【導(dǎo)讀】年第二季度開(kāi)始籌劃。根據(jù)集團(tuán)的要求，現(xiàn)階段XX要進(jìn)入全速開(kāi)發(fā)的前期，必須就。現(xiàn)階段可行性方案進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)就風(fēng)險(xiǎn)防范的工作予以全方位檢討。段風(fēng)險(xiǎn)分析等問(wèn)題進(jìn)行分析，供領(lǐng)導(dǎo)在決策時(shí)參考。C8-1/02和C8-6/02兩個(gè)地塊組成。規(guī)劃用地總面積23786平方米，其中C8-6/02用地面。積2199平方米規(guī)劃為幼兒園用地。目前整個(gè)廠區(qū)的廠房建筑尚沒(méi)有開(kāi)始拆除。目前本項(xiàng)目中的土地問(wèn)題主要是土地出讓合同已經(jīng)上報(bào)政府等待簽署中。年9月30日之前。他方面的原因存在拆遷拖期的風(fēng)險(xiǎn)。案設(shè)計(jì)工作有可能因?yàn)榧t線不準(zhǔn)確而返工修改。

　　

【正文】 20xx 年 12 月 22 日 90000 90000 主體結(jié)構(gòu)達(dá)到 10 層 20xx 年 12 月 25 日 20xx 年 3 月 5 日 33000 90000 123000 管理問(wèn)題 設(shè)計(jì)管理問(wèn)題 由于本項(xiàng)目 的特殊地理位置，其有條件成為 XX 北區(qū)龍溪地區(qū) 最繁華、最具文化 30 感及時(shí)尚感的 商業(yè)住宅區(qū) 。 因此相關(guān)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建議也需聘請(qǐng)全世界一流團(tuán) 隊(duì)，如景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、指示標(biāo)牌及廣告的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)等等； 同時(shí)搭配與本司合作最好的境內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及根據(jù)集團(tuán)管理中心通過(guò)的管理架構(gòu)， 盡速招聘優(yōu)秀的 本司內(nèi)部設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，共同管理 XX 項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)管理任務(wù)。 如果地下商業(yè)需要引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng) ，對(duì)于結(jié)構(gòu)上有一定要求 ： 1） 現(xiàn)有的建筑住宅部分暫定是五棟塔樓，而且這五棟塔樓的筒體全部要插入商業(yè)樓層，商業(yè)部分的整體性被破壞。 2） 如果要引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng)，考慮其經(jīng)營(yíng)的整體性和大型賣(mài)場(chǎng)的自身結(jié)構(gòu)要求， 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中 做 高位 轉(zhuǎn)換層。 本項(xiàng)目的 設(shè)計(jì)理念： 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì) ◆充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，最大限度弱化道路交通的不便利給項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響。 ◆力求在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上創(chuàng)造更具特色和人性化的產(chǎn)品，滿(mǎn)足更加舒適、更自然的市場(chǎng)需求，項(xiàng)目將以此為重要特征，賦予項(xiàng)目更多實(shí)質(zhì)性賣(mài)點(diǎn)； 本項(xiàng)目的 基本出發(fā)點(diǎn)應(yīng)立足 于既避開(kāi)周邊成熟社區(qū)的視覺(jué)影響，又使新建住宅不能相互對(duì)視，取得良好的景觀視覺(jué)效果。 ◆重視項(xiàng)目從內(nèi)到外的主題形象打造，樹(shù)立項(xiàng)目在龍溪區(qū)域內(nèi)整體形象。 ◆通過(guò)多種推廣渠道，增加客戶(hù)來(lái)源 （比如設(shè)立穿梭巴士） ； ◆通過(guò)建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、廣告設(shè)計(jì)及策劃代理等各類(lèi)業(yè)內(nèi)知名公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)性，從而提升項(xiàng)目品質(zhì)。 工程管理問(wèn)題 另由于本地塊位于 城市快速干道的旁邊 ， 地下室范圍較大，施工場(chǎng)地狹小， 相關(guān)的施工工藝、施工進(jìn)度都受到 交通 方面的限制，因此施工單位的選擇就比較重要的，必須考慮其 有無(wú)在 城市主干道 邊的施工經(jīng)驗(yàn)、其整體的管理經(jīng)驗(yàn)及其資金實(shí)力的背景等等。同時(shí)根據(jù)集團(tuán)管理中心通過(guò)的組織構(gòu)架，盡速招聘懂技術(shù)、懂管理、負(fù)責(zé)任及勇于任事的 本司內(nèi)部 工程管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)搭配 XX 市 最優(yōu)秀的監(jiān)理團(tuán)隊(duì)，共同承擔(dān)XX 的建筑 工程施工 任務(wù)。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度 此項(xiàng)目的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積 （包括后期改造面積） 占總項(xiàng)目的面積將近 30%， 即 意味著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否直接影響本項(xiàng)目的成功。因此，必須聘用一群有經(jīng)驗(yàn)、有能力 31 的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)日常的營(yíng)運(yùn)，而且必須健全有操作性的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度，以符合未來(lái)多變的商 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。 第七章 投資及 效益 回報(bào)分析 XXXX項(xiàng)目的基本情況為：假定本項(xiàng)目的地上高層住宅面積為 109,694平方米（按土地合同條款，包括配套 服務(wù) 300平方米 、幼兒園 1759平方米、會(huì)所暫定 1952平方米）；另地下商業(yè)暫定 55,397平方米、車(chē)庫(kù) 40,000平方米，項(xiàng)目的總建筑面積約為 199,694平方米。 XX總投資分析 單位： XX 曉威房地產(chǎn)有限公司 序號(hào) 成本費(fèi)用項(xiàng)目 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 建筑面積㎡ 平米造價(jià) (元 ) 備注 一 地價(jià) 工程成本 二 項(xiàng)目前期費(fèi)用 104297 1 規(guī)費(fèi) 2 測(cè)繪測(cè)量費(fèi) 3 勘查、設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、監(jiān)理費(fèi) 4 三通一平費(fèi)（含土石方） 30 5 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 1 6 前期物管費(fèi) 6 三 住宅建安成本 100286 1 基礎(chǔ) 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門(mén)窗、外墻涂料或外保溫等 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 32 7 安裝 43 8 專(zhuān)業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 四 配套 300 1 基礎(chǔ) 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、 門(mén)窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 7 安裝 8 專(zhuān)業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 八 會(huì)所 1952 1 基礎(chǔ) 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門(mén)窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手 架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 7 安裝 8 專(zhuān)業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 九 幼兒園 1759 1 基礎(chǔ) 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門(mén)窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 33 6 砌筑 7 安裝 8 專(zhuān)業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 三 行政管理 四 銷(xiāo)售費(fèi)用 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資本金 9900 萬(wàn)美元基本滿(mǎn)足項(xiàng)目資金需求 ,不融資 六 稅金 1 營(yíng)業(yè)稅 （ 5%） 總收入的 5%計(jì)算 2 印花稅 購(gòu)銷(xiāo)合同按購(gòu)銷(xiāo)金額萬(wàn)分之三計(jì)算，建筑安裝工程承包合同按承包金額萬(wàn)分之三計(jì)算，建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五計(jì)算，資本金按金額萬(wàn)分之五計(jì)算； 3 土地使用稅 23786* 9 元 /M2 4 土地增值稅 四級(jí)超率累進(jìn)稅率 ,XX 市土地增值稅預(yù)征收率暫定為 1% 、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別暫按收入的 %和 %預(yù)計(jì)。 、財(cái)務(wù)費(fèi)用按資本金折算為人民幣 ,基本上不需要融資。 （詳附表一） 出售部分物業(yè)按總投資進(jìn)行現(xiàn)金流量的估算： 靜態(tài)投資回收期 年。動(dòng)態(tài)投資回收期 年。 出租物業(yè)按總投資進(jìn)行現(xiàn)金流量的估算： 帶顔色標(biāo)記的為按相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算時(shí)總投資回收完成的年份；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按 10%設(shè)定；靜態(tài)投資回收期 年。動(dòng) 態(tài)投資回收期 年。 34 （詳附表二） 出租物業(yè) 按凈收益計(jì)算的投資回收期，按凈利潤(rùn)計(jì)算的投資回收期為： 年 ；投資回報(bào)周期太長(zhǎng)。 直接成本按資本化的部分投資作為資產(chǎn)管理，按現(xiàn)行集團(tuán)的資產(chǎn)管理、折舊政策的規(guī)定計(jì)提折舊，即：資產(chǎn)使用期限為 20 年，殘值率 10%； 銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別按總收入的 %%和 %%預(yù)計(jì)；財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。 稅金的計(jì)算：所有稅金按國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其中： A、 營(yíng)業(yè)稅：按總收入的 5%計(jì)算， 銷(xiāo)售均價(jià) 6000 元 /㎡，銷(xiāo)售面積公攤系數(shù) 14%； B、印花稅： 購(gòu)銷(xiāo)合同按購(gòu)銷(xiāo)金額萬(wàn)分之三 計(jì)算， 建筑安裝工程承包合同按承包金額萬(wàn)分之三 計(jì)算， 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五 計(jì)算，資本金 按金額萬(wàn)分之 五計(jì)算； C、房產(chǎn)稅：按租賃總收入的（稅率） 12%計(jì)算，已考慮到養(yǎng)商期及正常經(jīng)營(yíng)期； D、土地使用稅：按地塊實(shí)際占用面積及每平米稅負(fù)計(jì)算， 23786 ㎡ *9 元 /㎡； E、 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率 : 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除 項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為50%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。 根據(jù)《清算通知》規(guī)定， XX 市土地增值稅 預(yù) 征收率暫定為：以商品房的轉(zhuǎn)讓金額為計(jì)稅依據(jù)，按普通住房 1%；商業(yè)用房 2%計(jì)征土地增值稅。 F、企業(yè)所得稅率：按國(guó)家最新稅率 25%計(jì)算； 國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函〔 20xx〕 299 號(hào)文件規(guī)定， 非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入 按20％ 預(yù)繳企業(yè)所得稅 。 提高項(xiàng)目盈利預(yù)期的建議 通過(guò)以上分析，可以發(fā)現(xiàn)按既定假設(shè)方案（地上 萬(wàn)平方米，地下約 10 萬(wàn)平方米）的投資回報(bào)率太低，主要原因是：地下土石方開(kāi)挖工程量太大，估算工程工期需要 120 天，對(duì)于預(yù)售節(jié)點(diǎn)的工期影響最大；近 10 萬(wàn)平方米的地下室、地下裙房的工期也相對(duì)較長(zhǎng)，影響到預(yù)售節(jié)點(diǎn)的完成時(shí)間；地下商業(yè)部分一次性投資成本過(guò)大， 35 回收期太長(zhǎng)。 建議：在保證住宅停車(chē)位的基本前提下，只做一層地下車(chē)庫(kù)（負(fù)四層），如果車(chē)位不能滿(mǎn)足，則保留部分裙房不宜作為商業(yè)用途的停車(chē)庫(kù)，使地下室的建筑面積減少約 20xx0 平方米，這樣 既可以加快工期，又可以減少一次性投資成本，提高項(xiàng)目預(yù)期盈利水平。 減少一層地下室，項(xiàng)目總投資約減少 3000 萬(wàn)元，出租回收期約縮短半年時(shí)間（詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析報(bào)表）。 第 八 章 初步結(jié)論和現(xiàn)階段風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)現(xiàn)階段從社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及財(cái)務(wù)的初步分析，此項(xiàng)目的建設(shè)、開(kāi)發(fā)及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展的前景“總體上是可行的”，但以下風(fēng)險(xiǎn)依然存在，應(yīng)該引起我們的足夠重視，這些風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與解決是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。分述如下： 土地政策、設(shè)計(jì)及配套方面的風(fēng)險(xiǎn) XX 綢廠 地塊的土地權(quán)屬及取得開(kāi)發(fā)時(shí)間問(wèn)題是目前本項(xiàng)目最 大也是最直接的風(fēng)險(xiǎn)，雖然目前本司已 經(jīng)完成土地摘牌的 操作，但 土地合同尚未簽署， 土地權(quán)證取得的最后時(shí)間 也必須在 20xx 年 9 月 30 日完成， 拆遷工作也必須于 20xx 年 8月 31 日前完成， 否則相關(guān)的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃財(cái)務(wù)測(cè)算將會(huì)有大幅度的調(diào)整。 目前，方案設(shè)計(jì)中考慮開(kāi)挖 5 層地下室，利用 XX 市“ 關(guān)于建筑地下部分不計(jì)入容積率 ” 相關(guān)規(guī)定 ，希望 1~3 層中的非臨街部分暫按地下停車(chē)庫(kù)上報(bào)規(guī)劃局，待項(xiàng)目竣工后再行改造為地下商場(chǎng)，存在以下風(fēng)險(xiǎn)因素： a）設(shè)計(jì)方案 中地下一 ~三層百分之九十非臨街面積按車(chē)庫(kù)上報(bào)，屬于打擦邊球的做法 ，報(bào)規(guī)劃局審批時(shí)不 一定很容易地 得到批準(zhǔn) ； b） 在 XX 山區(qū)場(chǎng)地上，大量的地下室開(kāi)挖工程量將延長(zhǎng)項(xiàng)目建設(shè)工期并大量增加建設(shè)成本； c） 一般情況下，商業(yè)主力點(diǎn)的加盟都應(yīng)在設(shè)計(jì)階段考慮店方的具體要求（如出入口位置、柱距、層高、卸貨區(qū)、水電容量等 ） ； 由于本項(xiàng)目尚未進(jìn)行商業(yè)招標(biāo)， 設(shè)計(jì)難以準(zhǔn)確考慮商家具體要求， 況且還有五棟住宅主體的核心筒要插入地下室，則對(duì)于 后 期 的商業(yè) 改造 ，由于 受到已經(jīng)完成的 土建條件的限制，將 給 招商工作造成較 大困難。 36 管理的風(fēng)險(xiǎn) 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及相關(guān)管理制度的風(fēng)險(xiǎn) 此項(xiàng)目的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積 占總項(xiàng)目的面積將近 30%，也意味著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否直接影響本項(xiàng)目的成功。因此，必須將有競(jìng)爭(zhēng)力的商品放入本項(xiàng)目中，以取得商業(yè)的成功；同時(shí)，必須聘用一群有經(jīng)驗(yàn)、有能力的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)日常的營(yíng)運(yùn)，而且必須健全有操作性的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度，以符合未來(lái)多變的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。 未來(lái)市場(chǎng)的變動(dòng)、價(jià)值需求、消費(fèi)者偏好的改變等變動(dòng)具有不確定性， XX 項(xiàng)目現(xiàn)階段 所有商業(yè)定位 是否仍符合未來(lái)需求 ，具有很大的不確定性。 國(guó)家金融政策及經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn) 自有資金、融資貸款到位的不確定性是影響項(xiàng)目成敗的重要 因素。 國(guó)家政策變動(dòng)的不確定性（宏觀緊縮調(diào)控政策、稅收政策、利率變動(dòng)等）以及政策變動(dòng)引起的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等的不確定性等。 加強(qiáng)尋求本項(xiàng)目的特色 由于本項(xiàng)目不是位居交 通及人流量大的地理位置中，吸引人流的方法就必須靠著本項(xiàng)目的特色 。 建筑物本身就必須具備特色 ，否則在相對(duì)低價(jià)的龍溪區(qū)域就沒(méi)有自己的賣(mài)點(diǎn) 。 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須具有特色，同時(shí)結(jié)合文化、體育、時(shí)尚等環(huán)節(jié)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷創(chuàng)造話(huà)題，吸引全 XX人的目光，進(jìn)而增加人流創(chuàng)造營(yíng)收。 利用機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅 ◆對(duì)項(xiàng)目本身而 言，提高項(xiàng)目品質(zhì)從而提高項(xiàng)目在區(qū)域群眾心理地位，減小市場(chǎng)觀望度對(duì)項(xiàng)目的影響。 ◆對(duì)市場(chǎng)而言，打造項(xiàng)目自有的難以復(fù)制的特色和優(yōu)勢(shì)，與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，確定市場(chǎng)差異性地位。 ◆區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為商務(wù)區(qū)，片區(qū)價(jià)值將會(huì)提升，升值潛力巨大。 XXXX 項(xiàng)目管理處 37 20xx7