【正文】 完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費(fèi)用。地塊內(nèi)靠近水庫一側(cè)還有天然泉眼，水質(zhì)優(yōu)良。地塊四周山勢稍有起伏，對于依山就勢，造就園林景觀而言，是有其獨(dú)到之處的。在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。黔江路需繞道長江路才可與項(xiàng)目連接4三十四中位于樂街小區(qū)西面5洛解小學(xué)人數(shù)360左右地塊紅線范圍內(nèi)已改擴(kuò)建投入使用6幼兒園日托380元/人，全托600元/人，生源較少，多以廠子弟為主。距項(xiàng)目1500米左右2一中分校有學(xué)生300多人，但不面對小河區(qū)招生，是一中寄宿制中學(xué)。1000畝藥用植物園近在咫尺。（四）地塊周邊環(huán)境：項(xiàng)目東部緊鄰貴陽環(huán)城林帶、北部為山驪，自然條件一般，西部是未來的農(nóng)民拆遷還房區(qū)，南部是一生產(chǎn)輕工產(chǎn)品的國有工廠，地塊內(nèi)地貌呈丘陵?duì)?，中部是一谷地狀的濕地和水體，東北端有一小型水庫，有水鳥棲息。同時過去開發(fā)為項(xiàng)目的潛在消費(fèi)人群積累相當(dāng)?shù)臄?shù)量，為人際營銷創(chuàng)造了一定的條件。目前競爭項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源十分缺乏，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項(xiàng)目的定位不符，項(xiàng)目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。產(chǎn)品設(shè)計：項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級版，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。建筑形態(tài)：規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下的低層、別墅物業(yè)和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽市場現(xiàn)狀）戶型設(shè)計和親地的建筑形態(tài)將對貴陽的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒有其他的項(xiàng)目，也不能很好的在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項(xiàng)資源不足。較其他區(qū)域的主要競爭項(xiàng)目而言，目前該地段缺乏優(yōu)勢可言。地理位置：貴陽市區(qū)南部，小河城區(qū)的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區(qū)間的飛地，過去少有人煙，目前顯得較為偏僻。五、項(xiàng)目開發(fā)條件分析：（一） 地塊概況：項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積631畝，總規(guī)劃面積56萬平方米，具備大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。頤園”等項(xiàng)目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點(diǎn)，同時，沙沖路的改建也將帶動這一地段的商業(yè)氛圍。小河?xùn)|北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動錦上添花。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個主要項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。A、B、C地塊面積相對比較大，將會成為小河區(qū)房地產(chǎn)市場的一個新熱點(diǎn)。目前只有樂街小區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)已形成一個成熟的小區(qū)，但現(xiàn)在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發(fā)。未來區(qū)域內(nèi)面臨主要由本公司兩個項(xiàng)目同時放量供應(yīng)的局面，在宣傳造勢、產(chǎn)品差異化、客戶分流等等環(huán)節(jié)上的壓力?？v使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，但無論從樓盤質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標(biāo)來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區(qū)域。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。城市建設(shè)目標(biāo)：加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行城市功能布局，為各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂設(shè)施體系；建設(shè)安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合防災(zāi)體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，改善城市生態(tài)，把貴陽市建設(shè)成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突出的重要工業(yè)基地。第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢。保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到2010年。（二）貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：到2010年，把貴陽市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭2010年城市經(jīng)濟(jì)社會和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國省會城市中等水平。其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下：城區(qū)由中心區(qū)、小河(含中曹、甘蔭塘)、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地495平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約157平方公里，規(guī)劃人口174萬人。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設(shè)服務(wù)，是一個需要高度重視的問題。2004年相繼傳出或報道的中國房地產(chǎn)擬在適當(dāng)時機(jī)開征物業(yè)稅、商品房的保修責(zé)任明確有房開商負(fù)責(zé)、包括貴陽在內(nèi)的26個城市暫停審批建設(shè)用地等消息，無不反應(yīng)出中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。（六）項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評價：　　2003年國家相關(guān)部門先后下發(fā)了：（１）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》121文件；（２）《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》18號文件；（３）建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》；（４）國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》；（５）建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》；等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶的設(shè)立。在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近10個中小項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計全年有約50萬平方米的項(xiàng)目開工。烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計在年內(nèi)將有約80平方米的項(xiàng)目開工上市。（五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析：近一二年，城市中心區(qū)將保持約100萬平方米相對平穩(wěn)的開發(fā)量。（９） 消費(fèi)者對金陽評價好壞各半，市場對云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢不明，白云、三橋受到冷遇。地理位置和價格、配套資源是消費(fèi)者購房時最注重的3個因素，消費(fèi)者對物業(yè)管理要求呈上升局面。（６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機(jī)會。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。（３） 多層住宅類型和錯層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。３、住宅市場需求情況分析：（１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流；（２） 6080平米的精巧二房和91100平米的舒適二房，90100平米的小三房和111130平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。言房價上漲的原因主要是基于幾個綜合因素影響的判斷。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出2003年貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。從數(shù)值上看，貴陽的房地產(chǎn)價格下降了，但在仔細(xì)分析各區(qū)域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。 2003年貴陽全市的房地產(chǎn)銷售均價為1991元/平方米，其中住宅預(yù)售均價為1730元/平方米。另一塊土地位于金陽中心商務(wù)區(qū)內(nèi)背面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側(cè)，總用地面積約130畝（記者：耿敬濤）。金陽麗水茗苑永茂房開純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建據(jù)悉，市場反映較好，二期內(nèi)部認(rèn)購據(jù)《貴陽晚報》040930第6版報道：金陽兩塊土地要拍賣——據(jù)悉從今年10月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標(biāo)拍賣6塊土地。二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項(xiàng)目列表：區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商總開發(fā)量（萬M2）目前狀況備 注小河興隆城市花園鐵五建房開60一期已基本竣工，二期處于前期規(guī)劃、拆遷中興隆珠江灣畔56前期規(guī)劃、拆遷中瑞和家園利爾房開17一期銷售態(tài)勢較好，二期尚未開盤經(jīng)濟(jì)實(shí)用房綠園50四方河植物園附近，沿未動工經(jīng)濟(jì)實(shí)用房中興世家大興房開除別墅外已基本完工別墅部分將于年底發(fā)售中海城市花園白云中海房開11二期部分建筑已封頂二期已于04年9月17日正式發(fā)售，05年5月交房南明區(qū)山水黔城宏立城房開93一期全部封頂一期交房時間一再推遲，具體時間未定美佳馨苑宏安房開10在售，宏安房開同時開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū)中天花園世紀(jì)中天房開110小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區(qū)入市時間早、社區(qū)成熟、市場知名度較大中天世紀(jì)新城世紀(jì)中天房開100一期聯(lián)排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設(shè)中 “Townhouse”在市場上知名度較廣暫未定名嘉信天和房開50拆遷中地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔暫未定名亨特房開30拆遷中地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔小石城泰聯(lián)房開37一期基本竣工，二期在建銷售情況不錯金獅小區(qū)省經(jīng)濟(jì)38一期已基本竣工經(jīng)濟(jì)實(shí)用房三橋楓丹白露天緯房開38會所、一期部分樓棟已動工預(yù)計明年春季可上市圣泉流云集成房開48會所已動工周邊原居民居住較分散，拆遷難度大貝地這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟(jì)增長的同時，市民的個人經(jīng)濟(jì)收入也在不斷的增長，按照國際標(biāo)準(zhǔn)劃分，1000美元的收入水平，意味著高消費(fèi)時代的來臨，這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。二手房日趨活躍、梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進(jìn)商品房的品質(zhì)提高。金陽新區(qū)經(jīng)過幾年來的強(qiáng)力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，以金陽的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房價，同樣也會成為樓市中的有力競爭者。 2004年和2005年的市場上，三橋、金陽、烏當(dāng)將會成為樓市中的新亮點(diǎn)和樓市銷售的有力競爭者。市場競爭日趨激烈。預(yù)計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過2003年。具備較強(qiáng)資金實(shí)力和運(yùn)作能力的公司增多、增強(qiáng)。市場宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，共同來發(fā)展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。而且大盤的開發(fā)啟動主要集中在2004年和2005年。大盤規(guī)?；_發(fā)經(jīng)營成為樓市的開發(fā)的趨勢。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。今年1季度，％，由于受糧油食品上漲的影響，扣除物價因素后，％。其中，衣著和雜項(xiàng)商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長分別為27％％。除此而外，元旦、春節(jié)發(fā)放年終獎較上年增長，市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位在職工作人員發(fā)放公務(wù)員移動通訊補(bǔ)貼，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位兩年考核合格晉升一檔職務(wù)工資等都不同程度地拉動了今年1季度城市居民的可支配收入增長。今年1季度，我市城市居民收入消費(fèi)同步增長：，同比增長15％，扣除物價因素后，％；，％，扣除物價因素后，％。 ２、 2004年1季度貴陽市城市居民收入消費(fèi)同增長今年1季度我市城市居民 ，月均收入867余元養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、％。就業(yè)工作穩(wěn)步推進(jìn)，社會保障面逐步擴(kuò)大。截至2月，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額14107萬美元，％，其中：％，％，改變了去年同期出口負(fù)增長的局面。％。一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長較高，同比增長15％。一市三縣一季度完成收入預(yù)算進(jìn)度歷史上首次超過全年收入任務(wù)的20％。 財政收入穩(wěn)步增長，金融形勢平穩(wěn)。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，預(yù)計全市累計完成固定資產(chǎn)投資30億元，增長30％，仍然保持了增長勢態(tài)，但增幅比去年同期有所回落。加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力開辟農(nóng)民就業(yè)門路，拓寬農(nóng)民增收渠道，全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展開局良好。五是運(yùn)行質(zhì)量良好，企業(yè)利潤總額大幅提高。三是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷穩(wěn)步增長，出口交貨值大幅上揚(yáng)。全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。 從4月12日召開的市政府常務(wù)會會議上獲悉，今年一季度，貴陽市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持了持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。；。社會福利事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險制度逐步推開， “兩個確?！钡玫竭M(jìn)一步的鞏固，社會保障水平不斷提高。居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格而系數(shù)）%。全市城市居民人均可支配收入7985元，%，扣除物價因素，%。人口出生率12‰，‰，‰。%，%。加強(qiáng)對廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的