【正文】 郡 浐灞一號 豪頓國際權(quán)重本案住宅單價=6306+5702+6452+5910+6996+5804=6327元/平方米，將開盤均價取整為6400元/平方米，整個項目均價考慮到未來房價上漲因素定為7400元/平方米。b. 商鋪單價 結(jié)合該項目區(qū)位特點，商鋪價格定為20000元/平方米。c. 車位價格 本項目90%為地下車位，價格暫定為200000元/個。3 建設(shè)條件 自然條件 本項目位于東二環(huán)與北二環(huán)交界處，地下為濕陷性黃土，無地裂縫。 屬于暖溫帶半濕潤的季風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。 年最高氣溫在40攝氏度左右，年最低溫度在8攝氏度左右。1月份最冷，℃~℃,℃；7月份最熱，℃~27℃，℃；℃。 無霜期平均為219~233天。 ～。 用地條件 建設(shè)項目所在地塊已經(jīng)經(jīng)過地質(zhì)勘查，并取得勘測報告，滿足工程建設(shè)要求。場地平整無需進行整平。供水：市政供給，沿街設(shè)有自來水管主干網(wǎng)；排水：市政排水，沿街設(shè)有排水主干管網(wǎng)；天然氣：可以從天然氣主管網(wǎng)接入；通信：可接入電信、網(wǎng)通等網(wǎng)絡(luò)；用電：可就近接入。4 規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想如今社會生活節(jié)奏在不斷的加快，人們的壓力也在不斷的增加，從而使整個社會充斥著浮躁和不安。家作為人的身體和心靈的港灣在緩解人的精神壓力和陶冶情操方面起著重要作用。我國古代最古老的哲學(xué)講究“道法自然”，本項目應(yīng)追尋該指導(dǎo)思想，以最自然的方式營造出一個田園村莊式的居住社區(qū)，努力為“村民”營造出一種“久在樊籠里，復(fù)得返自然”之感。 規(guī)劃設(shè)計方案的原則178。 場地性原則：充分合理的利用好小區(qū)的每塊土地。178。 功能性原則：滿足小區(qū)居民休閑、娛樂的需求。、178。 生態(tài)原則： 創(chuàng)造出建筑與自然環(huán)境和諧一致、相互依存，富有當(dāng)?shù)靥厣木幼…h(huán)境。178。 經(jīng)濟原則： 充分利用場地條件，減少工程量，考慮小區(qū)的經(jīng)濟效益。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 總平面規(guī)劃設(shè)計靈感：該小區(qū)的設(shè)計靈感來自于《易經(jīng)》中的太極圖。長久以來我們?nèi)A夏民族對住宅的風(fēng)水有很大的講究，在這一點上一定程度上迎合了大家的心理?！兑捉?jīng)》之意，一曰平易、簡易，二曰變易，三曰不易，這是我國諸子百家思想的源泉。該小區(qū)規(guī)劃以滿足日照要求為前提，努力做到美觀大方、平易自然。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4６＝２４棟（地下一層）2754戶另加一棟商業(yè)樓，在樓的排布上采用塔式散點布置，充分利用本案地塊形狀錯落布置，不僅使９８％的戶型都可以滿足日照通風(fēng)要求，而且使所有住宅都緊鄰主景觀帶。道路交通組織以環(huán)形為主要架構(gòu)，輔以其他支路，努力做到交通便捷暢通。整個小區(qū)以“Ｓ”型水系為紐帶，貫通南北，連接?xùn)|西。這些都充分體現(xiàn)了太極八卦中交換變易的思想。 景觀規(guī)劃設(shè)想u 在主入口設(shè)置有大型人造屏風(fēng)，以營造出大家庭的感覺。u 盡量多的種植各種植物，尤其是以前常有而現(xiàn)在不常有的，如桑樹、梓樹、槐樹、榆錢樹、竹子以及蒲公英和一些野生草本植物等；u 種植各種開花植物，盡量保證至少春夏秋花期不斷，盡量增加花卉的種類。u 路面建議部分采用碎石路面，以質(zhì)樸和接近自然為原則；u 建一些能體現(xiàn)勞動人民生活情感的景觀小品；u 盡量讓人感覺到住在這兒的人追求的是清凈、淡泊以及中華民族傳統(tǒng)的高尚品德如忠、信、孝、悌、禮、義、廉等。u 建議做紫羅蘭和葡萄走廊各至少100米，且盡量給人造成彎曲便捷幽靜之感。 戶型分析 該樓盤主力戶型為80—90的兩室，以及110—135的三室，具體戶型分析如下： 其他建筑：建議外表面采用灰白相間色調(diào)。 結(jié)構(gòu)：住宅建筑采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，商業(yè)建筑采用框架結(jié)構(gòu)。交通：該小區(qū)交通實行人車分行，小區(qū)外環(huán)路線主要用于車行，而內(nèi)環(huán)路線用于人行，在必要路口設(shè)置欄桿，在不限制車輛進入小區(qū)內(nèi)部前提下，盡量增加其在小區(qū)內(nèi)部穿行難度。商業(yè)：建議在種類多樣性的同時，個體進行主題化經(jīng)營，盡量由小區(qū)內(nèi)部人經(jīng)營，必要時要支持小區(qū)活動。附屬設(shè)施：建議在細節(jié)上多加人性化，多增加體育運動設(shè)施，以營造陽光健康的氛圍。物業(yè)管理：物業(yè)應(yīng)以營造一個和諧，人文的社區(qū)為己任，努力使我們的社區(qū)不在冷漠，使大城市普遍的陌生人社會回歸到熟人社區(qū)，如采用博客、ＱＱ群、貼吧等現(xiàn)代化管理方式為大家提供一個交流平臺，也可以建立一些興趣小組，多提供一些公共活動場所，組織一些活動，以促進大家交流。 項目主要技術(shù)指標(biāo) 項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：5 項目開發(fā)進度安排1) 保證工程質(zhì)量2) 盡量縮短工期3) 科學(xué)合理4) 盡量降低成本5) 便于組織管理1） 總平面圖2） 開發(fā)商資金狀況3） 政府房地產(chǎn)政策4） 周圍項目的銷售狀況 項目開發(fā)進度安排 一期包括住宅Ａ１－Ａ２、Ｂ１—Ｂ６、Ｄ1以及商業(yè)樓、一號地下車庫和水系景觀帶前半部分等。6 營銷方案 銷售理念178。 貼近主題（自然） 老子《道德經(jīng)》第25章中書：人法地，地法天，天法道，道法自然。 “自然”是華夏傳統(tǒng)智慧的精髓。宣傳建議:告別歐式、現(xiàn)代、豪華，追求傳統(tǒng)、質(zhì)樸、自然。城中鄉(xiāng)村 喧囂中的點滴沉寂……結(jié)廬在人境，心遠地自偏。生態(tài)，人文。您買的不是房子，而是一種精神的寄托，一種人生態(tài)度，一種信仰。易智 易慧住在植物園，享受大自然。178。 不落俗套（不走尋常路） 當(dāng)所有人都追尋新、奇、特和所謂的“高雅”時，而那些最古老的，最傳統(tǒng)的，最“民俗”的東西或許反而會顯得更加的迷人。 178。 具有人文氣息 人是地球上最理性也最感性的動物，而房子是人的家的物質(zhì)載體，人的一半時間都是在這里度過，建房子時要關(guān)注人的感受，售房子時更應(yīng)該關(guān)注人的心理需求。如:家的溫馨，居住環(huán)境的和諧。178。 可操作（無論黑貓白貓抓住老鼠都是好貓） 可操作性主要體現(xiàn)在經(jīng)濟性和效果明顯性。各階段銷售量及銷售計劃見一下兩表：一期銷售計劃階段時間預(yù)計銷售量累計預(yù)熱期—內(nèi)部認購期—20%開盤—50%強銷期—75%持續(xù)期—85%尾盤期—98%二期銷售計劃階段時間預(yù)計銷售量累計預(yù)熱期—內(nèi)部認購期—20%開盤—50%強銷期—75%持續(xù)期—85%尾盤期—98% 營銷節(jié)奏與策略1　 預(yù)熱期該段時間項目雖然不具備銷售條件，但仍可以向市場發(fā)布信息，以盡早的聚集人氣，為開盤的順利進行收集潛在客戶，也為開盤時銷售策略的執(zhí)行和調(diào)整提供依據(jù)。l 該段時間主要利用項目位于東二環(huán)與北二環(huán)這個地理優(yōu)勢在項目所在地圍墻上以及特設(shè)的廣告牌上做宣傳；l 這時也要在“700J”以及“新浪樂居”等網(wǎng)站上做宣傳（要做一個簡短的宣傳片）；l 最重要的工作是要建一個醒目的售樓處，準(zhǔn)備沙盤。 2　 內(nèi)部認購期 這段時間的主要目的就是為項目的開盤探清道路，以為開盤的順利進行提供策略依據(jù)。l 這時只定一個大致的價格區(qū)間，同時制定一些優(yōu)惠政策，以在提高大家支付定金積極性的同時，摸清楚市場情況；l 要在東二環(huán)和北二環(huán)等主要路段做道旗；l 開盤前幾周要在《西安晚報》和《華商報》上做半版廣告；l 要在網(wǎng)站上做新的樓盤開盤宣傳片，也要上傳到“優(yōu)酷”、“土豆”等主流視頻網(wǎng)站上（要求宣傳片要站在宣傳《易經(jīng)》、《老子》等思想的基礎(chǔ)上宣傳該樓盤）；l 要做好樓盤宣傳冊等。3　 開盤該項目兩期開盤時間安排相同，都是在房地產(chǎn)市場“金九銀十”的旺季，而且西安秋季的房展會也在這段時間舉行，這些因素將有利開盤的順利進行。l 繼續(xù)加大在《西安晚報》和《華商報》上的宣傳力度；l 制定具體營銷方案；l 參加西安秋季房展會；l 開始進行“社區(qū)景觀創(chuàng)意DIY活動”。4　 強銷期 該段時期的主要目的是盡量保持樓盤的火熱程度。l 繼續(xù)報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體的宣傳；l 制定相應(yīng)的促銷方案；l 可以通過對“社區(qū)景觀創(chuàng)意DIY活動”的反饋來拉動樓盤的火熱程度。5　 持續(xù)期 該段時期的主要目的是保證樓盤銷售的持續(xù)平穩(wěn)進行。l 制定相應(yīng)的促銷方案；l 繼續(xù)網(wǎng)絡(luò)的宣傳。6　 尾盤期 該段時間銷售量下降十分明顯，因此要重新定義市場，以保證銷售的圓滿完成。7 投資估算及資金籌措 投資估算的原則1) 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；2) 項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3) 項目的總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項目在預(yù)備費中考慮； 項目投資估算依據(jù)1) 國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；2) 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格[2002]1980號）；3) 國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）；4) 西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則》的通知（市建發(fā)[2005]159號）；5) 項目規(guī)劃設(shè)計方案；6) 西安市物價水平等。 項目投資估算 土地費用 該部分土地費用是指取得土地時所支付的各種費用，包括土地出讓金及各種稅金等。 前期工程費 前期工程費主要包括可行性研究費、勘察設(shè)計費、三通一平費、規(guī)劃設(shè)計費等。v 可行性研究費 按照國家發(fā)展和改革委員會頒布的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）和西安的市場行情來付費。該部分費用暫定15萬元。v 勘察設(shè)計費 依據(jù)國家發(fā)展與改革委員會和建設(shè)部發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》（計價格[2002]1號）的有關(guān)規(guī)定和西安市場行情付費。該部分暫定每平米25元。v 三通一平費 該項目所得土地為熟地?zé)o需進行平整，估該處費用為0萬元。 依據(jù)西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站（2012年5月8日）西安城建費用統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)收費。 依據(jù)西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《西安市建設(shè)項目費用統(tǒng)一征收辦法實施細則》的通知（市建發(fā)[2000]418號），本案建安造價估計如下： 該費用指在小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠化、景觀小品、各項構(gòu)筑物、水景以及小區(qū)內(nèi)的管線布置所花費的費用。根據(jù)西安市標(biāo)準(zhǔn)，每平米（總建筑面積）100—150元。本項目按120元/㎡計算。 監(jiān)理費按建安工程費的1%計算。 該部分費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。本項目管理費以前邊各項費用之和的3%計取。 該部分費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推廣過程中發(fā)生的各種費用，不包括銷售傭金。%計取。預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，本案中漲價預(yù)備費不計，基本預(yù)備費以前邊各項費用之和的3%計取。 本項目貸款利率為建設(shè)銀行的六個月至一年貸款利率，%，%，按季度計息。 項目總投資為前邊十項費用之和。（詳見附表一） 資金籌措與使用計劃本項目資金籌措包括資本金，銀行貸款、銷售收入再投入和建設(shè)期利息，具體投資使用計劃見附表投資使用計劃與資金籌措表，具體數(shù)額及比例見下表:8 財務(wù)評價 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算1　 基準(zhǔn)收益率的確定 本項目基準(zhǔn)收益率經(jīng)綜合考慮確定為項目投資年基準(zhǔn)收益率 12% 轉(zhuǎn)化為季度基準(zhǔn)收益率約為 %資本金年基準(zhǔn)收益率 13% 轉(zhuǎn)化為季度基準(zhǔn)收益率約為 %2　 貸款利率的確定 本項目貸款利率為建設(shè)銀行的六個月至一年貸款利率，%，%，按季度計息。3　 計算期的確定（13個季度），即從2012年1月1日到2015年3月31日。4　 銷售費用的確定本案的銷售費用分推廣費用和銷售傭金兩部分，%。5　 銷售稅金及附加的確定 本項目營業(yè)稅取銷售收入的5%，城市建設(shè)維護稅取營業(yè)稅的7%，教育費及附加取營業(yè)稅的3%，另加西安的地方教育費附加取營業(yè)稅的2%。土地增值稅及預(yù)收土地增值稅的計算方法如下：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 　　 上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 　　本案土地增值稅可用下列簡便算法： 　　 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： ?。?） 增值額未超過扣除項目金額50% 　　土地增值稅稅額=增值額30% 　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%－扣除項目金額5% 　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%－扣除項目金額15% 　　（四）增值額超過扣除項目金額200% 　　土地增值稅稅額=增值額60%－扣除項目金額35% 　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。%。6　 企業(yè)所得稅及預(yù)收本案中企業(yè)所的稅為稅前利潤的25%，所得稅預(yù)收為銷售收入乘以計稅毛利率15%再乘以25%。 盈利能力分析 損益表靜態(tài)盈利能力216。 成本利潤率 成本利潤率=（項目開發(fā)總價值—項目開發(fā)總成本）/（項目總開發(fā)成本）100%，其中：項目總開發(fā)價值為銷售收入扣除銷售稅金。 故項目成本利潤率為：