【正文】 住宅229,5,80090%119,商業(yè)3,10,00085%3,合計233,123, 根據(jù)項目擬定的銷售時間、銷售率計算項目的銷售回款計劃，詳見附表3：《項目銷售回款計劃表》。 剩余10%的住宅15%商業(yè)作業(yè)為企業(yè)留存資產(chǎn)或在計算期以后銷售。同時，測算時未考慮車位出租收益的影響。 剩余住宅建筑面積296平方米、商業(yè)599平方米作為企業(yè)留存資產(chǎn)或在算期以后銷售。項目銷售稅金及附加 按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（%）,城市建設(shè)維護稅(營業(yè)稅1%),印花稅(%),%,共計6,。 項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見附表3：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》。8．2 項目利潤、投資利潤率經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤等指標詳見下表： 表15：項目利潤估算表 單位：萬元序號項 目計算公式金額（萬元）（1）銷售收入123,（2）開發(fā)成本84,（3）銷售費用3,（4）銷售稅金及附加6,（5）財務(wù)費用4,（6）利潤總額(1)(2)(3)(4)(5)(6)24,（7）所得稅(7)15%3,（8）凈利潤(7)(8)20,（9）稅前成本利潤率利潤總額/總投資%（10）稅后成本利潤率凈利潤/總投資% 項目各計算期的利潤測算詳見附表5:《項目損益及利潤表》。 項目尚有可售住宅建筑面積2296平方米、商業(yè)599平方米，可在后期銷售或出租帶來收益。 項目綜合經(jīng)濟效益分析 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量分析詳見附表6：《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準收益率（8%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。 經(jīng)測算：項目在計算期內(nèi)的財務(wù)凈現(xiàn)值為5，069萬元。 財務(wù)內(nèi)部收益率（FNPV） 內(nèi)部收益率（FNPV）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。當IRR大于基準收益時，測認為其盈利能力已滿足最低要求。 經(jīng)測算：%。動態(tài)投資回收期經(jīng)測算，項目基本方案的動態(tài)投資回收期：(即項目從2003年下半年開始計算,2009年下半年可收回全部投資)。 綜合財務(wù)指標分析結(jié)論該項目的各項指標表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率大于基準收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。九、項目盈虧平衡分析和敏感性分析 9．1 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在本項目開始成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，%、%時，項目可保本。 另一方面，假定本項目開發(fā)成本及銷售率不變，項目住宅的保本銷售價格為4，582元/平方米、商業(yè)的保本銷售價格為7，900元/平方米。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目的保本銷售價格及銷售率較易實現(xiàn)，由此可知，項目的抗風險能力較強。9．2 項目敏感性分析 我門對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表8：《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 因素變化 測算結(jié)果 基本方案稅后利潤（萬元）20,768稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）5,069內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期當售價收入下降5%稅后利潤（萬元）15,954稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）1,719內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期當開發(fā)成本上升5%稅后利潤（萬元）17,628稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）2,415內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期表16：敏感性分析 經(jīng)測算可知： 本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目郊益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目郊益影響較大。 項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目仍有贏利空間，說明項目具備一定抗風險能力。 保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有郊保證。十、 項目貸款額和償債能力分析 10．1 貸款金額的確定 根據(jù)企業(yè)說明，本項目將申請貸款額度20，000萬元，根據(jù)建設(shè)進度用款，到期一次性還貸的貸款方式。10．2 還款來源分析 項目還款來源來自本項目的銷售回籠資金，根據(jù)測算，預計在2007年底，銷售回籠資金在支付項目工程款和償還貸款后，尚有1,，說明銷售回籠資金足以償還20，000萬元的銀行貸款。如果項目能實現(xiàn)預期的銷售計劃，則還款來源充足。10．3 貸款償還期測算 結(jié)合項目需資金來源及運用分析，按在2004年上半年至2005年下半年共貸20，000萬元計算，項目至2007年底可償還全部貸款，貸款償還期為4年。 具體測算過程詳見附表8：項目貸款償還測算表。十一、 結(jié)論 項目及市場條件 某片區(qū)屬相對獨立的中心型片區(qū)，綜合居住環(huán)境指數(shù)逐漸提高。片區(qū)具有優(yōu)越的自然環(huán)境，具備開發(fā)生態(tài)樓盤的先天自然條件。目前該片區(qū)已是深圳市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點，近年來新的房地產(chǎn)項目不斷推出，開發(fā)較為密集。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，本項目發(fā)展具有良好的市場條件。 項目用地位于長嶺山腳，生態(tài)環(huán)境極佳；項目具規(guī)模優(yōu)勢；但目前項目進入性較差，周邊生活配套尚不健全，項目具備一定的開發(fā)建設(shè)條件。 經(jīng)濟分析結(jié)論主要經(jīng)濟指標表序號名 稱單 位數(shù) 據(jù)I項目設(shè)計規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米商品房銷售住宅商業(yè)平方米平方米平方米出租房營業(yè)房平方米II項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財務(wù)費用萬元萬元92,4,2資金籌措其中：資本金借款預售房款萬元萬元萬元萬元35,20,37,3經(jīng)營收入萬元123,4經(jīng)營稅金及附加萬元6,5利潤總額萬元24,6所得稅萬元3,7稅后利潤萬元20,III財務(wù)評價指標1商品房稅前利潤率%%2商品房稅后利潤率%%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%%4全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元5,0695全部投資動態(tài)回收期（所得稅后）年6借款償還期年4注:上表為考慮住宅銷售率為90%、商業(yè)銷售率為85%的情況下的經(jīng)濟效益指標。分析結(jié)果表明該項目各項經(jīng)濟效益指標較好，具備可行性。經(jīng)測算，項目按設(shè)定的售價，%、%時,項目可保本。根據(jù)某片區(qū)房地產(chǎn)市場情況分析，本項目實現(xiàn)上述銷售率，難度不大。項目敏感性分析表明，項目自身抗風險能力較強。 總之，項目具有較好的市場環(huán)境及一定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測算各項目經(jīng)濟指標較好。由于項目定位及偏大的戶型設(shè)計是區(qū)域創(chuàng)新，市場承接力有待考驗，建議項目分期開發(fā)，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)市場反應(yīng)謹慎安排開發(fā)計劃，先試探市場承接能力，準確把握市場需求和變化，并采取有較的營銷手段，充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢、因勢利導、引導消費需求，是項目成功的關(guān)鍵。 深圳市某房地產(chǎn)評估有限公司2003年11月18日十一、 附表附表1：項目開發(fā)總成本估算表附表2：項目投資計劃表附表3：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表4：項目資金來源與運用表附表5：項目損益及利潤分配表附表6：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表7：貸款償還期測算表附表8：項目敏感性分析表附表1： 項目開發(fā)成本估算表 計入容積率建筑面積 243,(㎡) 不計入容積率建筑面積 95,(㎡) 序號項目名稱計算程式單位(元/㎡)金額(萬元)備注一、土地成本地價款2,土地補償費8,小計～10,二前期工程款勘察測量費規(guī)劃設(shè)計費等護坡防洪工程2,臨時供水供電場地平整、臨時道路1,前期工程小計～4,三建筑安裝工程費土方及樁基工程2,地下室工程費1,17,主體工程1,26,安裝工程費水電安裝5,電梯工程2,空調(diào)工程消防工程1,通訊工程煤氣管道對講系統(tǒng)智能系統(tǒng)電視天線室內(nèi)裝修公共部分安裝工程費小計以上10項和12,室外配套2,建安工程小計～2,62,四管理費用前三項3%2,五不可預見費前兩項3%2,六其他費用工程監(jiān)理費其他（報建費等）其他費用小計～1,七合計（不含地價）(二)～(六)2,72,八公用設(shè)施專用基金1,九總開發(fā)成本(一)＋(八)3,84,