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重慶某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-資料下載頁

2025-05-31 13:38本頁面

【導(dǎo)讀】年第二季度開始籌劃。根據(jù)集團的要求,現(xiàn)階段XX要進入全速開發(fā)的前期,必須就?,F(xiàn)階段可行性方案進行評估;同時就風(fēng)險防范的工作予以全方位檢討。段風(fēng)險分析等問題進行分析,供領(lǐng)導(dǎo)在決策時參考。C8-1/02和C8-6/02兩個地塊組成。規(guī)劃用地總面積23786平方米,其中C8-6/02用地面。積2199平方米規(guī)劃為幼兒園用地。目前整個廠區(qū)的廠房建筑尚沒有開始拆除。目前本項目中的土地問題主要是土地出讓合同已經(jīng)上報政府等待簽署中。年9月30日之前。他方面的原因存在拆遷拖期的風(fēng)險。案設(shè)計工作有可能因為紅線不準確而返工修改。

  

【正文】 20xx 年 12 月 22 日 90000 90000 主體結(jié)構(gòu)達到 10 層 20xx 年 12 月 25 日 20xx 年 3 月 5 日 33000 90000 123000 管理問題 設(shè)計管理問題 由于本項目 的特殊地理位置,其有條件成為 XX 北區(qū)龍溪地區(qū) 最繁華、最具文化 30 感及時尚感的 商業(yè)住宅區(qū) 。 因此相關(guān)的設(shè)計團隊建議也需聘請全世界一流團 隊,如景觀設(shè)計團隊、室內(nèi)設(shè)計團隊、指示標牌及廣告的設(shè)計團隊等等; 同時搭配與本司合作最好的境內(nèi)設(shè)計團隊及根據(jù)集團管理中心通過的管理架構(gòu), 盡速招聘優(yōu)秀的 本司內(nèi)部設(shè)計管理團隊,共同管理 XX 項目 的設(shè)計管理任務(wù)。 如果地下商業(yè)需要引進大賣場 ,對于結(jié)構(gòu)上有一定要求 : 1) 現(xiàn)有的建筑住宅部分暫定是五棟塔樓,而且這五棟塔樓的筒體全部要插入商業(yè)樓層,商業(yè)部分的整體性被破壞。 2) 如果要引進大賣場,考慮其經(jīng)營的整體性和大型賣場的自身結(jié)構(gòu)要求, 結(jié)構(gòu)設(shè)計中 做 高位 轉(zhuǎn)換層。 本項目的 設(shè)計理念: 強化優(yōu)勢,弱化劣勢 ◆充分挖掘項目區(qū)位優(yōu)勢,最大限度弱化道路交通的不便利給項目帶來的不利影響。 ◆力求在項目設(shè)計上創(chuàng)造更具特色和人性化的產(chǎn)品,滿足更加舒適、更自然的市場需求,項目將以此為重要特征,賦予項目更多實質(zhì)性賣點; 本項目的 基本出發(fā)點應(yīng)立足 于既避開周邊成熟社區(qū)的視覺影響,又使新建住宅不能相互對視,取得良好的景觀視覺效果。 ◆重視項目從內(nèi)到外的主題形象打造,樹立項目在龍溪區(qū)域內(nèi)整體形象。 ◆通過多種推廣渠道,增加客戶來源 (比如設(shè)立穿梭巴士) ; ◆通過建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)管理、廣告設(shè)計及策劃代理等各類業(yè)內(nèi)知名公司的強強聯(lián)合,保證項目運作的專業(yè)性,從而提升項目品質(zhì)。 工程管理問題 另由于本地塊位于 城市快速干道的旁邊 , 地下室范圍較大,施工場地狹小, 相關(guān)的施工工藝、施工進度都受到 交通 方面的限制,因此施工單位的選擇就比較重要的,必須考慮其 有無在 城市主干道 邊的施工經(jīng)驗、其整體的管理經(jīng)驗及其資金實力的背景等等。同時根據(jù)集團管理中心通過的組織構(gòu)架,盡速招聘懂技術(shù)、懂管理、負責任及勇于任事的 本司內(nèi)部 工程管理團隊,同時搭配 XX 市 最優(yōu)秀的監(jiān)理團隊,共同承擔XX 的建筑 工程施工 任務(wù)。 商場經(jīng)營團隊及商場經(jīng)營管理制度 此項目的商場經(jīng)營面積 (包括后期改造面積) 占總項目的面積將近 30%, 即 意味著商場經(jīng)營的成功與否直接影響本項目的成功。因此,必須聘用一群有經(jīng)驗、有能力 31 的商場經(jīng)營者負責日常的營運,而且必須健全有操作性的商場經(jīng)營管理制度,以符合未來多變的商 場經(jīng)營挑戰(zhàn)。 第七章 投資及 效益 回報分析 XXXX項目的基本情況為:假定本項目的地上高層住宅面積為 109,694平方米(按土地合同條款,包括配套 服務(wù) 300平方米 、幼兒園 1759平方米、會所暫定 1952平方米);另地下商業(yè)暫定 55,397平方米、車庫 40,000平方米,項目的總建筑面積約為 199,694平方米。 XX總投資分析 單位: XX 曉威房地產(chǎn)有限公司 序號 成本費用項目 總價 (萬元 ) 建筑面積㎡ 平米造價 (元 ) 備注 一 地價 工程成本 二 項目前期費用 104297 1 規(guī)費 2 測繪測量費 3 勘查、設(shè)計、咨詢、監(jiān)理費 4 三通一平費(含土石方) 30 5 臨時設(shè)施費 1 6 前期物管費 6 三 住宅建安成本 100286 1 基礎(chǔ) 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門窗、外墻涂料或外保溫等 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 32 7 安裝 43 8 專業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 四 配套 300 1 基礎(chǔ) 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、 門窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 7 安裝 8 專業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 八 會所 1952 1 基礎(chǔ) 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手 架、塔吊、施工降效等 6 砌筑 7 安裝 8 專業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 九 幼兒園 1759 1 基礎(chǔ) 2 主體 3 內(nèi)外墻粗裝修 4 防水、欄桿、門窗、外墻涂料或外保溫 150 5 腳手架、塔吊、施工降效等 33 6 砌筑 7 安裝 8 專業(yè)供水、供電、供氣、閉路、安防、管網(wǎng)、綠化、電梯等 三 行政管理 四 銷售費用 五 財務(wù)費用 資本金 9900 萬美元基本滿足項目資金需求 ,不融資 六 稅金 1 營業(yè)稅 ( 5%) 總收入的 5%計算 2 印花稅 購銷合同按購銷金額萬分之三計算,建筑安裝工程承包合同按承包金額萬分之三計算,建設(shè)工程勘察設(shè)計合同按收取費用萬分之五計算,資本金按金額萬分之五計算; 3 土地使用稅 23786* 9 元 /M2 4 土地增值稅 四級超率累進稅率 ,XX 市土地增值稅預(yù)征收率暫定為 1% 、銷售費用、管理費用分別暫按收入的 %和 %預(yù)計。 、財務(wù)費用按資本金折算為人民幣 ,基本上不需要融資。 (詳附表一) 出售部分物業(yè)按總投資進行現(xiàn)金流量的估算: 靜態(tài)投資回收期 年。動態(tài)投資回收期 年。 出租物業(yè)按總投資進行現(xiàn)金流量的估算: 帶顔色標記的為按相應(yīng)指標計算時總投資回收完成的年份;財務(wù)內(nèi)部收益率按 10%設(shè)定;靜態(tài)投資回收期 年。動 態(tài)投資回收期 年。 34 (詳附表二) 出租物業(yè) 按凈收益計算的投資回收期,按凈利潤計算的投資回收期為: 年 ;投資回報周期太長。 直接成本按資本化的部分投資作為資產(chǎn)管理,按現(xiàn)行集團的資產(chǎn)管理、折舊政策的規(guī)定計提折舊,即:資產(chǎn)使用期限為 20 年,殘值率 10%; 銷售費用、管理費用分別按總收入的 %%和 %%預(yù)計;財務(wù)費用暫不考慮。 稅金的計算:所有稅金按國家現(xiàn)行標準計算,其中: A、 營業(yè)稅:按總收入的 5%計算, 銷售均價 6000 元 /㎡,銷售面積公攤系數(shù) 14%; B、印花稅: 購銷合同按購銷金額萬分之三 計算, 建筑安裝工程承包合同按承包金額萬分之三 計算, 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同按收取費用萬分之五 計算,資本金 按金額萬分之 五計算; C、房產(chǎn)稅:按租賃總收入的(稅率) 12%計算,已考慮到養(yǎng)商期及正常經(jīng)營期; D、土地使用稅:按地塊實際占用面積及每平米稅負計算, 23786 ㎡ *9 元 /㎡; E、 土地增值稅實行四級超率累進稅率 : 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分,稅率為 30%。 增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除 項目金額 100%的部分,稅率為 40%。 增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分,稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額 200%的部分,稅率為 60%。 根據(jù)《清算通知》規(guī)定, XX 市土地增值稅 預(yù) 征收率暫定為:以商品房的轉(zhuǎn)讓金額為計稅依據(jù),按普通住房 1%;商業(yè)用房 2%計征土地增值稅。 F、企業(yè)所得稅率:按國家最新稅率 25%計算; 國家稅務(wù)總局國稅函〔 20xx〕 299 號文件規(guī)定, 非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目 , 在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入 按20% 預(yù)繳企業(yè)所得稅 。 提高項目盈利預(yù)期的建議 通過以上分析,可以發(fā)現(xiàn)按既定假設(shè)方案(地上 萬平方米,地下約 10 萬平方米)的投資回報率太低,主要原因是:地下土石方開挖工程量太大,估算工程工期需要 120 天,對于預(yù)售節(jié)點的工期影響最大;近 10 萬平方米的地下室、地下裙房的工期也相對較長,影響到預(yù)售節(jié)點的完成時間;地下商業(yè)部分一次性投資成本過大, 35 回收期太長。 建議:在保證住宅停車位的基本前提下,只做一層地下車庫(負四層),如果車位不能滿足,則保留部分裙房不宜作為商業(yè)用途的停車庫,使地下室的建筑面積減少約 20xx0 平方米,這樣 既可以加快工期,又可以減少一次性投資成本,提高項目預(yù)期盈利水平。 減少一層地下室,項目總投資約減少 3000 萬元,出租回收期約縮短半年時間(詳見財務(wù)分析報表)。 第 八 章 初步結(jié)論和現(xiàn)階段風(fēng)險分析 根據(jù)現(xiàn)階段從社會的經(jīng)濟發(fā)展情況及財務(wù)的初步分析,此項目的建設(shè)、開發(fā)及后續(xù)的經(jīng)營發(fā)展的前景“總體上是可行的”,但以下風(fēng)險依然存在,應(yīng)該引起我們的足夠重視,這些風(fēng)險的規(guī)避與解決是項目成敗的關(guān)鍵。分述如下: 土地政策、設(shè)計及配套方面的風(fēng)險 XX 綢廠 地塊的土地權(quán)屬及取得開發(fā)時間問題是目前本項目最 大也是最直接的風(fēng)險,雖然目前本司已 經(jīng)完成土地摘牌的 操作,但 土地合同尚未簽署, 土地權(quán)證取得的最后時間 也必須在 20xx 年 9 月 30 日完成, 拆遷工作也必須于 20xx 年 8月 31 日前完成, 否則相關(guān)的整體開發(fā)計劃財務(wù)測算將會有大幅度的調(diào)整。 目前,方案設(shè)計中考慮開挖 5 層地下室,利用 XX 市“ 關(guān)于建筑地下部分不計入容積率 ” 相關(guān)規(guī)定 ,希望 1~3 層中的非臨街部分暫按地下停車庫上報規(guī)劃局,待項目竣工后再行改造為地下商場,存在以下風(fēng)險因素: a)設(shè)計方案 中地下一 ~三層百分之九十非臨街面積按車庫上報,屬于打擦邊球的做法 ,報規(guī)劃局審批時不 一定很容易地 得到批準 ; b) 在 XX 山區(qū)場地上,大量的地下室開挖工程量將延長項目建設(shè)工期并大量增加建設(shè)成本; c) 一般情況下,商業(yè)主力點的加盟都應(yīng)在設(shè)計階段考慮店方的具體要求(如出入口位置、柱距、層高、卸貨區(qū)、水電容量等 ) ; 由于本項目尚未進行商業(yè)招標, 設(shè)計難以準確考慮商家具體要求, 況且還有五棟住宅主體的核心筒要插入地下室,則對于 后 期 的商業(yè) 改造 ,由于 受到已經(jīng)完成的 土建條件的限制,將 給 招商工作造成較 大困難。 36 管理的風(fēng)險 商場經(jīng)營及相關(guān)管理制度的風(fēng)險 此項目的商場經(jīng)營面積 占總項目的面積將近 30%,也意味著商場經(jīng)營的成功與否直接影響本項目的成功。因此,必須將有競爭力的商品放入本項目中,以取得商業(yè)的成功;同時,必須聘用一群有經(jīng)驗、有能力的商場經(jīng)營者負責日常的營運,而且必須健全有操作性的商場經(jīng)營管理制度,以符合未來多變的商場經(jīng)營挑戰(zhàn)。 未來市場的變動、價值需求、消費者偏好的改變等變動具有不確定性, XX 項目現(xiàn)階段 所有商業(yè)定位 是否仍符合未來需求 ,具有很大的不確定性。 國家金融政策及經(jīng)營財務(wù)方面的風(fēng)險 自有資金、融資貸款到位的不確定性是影響項目成敗的重要 因素。 國家政策變動的不確定性(宏觀緊縮調(diào)控政策、稅收政策、利率變動等)以及政策變動引起的同業(yè)競爭等的不確定性等。 加強尋求本項目的特色 由于本項目不是位居交 通及人流量大的地理位置中,吸引人流的方法就必須靠著本項目的特色 。 建筑物本身就必須具備特色 ,否則在相對低價的龍溪區(qū)域就沒有自己的賣點 。 商場的經(jīng)營活動必須具有特色,同時結(jié)合文化、體育、時尚等環(huán)節(jié),在經(jīng)營活動不斷創(chuàng)造話題,吸引全 XX人的目光,進而增加人流創(chuàng)造營收。 利用機會,規(guī)避威脅 ◆對項目本身而 言,提高項目品質(zhì)從而提高項目在區(qū)域群眾心理地位,減小市場觀望度對項目的影響。 ◆對市場而言,打造項目自有的難以復(fù)制的特色和優(yōu)勢,與其他競爭項目區(qū)分開,確定市場差異性地位。 ◆區(qū)域未來規(guī)劃為商務(wù)區(qū),片區(qū)價值將會提升,升值潛力巨大。 XXXX 項目管理處 37 20xx7
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