【導讀】年第二季度開始籌劃。根據(jù)集團的要求，現(xiàn)階段XX要進入全速開發(fā)的前期，必須就。現(xiàn)階段可行性方案進行評估；同時就風險防范的工作予以全方位檢討。段風險分析等問題進行分析，供領(lǐng)導在決策時參考。C8-1/02和C8-6/02兩個地塊組成。規(guī)劃用地總面積23786平方米，其中C8-6/02用地面。積2199平方米規(guī)劃為幼兒園用地。目前整個廠區(qū)的廠房建筑尚沒有開始拆除。目前本項目中的土地問題主要是土地出讓合同已經(jīng)上報政府等待簽署中。年9月30日之前。他方面的原因存在拆遷拖期的風險。案設計工作有可能因為紅線不準確而返工修改。

　　

【正文】 20xx 年 12 月 22 日 90000 90000 主體結(jié)構(gòu)達到 10 層 20xx 年 12 月 25 日 20xx 年 3 月 5 日 33000 90000 123000 管理問題 設計管理問題 由于本項目 的特殊地理位置，其有條件成為 XX 北區(qū)龍溪地區(qū) 最繁華、最具文化 30 感及時尚感的 商業(yè)住宅區(qū) 。 因此相關(guān)的設計團隊建議也需聘請全世界一流團 隊，如景觀設計團隊、室內(nèi)設計團隊、指示標牌及廣告的設計團隊等等； 同時搭配與本司合作最好的境內(nèi)設計團隊及根據(jù)集團管理中心通過的管理架構(gòu)， 盡速招聘優(yōu)秀的 本司內(nèi)部設計管理團隊，共同管理 XX 項目 的設計管理任務。 如果地下商業(yè)需要引進大賣場 ，對于結(jié)構(gòu)上有一定要求 ： 1） 現(xiàn)有的建筑住宅部分暫定是五棟塔樓，而且這五棟塔樓的筒體全部要插入商業(yè)樓層，商業(yè)部分的整體性被破壞。 2） 如果要引進大賣場，考慮其經(jīng)營的整體性和大型賣場的自身結(jié)構(gòu)要求， 結(jié)構(gòu)設計中 做 高位 轉(zhuǎn)換層。 本項目的 設計理念： 強化優(yōu)勢，弱化劣勢 ◆充分挖掘項目區(qū)位優(yōu)勢，最大限度弱化道路交通的不便利給項目帶來的不利影響。 ◆力求在項目設計上創(chuàng)造更具特色和人性化的產(chǎn)品，滿足更加舒適、更自然的市場需求，項目將以此為重要特征，賦予項目更多實質(zhì)性賣點； 本項目的 基本出發(fā)點應立足 于既避開周邊成熟社區(qū)的視覺影響，又使新建住宅不能相互對視，取得良好的景觀視覺效果。 ◆重視項目從內(nèi)到外的主題形象打造，樹立項目在龍溪區(qū)域內(nèi)整體形象。 ◆通過多種推廣渠道，增加客戶來源 （比如設立穿梭巴士） ； ◆通過建筑設計、景觀設計、物業(yè)管理、廣告設計及策劃代理等各類業(yè)內(nèi)知名公司的強強聯(lián)合，保證項目運作的專業(yè)性，從而提升項目品質(zhì)。 工程管理問題 另由于本地塊位于 城市快速干道的旁邊 ， 地下室范圍較大，施工場地狹小， 相關(guān)的施工工藝、施工進度都受到 交通 方面的限制，因此施工單位的選擇就比較重要的，必須考慮其 有無在 城市主干道 邊的施工經(jīng)驗、其整體的管理經(jīng)驗及其資金實力的背景等等。同時根據(jù)集團管理中心通過的組織構(gòu)架，盡速招聘懂技術(shù)、懂管理、負責任及勇于任事的 本司內(nèi)部 工程管理團隊，同時搭配 XX 市 最優(yōu)秀的監(jiān)理團隊，共同承擔XX 的建筑 工程施工 任務。 商場經(jīng)營團隊及商場經(jīng)營管理制度 此項目的商場經(jīng)營面積 （包括后期改造面積） 占總項目的面積將近 30%， 即 意味著商場經(jīng)營的成功與否直接影響本項目的成功。因此，必須聘用一群有經(jīng)驗、有能力 31 的商場經(jīng)營者負責日常的營運，而且必須健全有操作性的商場經(jīng)營管理制度，以符合未來多變的商 場經(jīng)營挑戰(zhàn)。 第七章 投資及 效益 回報分析 XXXX項目的基本情況為：假定本項目的地上高層住宅面積為 109,694平方米（按土地合同條款，包括配套 服務 300平方米 、幼兒園 1759平方米、會所暫定 1952平方米）；另地下商業(yè)暫定 55,397平方米、車庫 40,000平方米，項目的總建筑面積約為 199,694平方米。 XX總投資分析 單位： XX 曉威房地產(chǎn)有限公司 序號 成本費用項目 總價 (萬元 ) 建筑面積㎡ 平米造價 (元 ) 備注 一 地價 工程成本 二 項目前期費用 104297 1 規(guī)費 2 測繪測量費 3 勘查、設計、咨詢、監(jiān)理費 4 三通一平費（含土石方） 30 5 臨時設施費 1 6 前期物管費 6 三 住宅建安成本 100286 1 基礎 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門窗、外墻涂料或外保溫等 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 32 7 安裝 43 8 專業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 四 配套 300 1 基礎 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、 門窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 7 安裝 8 專業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 八 會所 1952 1 基礎 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手 架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 7 安裝 8 專業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 九 幼兒園 1759 1 基礎 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 33 6 砌筑 7 安裝 8 專業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 三 行政管理 四 銷售費用 五 財務費用 資本金 9900 萬美元基本滿足項目資金需求 ,不融資 六 稅金 1 營業(yè)稅 （ 5%） 總收入的 5%計算 2 印花稅 購銷合同按購銷金額萬分之三計算，建筑安裝工程承包合同按承包金額萬分之三計算，建設工程勘察設計合同按收取費用萬分之五計算，資本金按金額萬分之五計算； 3 土地使用稅 23786* 9 元 /M2 4 土地增值稅 四級超率累進稅率 ,XX 市土地增值稅預征收率暫定為 1% 、銷售費用、管理費用分別暫按收入的 %和 %預計。 、財務費用按資本金折算為人民幣 ,基本上不需要融資。 （詳附表一） 出售部分物業(yè)按總投資進行現(xiàn)金流量的估算： 靜態(tài)投資回收期 年。動態(tài)投資回收期 年。 出租物業(yè)按總投資進行現(xiàn)金流量的估算： 帶顔色標記的為按相應指標計算時總投資回收完成的年份；財務內(nèi)部收益率按 10%設定；靜態(tài)投資回收期 年。動 態(tài)投資回收期 年。 34 （詳附表二） 出租物業(yè) 按凈收益計算的投資回收期，按凈利潤計算的投資回收期為： 年 ；投資回報周期太長。 直接成本按資本化的部分投資作為資產(chǎn)管理，按現(xiàn)行集團的資產(chǎn)管理、折舊政策的規(guī)定計提折舊，即：資產(chǎn)使用期限為 20 年，殘值率 10%； 銷售費用、管理費用分別按總收入的 %%和 %%預計；財務費用暫不考慮。 稅金的計算：所有稅金按國家現(xiàn)行標準計算，其中： A、 營業(yè)稅：按總收入的 5%計算， 銷售均價 6000 元 /㎡，銷售面積公攤系數(shù) 14%； B、印花稅： 購銷合同按購銷金額萬分之三 計算， 建筑安裝工程承包合同按承包金額萬分之三 計算， 建設工程勘察設計合同按收取費用萬分之五 計算，資本金 按金額萬分之 五計算； C、房產(chǎn)稅：按租賃總收入的（稅率） 12%計算，已考慮到養(yǎng)商期及正常經(jīng)營期； D、土地使用稅：按地塊實際占用面積及每平米稅負計算， 23786 ㎡ *9 元 /㎡； E、 土地增值稅實行四級超率累進稅率 : 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。 增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除 項目金額 100%的部分，稅率為 40%。 增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。 根據(jù)《清算通知》規(guī)定， XX 市土地增值稅 預 征收率暫定為：以商品房的轉(zhuǎn)讓金額為計稅依據(jù)，按普通住房 1%；商業(yè)用房 2%計征土地增值稅。 F、企業(yè)所得稅率：按國家最新稅率 25%計算； 國家稅務總局國稅函〔 20xx〕 299 號文件規(guī)定， 非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目 ， 在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入 按20％ 預繳企業(yè)所得稅 。 提高項目盈利預期的建議 通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)按既定假設方案（地上 萬平方米，地下約 10 萬平方米）的投資回報率太低，主要原因是：地下土石方開挖工程量太大，估算工程工期需要 120 天，對于預售節(jié)點的工期影響最大；近 10 萬平方米的地下室、地下裙房的工期也相對較長，影響到預售節(jié)點的完成時間；地下商業(yè)部分一次性投資成本過大， 35 回收期太長。 建議：在保證住宅停車位的基本前提下，只做一層地下車庫（負四層），如果車位不能滿足，則保留部分裙房不宜作為商業(yè)用途的停車庫，使地下室的建筑面積減少約 20xx0 平方米，這樣 既可以加快工期，又可以減少一次性投資成本，提高項目預期盈利水平。 減少一層地下室，項目總投資約減少 3000 萬元，出租回收期約縮短半年時間（詳見財務分析報表）。 第 八 章 初步結(jié)論和現(xiàn)階段風險分析 根據(jù)現(xiàn)階段從社會的經(jīng)濟發(fā)展情況及財務的初步分析，此項目的建設、開發(fā)及后續(xù)的經(jīng)營發(fā)展的前景“總體上是可行的”，但以下風險依然存在，應該引起我們的足夠重視，這些風險的規(guī)避與解決是項目成敗的關(guān)鍵。分述如下： 土地政策、設計及配套方面的風險 XX 綢廠 地塊的土地權(quán)屬及取得開發(fā)時間問題是目前本項目最 大也是最直接的風險，雖然目前本司已 經(jīng)完成土地摘牌的 操作，但 土地合同尚未簽署， 土地權(quán)證取得的最后時間 也必須在 20xx 年 9 月 30 日完成， 拆遷工作也必須于 20xx 年 8月 31 日前完成， 否則相關(guān)的整體開發(fā)計劃財務測算將會有大幅度的調(diào)整。 目前，方案設計中考慮開挖 5 層地下室，利用 XX 市“ 關(guān)于建筑地下部分不計入容積率 ” 相關(guān)規(guī)定 ，希望 1~3 層中的非臨街部分暫按地下停車庫上報規(guī)劃局，待項目竣工后再行改造為地下商場，存在以下風險因素： a）設計方案 中地下一 ~三層百分之九十非臨街面積按車庫上報，屬于打擦邊球的做法 ，報規(guī)劃局審批時不 一定很容易地 得到批準 ； b） 在 XX 山區(qū)場地上，大量的地下室開挖工程量將延長項目建設工期并大量增加建設成本； c） 一般情況下，商業(yè)主力點的加盟都應在設計階段考慮店方的具體要求（如出入口位置、柱距、層高、卸貨區(qū)、水電容量等 ） ； 由于本項目尚未進行商業(yè)招標， 設計難以準確考慮商家具體要求， 況且還有五棟住宅主體的核心筒要插入地下室，則對于 后 期 的商業(yè) 改造 ，由于 受到已經(jīng)完成的 土建條件的限制，將 給 招商工作造成較 大困難。 36 管理的風險 商場經(jīng)營及相關(guān)管理制度的風險 此項目的商場經(jīng)營面積 占總項目的面積將近 30%，也意味著商場經(jīng)營的成功與否直接影響本項目的成功。因此，必須將有競爭力的商品放入本項目中，以取得商業(yè)的成功；同時，必須聘用一群有經(jīng)驗、有能力的商場經(jīng)營者負責日常的營運，而且必須健全有操作性的商場經(jīng)營管理制度，以符合未來多變的商場經(jīng)營挑戰(zhàn)。 未來市場的變動、價值需求、消費者偏好的改變等變動具有不確定性， XX 項目現(xiàn)階段 所有商業(yè)定位 是否仍符合未來需求 ，具有很大的不確定性。 國家金融政策及經(jīng)營財務方面的風險 自有資金、融資貸款到位的不確定性是影響項目成敗的重要 因素。 國家政策變動的不確定性（宏觀緊縮調(diào)控政策、稅收政策、利率變動等）以及政策變動引起的同業(yè)競爭等的不確定性等。 加強尋求本項目的特色 由于本項目不是位居交 通及人流量大的地理位置中，吸引人流的方法就必須靠著本項目的特色 。 建筑物本身就必須具備特色 ，否則在相對低價的龍溪區(qū)域就沒有自己的賣點 。 商場的經(jīng)營活動必須具有特色，同時結(jié)合文化、體育、時尚等環(huán)節(jié)，在經(jīng)營活動不斷創(chuàng)造話題，吸引全 XX人的目光，進而增加人流創(chuàng)造營收。 利用機會，規(guī)避威脅 ◆對項目本身而 言，提高項目品質(zhì)從而提高項目在區(qū)域群眾心理地位，減小市場觀望度對項目的影響。 ◆對市場而言，打造項目自有的難以復制的特色和優(yōu)勢，與其他競爭項目區(qū)分開，確定市場差異性地位。 ◆區(qū)域未來規(guī)劃為商務區(qū)，片區(qū)價值將會提升，升值潛力巨大。 XXXX 項目管理處 37 20xx7