【正文】 住宅229,5,80090%119,商業(yè)3,10,00085%3,合計(jì)233,123, 根據(jù)項(xiàng)目擬定的銷售時(shí)間、銷售率計(jì)算項(xiàng)目的銷售回款計(jì)劃，詳見附表3：《項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃表》。 剩余10%的住宅15%商業(yè)作業(yè)為企業(yè)留存資產(chǎn)或在計(jì)算期以后銷售。同時(shí)，測算時(shí)未考慮車位出租收益的影響。 剩余住宅建筑面積296平方米、商業(yè)599平方米作為企業(yè)留存資產(chǎn)或在算期以后銷售。項(xiàng)目銷售稅金及附加 按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（%）,城市建設(shè)維護(hù)稅(營業(yè)稅1%),印花稅(%),%,共計(jì)6,。 項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見附表3：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》。8．2 項(xiàng)目利潤、投資利潤率經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅前利潤、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤等指標(biāo)詳見下表： 表15：項(xiàng)目利潤估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式金額（萬元）（1）銷售收入123,（2）開發(fā)成本84,（3）銷售費(fèi)用3,（4）銷售稅金及附加6,（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用4,（6）利潤總額(1)(2)(3)(4)(5)(6)24,（7）所得稅(7)15%3,（8）凈利潤(7)(8)20,（9）稅前成本利潤率利潤總額/總投資%（10）稅后成本利潤率凈利潤/總投資% 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤測算詳見附表5:《項(xiàng)目損益及利潤表》。 項(xiàng)目尚有可售住宅建筑面積2296平方米、商業(yè)599平方米，可在后期銷售或出租帶來收益。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量分析詳見附表6：《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。 經(jīng)測算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5，069萬元。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FNPV） 內(nèi)部收益率（FNPV）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益時(shí)，測認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 經(jīng)測算：%。動(dòng)態(tài)投資回收期經(jīng)測算，項(xiàng)目基本方案的動(dòng)態(tài)投資回收期：(即項(xiàng)目從2003年下半年開始計(jì)算,2009年下半年可收回全部投資)。 綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。九、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析 9．1 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在本項(xiàng)目開始成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，%、%時(shí)，項(xiàng)目可保本。 另一方面，假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率不變，項(xiàng)目住宅的保本銷售價(jià)格為4，582元/平方米、商業(yè)的保本銷售價(jià)格為7，900元/平方米。 根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)，由此可知，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。9．2 項(xiàng)目敏感性分析 我門對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表8：《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 因素變化 測算結(jié)果 基本方案稅后利潤（萬元）20,768稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）5,069內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期當(dāng)售價(jià)收入下降5%稅后利潤（萬元）15,954稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）1,719內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期當(dāng)開發(fā)成本上升5%稅后利潤（萬元）17,628稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）2,415內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期表16：敏感性分析 經(jīng)測算可知： 本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目郊益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目郊益影響較大。 項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目仍有贏利空間，說明項(xiàng)目具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有郊保證。十、 項(xiàng)目貸款額和償債能力分析 10．1 貸款金額的確定 根據(jù)企業(yè)說明，本項(xiàng)目將申請(qǐng)貸款額度20，000萬元，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度用款，到期一次性還貸的貸款方式。10．2 還款來源分析 項(xiàng)目還款來源來自本項(xiàng)目的銷售回籠資金，根據(jù)測算，預(yù)計(jì)在2007年底，銷售回籠資金在支付項(xiàng)目工程款和償還貸款后，尚有1,，說明銷售回籠資金足以償還20，000萬元的銀行貸款。如果項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售計(jì)劃，則還款來源充足。10．3 貸款償還期測算 結(jié)合項(xiàng)目需資金來源及運(yùn)用分析，按在2004年上半年至2005年下半年共貸20，000萬元計(jì)算，項(xiàng)目至2007年底可償還全部貸款，貸款償還期為4年。 具體測算過程詳見附表8：項(xiàng)目貸款償還測算表。十一、 結(jié)論 項(xiàng)目及市場條件 某片區(qū)屬相對(duì)獨(dú)立的中心型片區(qū)，綜合居住環(huán)境指數(shù)逐漸提高。片區(qū)具有優(yōu)越的自然環(huán)境，具備開發(fā)生態(tài)樓盤的先天自然條件。目前該片區(qū)已是深圳市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)，近年來新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出，開發(fā)較為密集。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的市場條件。 項(xiàng)目用地位于長嶺山腳，生態(tài)環(huán)境極佳；項(xiàng)目具規(guī)模優(yōu)勢；但目前項(xiàng)目進(jìn)入性較差，周邊生活配套尚不健全，項(xiàng)目具備一定的開發(fā)建設(shè)條件。 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單 位數(shù) 據(jù)I項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米商品房銷售住宅商業(yè)平方米平方米平方米出租房營業(yè)房平方米II項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元萬元92,4,2資金籌措其中：資本金借款預(yù)售房款萬元萬元萬元萬元35,20,37,3經(jīng)營收入萬元123,4經(jīng)營稅金及附加萬元6,5利潤總額萬元24,6所得稅萬元3,7稅后利潤萬元20,III財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1商品房稅前利潤率%%2商品房稅后利潤率%%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%%4全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5,0695全部投資動(dòng)態(tài)回收期（所得稅后）年6借款償還期年4注:上表為考慮住宅銷售率為90%、商業(yè)銷售率為85%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。分析結(jié)果表明該項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，具備可行性。經(jīng)測算，項(xiàng)目按設(shè)定的售價(jià)，%、%時(shí),項(xiàng)目可保本。根據(jù)某片區(qū)房地產(chǎn)市場情況分析，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)上述銷售率，難度不大。項(xiàng)目敏感性分析表明，項(xiàng)目自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 總之，項(xiàng)目具有較好的市場環(huán)境及一定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測算各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好。由于項(xiàng)目定位及偏大的戶型設(shè)計(jì)是區(qū)域創(chuàng)新，市場承接力有待考驗(yàn)，建議項(xiàng)目分期開發(fā)，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)市場反應(yīng)謹(jǐn)慎安排開發(fā)計(jì)劃，先試探市場承接能力，準(zhǔn)確把握市場需求和變化，并采取有較的營銷手段，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢、因勢利導(dǎo)、引導(dǎo)消費(fèi)需求，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 深圳市某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2003年11月18日十一、 附表附表1：項(xiàng)目開發(fā)總成本估算表附表2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表附表3：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表4：項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表附表5：項(xiàng)目損益及利潤分配表附表6：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表7：貸款償還期測算表附表8：項(xiàng)目敏感性分析表附表1： 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 計(jì)入容積率建筑面積 243,(㎡) 不計(jì)入容積率建筑面積 95,(㎡) 序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式單位(元/㎡)金額(萬元)備注一、土地成本地價(jià)款2,土地補(bǔ)償費(fèi)8,小計(jì)～10,二前期工程款勘察測量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等護(hù)坡防洪工程2,臨時(shí)供水供電場地平整、臨時(shí)道路1,前期工程小計(jì)～4,三建筑安裝工程費(fèi)土方及樁基工程2,地下室工程費(fèi)1,17,主體工程1,26,安裝工程費(fèi)水電安裝5,電梯工程2,空調(diào)工程消防工程1,通訊工程煤氣管道對(duì)講系統(tǒng)智能系統(tǒng)電視天線室內(nèi)裝修公共部分安裝工程費(fèi)小計(jì)以上10項(xiàng)和12,室外配套2,建安工程小計(jì)～2,62,四管理費(fèi)用前三項(xiàng)3%2,五不可預(yù)見費(fèi)前兩項(xiàng)3%2,六其他費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)其他（報(bào)建費(fèi)等）其他費(fèi)用小計(jì)～1,七合計(jì)（不含地價(jià)）(二)～(六)2,72,八公用設(shè)施專用基金1,九總開發(fā)成本(一)＋(八)3,84,