【導讀】（一）、開發(fā)企業(yè)簡介··············································································································3. （二）、地理位置及現(xiàn)狀···········································································································3. （三）、項目設計規(guī)模及建設內(nèi)容································································································3. （四）、配套市政設施情況·························&#183

　　

【正文】 振寧 XX 項目可行性研究報告 10 成本構成比例分析圖%%%7%% 土地款前期費用建筑安裝室外工程其他費用 （二）、收益分析 項目銷售的物業(yè)及售價 : 根據(jù)本項目物業(yè)特點以及市場調(diào)查的分析預測，擬定本項目銷售物業(yè)及銷售均價如下： ? 高層住宅 總建筑面積 10150平方米 ，平均售價 3300元 /平方米； ? 沿街商鋪 總建筑面積 3000平方米，均售價 /平方米； 斜坡商鋪 1000㎡ ，均價 5000元 /㎡ ； ● 停車泊位 70個，均價 5萬元 /個 。 銷售計劃 銷售進度計劃如下： （ 1） 2021年 5月至 2021年 12 月 銷售住宅部分。 （ 2） 2021年 1～ 3月份，銷售斜鋪坡商鋪 1000㎡ ，沿街商鋪 1500㎡ 及 20個停車位。 （ 3） 2021年 14月～ 6月銷售沿街商鋪 1500㎡ 及余下 50個停車泊位 。 （ 4）銷售計劃方案詳見 《 銷售、回收資金計劃表 》 銷售、回收資金計劃表 銷 售 時 段 銷售物業(yè) 住宅 商鋪 停車位 面積 均價 金額 面積 均價 金額 面積 均價 金額 ㎡ 元 /㎡ 萬元 ㎡ 元 /㎡ 萬元 （個） 元 /㎡ 萬元 2006 年 1— 3 月 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4— 6 月 2254 3250 0 0 0 0 0 0 7— 9 月 4508 3300 0 0 0 0 0 0 10— 12 月 3388 0 0 0 0 0 0 2007 年 1— 3 月 0 0 3350 1000 5000 500 0 0 0 0 0 0 2021 15000 3000 0 0 0 4— 6 月 0 0 0 1000 15000 1500 70 50000 350 7— 9 月 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10— 12 月 0 0 0 0 0 0 0 0 0 分項合計 10150 3300 6699 4000 — 5000 70 — 350 總計 金額 +5000+350= 面積 10150+4000=14150㎡ (住宅、商鋪 ) , 車位： 70（個）（ 2021㎡） 銷售收入小結(jié) 銷售物業(yè)總銷售面積 16150㎡ ， 其中： ? 住宅 3300元 /㎡ *10150㎡ =； ? 商鋪 /㎡ *3000㎡ =4500萬元； /㎡ *1000㎡ =500萬元； ? 停車位 5 萬元 /個 *70個 =350萬元?！?2021㎡ 〕； 振寧 XX 項目可行性研究報告 11 ? 總計 +4500+500+350=。 ? 另： 1000㎡ 的小超市以出租方式經(jīng)營，租金純收入為 30元 /㎡ .月；年收益 3萬元 ,年收入 36萬元。經(jīng)營40年。 查表得年金現(xiàn)值系數(shù) ADF（ 8%,40） 為 。計算得 40年可獲 PA(40)=(3*12)* =萬元（現(xiàn)值）收益。 利潤計算 ： 項 目 名 稱 金 額 （萬元） 總銷售收入 投資總成本 營業(yè) 稅及附加 （ 1） %= 毛利潤 （ 1） － （ 2） － （ 3） = 所得稅 （ 4） *33%=*33%= 所得稅后利潤 （ 4）－（ 5） = 投資年收益率 91% 注 : 營業(yè)稅及附加包含營業(yè)稅、城市維護建設費、教育附加、防洪及印花稅 收益評價 建設經(jīng)營期 現(xiàn)金項目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 萬元 前期 1 2 3 4 1 2 3 4 現(xiàn)金流入 0 0 1256 2850 2500 0 0 A、銷售收入 0 0 1256 2850 2500 0 0 B、其他收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 現(xiàn)金流出 0 A、項目投資 477 0 60 B、營業(yè)稅及附加 0 0 0 0 C、所得稅 0 凈現(xiàn)金流量 0 年凈現(xiàn)金流量 累計現(xiàn)金流量 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 I=8% 累計折現(xiàn)流量 根據(jù)上表 ,可計算得以下項目投資評價指標值 ： 投資效益評價指標計算 財務凈現(xiàn)值 財務內(nèi)部收益率 60% 投資利潤率 % 靜態(tài)回收期 1..1 年 1動態(tài)回收期 年（含前期準備 年） 振寧 XX 項目可行性研究報告 12 ? 財務凈現(xiàn)值： FNPV=（折現(xiàn)率取 8%，項目基本方案實現(xiàn)，將獲得 （ 現(xiàn)值的純利潤 ） 。 ? 財務內(nèi)部收益率：（ IRR） 60%（ 高于行業(yè)平均水平，說明項目盈利能力大，風險小 ）。 ? 總投資利潤率： R=%， (達到行業(yè)平均水平 )。 ? 靜態(tài)投資回收期 Tj約 ； ? 動態(tài)投資回收期 Td 約 年。 （ 回收期短 ）。 （三）、投資計劃及資金籌措 投資計劃 項目總投資 。根據(jù)項目工程進度部署 ,以及營銷的進度安排，對項目全過程各期的資金使用情況進行預 測，詳見 《 資金分期使用預測表 》 資金分期使用預測表 費用名稱 前期 2021 2021 合計萬元 1 2 3 4 1 2 3 4 土地 0 0 0 0 0 0 0 0 前期費用 0 0 0 0 0 0 0 0 建安工程 0 189 0 0 0 室外工程 0 0 0 0 0 0 0 366 報建等費用 0 0 0 0 0 0 0 0 監(jiān)理費 0 0 0 0 不可預見費 0 0 0 管理費 0 0 0 0 建設投資合計 0 0 0 建設投資累計 4764 0 0 0 1營銷費用 0 0 1貸款利息 0 0 0 0 0 120 0 0 60 180 1總投資季合計 1總投資季累計 1年合計 從上表匯總出各 年度資金使用額如下∶ ? 2021 年 （主要支付土地費及前期、報建等費用）； ? 2021 年 （工程及營銷售費用，下同）； ? 2021 年 。 資金籌措 項目建設經(jīng)營所需總資金 萬元要，開發(fā)企業(yè) 自有資金 2021萬元 ，為保證項目順利竣工，擬向銀行貸款 2021萬元，不足部分的 ， 由銷售收入回投補足。資 金籌措投入方案如下表： 振寧 XX 項目可行性研究報告 13 資金籌措與運用表 資金來源 金額（萬元） 建設經(jīng)營期 2021年 2021年 2021 投資總額 、開發(fā)投資 、利息 180 0 0 180 、自籌 2021 2021 0 0 、銀行貸款 2021 0 、銷售回投 0 合 計 （四）、風險分析 影響本項目的不確定性因素主要有以下幾方面：建造成本、售價，利息等。這些因素受政治、經(jīng)濟、社會條件影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益。 盈虧平衡點分析 、盈虧平衡點計算 影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是建筑工程投資、商品房銷售價格以及商品房銷售率等。上述因素，使項目稅前 利潤為 0的值，即盈虧平衡點（盈虧臨界點） 經(jīng)計算，結(jié)果如下表所示。 項目盈虧平衡表 因 素 建筑工程投資 商品房均價 商品房銷售率 （萬元） （元 /㎡） （ %） 因素現(xiàn)在估算值 100% 因素盈虧平衡點變化值 % % % 因素盈虧平衡點值 % 稅前利潤 0 0 0 稅前利潤變化幅值 100% 100% 100% 、盈虧平衡點分析 從上表可看出，當建筑工程總投資成本增加 %， 或商品房銷售價格下降 %，或商品房銷售率下降%時，達到盈虧平衡點。根據(jù)市場預測，在本項目建設經(jīng)營期內(nèi)，成本增加不會超過 10%；在售價方面，不會出現(xiàn)房價大跌的狀況；原因之一，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，如出現(xiàn)房價大跌的狀況，勢必給國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來不可估量的影響，政府不會坐視不理；雖然政府最近出臺了控制房價過快上漲的政策，目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)業(yè)更健康、穩(wěn)步的發(fā)展；據(jù)市場調(diào)查分析，本項目所在地段及同質(zhì)的商品房，住宅銷售均價不會低于 2800元 /平方米，商鋪均價不敵 10000元 /㎡ ，停車位不低于 4萬元 /個，從而整個物業(yè)銷售均價不低于 4410元 /㎡ ，銷售率也不會低于 85%，所以，本項目 盈虧平衡點低 ,抗風險能力強 ,投資有盈無虧 . 敏感性分析 本項目敏感性分析是針對全部投資的評價指標（財務凈現(xiàn)值，財務內(nèi)部收益率，總投資回報率），分別計算投資、銷售上下波動 5%、 10%、 15%時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。計算結(jié)果詳見下表。 振寧 XX 項目可行性研究報告 14 售價變動敏感性分析 經(jīng)濟指標 基準 售價變動 方案 15% 10% 5% 5% 10% 財務凈現(xiàn)值（萬元） 1255 1013 財務內(nèi)部收益率 60% 35% 52% 44% 68% 77% 投資利潤率 (%) % % % % % % 投資變動敏感性分析 經(jīng)濟指標 基準 投資變動 方案 10% 5% 5% 10% 15% 財務凈現(xiàn)值（萬元 ) 財務內(nèi)部收益率 % 60% 78% 69% 52% 45% 39% 投資利潤率 (%) % % % % % % 從以上分析表數(shù)據(jù)可看出： 1） 在投資費用增加 5%時，本項目的經(jīng)濟指標變化如下：凈現(xiàn)值從 萬元，下降為 萬元，下降了 %； 內(nèi)部收益率由 60%下降為 52%，下降了 8個百分點，下降了 %。 投資利潤率從 %降為 %，下降了 個百分點，下降了 %。 由此可見，本項目投資變動對收益的影響不小，因此，在項目開發(fā)過程中應該對成本進行有效的控制，這樣才能保證項目的 各項經(jīng)濟效益指標得以實現(xiàn)。 2） 在銷售單價增加 5%時，本項目的經(jīng)濟效益指標變化如下：財務凈現(xiàn)值從 ，上升了 %； 內(nèi)部收益率由 60%上升為 68%， 上升了 8 個百分點，上升了 %。 。投資利潤率從 %上升為 %， 上升了 ，上升了 %； 由此可看出，本項目售價變動對收益影響甚大，因此在本項目運行中，為了確保項目獲得預期效益，建議加強市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現(xiàn)。 3）敏感性分析小結(jié)。 從投資與售價對經(jīng)濟效益的影響程度的比較 可以看出，銷售價格對項目經(jīng)濟效益實現(xiàn)的影響最大，因此，建議在項目建設經(jīng)營過程中，加強促銷工作，以實現(xiàn)項目預期的效益指標，并使物業(yè)價值最大化。同時，投資變化對項目效益影響也不小，在加強促銷的同時，也要嚴格控制成本，由于本項目的土地成本所占比例較大，且已不能改變，因此，控制成本的重點應放在建安費用和營銷費用上。 （五）、貸款本息歸還計劃 本項目建設貸款共 2021萬元， 。計劃以銷售收入歸還貸款本息。 貸款計劃如下表： 2021年 12月歸還第一期利息； 2021年 6月歸還第二期利息 60 萬元及本金 2021萬 元。 說明： 從銷售計劃表與投資計劃表比較可看出， 2021年 12 月累計投資額為 萬元，減去投入的 4000萬元（自有、貸款格 2021萬元），余下 。而同時的累計銷售收入已達 （ +1256+） =（萬元 ），此時除滿足繼續(xù)施工所需的 ，歸還到期的 120萬元利息是充裕的。用同樣方法，也分析出 2021年四季度歸還貸款本金 2021萬元，利息 60 萬元，也同樣是有保證的。（還款具體安排詳見下表）： 歸還貸款計劃表 項 目 合 計 （萬元） 2021年 2021年 2021年 4 季 1 季 2 季 3 季 4 季 1 季 2 季 3 季 4 季 還款 本金 2021 0 0 0 0 0 0 0 2021 0 利息 180 0 0 0 0 0 120 0 60 0 振寧 XX 項目可行性研究報告 15 九、經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益評價與分析 （一）、經(jīng)濟效益評價 從上述投資分析中可知： 本項目所得稅后利潤為 ，凈現(xiàn)值 (基準折現(xiàn)率為 8%)，財務內(nèi)部收益率 60%， （高于基準收益率）；投資利潤率為 %， 也達到房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，因此， 該項目在經(jīng)濟效益上是可行的 。 本項目有較強的貸款償還能力和自身平衡能力，流動資金滿足項目建設經(jīng)營需要，因此，本項目在資金流動上是可行的。 （二）、社會效益評價 本項目沿街地上一、二層建為商鋪，給周邊居民生活購物帶來方便；同時，該項目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，項目建設對該區(qū)域城鎮(zhèn)化進程加快，繁榮附近的經(jīng)濟將起到良好的促進作用。因此，項目具有良好的社會效益。 （三）、環(huán)境效益評價 本項目在規(guī)劃設計中，以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進行綠化和安排交通體系， 創(chuàng)造一個實用的、舒適的、安全且幽美的商居環(huán)境，項目又具有良好的環(huán)境效益。 十、可行性分析結(jié) 論 綜上所述 ,白龍銘據(jù)居商住樓項目，建設地地塊優(yōu)勢明顯，規(guī)劃、設計符合政府區(qū)域功能定位要求，產(chǎn)品適應市場需要，經(jīng)計算分析，項目經(jīng)濟效益好，有較強的抗風險能力，回收期短，且具有良好的社會、環(huán)境效益，因此該投資項目是可行的。 南寧俊地潤豐房地產(chǎn)代理有限公司 二〇〇五年十月