戶(hù)內(nèi)設(shè)可視對(duì)講話(huà)機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話(huà)電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶(hù)的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話(huà)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書(shū)房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。 ： 一室戶(hù)占總戶(hù)數(shù)的 35%，建筑面積為 50～ 70平方米 二室戶(hù)占總戶(hù)數(shù)的 40%，建筑面積為 70～ 110平方米 三室戶(hù)占總戶(hù)數(shù)的 25%，建筑面積為 110～ 200平方米 （三室戶(hù)宜按一梯一戶(hù)的方式設(shè)計(jì)） 式，首層設(shè)獨(dú) 立的私家花園，外窗均不設(shè)護(hù)欄。 。 、一梯兩戶(hù)、一梯三戶(hù)。 ，單體建筑以南北朝向?yàn)橹?，可適當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿(mǎn)生機(jī)、經(jīng)久不衰。 ， 并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。 、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個(gè)園林綠化設(shè)計(jì)融為一體。 、生活用熱水及自來(lái)水凈化消毒后管道輸送到戶(hù)的直接飲用水。 閉路監(jiān)控控制室、與客戶(hù)的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行 24 小區(qū)服務(wù)制。 ：上水（生活用自來(lái)水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)?、電力、電訊（市?huà)網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶(hù)與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。 ，樓間僅設(shè)置行人道路，機(jī)動(dòng)車(chē)流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動(dòng)活動(dòng)的順序規(guī)律，除必須滿(mǎn)足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。 《 **家園》居住小區(qū)成為一個(gè)園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿(mǎn)足綠化率指標(biāo)，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹(shù)種分群 、適當(dāng)設(shè)置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺(tái)、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來(lái)烘托居住小區(qū)的寧?kù)o典雅的居住環(huán)境。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車(chē)庫(kù)的功能結(jié)合，不僅能解決部份高檔機(jī)動(dòng)車(chē)的泊車(chē)問(wèn)題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨(dú)特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給《 **家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。 市政污水管網(wǎng)的設(shè)計(jì)（見(jiàn)地下配套工程管線(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖），為《 **家園》居住小區(qū)的區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供了一個(gè) 非常有利的條件，它可以使區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)實(shí)施分區(qū)出口，這樣既可以減少區(qū)內(nèi)管線(xiàn)長(zhǎng)度、降低管徑、減小放坡埋深，又便于分組團(tuán)安排施工和交工后的使用維護(hù)。 市場(chǎng)定位為中等收入及部分中偏下收入的民眾，采用銷(xiāo)售與租賃相結(jié)合的出讓方式。聘請(qǐng)哪個(gè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，這個(gè)公司有過(guò)哪些業(yè)績(jī)，收費(fèi)額度大小等等問(wèn)題，都曾被消費(fèi)者提出。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長(zhǎng)，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時(shí)也流傳著“物以類(lèi)聚，人以群分”的說(shuō)法。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專(zhuān)業(yè)齊全到位，同 時(shí)提出了對(duì)多媒體網(wǎng)絡(luò)、電子保安系統(tǒng)、非入戶(hù)查表收費(fèi)（遠(yuǎn)程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務(wù)系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂(lè)系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務(wù)設(shè)備的配置。隨著人們購(gòu)房理念的日趨成熟，購(gòu)房時(shí)人們更加關(guān)注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購(gòu)的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團(tuán)周?chē)托^(qū)整體的環(huán)境怎么樣。比如電氣專(zhuān)業(yè) 的設(shè)置、容許客戶(hù)使用總功率為多大的家用電器、采暖設(shè)施的設(shè)計(jì)擺放位置會(huì)不會(huì)影響裝修效果、衛(wèi)生間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的問(wèn)題，常常被購(gòu)房客戶(hù)擺在重要的挑選條件之中。據(jù) 1999～ 2020年的調(diào)查資料顯示，尚未購(gòu)買(mǎi)住宅的家庭，對(duì)每套 60平方米以下的住宅需求的比例僅為 %。 ④購(gòu)房者對(duì)與工程建設(shè)有關(guān)的人員組成越來(lái)越看重。 ③購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程質(zhì)量的關(guān)心越來(lái)越有針對(duì)性。 ②購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來(lái)越看重。 統(tǒng)觀近兩年民眾對(duì)待住房問(wèn)題的觀念、收入水平、對(duì)居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn)，可以對(duì)居住住宅的需求趨勢(shì)和需求熱點(diǎn)作出如下判斷： ⑴民眾對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)決策更加理性化，主要表現(xiàn)在： ①購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力越來(lái)越看重。 大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結(jié)束，意味著安居型住宅的集中需求將會(huì)明顯下降。 ⑸我國(guó)加入 WTO，將促使我市的房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際市場(chǎng)接軌，加入 WTO將會(huì)加快 **市進(jìn)入世界經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，通過(guò)引進(jìn)外資注入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道將呈現(xiàn)更大的多元化趨勢(shì)。在我國(guó)加入 WTO 的工作完成之后，外資企業(yè)的涌入將帶來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓、高檔公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房和高檔商貿(mào)、服務(wù)等商品房和用于第三產(chǎn)業(yè)的各類(lèi)公共建筑的更大需求。根據(jù) 1999年至 2020年的抽樣調(diào)查資料的分析，尚未購(gòu)買(mǎi)住宅的家庭，理想的住房標(biāo)準(zhǔn)有建筑面積增大的趨勢(shì)，2020 年的抽樣調(diào)查資料顯示，對(duì)每套 60 平方 米以上面積的住宅需求已經(jīng)達(dá)到 %的比例。根據(jù)國(guó)際上的常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均國(guó)民生產(chǎn)總值在 1000～ 3000美元之間時(shí)，應(yīng)該是解決民眾住房問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)期；我市 2020 年人均國(guó)民生產(chǎn)總值為 2160 美元，可以看出，這正是一個(gè)住宅建設(shè)加快發(fā)展和需求較旺的重要階段；從居住面積方面分析，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，人均居住住宅建筑面積在 30 平方米以下時(shí)，屬于住宅建設(shè)高速增長(zhǎng)時(shí)期，統(tǒng) 計(jì)資料顯示 2020 年年底，我市人均建筑面積占有為 17 平方米，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)尚有較大的差距；再者，根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年計(jì)劃，在“十五”期間我市 GDP 將保持年均 10%以上的增長(zhǎng)速度，隨著居民收入水平的逐步提高及恩格爾系數(shù)的不斷下降，居民在住宅消費(fèi)方面的能力將穩(wěn)步上升，因此住宅將繼續(xù)成為我市的主要消費(fèi)熱點(diǎn)之一。 **市建委為實(shí)現(xiàn)“十五”計(jì)劃目標(biāo)和在“十五”第一年就有一個(gè)良好的開(kāi)局，在市城建工作會(huì)議上提出了一系列的明確目 標(biāo)，這就為 **市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保障和機(jī)遇。加快危改配套和甩漏項(xiàng)補(bǔ)建為重點(diǎn)的一批配套工程的實(shí)施；加快成片危改項(xiàng)目和西橫堤、雙林居住區(qū)配套工程建設(shè)。 ⑹ ⑹ 商品房銷(xiāo)售 600萬(wàn)平方米，二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)交易 180萬(wàn)平方米，出售公有住房 200 萬(wàn)平方米，完成未登記房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)登 810萬(wàn)平方米。 ⑷ ⑷ 結(jié)合城市景觀工程建設(shè)，改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋，完成拆遷 100萬(wàn)平方米?？⒐っ娣e 650萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積 600萬(wàn)平方米。加快城市化進(jìn)程，新建村鎮(zhèn)住宅 1500 萬(wàn)平方米，人均建筑面積達(dá)到 26 平方米，建成一批現(xiàn)代化的新型城鎮(zhèn)。建成房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)管理自動(dòng)化。 ⑼ ⑼ 推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)信息化進(jìn)程。 ⑻ ⑻ 初步建立城鎮(zhèn)住房新制度的框架。 ⑺ ⑺ 提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平。 ⑹ ⑹ 促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化。 ⑸ ⑸ 活躍房地產(chǎn)交易。 ⑶ ⑶ 建成一批具有濃郁天津地方特色，集旅游、文化、購(gòu)物、休閑為一體的大型商業(yè)步行街和標(biāo)志性公建項(xiàng)目，公建竣工 面積 600萬(wàn)平方米。 ⑵ ⑵ 加快住宅建設(shè)步伐。 “九五”期間，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 其中住宅累計(jì)完成投資 億元 全市累計(jì)銷(xiāo)售商品 住宅 住宅二級(jí)市場(chǎng)成交 其中私房成交 公房置換 全市出售自住公房 全市住房自有率為 49% 在第十個(gè)五年計(jì)劃期間， **市房地產(chǎn)業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用，使 房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。 我們因此有理由相信，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好的充當(dāng)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要力量。 5． 5． 嚴(yán)肅整治勘察設(shè)計(jì)單位的違規(guī)行為。 3． 3． 堅(jiān)決糾正不按法定程序招投標(biāo)的行為。 **市建委按照國(guó)務(wù)院的精神和市政府的同意也召開(kāi)了“全市整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序暨城建系統(tǒng)安全會(huì)議”，會(huì)上明確提出今年整頓建筑市場(chǎng)工作的重點(diǎn)是： 1． 1． 堅(jiān)決查處規(guī)避招標(biāo)和在招標(biāo)活動(dòng)中弄虛作假的行為 。整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，既要做好長(zhǎng)期斗爭(zhēng)的思想準(zhǔn)備，又要抓緊解決當(dāng)前的實(shí)際問(wèn)題；既要全面推進(jìn)，又要突出重點(diǎn)；既要治標(biāo)，又要治本。近兩年，特別是在新世紀(jì)的第一年，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序工作會(huì)議，提出了“大力整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，為加快推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造良好環(huán)境”的報(bào)告。 二 ．市場(chǎng)需求分析 1．國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的分析 按照黨的十一屆三中全會(huì)所制定的“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)”基本方針，國(guó)家在農(nóng)村的改革開(kāi)放工作取得重大成績(jī)的基礎(chǔ)上，又將改革開(kāi)放的工作在城市深入展開(kāi)，到 80 年代中期，城市經(jīng)濟(jì)體制的改革已經(jīng)取得了突破性地進(jìn)展，在基本建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，土地的有償使用和住宅商品化的理論已經(jīng)全面形成，在全國(guó)各地由南向北地建立了第一批房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，與此同時(shí)，第一批商品住宅出現(xiàn)在全國(guó)的建筑市場(chǎng)上，這不僅是對(duì)我國(guó) 40 余年的住房分配體制的沖擊，更重要的是標(biāo)志了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制 的沖擊，解決困擾國(guó)民多年的住房短缺問(wèn)題，開(kāi)始進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道，國(guó)民的思想觀念在這個(gè)沖擊下，也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。 ——— 512303 控制點(diǎn)編號(hào)，路中心線(xiàn) 現(xiàn)狀 —— S12 —— —— CW—— —— CY—— —— CNL—— —— CDH—— —— M1 ——