【正文】 面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補給，向長江排泄。(3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓水的補給。根據(jù)本地區(qū)經(jīng)驗資料及區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)地下水對混凝土不具腐蝕性。場區(qū)地處長江中下游亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。每年9月為高溫期，12月至次年2月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。℃，℃（7月），℃（1月）。一月最冷，℃，℃，無霜期為245天。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。%，%，%，%。，年平均相對濕度77%。第六部分 項目環(huán)境影響分析項目建設(shè)期對環(huán)境的影響項目施工期間對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚塵。施工現(xiàn)場粉塵和揚塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。為此要求項目施工時，在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護墻及安裝遮擋設(shè)施，實行封閉式施工，對有可能產(chǎn)生二次揚塵的作業(yè)面應(yīng)撒水降塵，車輛出工地時應(yīng)進行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。項目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水BODCOD、懸浮物，超過GB89781996《綜合污水排放標準》表4中一級標準?？紤]到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標準》表4中一級標準，受納水體有一定的影響。根據(jù)武漢市城市自來水廠地下水資源保護管理辦法，項目建設(shè)采取嚴格的地下水源保護措施，污水、雨水均進入市政管網(wǎng)，不會對地下水造成威脅，施工中嚴禁將垃圾等廢棄物回填，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會對地下水產(chǎn)生直接的影響。施工期間對周圍聲學環(huán)境的影響主要來自于各種機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動。還有運輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項目擬采用的部分施工機械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值（GB1252390）見下表。 施工機械噪聲值及相應(yīng)限值表 單位：Db（A）機械名稱測點距聲 源距離（m）實測值Db（A）GB1252390標準Db（A）達標距離（m）晝夜晝夜挖掘機1086755535355推土機1087755540398攪拌機1081705535200振蕩器1082705540224壓路機1082755522224打樁機108585禁止施工由表中可看出，晝夜即使距聲源40m處，許多施工機械的噪聲值仍超過了相應(yīng)的建筑施工場界限值，對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。因此項目施工應(yīng)嚴格執(zhí)行:建筑施工噪聲申報登記制度，在工程開工前15日內(nèi)向所在轄區(qū)環(huán)保局提出申報，填寫《建筑施工場地噪聲管理審批表》，經(jīng)批準后方可開工。對施工機械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等辦法，機動車輛進出施工場地應(yīng)禁止鳴笛，夜間（22時至次日6時）嚴禁使用各種打樁機。在施工的各階段均應(yīng)嚴格執(zhí)行GB1252390《建筑施工場界噪聲限值》中的各項規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。施工期間多產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時回填，垃圾及時清運（須辦理準運證），交有關(guān)部門進行相關(guān)處理。運營期對環(huán)境的影響地下車庫的汽車尾氣排放，通過在設(shè)計時保證車庫有一定的容積，進出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進庫時間。地下車庫采取強制通風手段，車庫排風口設(shè)置在空氣流通的地方。只要在全面設(shè)計時注意環(huán)保控制的各環(huán)節(jié)，如通風方式、通風量、通風口的設(shè)計，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標準。本項目廢水主要來源于生活污水，其主要污染物為COD、BOD、SS、動植物油，污染物的產(chǎn)生濃度均超過了GBS9781996《污水綜合排放標準》中的一級標準要求。本項目排污管道與市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。本項目所在地區(qū)功能劃分為2類區(qū)，環(huán)境保護目標為項目所在地聲環(huán)境質(zhì)量，使其滿足GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》中2類標準要求。主要控制區(qū)域為商業(yè)網(wǎng)點及停車場。在國家環(huán)境保護局環(huán)控[1994]345號文《關(guān)于在全國開展固體廢物申報登記工作的通知》及《固體廢物申報登記工作指南》，固體廢物分為危險廢物、一般工業(yè)固體廢物及其他廢物，1998年國家環(huán)境保護周，國家經(jīng)貿(mào)委和公安部聯(lián)合頒發(fā)了《國家危險廢物名錄》。項目產(chǎn)生的生活垃圾，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物。要求業(yè)主形成垃圾分類袋裝處理的習慣，生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門處理。樹立于環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識。綜上所述，項目在建設(shè)期對周圍環(huán)境會產(chǎn)生一定程度的影響，在全面落實各項保護措施情況下將污染影響可降至最小程度。要嚴格控制污染物排放并達到國家相應(yīng)的標準。第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措投資估算城中村改造成本總額220,，改造成本215,后期費用4,。63城中村改造成本匯總表項目單位前期費用改造成本后期費用合計拆遷補償費用還建及5%公共設(shè)施配套土地整合成本其它補償及高壓走廊開發(fā)用地成本改造成本小計村民集體職工住宅土地成本面積m2　506,372,330,9,　344,　　　金額萬元15,24,68,4,8,14,81,215,4,220,備注數(shù)據(jù)來源于城中村改造資料,計算依據(jù)根據(jù)武城改辦[2009]2號，以上成本為取得土地成本，未計算辦土地證應(yīng)交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過渡等費用。（詳細明細見附表35）拆遷還建資金需求與籌措情況:65,占拆遷還建總成本30%:155,占拆遷還建總成本70%（詳細明細見附表6城中村改造投資計劃表）貸款償還拆遷還建貸款資金償還計劃為：分10年等額還本，按規(guī)定支付貸款利息。還款計劃詳見附表16項目償債能力分析表第八部分 財務(wù)評價說明財務(wù)評價的假設(shè)●國家經(jīng)濟政策和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不發(fā)生重大變化；●企業(yè)按方案的設(shè)計進行正常的投資經(jīng)營；●委托方提供的財務(wù)數(shù)據(jù)真實、合法、可靠。財務(wù)評價的基準期本報告中財務(wù)評價的價格基準期為2009年10月31日，投資采用批準的掛牌出讓土地成本，收益的確認采用基準期的價格。財務(wù)指標評價依據(jù)及說明：當投資收益率是負數(shù)時為完全失敗，0－9％時表明投資效果基本不佳，10－19％時表明投資效果基本成功，20－29％時表明投資效果比較成功，收益率至30％以上表明投資效果非常成功。：根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），結(jié)合當前實際情況，測定社會折現(xiàn)率8％；對于受益期長的建設(shè)項目，如果遠期收益大，效益實現(xiàn)的風險小，社會折現(xiàn)率可適當降低，但不應(yīng)低于6％。結(jié)合本項目，折現(xiàn)率設(shè)定為6％。房地產(chǎn)總成本費用估算依據(jù)、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、工程管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用和不可預(yù)見費用九大類分別進行估算，具體說明如下：《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復》。契稅按照交易額的4％計算。：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按1800元/平方米估算：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照80元/平方米估算：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，％估算：包括廣告宣傳及市場推廣費、銷售代理費、其他銷售費用。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，％估算：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,主要包括借款和債劵的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。本項目按照6％估算: 根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照主體投資額的1％估算：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料,結(jié)合本項目具體情況，本項目取4％估算。銷售收入估算依據(jù) 銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹慎性原則估算。 在住宅樓收入估算時，我們對徐東片區(qū)和青山片區(qū)的住宅樓行情進行了調(diào)查，情況是：　均價戶型萬科金域華府 2室2廳，3室2廳，戶式水岸星城G53 2室2廳，3室2廳，4室2廳福星惠譽國際城一期 2室2廳，3室2廳東湖春樹里二期普提金國際酒店公寓 1室1廳東湖春樹里二期 2室2廳，3室2廳，戶式興華嘉天下二期 2室2廳，3室2廳，4室2廳愛家國際華城二期 2室2廳，3室2廳，4室2廳都市經(jīng)典卓錦園 3室2廳，4室2廳按銷售價位統(tǒng)計，該片區(qū)均價在8500元/平方米以上按房價分布走勢看，該片區(qū)房價整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。項目名稱價格（元/㎡）青揚六和5800江南春城2期6600洪福美鄰6400新奧?依江畔園7300青山世紀街5600開來九州國際6400天佳大城小院6300新家園5700劍鋒御花園5400園林星城6288在售樓盤均價在6000元/平方米左右。 區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費者的心理預(yù)期，消費者心理預(yù)期的提高將促使房價上漲。本項目處于徐東與青山之間,根據(jù)謹慎性原則，本項目住宅樓單價按7000元/平方米估算。經(jīng)調(diào)查,2009年9月本項目周邊的福星惠譽國際城 的商鋪銷售均價為20000元/平方米，春樹里一期商鋪銷售均價為18000元/平方米。按照謹慎性原則，本項目商鋪均價按15000元/平方米估算。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，參照周邊樓盤銷售價格，住宅樓銷售價格按7000元/平米估算。商業(yè)門面銷售價格按15000元/平米估算,以銷售單價和銷售面積加權(quán)計算的房地產(chǎn)加權(quán)平均單價9328元/平方米。銷售稅金和附加估算銷售稅金主要包括房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅，按營業(yè)收入的5%計算；附加稅費包括城市維護建設(shè)稅、教育附加費、堤防費、地方教育發(fā)展費、平抑基金等。根據(jù)國家稅收政策，%計算。土地增值稅估算根據(jù)國家有關(guān)稅務(wù)政策，按照房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額(含加扣部分)測算,本報告按增值額的30％計算。企業(yè)所得稅估算企業(yè)所得稅率為25％第九部分 財務(wù)評價財務(wù)指標分析根據(jù)損益估算表,我們對盈利能力分別分析如下： 稅前投資利潤率=稅前利潤總額/項目總投資額100%=％稅后投資利潤率=稅后凈利潤/項目總投資額100%=％詳見附表8－損益估算表評價：年均投資利潤率超過30％，根據(jù)投資效果標準系數(shù)標準，表明項目投資效果非常成功。（NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，通過該指標的計算，可以考查項目在計算期內(nèi)的動態(tài)盈利能力。假設(shè)折現(xiàn)率為6%，公式為：凈現(xiàn)值NPV=∑（各期現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)）∑（各期現(xiàn)金流出量貼現(xiàn)系數(shù)）,則：所得稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV＝ 萬元 萬元。詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）評價：財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講,本項目盈利能力較強。(IRR)財務(wù)內(nèi)部收益率指項目在整個財務(wù)評價期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的貼現(xiàn)率,它反映項目所占用資金的盈利率,是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。本次財務(wù)分析評估，根據(jù)插補法反復測試,確定結(jié)果。公式為：IRR=I1+采用低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值(I2I1)/PVNV公式中：PV—采用低貼現(xiàn)率I1時的凈現(xiàn)值，為正數(shù)，NV—采用高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值，為負數(shù)。將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，則：所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)= %詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）評價：財務(wù)內(nèi)部收益率超過借款利息，說明本項目在財務(wù)上可以接受。由上述計算可知，本項目內(nèi)部收益率大于借款利息，財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性。投資回收期是通過對經(jīng)濟項目的投資收益進行比較，是投資引起的現(xiàn)金流入累計到與投資額相等所需要的時間。計算公式為：∑IK=∑OK公式中 IK：第K年的現(xiàn)金流入量OK：第K年的現(xiàn)金流出量將現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)代入公式，則：本項目中所得稅后投資回收期＝（詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一））計算公式為：盈虧平衡點=固定成本/(單價單位變動成本)經(jīng)計算,明細如下:項目固定成本變動成本單價銷售面積(萬平米)單位變動成本盈虧平衡點的銷量(萬平米)正常值576, 187, 9328 投資+10%6