【正文】 。 結(jié)論建議 綜上分析，本項目所在地塊區(qū)域升值潛力較大，項目經(jīng)濟效益較好，具有較高贏利水平和抗風(fēng)險能力，項目的實施有利于公司在 繼續(xù)穩(wěn)定在北京 市場 的品牌形象和 市場地位 ，符合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略，同時對于公司上市之后的表現(xiàn)有著重要支撐意義。 機會： 北京 可開發(fā)土地日益稀少 以及國家對別墅用地的停止審批，使 該項目成為不可多得的資源； 25 隨著 周邊 別墅 項目市場推廣力度的加強， 雁棲湖 別墅區(qū)的 市場形象的 進(jìn)一步 形成 ， 必將提升區(qū)域市場認(rèn)可度。 此外 隨著 111 國道的進(jìn)一步整修完善以及 京承高速道路的順暢 ， 以及與鄰近的 紅螺湖別墅區(qū)互動開發(fā)，將逐步 挖掘 區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場價值 ，區(qū)域升值空間巨大。此外， 項目 所在的雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項目，區(qū)域價值尚待挖掘。 風(fēng)險二：區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場 價值尚待挖掘 一方面，懷柔區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)，別墅住宅市場地緣型客戶較少，且地緣型客戶需求以消費性需求為主，總價承受能力較低。 隨著項目所在區(qū)域 城市規(guī)劃工作的進(jìn)一步實施，周邊市政配套將逐步完善。 項目存在風(fēng)險及應(yīng)對方案 風(fēng)險一：項目距 市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套不 完善 項目位于北京市郊縣 懷柔 區(qū)，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)， 市政公共設(shè)施配套 尚 不齊全 ， 較為缺乏大規(guī)模商業(yè)配套。本項目的儲備有利于補充公司 20xx20xx 年住宅類銷售資源，對于公司上市以后的表現(xiàn)具有很大的支撐意義。 公司 20xx20xx 年銷售資源缺口較大。如果不出現(xiàn)政策、管理風(fēng)險，項目出現(xiàn)虧損的可能性較 小。 在其他條件不變，均價為 8864 元 /平米的情況下 ，項目的保本銷售率為 22 %。 表 44 敏感性分析 北京 懷柔 區(qū) XX 項目 收益水平敏感性分析 土地成交價（萬元） 樓面地價（元 /平米） 凈利潤（萬元） 凈利率 內(nèi)部回報率 32909（招標(biāo)底價） 1200 65719 % % 41136（折算點價格） 1500 61404 % % 49363 1800 56107 % % 57590 2100 52774 % % 65817 2400 48458 % % 74045 2700 44143 % % 82272 3000 39828 % % 注：住宅銷售均價 8500 元 /平方米，商業(yè) 120xx 元 /平方米，車位 10 萬元 /個 。項目投資的靜態(tài)回收周期為 年，資金回收較快。將季度現(xiàn)金流合計成年度現(xiàn)金流后如下表所示。項目可實現(xiàn)毛利潤 84533 萬元， 所得稅前利潤 為75809 萬元， 凈利潤 56107 萬元 ； 項目毛利率 %， 所得稅前利潤 率 為 %，凈利率 %， 盈利水平較高。 表 41 經(jīng)濟測算依據(jù)表 北京 懷柔 區(qū) XX 項目經(jīng)濟測算 主要參數(shù)說明表 類別 項目 單位 取值 說明 土地成本 住宅類樓面地價 元 /平米 1800 商業(yè) 類樓面地價 元 /平米 1800 土地成交價 萬元 49363 地下部分補交出讓金單價 元 /平米 40 地下部分補交地價款 萬元 91 因地上 /地下經(jīng)營性面積增加、各類物業(yè)性質(zhì)調(diào)整產(chǎn)生的土地差價 契稅 % 3% 最終土地價格的 3％ 合計 萬元 50937 以上三項之和 前期工程費 ％ % 包括可研、勘察規(guī)劃設(shè)計等，按合計占建安 成本的 2%估算 基礎(chǔ)設(shè)施配套 元 /平米 200 小市政按地上面積 200 元 /平米估算 建安工程費 別墅類 住宅 元 /平米 1600 別墅類 住宅單方建安成本按 1600 元 /平米考慮 配套商業(yè) 元 /平米 2100 底商單方建安成本按 2100 元 /平米考慮 獨立地下機動車庫 元 /平米 2100 按綜合平均地下面積 2100 元 /平米 相關(guān)費用 ％ % 招 投標(biāo)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等費用，按建安的 % 19 估算 間接費用 ％ % 主要為管理等費用，按建安成本的 3% 資本化利息 ％ % 根據(jù)現(xiàn)金流測算 不可預(yù)見費 ％ % 土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套、管 理費用、資金成本之和的 3%考慮 直接開發(fā)成本 萬元 121159 土地成本 +前期工程費 +基礎(chǔ)設(shè)施配套 +資金成本 +管理費用 +不可預(yù)見費 售價 別墅類 住宅 元 /平米 8500 配套商業(yè) 元 /平米 120xx 車位 元 /個 100000 總銷售收入 萬元 243083 銷售費用 ％ % 含銷售傭金及推廣費用，合計按銷售收入的 4%計算 營業(yè)稅費及其附加 ％ % 按銷售收入的 %計算 建設(shè)期整體收益情況 總銷售收入 項目整體銷售收入 243083 萬元，整盤銷售均價 別墅類 住宅部分為 8500 元 /平米 ， 商業(yè) 部分為 120xx 元 /平米 ，車位 10 萬 /個。 17 表 33 項目各部分回款計劃表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 住宅(%) % % % % % % % % % % % 商業(yè)(%) 40% 60% 車庫(%) 40% 40% 20% 18 第四部分：項目投資收益分析 成本假設(shè) 本項目的招標(biāo)為暗標(biāo)，開標(biāo)前不公布底價，投標(biāo)需向一級開發(fā)方懷柔分中心支付的土地開發(fā)建設(shè)補償費為 萬元，約合樓面地價 952 元 /平方米，考慮政府收益以 及市場競爭情況，本次測算總地價暫按 49363 萬（樓面地價 1800元）來進(jìn)行。 根據(jù)市場需求 狀況 及我公司項目運作的水平，預(yù)計 截至到 20xx 年 2 季度 項目結(jié)盤時，項目整體銷售率爭取達(dá)到 100%。 16 重要節(jié)點安排 表 31 開發(fā)進(jìn)度安排 表 重要節(jié)點 一期 時間安排 二期 時間安排 開工 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月 開盤 20xx 年 1 月 20xx 年 4 月 結(jié)構(gòu)封頂 20xx 年 6 月 20xx 年 9 月 完成外立面 20xx 年 8 月 20xx 年 11 月 全部交付使用 20xx 年 1 月 20xx 年 4 月 售價預(yù)期 物業(yè)處置整體方案 項目 住宅