【導(dǎo)讀】（一）、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介··············································································································3. （二）、地理位置及現(xiàn)狀···········································································································3. （三）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容································································································3. （四）、配套市政設(shè)施情況·························&#183

　　

【正文】 振寧 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 成本構(gòu)成比例分析圖%%%7%% 土地款前期費(fèi)用建筑安裝室外工程其他費(fèi)用 （二）、收益分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售的物業(yè)及售價(jià) : 根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn)以及市場(chǎng)調(diào)查的分析預(yù)測(cè)，擬定本項(xiàng)目銷(xiāo)售物業(yè)及銷(xiāo)售均價(jià)如下： ? 高層住宅 總建筑面積 10150平方米 ，平均售價(jià) 3300元 /平方米； ? 沿街商鋪 總建筑面積 3000平方米，均售價(jià) /平方米； 斜坡商鋪 1000㎡ ，均價(jià) 5000元 /㎡ ； ● 停車(chē)泊位 70個(gè)，均價(jià) 5萬(wàn)元 /個(gè) 。 銷(xiāo)售計(jì)劃 銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃如下： （ 1） 2021年 5月至 2021年 12 月 銷(xiāo)售住宅部分。 （ 2） 2021年 1～ 3月份，銷(xiāo)售斜鋪坡商鋪 1000㎡ ，沿街商鋪 1500㎡ 及 20個(gè)停車(chē)位。 （ 3） 2021年 14月～ 6月銷(xiāo)售沿街商鋪 1500㎡ 及余下 50個(gè)停車(chē)泊位 。 （ 4）銷(xiāo)售計(jì)劃方案詳見(jiàn) 《 銷(xiāo)售、回收資金計(jì)劃表 》 銷(xiāo)售、回收資金計(jì)劃表 銷(xiāo) 售 時(shí) 段 銷(xiāo)售物業(yè) 住宅 商鋪 停車(chē)位 面積 均價(jià) 金額 面積 均價(jià) 金額 面積 均價(jià) 金額 ㎡ 元 /㎡ 萬(wàn)元 ㎡ 元 /㎡ 萬(wàn)元 （個(gè)） 元 /㎡ 萬(wàn)元 2006 年 1— 3 月 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4— 6 月 2254 3250 0 0 0 0 0 0 7— 9 月 4508 3300 0 0 0 0 0 0 10— 12 月 3388 0 0 0 0 0 0 2007 年 1— 3 月 0 0 3350 1000 5000 500 0 0 0 0 0 0 2021 15000 3000 0 0 0 4— 6 月 0 0 0 1000 15000 1500 70 50000 350 7— 9 月 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10— 12 月 0 0 0 0 0 0 0 0 0 分項(xiàng)合計(jì) 10150 3300 6699 4000 — 5000 70 — 350 總計(jì) 金額 +5000+350= 面積 10150+4000=14150㎡ (住宅、商鋪 ) , 車(chē)位： 70（個(gè)）（ 2021㎡） 銷(xiāo)售收入小結(jié) 銷(xiāo)售物業(yè)總銷(xiāo)售面積 16150㎡ ， 其中： ? 住宅 3300元 /㎡ *10150㎡ =； ? 商鋪 /㎡ *3000㎡ =4500萬(wàn)元； /㎡ *1000㎡ =500萬(wàn)元； ? 停車(chē)位 5 萬(wàn)元 /個(gè) *70個(gè) =350萬(wàn)元?！?2021㎡ 〕； 振寧 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 ? 總計(jì) +4500+500+350=。 ? 另： 1000㎡ 的小超市以出租方式經(jīng)營(yíng)，租金純收入為 30元 /㎡ .月；年收益 3萬(wàn)元 ,年收入 36萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)40年。 查表得年金現(xiàn)值系數(shù) ADF（ 8%,40） 為 。計(jì)算得 40年可獲 PA(40)=(3*12)* =萬(wàn)元（現(xiàn)值）收益。 利潤(rùn)計(jì)算 ： 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 金 額 （萬(wàn)元） 總銷(xiāo)售收入 投資總成本 營(yíng)業(yè) 稅及附加 （ 1） %= 毛利潤(rùn) （ 1） － （ 2） － （ 3） = 所得稅 （ 4） *33%=*33%= 所得稅后利潤(rùn) （ 4）－（ 5） = 投資年收益率 91% 注 : 營(yíng)業(yè)稅及附加包含營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加、防洪及印花稅 收益評(píng)價(jià) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 現(xiàn)金項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 萬(wàn)元 前期 1 2 3 4 1 2 3 4 現(xiàn)金流入 0 0 1256 2850 2500 0 0 A、銷(xiāo)售收入 0 0 1256 2850 2500 0 0 B、其他收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 現(xiàn)金流出 0 A、項(xiàng)目投資 477 0 60 B、營(yíng)業(yè)稅及附加 0 0 0 0 C、所得稅 0 凈現(xiàn)金流量 0 年凈現(xiàn)金流量 累計(jì)現(xiàn)金流量 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 I=8% 累計(jì)折現(xiàn)流量 根據(jù)上表 ,可計(jì)算得以下項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)值 ： 投資效益評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 60% 投資利潤(rùn)率 % 靜態(tài)回收期 1..1 年 1動(dòng)態(tài)回收期 年（含前期準(zhǔn)備 年） 振寧 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV=（折現(xiàn)率取 8%，項(xiàng)目基本方案實(shí)現(xiàn)，將獲得 （ 現(xiàn)值的純利潤(rùn) ） 。 ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（ IRR） 60%（ 高于行業(yè)平均水平，說(shuō)明項(xiàng)目盈利能力大，風(fēng)險(xiǎn)小 ）。 ? 總投資利潤(rùn)率： R=%， (達(dá)到行業(yè)平均水平 )。 ? 靜態(tài)投資回收期 Tj約 ； ? 動(dòng)態(tài)投資回收期 Td 約 年。 （ 回收期短 ）。 （三）、投資計(jì)劃及資金籌措 投資計(jì)劃 項(xiàng)目總投資 。根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度部署 ,以及營(yíng)銷(xiāo)的進(jìn)度安排，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程各期的資金使用情況進(jìn)行預(yù) 測(cè)，詳見(jiàn) 《 資金分期使用預(yù)測(cè)表 》 資金分期使用預(yù)測(cè)表 費(fèi)用名稱(chēng) 前期 2021 2021 合計(jì)萬(wàn)元 1 2 3 4 1 2 3 4 土地 0 0 0 0 0 0 0 0 前期費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 0 0 建安工程 0 189 0 0 0 室外工程 0 0 0 0 0 0 0 366 報(bào)建等費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 0 0 監(jiān)理費(fèi) 0 0 0 0 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 0 0 0 管理費(fèi) 0 0 0 0 建設(shè)投資合計(jì) 0 0 0 建設(shè)投資累計(jì) 4764 0 0 0 1營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 0 0 1貸款利息 0 0 0 0 0 120 0 0 60 180 1總投資季合計(jì) 1總投資季累計(jì) 1年合計(jì) 從上表匯總出各 年度資金使用額如下∶ ? 2021 年 （主要支付土地費(fèi)及前期、報(bào)建等費(fèi)用）； ? 2021 年 （工程及營(yíng)銷(xiāo)售費(fèi)用，下同）； ? 2021 年 。 資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)所需總資金 萬(wàn)元要，開(kāi)發(fā)企業(yè) 自有資金 2021萬(wàn)元 ，為保證項(xiàng)目順利竣工，擬向銀行貸款 2021萬(wàn)元，不足部分的 ， 由銷(xiāo)售收入回投補(bǔ)足。資 金籌措投入方案如下表： 振寧 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 資金籌措與運(yùn)用表 資金來(lái)源 金額（萬(wàn)元） 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2021年 2021年 2021 投資總額 、開(kāi)發(fā)投資 、利息 180 0 0 180 、自籌 2021 2021 0 0 、銀行貸款 2021 0 、銷(xiāo)售回投 0 合 計(jì) （四）、風(fēng)險(xiǎn)分析 影響本項(xiàng)目的不確定性因素主要有以下幾方面：建造成本、售價(jià)，利息等。這些因素受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 盈虧平衡點(diǎn)分析 、盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算 影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是建筑工程投資、商品房銷(xiāo)售價(jià)格以及商品房銷(xiāo)售率等。上述因素，使項(xiàng)目稅前 利潤(rùn)為 0的值，即盈虧平衡點(diǎn)（盈虧臨界點(diǎn)） 經(jīng)計(jì)算，結(jié)果如下表所示。 項(xiàng)目盈虧平衡表 因 素 建筑工程投資 商品房均價(jià) 商品房銷(xiāo)售率 （萬(wàn)元） （元 /㎡） （ %） 因素現(xiàn)在估算值 100% 因素盈虧平衡點(diǎn)變化值 % % % 因素盈虧平衡點(diǎn)值 % 稅前利潤(rùn) 0 0 0 稅前利潤(rùn)變化幅值 100% 100% 100% 、盈虧平衡點(diǎn)分析 從上表可看出，當(dāng)建筑工程總投資成本增加 %， 或商品房銷(xiāo)售價(jià)格下降 %，或商品房銷(xiāo)售率下降%時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，成本增加不會(huì)超過(guò) 10%；在售價(jià)方面，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌的狀況；原因之一，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌的狀況，勢(shì)必給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)不可估量的影響，政府不會(huì)坐視不理；雖然政府最近出臺(tái)了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)更健康、穩(wěn)步的發(fā)展；據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，本項(xiàng)目所在地段及同質(zhì)的商品房，住宅銷(xiāo)售均價(jià)不會(huì)低于 2800元 /平方米，商鋪均價(jià)不敵 10000元 /㎡ ，停車(chē)位不低于 4萬(wàn)元 /個(gè)，從而整個(gè)物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)不低于 4410元 /㎡ ，銷(xiāo)售率也不會(huì)低于 85%，所以，本項(xiàng)目 盈虧平衡點(diǎn)低 ,抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) ,投資有盈無(wú)虧 . 敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析是針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，總投資回報(bào)率），分別計(jì)算投資、銷(xiāo)售上下波動(dòng) 5%、 10%、 15%時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)下表。 振寧 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 售價(jià)變動(dòng)敏感性分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn) 售價(jià)變動(dòng) 方案 15% 10% 5% 5% 10% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 1255 1013 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 60% 35% 52% 44% 68% 77% 投資利潤(rùn)率 (%) % % % % % % 投資變動(dòng)敏感性分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn) 投資變動(dòng) 方案 10% 5% 5% 10% 15% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元 ) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 60% 78% 69% 52% 45% 39% 投資利潤(rùn)率 (%) % % % % % % 從以上分析表數(shù)據(jù)可看出： 1） 在投資費(fèi)用增加 5%時(shí)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下：凈現(xiàn)值從 萬(wàn)元，下降為 萬(wàn)元，下降了 %； 內(nèi)部收益率由 60%下降為 52%，下降了 8個(gè)百分點(diǎn)，下降了 %。 投資利潤(rùn)率從 %降為 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)，下降了 %。 由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目投資變動(dòng)對(duì)收益的影響不小，因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，這樣才能保證項(xiàng)目的 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 2） 在銷(xiāo)售單價(jià)增加 5%時(shí)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)變化如下：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從 ，上升了 %； 內(nèi)部收益率由 60%上升為 68%， 上升了 8 個(gè)百分點(diǎn)，上升了 %。 。投資利潤(rùn)率從 %上升為 %， 上升了 ，上升了 %； 由此可看出，本項(xiàng)目售價(jià)變動(dòng)對(duì)收益影響甚大，因此在本項(xiàng)目運(yùn)行中，為了確保項(xiàng)目獲得預(yù)期效益，建議加強(qiáng)市場(chǎng)促銷(xiāo)工作，盡量使銷(xiāo)售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 3）敏感性分析小結(jié)。 從投資與售價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響程度的比較 可以看出，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的影響最大，因此，建議在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，加強(qiáng)促銷(xiāo)工作，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的效益指標(biāo)，并使物業(yè)價(jià)值最大化。同時(shí)，投資變化對(duì)項(xiàng)目效益影響也不小，在加強(qiáng)促銷(xiāo)的同時(shí)，也要嚴(yán)格控制成本，由于本項(xiàng)目的土地成本所占比例較大，且已不能改變，因此，控制成本的重點(diǎn)應(yīng)放在建安費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用上。 （五）、貸款本息歸還計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)貸款共 2021萬(wàn)元， 。計(jì)劃以銷(xiāo)售收入歸還貸款本息。 貸款計(jì)劃如下表： 2021年 12月歸還第一期利息； 2021年 6月歸還第二期利息 60 萬(wàn)元及本金 2021萬(wàn) 元。 說(shuō)明： 從銷(xiāo)售計(jì)劃表與投資計(jì)劃表比較可看出， 2021年 12 月累計(jì)投資額為 萬(wàn)元，減去投入的 4000萬(wàn)元（自有、貸款格 2021萬(wàn)元），余下 。而同時(shí)的累計(jì)銷(xiāo)售收入已達(dá) （ +1256+） =（萬(wàn)元 ），此時(shí)除滿(mǎn)足繼續(xù)施工所需的 ，歸還到期的 120萬(wàn)元利息是充裕的。用同樣方法，也分析出 2021年四季度歸還貸款本金 2021萬(wàn)元，利息 60 萬(wàn)元，也同樣是有保證的。（還款具體安排詳見(jiàn)下表）： 歸還貸款計(jì)劃表 項(xiàng) 目 合 計(jì) （萬(wàn)元） 2021年 2021年 2021年 4 季 1 季 2 季 3 季 4 季 1 季 2 季 3 季 4 季 還款 本金 2021 0 0 0 0 0 0 0 2021 0 利息 180 0 0 0 0 0 120 0 60 0 振寧 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 九、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益評(píng)價(jià)與分析 （一）、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 從上述投資分析中可知： 本項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)為 ，凈現(xiàn)值 (基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 8%)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 60%， （高于基準(zhǔn)收益率）；投資利潤(rùn)率為 %， 也達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，因此， 該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的 。 本項(xiàng)目有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力，流動(dòng)資金滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)需要，因此，本項(xiàng)目在資金流動(dòng)上是可行的。 （二）、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目沿街地上一、二層建為商鋪，給周邊居民生活購(gòu)物帶來(lái)方便；同時(shí)，該項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)該區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，繁榮附近的經(jīng)濟(jì)將起到良好的促進(jìn)作用。因此，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。 （三）、環(huán)境效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系， 創(chuàng)造一個(gè)實(shí)用的、舒適的、安全且幽美的商居環(huán)境，項(xiàng)目又具有良好的環(huán)境效益。 十、可行性分析結(jié) 論 綜上所述 ,白龍銘據(jù)居商住樓項(xiàng)目，建設(shè)地地塊優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)劃、設(shè)計(jì)符合政府區(qū)域功能定位要求，產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)需要，經(jīng)計(jì)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，回收期短，且具有良好的社會(huì)、環(huán)境效益，因此該投資項(xiàng)目是可行的。 南寧俊地潤(rùn)豐房地產(chǎn)代理有限公司 二〇〇五年十月