北京懷柔某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-06-06 16:42本頁(yè)面
【正文】 。 結(jié)論建議 綜上分析，本項(xiàng)目所在地塊區(qū)域升值潛力較大，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有較高贏利水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目的實(shí)施有利于公司在 繼續(xù)穩(wěn)定在北京 市場(chǎng) 的品牌形象和 市場(chǎng)地位 ，符合公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)對(duì)于公司上市之后的表現(xiàn)有著重要支撐意義。 機(jī)會(huì)： 北京 可開(kāi)發(fā)土地日益稀少 以及國(guó)家對(duì)別墅用地的停止審批，使 該項(xiàng)目成為不可多得的資源； 25 隨著 周邊 別墅 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣力度的加強(qiáng)， 雁棲湖 別墅區(qū)的 市場(chǎng)形象的 進(jìn)一步 形成 ， 必將提升區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度。 此外 隨著 111 國(guó)道的進(jìn)一步整修完善以及 京承高速道路的順暢 ， 以及與鄰近的 紅螺湖別墅區(qū)互動(dòng)開(kāi)發(fā)，將逐步 挖掘 區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場(chǎng)價(jià)值 ，區(qū)域升值空間巨大。此外， 項(xiàng)目 所在的雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項(xiàng)目，區(qū)域價(jià)值尚待挖掘。 風(fēng)險(xiǎn)二：區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場(chǎng) 價(jià)值尚待挖掘 一方面，懷柔區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，別墅住宅市場(chǎng)地緣型客戶較少，且地緣型客戶需求以消費(fèi)性需求為主，總價(jià)承受能力較低。 隨著項(xiàng)目所在區(qū)域 城市規(guī)劃工作的進(jìn)一步實(shí)施，周邊市政配套將逐步完善。 項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案 風(fēng)險(xiǎn)一：項(xiàng)目距 市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套不 完善 項(xiàng)目位于北京市郊縣 懷柔 區(qū)，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)， 市政公共設(shè)施配套 尚 不齊全 ， 較為缺乏大規(guī)模商業(yè)配套。本項(xiàng)目的儲(chǔ)備有利于補(bǔ)充公司 20xx20xx 年住宅類銷售資源，對(duì)于公司上市以后的表現(xiàn)具有很大的支撐意義。 公司 20xx20xx 年銷售資源缺口較大。如果不出現(xiàn)政策、管理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損的可能性較 小。 在其他條件不變，均價(jià)為 8864 元 /平米的情況下 ，項(xiàng)目的保本銷售率為 22 %。 表 44 敏感性分析 北京 懷柔 區(qū) XX 項(xiàng)目 收益水平敏感性分析 土地成交價(jià)（萬(wàn)元） 樓面地價(jià)（元 /平米） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 凈利率 內(nèi)部回報(bào)率 32909（招標(biāo)底價(jià)） 1200 65719 % % 41136（折算點(diǎn)價(jià)格） 1500 61404 % % 49363 1800 56107 % % 57590 2100 52774 % % 65817 2400 48458 % % 74045 2700 44143 % % 82272 3000 39828 % % 注：住宅銷售均價(jià) 8500 元 /平方米，商業(yè) 120xx 元 /平方米，車位 10 萬(wàn)元 /個(gè) 。項(xiàng)目投資的靜態(tài)回收周期為 年，資金回收較快。將季度現(xiàn)金流合計(jì)成年度現(xiàn)金流后如下表所示。項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn) 84533 萬(wàn)元， 所得稅前利潤(rùn) 為75809 萬(wàn)元， 凈利潤(rùn) 56107 萬(wàn)元 ； 項(xiàng)目毛利率 %， 所得稅前利潤(rùn) 率 為 %，凈利率 %， 盈利水平較高。 表 41 經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù)表 北京 懷柔 區(qū) XX 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 主要參數(shù)說(shuō)明表 類別 項(xiàng)目 單位 取值 說(shuō)明 土地成本 住宅類樓面地價(jià) 元 /平米 1800 商業(yè) 類樓面地價(jià) 元 /平米 1800 土地成交價(jià) 萬(wàn)元 49363 地下部分補(bǔ)交出讓金單價(jià) 元 /平米 40 地下部分補(bǔ)交地價(jià)款 萬(wàn)元 91 因地上 /地下經(jīng)營(yíng)性面積增加、各類物業(yè)性質(zhì)調(diào)整產(chǎn)生的土地差價(jià) 契稅 % 3% 最終土地價(jià)格的 3％ 合計(jì) 萬(wàn)元 50937 以上三項(xiàng)之和 前期工程費(fèi) ％ % 包括可研、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等，按合計(jì)占建安 成本的 2%估算 基礎(chǔ)設(shè)施配套 元 /平米 200 小市政按地上面積 200 元 /平米估算 建安工程費(fèi) 別墅類 住宅 元 /平米 1600 別墅類 住宅單方建安成本按 1600 元 /平米考慮 配套商業(yè) 元 /平米 2100 底商單方建安成本按 2100 元 /平米考慮 獨(dú)立地下機(jī)動(dòng)車庫(kù) 元 /平米 2100 按綜合平均地下面積 2100 元 /平米 相關(guān)費(fèi)用 ％ % 招 投標(biāo)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等費(fèi)用，按建安的 % 19 估算 間接費(fèi)用 ％ % 主要為管理等費(fèi)用，按建安成本的 3% 資本化利息 ％ % 根據(jù)現(xiàn)金流測(cè)算 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ％ % 土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、管 理費(fèi)用、資金成本之和的 3%考慮 直接開(kāi)發(fā)成本 萬(wàn)元 121159 土地成本 +前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施配套 +資金成本 +管理費(fèi)用 +不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 售價(jià) 別墅類 住宅 元 /平米 8500 配套商業(yè) 元 /平米 120xx 車位 元 /個(gè) 100000 總銷售收入 萬(wàn)元 243083 銷售費(fèi)用 ％ % 含銷售傭金及推廣費(fèi)用，合計(jì)按銷售收入的 4%計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及其附加 ％ % 按銷售收入的 %計(jì)算 建設(shè)期整體收益情況 總銷售收入 項(xiàng)目整體銷售收入 243083 萬(wàn)元，整盤(pán)銷售均價(jià) 別墅類 住宅部分為 8500 元 /平米 ， 商業(yè) 部分為 120xx 元 /平米 ，車位 10 萬(wàn) /個(gè)。 17 表 33 項(xiàng)目各部分回款計(jì)劃表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 住宅(%) % % % % % % % % % % % 商業(yè)(%) 40% 60% 車庫(kù)(%) 40% 40% 20% 18 第四部分：項(xiàng)目投資收益分析 成本假設(shè) 本項(xiàng)目的招標(biāo)為暗標(biāo)，開(kāi)標(biāo)前不公布底價(jià)，投標(biāo)需向一級(jí)開(kāi)發(fā)方懷柔分中心支付的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為 萬(wàn)元，約合樓面地價(jià) 952 元 /平方米，考慮政府收益以 及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，本次測(cè)算總地價(jià)暫按 49363 萬(wàn)（樓面地價(jià) 1800元）來(lái)進(jìn)行。 根據(jù)市場(chǎng)需求 狀況 及我公司項(xiàng)目運(yùn)作的水平，預(yù)計(jì) 截至到 20xx 年 2 季度 項(xiàng)目結(jié)盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目整體銷售率爭(zhēng)取達(dá)到 100%。 16 重要節(jié)點(diǎn)安排 表 31 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 表 重要節(jié)點(diǎn) 一期 時(shí)間安排 二期 時(shí)間安排 開(kāi)工 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月 開(kāi)盤(pán) 20xx 年 1 月 20xx 年 4 月 結(jié)構(gòu)封頂 20xx 年 6 月 20xx 年 9 月 完成外立面 20xx 年 8 月 20xx 年 11 月 全部交付使用 20xx 年 1 月 20xx 年 4 月 售價(jià)預(yù)期 物業(yè)處置整體方案 項(xiàng)目 住宅
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