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北京懷柔某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)

2025-06-06 16:42本頁面
  

【正文】 。 結(jié)論建議 綜上分析,本項(xiàng)目所在地塊區(qū)域升值潛力較大,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好,具有較高贏利水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,項(xiàng)目的實(shí)施有利于公司在 繼續(xù)穩(wěn)定在北京 市場 的品牌形象和 市場地位 ,符合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略,同時(shí)對(duì)于公司上市之后的表現(xiàn)有著重要支撐意義。 機(jī)會(huì): 北京 可開發(fā)土地日益稀少 以及國家對(duì)別墅用地的停止審批,使 該項(xiàng)目成為不可多得的資源; 25 隨著 周邊 別墅 項(xiàng)目市場推廣力度的加強(qiáng), 雁棲湖 別墅區(qū)的 市場形象的 進(jìn)一步 形成 , 必將提升區(qū)域市場認(rèn)可度。 此外 隨著 111 國道的進(jìn)一步整修完善以及 京承高速道路的順暢 , 以及與鄰近的 紅螺湖別墅區(qū)互動(dòng)開發(fā),將逐步 挖掘 區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場價(jià)值 ,區(qū)域升值空間巨大。此外, 項(xiàng)目 所在的雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項(xiàng)目,區(qū)域價(jià)值尚待挖掘。 風(fēng)險(xiǎn)二:區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場 價(jià)值尚待挖掘 一方面,懷柔區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá),別墅住宅市場地緣型客戶較少,且地緣型客戶需求以消費(fèi)性需求為主,總價(jià)承受能力較低。 隨著項(xiàng)目所在區(qū)域 城市規(guī)劃工作的進(jìn)一步實(shí)施,周邊市政配套將逐步完善。 項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案 風(fēng)險(xiǎn)一:項(xiàng)目距 市區(qū)較遠(yuǎn),周邊配套不 完善 項(xiàng)目位于北京市郊縣 懷柔 區(qū),距離中心城區(qū)較遠(yuǎn), 市政公共設(shè)施配套 尚 不齊全 , 較為缺乏大規(guī)模商業(yè)配套。本項(xiàng)目的儲(chǔ)備有利于補(bǔ)充公司 20xx20xx 年住宅類銷售資源,對(duì)于公司上市以后的表現(xiàn)具有很大的支撐意義。 公司 20xx20xx 年銷售資源缺口較大。如果不出現(xiàn)政策、管理風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目出現(xiàn)虧損的可能性較 小。 在其他條件不變,均價(jià)為 8864 元 /平米的情況下 ,項(xiàng)目的保本銷售率為 22 %。 表 44 敏感性分析 北京 懷柔 區(qū) XX 項(xiàng)目 收益水平敏感性分析 土地成交價(jià)(萬元) 樓面地價(jià)(元 /平米) 凈利潤(萬元) 凈利率 內(nèi)部回報(bào)率 32909(招標(biāo)底價(jià)) 1200 65719 % % 41136(折算點(diǎn)價(jià)格) 1500 61404 % % 49363 1800 56107 % % 57590 2100 52774 % % 65817 2400 48458 % % 74045 2700 44143 % % 82272 3000 39828 % % 注:住宅銷售均價(jià) 8500 元 /平方米,商業(yè) 120xx 元 /平方米,車位 10 萬元 /個(gè) 。項(xiàng)目投資的靜態(tài)回收周期為 年,資金回收較快。將季度現(xiàn)金流合計(jì)成年度現(xiàn)金流后如下表所示。項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)毛利潤 84533 萬元, 所得稅前利潤 為75809 萬元, 凈利潤 56107 萬元 ; 項(xiàng)目毛利率 %, 所得稅前利潤 率 為 %,凈利率 %, 盈利水平較高。 表 41 經(jīng)濟(jì)測算依據(jù)表 北京 懷柔 區(qū) XX 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 主要參數(shù)說明表 類別 項(xiàng)目 單位 取值 說明 土地成本 住宅類樓面地價(jià) 元 /平米 1800 商業(yè) 類樓面地價(jià) 元 /平米 1800 土地成交價(jià) 萬元 49363 地下部分補(bǔ)交出讓金單價(jià) 元 /平米 40 地下部分補(bǔ)交地價(jià)款 萬元 91 因地上 /地下經(jīng)營性面積增加、各類物業(yè)性質(zhì)調(diào)整產(chǎn)生的土地差價(jià) 契稅 % 3% 最終土地價(jià)格的 3% 合計(jì) 萬元 50937 以上三項(xiàng)之和 前期工程費(fèi) % % 包括可研、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等,按合計(jì)占建安 成本的 2%估算 基礎(chǔ)設(shè)施配套 元 /平米 200 小市政按地上面積 200 元 /平米估算 建安工程費(fèi) 別墅類 住宅 元 /平米 1600 別墅類 住宅單方建安成本按 1600 元 /平米考慮 配套商業(yè) 元 /平米 2100 底商單方建安成本按 2100 元 /平米考慮 獨(dú)立地下機(jī)動(dòng)車庫 元 /平米 2100 按綜合平均地下面積 2100 元 /平米 相關(guān)費(fèi)用 % % 招 投標(biāo)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等費(fèi)用,按建安的 % 19 估算 間接費(fèi)用 % % 主要為管理等費(fèi)用,按建安成本的 3% 資本化利息 % % 根據(jù)現(xiàn)金流測算 不可預(yù)見費(fèi) % % 土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、管 理費(fèi)用、資金成本之和的 3%考慮 直接開發(fā)成本 萬元 121159 土地成本 +前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施配套 +資金成本 +管理費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi) 售價(jià) 別墅類 住宅 元 /平米 8500 配套商業(yè) 元 /平米 120xx 車位 元 /個(gè) 100000 總銷售收入 萬元 243083 銷售費(fèi)用 % % 含銷售傭金及推廣費(fèi)用,合計(jì)按銷售收入的 4%計(jì)算 營業(yè)稅費(fèi)及其附加 % % 按銷售收入的 %計(jì)算 建設(shè)期整體收益情況 總銷售收入 項(xiàng)目整體銷售收入 243083 萬元,整盤銷售均價(jià) 別墅類 住宅部分為 8500 元 /平米 , 商業(yè) 部分為 120xx 元 /平米 ,車位 10 萬 /個(gè)。 17 表 33 項(xiàng)目各部分回款計(jì)劃表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 住宅(%) % % % % % % % % % % % 商業(yè)(%) 40% 60% 車庫(%) 40% 40% 20% 18 第四部分:項(xiàng)目投資收益分析 成本假設(shè) 本項(xiàng)目的招標(biāo)為暗標(biāo),開標(biāo)前不公布底價(jià),投標(biāo)需向一級(jí)開發(fā)方懷柔分中心支付的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為 萬元,約合樓面地價(jià) 952 元 /平方米,考慮政府收益以 及市場競爭情況,本次測算總地價(jià)暫按 49363 萬(樓面地價(jià) 1800元)來進(jìn)行。 根據(jù)市場需求 狀況 及我公司項(xiàng)目運(yùn)作的水平,預(yù)計(jì) 截至到 20xx 年 2 季度 項(xiàng)目結(jié)盤時(shí),項(xiàng)目整體銷售率爭取達(dá)到 100%。 16 重要節(jié)點(diǎn)安排 表 31 開發(fā)進(jìn)度安排 表 重要節(jié)點(diǎn) 一期 時(shí)間安排 二期 時(shí)間安排 開工 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月 開盤 20xx 年 1 月 20xx 年 4 月 結(jié)構(gòu)封頂 20xx 年 6 月 20xx 年 9 月 完成外立面 20xx 年 8 月 20xx 年 11 月 全部交付使用 20xx 年 1 月 20xx 年 4 月 售價(jià)預(yù)期 物業(yè)處置整體方案 項(xiàng)目 住宅
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