重慶某房地產項目可行性研究報告-資料下載頁
2024-12-04 08:40本頁面
【導讀】該區(qū)域可供商業(yè)開發(fā)的出讓地塊不。近期有重慶XX、上海XX、XX集團等多家房地產企業(yè)有意向取得該地塊。鑒于該地塊的規(guī)模及獨特自然資源及良好的收益預期。從公司可持續(xù)發(fā)展及。戰(zhàn)略的角度，擬獲取該地塊的開發(fā)權。地塊擁有稀缺不可再生的南山森林資源，得到多家大型房企的青睞。米范圍之間的范圍區(qū)域，毛地面積約1490畝，凈出讓用地面積約677畝。范圍內出讓地以外部分由土地取得方出資進行道路和綠化整治。（三）建筑總規(guī)模約萬平方米。項目用地為坡地，場地內高差較大，最大高差約60米。項目距南山主道公里,大區(qū)域商業(yè),教育,醫(yī)院等配套齊全。聯接,可快速到達項目,只是目前政府尚無該道路建設實施時間表。費、交易手續(xù)費等相關規(guī)、稅費。目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。①簽訂協(xié)議方支付履約保證金。②參與該宗公示報名時，支付的競買保證金。取得土地的拍賣價格，將決定項目的收益率指標及項目盈虧。號，緊鄰該地塊。
【正文】 業(yè)性公建 ，一半招商或自收自支 , 招商或自收自支部分不在開發(fā)計劃中體現 ,該項目擬分六期進行開發(fā)建設，預計 34年 （ 2021－ 2021）可全部完成： ◎ 項目初步開發(fā)計劃安排 2021年 1季度：取得土地、方案設計及前期報建 2021年 2季度：一期施工圖設計及前期報建手續(xù)辦理 2021年 3季度：一期基礎施工及主體施工 2021年 4季度：一期安裝、環(huán)境施工并開始預售，同時二期基礎開始 施工 第七章 投資收益分析 根據地塊得天獨厚的地理條件，本項目初步定位為高檔住宅小區(qū)，產品類型以類別墅花園洋房和別墅為主。別墅銷售單價按 13000元 /平方米（套內）、花園洋房 6500元 /平方米（套內）、商業(yè)銷售單價按 8000/平方米（建面）投資分析如下： 一、成本及經濟效益分析 序號 費用名稱 面積 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ )或費率（ %） 金額 (萬元 ) 占總投資的比例 一 土地費用 432219 2667 115264 % 二 前期工程費 474698 114 5388 % 三 基礎設施建設費用 477279 725 34594 % 四 建筑安裝工程費用 432219 1634 70615 % 五 公共配套設施建設費 45060 1393 6277 % 六 間接費用 474698 530 25145 % 七 開發(fā)期稅費 474698 407 19330 % 八 不可預見費 474698 49 2307 % 九 營業(yè)稅及土增稅 474698 642 30498 % 成本合計分攤 按總建筑面積折算 6483 309417 100% 按總可售面積折算 6518 309417 按地上可售面積折算 7159 309417 十 銷售收入 434838 10790 469195 稅前利潤 159777 所得稅 39944 稅后利潤 119833 投資凈利潤率 % 二 、 土地拍賣價格敏感性分析： 21 序號 地價 （萬元 /畝） 項目總投資 （萬元） 稅前利潤 （萬元） 稅后利潤 （萬元） 投資凈利潤率 （ %） 備注 1 120 278038 191156 143367 % 2 140 291985 177210 132907 % 3 165 309417 159777 119833 % 4 200 333823 135371 101529 % 5 250 368689 100506 75379 % 6 282 391003 78192 58644 % 注：上述地價為凈地綜合價金。 結論：地價高于 282萬 /畝，項目將面臨財務風險。 三 .項目啟動資金需求 及籌措計劃 經測算，項目的啟動資金需求約 ： ◎ 土地費用 57632 ◎ 前期工程費 1796 ◎ 規(guī)費等前期稅費 2416 ◎ 工程建設 費用 2090 ◎ 管理及營銷費 800 合計 64734 項目公司 可自籌 2021萬元的注冊資本金， 取得土地后到項目達到開發(fā)貸款條件前需另籌 備資金約 6億元。 第八章 可行性結論 一 .項目優(yōu)勢： 1）項目位于南山風景區(qū)內，自然、生態(tài)資源豐富，為打造高檔低密度住宅小區(qū)的黃金地段， XX 地勢高出市區(qū)數百米，綠化面積遠大于人口高密度的兩江沿岸，污染源少，空氣清新，氣 溫普遍比市區(qū)低 3－ 6 度，是山城難得的避暑寶地。目前， XX 已建成的高山流水、加勒比海等高檔小區(qū)銷售情況良好，作為稀缺的自然生態(tài)之地，已成為市場追捧的熱地。正在建設中的富力地產別墅項目，緊鄰該地塊。 2） 地塊所在 XX 區(qū)域屬“四山”禁建區(qū)域，自然生態(tài)環(huán)境良好，該地區(qū)土地 22 供應非常有限，地塊升值潛力巨大。 3） 通過目前 XX 地區(qū)在售的高檔小區(qū)的售價分析，項目利潤空間較大。 4）從該區(qū)域控規(guī)了解到 ,在真武山隧道出口 公里處有一接口 ,并有規(guī)劃道路與項目地塊聯接 ,可快速到達項目此道路的建成將大大提升項目的價 值。 二 .項目劣勢： 1） 地塊內有兩條 220kv 高壓線穿過，對本項目的品質造成很大影響。 2） 地塊內有一個渝黔高速路真武山隧道的出氣口 ,大小約 70米 X80米左右。噪音較大，對項目的空氣質量也有一定影響。 3） 地塊內有一條長約 公里污水溝穿過，需要進行綜合整治。 4） 地塊周邊市政交通體系 及配套設施 還不完善，目前項目主要的進出通道南山路，道路條件較差。據政府部門介紹，該道路 2021 年底前將動工拓寬整治。 三 .結論及建議 該項目在 南山 樹立了一個具有知名品牌、高品質、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為大唐 在 重慶 又樹立一個標 志性產品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項目可行。
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