【正文】 TT 萬元預(yù)備費(fèi) UU 萬元詳見附表 1：投資估算表 48 資金籌措方案項(xiàng)目總投資 萬元。其中：建設(shè)單位自籌 萬元，占總投資 %；利用房屋預(yù)售款 萬元，占總投資的%。第一年：資金使用總額 萬元，由建設(shè)單位自籌。第二年：資金使用總額 萬元，其中：建設(shè)單位自籌 萬元；利用房屋預(yù)售款 萬元。第三年：資金使用總額 萬元，其中：建設(shè)單位自籌 萬元；利用房屋預(yù)售款 萬元。詳見附表 5《投資使用計(jì)劃與資金籌措表》 資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)算期 5 年，計(jì)劃建設(shè)期 3 年，固定資產(chǎn)投資分 3 年投入。第一年：投入建設(shè)資金按 OO%，計(jì) 萬元。第二年：投入建設(shè)資金按 35%，計(jì) 萬元。第三年：投入建設(shè)資金按 35%，計(jì) 萬元。 49 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 測算依據(jù)、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 財(cái)務(wù)估算本工程出售面積 ㎡，出售車位 1570 輛，銷售收入 萬元。詳見下表：序號(hào) 項(xiàng)目銷售量（㎡、個(gè)） 平均單價(jià) (元) 金額(萬元)住宅工程 MM 8000 配套公建工程 12022 停車位 1570 120220 合計(jì) (本項(xiàng)目各建筑銷售價(jià)格可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整) 50 項(xiàng)目 估算值工程造價(jià) 萬元購地成本 萬元管理費(fèi)用 萬元銷售費(fèi)用 萬元本項(xiàng)目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決，不足部分通過預(yù)售渠道解決，故本項(xiàng)目不計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用。、稅金估算項(xiàng)目 估算值銷售收入 萬元銷售成本 萬元經(jīng)營稅金及附加 萬元土地增值稅 萬元利潤總額 萬元應(yīng)稅所得額 萬元所得稅 萬元凈利潤 萬元詳見附表 4《損益表》 財(cái)務(wù)分析“現(xiàn)金流量表（全部投資） ”計(jì)算而得出以下財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱 單位 所得稅前 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=12%)： 萬元 投資回收期 年 51 “損益表”計(jì)算得出以下指標(biāo)：投資利潤率 %投資利稅率 % 敏感性分析對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)中的不確定因素固定資產(chǎn)、經(jīng)營成本、營業(yè)收入作177。5%變化,進(jìn)行單因素敏感性，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及稅后投資回收期呈現(xiàn)不同的變化，詳見下表：敏感性分析表不確定因素　 不確定因素 變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 敏感度系 數(shù) 臨界點(diǎn) 投資回收期（年）基本方案 　 % 　 　 5% % 　 固定資產(chǎn)5% % 5% % 　 經(jīng)營成本5% % 5% % 收入5% % 　 注：投資回收期含建設(shè)期 3 年上表顯示，收入價(jià)格下降 5%敏感度系數(shù)達(dá) ，臨界點(diǎn)為；固定資產(chǎn)投資增加 5%敏感度系數(shù)達(dá) ，臨界點(diǎn)為 ；經(jīng)營成本增加 5%敏感度系數(shù)達(dá) ，臨界點(diǎn)為 。相對(duì)于經(jīng)營成本而言，收入價(jià)格、固定資產(chǎn)投資屬本項(xiàng)目的敏感因素。投資回收期也明確顯示，銷售價(jià)格的下降、固定資產(chǎn)投資的增加均會(huì)延長投資回收期，使項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大大低于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目前期工作、設(shè)計(jì)、采購和施工各環(huán)節(jié) 52 管理，盡可能降低投資，確保項(xiàng)目效益。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)從項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)分析：項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明項(xiàng)目盈利能力較好。從財(cái)務(wù)分析的角度看，本項(xiàng)目是一個(gè)建設(shè)周期較短，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，較好社會(huì)效益。企業(yè)在實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格控制投資，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營策略，努力拓展銷售市場，使項(xiàng)目取得預(yù)期效益。 53 第十二章 招標(biāo)工程 編制依據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 3 號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 ；國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 5 號(hào)《工程建設(shè)自行招標(biāo)試行辦法》；國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)等七部委令第 OO 號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》 ； 《9898 基本建設(shè)物資采購招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》 ； 《9898 工程建設(shè)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》 。 招標(biāo)基本情況國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 3 號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》：關(guān)系社會(huì)公共利益項(xiàng)目、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目、使用國有資金投資項(xiàng)目、國家融資項(xiàng)目、使用 CC 組織或者外國政府資金的項(xiàng)目內(nèi)的各類工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)： (一)施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200 萬元人民幣以上的； (二)重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬 54 元；　?。ㄈ┛辈?、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50萬元人民幣以上的；　　（四）單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第（一） 、 （二） 、 （三）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在 OO00 萬元人民幣以上的。本項(xiàng)目總投資 萬元。其中：工程費(fèi)用 萬元，其他費(fèi)用 TT 萬元，預(yù)備費(fèi) UU 萬元。依據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 3 號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 ，并參照《DD 市人民政府投資項(xiàng)目管理辦法》 ，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目。根據(jù)該工程的特點(diǎn)制定招標(biāo)計(jì)劃和方案。 招標(biāo)方案招標(biāo)范圍及標(biāo)段的劃分1) 建安工程招標(biāo)2) 設(shè)備工程招標(biāo)3) 勘察工程招標(biāo)4) 設(shè)計(jì)工程招標(biāo)5) 監(jiān)理工程招標(biāo)招標(biāo)方式采用公開招標(biāo)的方式。招標(biāo)組織形式上述招標(biāo)范圍內(nèi)全部工程委托招標(biāo)代理公司進(jìn)行招標(biāo)工作。 55 9898 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請(qǐng)表項(xiàng)目名稱 BBCC 項(xiàng)目 建設(shè)單位 AA 房地產(chǎn)有限公司單位負(fù)責(zé)人及電話 丁長峰聯(lián) 系 人 及 電話 包杰 13810091939建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總建筑面積 LL㎡，其中：地上住宅建筑面積 ㎡，OOPP 層，框剪結(jié)構(gòu)；地上配套公建建筑面積㎡，5 層，框架結(jié)構(gòu)；地下車庫建筑面積 ㎡，地下一層。建設(shè)地點(diǎn)和起止年限本項(xiàng)目區(qū)南臨 HH 村，北靠 FFGG，西臨 KK 快速路?？偼顿Y額 萬元 資金來源及構(gòu)成項(xiàng)目總投資 萬元。其中：建設(shè)單位自籌 萬元，占總投資%；利用房屋預(yù)售款 萬元，占總投資的 %。招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式合同估算額（萬元） 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)不采用招標(biāo)方式勘察 √ √ √設(shè)計(jì) √ √ √建安工程 √ √ √監(jiān)理 √ √ √設(shè)備 √ √ √重要材料擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 9898 招投標(biāo)網(wǎng)(:∥) 、擬選擇的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 情況說明： 建設(shè)單位（蓋章）年 月 日注：情況說明在表內(nèi)填寫不下，可附另頁。本表由項(xiàng)目建設(shè)單位填寫(詳見填表說明 )。 56 第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)因素本 項(xiàng) 目 主 要 面 臨 的 風(fēng) 險(xiǎn) 是 ：一、市場風(fēng)險(xiǎn)本工程所用材料、設(shè)備的價(jià)格受市場因素影響，有可能呈現(xiàn)浮動(dòng)。二、保障性風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生塌方或邊坡位移等現(xiàn)象；、設(shè)施及施工材料的包裝、裝卸、存儲(chǔ)和運(yùn)輸中某一環(huán)節(jié)有差錯(cuò)，不能及時(shí)進(jìn)場延誤工期；；。 應(yīng)對(duì)措施一、市場風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施建設(shè)單位在原料、設(shè)備的采購方面，宜與大宗原料的供應(yīng)商簽訂長期合同，鎖定價(jià)格。二、保障性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，地面應(yīng)有巡視人員，產(chǎn)生塌方宜及時(shí)回填土方，或用沙袋反壓坡腳，并增加錨桿及時(shí)搶險(xiǎn)支護(hù)。、設(shè)備供應(yīng)商簽訂合同，以控制工期，保證 57 質(zhì)量。，特別是施工預(yù)算圖的審核，使變更控制在設(shè)計(jì)圖和施工圖階段，降低投資成本。 58 第十四章 研究結(jié)論及建議 研究結(jié)論 DD 市的發(fā)展規(guī)劃，符合《DDFFGG 住宅小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》 。項(xiàng)目的建設(shè)有利于延伸西部城市中心空間，實(shí)現(xiàn)空間上的跨越。2. 項(xiàng)目的建設(shè)受到 DD 市政府的高度重視，市政府將 FFGG 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)作為頭等大事來抓，是以人為本科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，有利于保障和改善民生，確保社會(huì)的和諧穩(wěn)定。3. 本項(xiàng)目選址于 FFGG 以南，和平南路以西原 DD 變壓器廠片區(qū)，該區(qū)域東臨東山過境高速公路，西連萬畝生態(tài)園及西山過境高速公路和西山貨運(yùn)專線，隨著本項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展，將會(huì)促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。本項(xiàng)目區(qū)城市公用設(shè)施完善，道路通達(dá)，交通狀況優(yōu)良。因此，項(xiàng)目在初步選址上是可行的。4. 本項(xiàng)目的建設(shè)綜合考慮了區(qū)域建筑的綜合品質(zhì)，可為入駐商戶以及居民提供全方位服務(wù)。在資金籌措方面，自籌資金占到 OO%以上，不足資金由部分預(yù)售款解決，加之建設(shè)單位資信良好，因此，項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)模和資金上可行。 建議1. 建議項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中，即要突出建筑本身應(yīng)有的風(fēng)格和特 59 性，又要兼顧周邊建筑景觀、空間景觀。、施工單位、監(jiān)理單位，以保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量。，提高項(xiàng)目的可操作性。，工程量大，建議建設(shè)單位應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施，以提高投資的效益。、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等設(shè)施方面應(yīng)滿足區(qū)域以后發(fā)展的需要，預(yù)留接口。，盡快審批。建設(shè)單位應(yīng)盡快組建項(xiàng)目籌備機(jī)構(gòu)，使本項(xiàng)目盡快建成投入使用?？偼顿Y估算表建筑安裝工程投資估算表附表 11單位 數(shù)量 單價(jià)(元) 估算值(萬元) 備注序號(hào) 項(xiàng)目㎡ LL 　 　1 住宅工程 ㎡ OOPP 層、剪力墻　 土建工程 ㎡ 　　 給排水工程 ㎡ 　　 電氣工程 ㎡ 　　 采暖工程 ㎡ 　　 燃?xì)夤こ?㎡ 　　 電梯 部 　 　2 配套公建工程 ㎡ 23 層、框架　 土建工程 ㎡ 　　 給排水工程 ㎡ 　　 電氣工程 ㎡ 　　 采暖工程 ㎡ 　　 燃?xì)夤こ?㎡ 　3 地下建筑工程 ㎡ 地下一層　 土建工程 ㎡ 　　 給排水工程 ㎡ 　　 電氣工程 ㎡ 　　 通風(fēng)工程 ㎡ 　　 合 計(jì) 　 LL 　 　銷售收入和銷售稅金及附加估算表附表 2建設(shè)期 經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目銷售量 （㎡、個(gè)）平均單價(jià) (元)合計(jì)(萬元)1 2 3 4 5　商品房銷(預(yù))售比例 　 　 　 　 20% 25% OO% 25%1 銷(預(yù))售收入 　 　 　 住宅工程 MM 8000 　 配套公建工程 12022 　 　 　 　 　 停車位 1570 120220 2 銷售稅金及附加 　 營業(yè)稅 　 　 城市維護(hù)建設(shè)稅 　 　 教育費(fèi)附加 　 　 價(jià)格調(diào)控基金 　 　 河道工程管理費(fèi) 　 　 損益表附表 3 單位：萬元建設(shè)期 經(jīng)營期序 號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì)1 2 3 4 5　 　 　 0% % % % %1 銷售收入 2 銷售成本 工程造價(jià) 購地成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 應(yīng)稅所得額 7 所得稅 8 凈利潤 投資利潤率： % 投資利稅率： %現(xiàn)金流量表(全部投資)附表 4 單位：萬元建設(shè)期 經(jīng)營期序 號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì)1 2 3 4 51 現(xiàn)金流入 經(jīng)營收入 回收固定資產(chǎn)余值 　 　 　 　 　 回收流動(dòng)資金 　 　 　 　 　2 現(xiàn)金流出 固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 　 　 　 　 　 經(jīng)營成本 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 6 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 計(jì)算指標(biāo) 　 所得稅前 　 所得稅后 　 　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=12%)： 投資回收期：年 投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表 5 單位:萬元建設(shè)期 經(jīng)營期序號(hào) 項(xiàng)目1 2 3 4 5合計(jì)1 總投資 固定資產(chǎn)投資 　 　 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 　 　 　 　 　 建設(shè)期利息 　 　 　 　 　 流動(dòng)資金 　 　 　 　 　 2 資 金 籌 措 自有資金 　 其中：用于流動(dòng)資金 　 　 　 　 　 扣除有關(guān)費(fèi)用后的銷(預(yù))售收入 　 　 借款 　 　 　 　 　 長期借款 　 　 　 　 　 流動(dòng)資金借款 　 　 　 　 　 其他短期借款