【正文】 ，%，；，%。 經(jīng)濟(jì)規(guī)?？焖賶汛蟆？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對房地產(chǎn)市場也會帶來一定的沖擊。 展望 2012年3月5日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，%以內(nèi)；居民消費價格漲幅控制在4%左右；進(jìn)出口總額增長10%左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。這也標(biāo)志著我國城市化開始由高速向低速過度。 回顧2011年在中國的城市化進(jìn)程中注定會是有里程碑式意義的一年。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)走上了增長的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力。大部分學(xué)者和研究機構(gòu)都預(yù)期我國勞動力人口將在 2015 年前后達(dá)到頂峰,人口紅利對 GDP 的貢獻(xiàn)將大幅減少。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預(yù)期短期難以輕易改變；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)內(nèi)在擴張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動者收入，必然導(dǎo)致勞動力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，我國大宗進(jìn)口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災(zāi)害、輿論炒作等都可能成為成本推動的通貨膨脹的因素。歐債危機影響不斷深化，正開始由邊緣國家向核心國家蔓延，由 國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風(fēng)險會進(jìn)一步增加。 2012 年拖累我國固定資產(chǎn)投資的主要因素為房地產(chǎn)投資及其相關(guān)投資。 （2）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡問題嚴(yán)重。受新興市場國家經(jīng)濟(jì)增長和全球經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險進(jìn)一步上升的影響，2012年全球大宗商品價格將進(jìn)入緩慢上升通道，但上升空間有限。未來美國等發(fā)達(dá)國家針對我國的保護(hù)主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護(hù)主義措施外，諸如碳關(guān)稅之類新型保護(hù)主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護(hù)主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構(gòu)在開展跨國經(jīng)營時，一些金融業(yè)務(wù)會受到金融保護(hù)主義的限制。 （5）新興經(jīng)濟(jì)體增速將繼續(xù)放緩。2012 年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增速較2011年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。目前，國際組織、美國政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和大型商業(yè)機構(gòu)都下調(diào)了對美國經(jīng)濟(jì)今明兩年的增長預(yù)期。u 不利因素 （1） 國際方面 （1）歐債危機正演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)金融全球化后世界經(jīng)濟(jì)所面臨的最新挑戰(zhàn)。 （8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供新契機。在進(jìn)一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶頸之后，國內(nèi)市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題，同時，解決這一問題也是我國保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的機遇，我國中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動力等生產(chǎn)要素供應(yīng)條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，市場需求潛力有更大的增長空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有更大的增長前景。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康增長 金融危機正在倒逼中國經(jīng)濟(jì)從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來。根據(jù)國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2015 年我國工業(yè)化率將由現(xiàn)在的50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 %上升到 60%左右。2012 年宏觀調(diào)控政策從整體政策框架和總基調(diào)上，不會有太大改變，可能仍是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。從中長期來看，企業(yè)設(shè)備升級等投資需求勢頭不減，國內(nèi)較高的儲蓄率對拉動內(nèi)需仍有很大空間,我國經(jīng)濟(jì)將長期處在一個增長通道中。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權(quán)和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。另外，新興經(jīng)濟(jì)體的財政狀況普遍顯著好于發(fā)達(dá)國家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟(jì)增長的政策空間仍然較大。日本央行預(yù)測，經(jīng)濟(jì)從今年 4 季度開始進(jìn) 入溫和復(fù)蘇軌道，但日本經(jīng)濟(jì)仍面臨世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長動力不足等挑戰(zhàn)。歐元區(qū)一旦解體，整個歐洲將陷入停滯，各國在國際事務(wù)中的話語權(quán)也將明顯下降，并將嚴(yán)重危害世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯(lián)邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至2013年，美聯(lián)儲已宣布延長 4000 億美元的國債期限，未來美聯(lián)儲仍有采取其他措施進(jìn)一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。去年10月以來，美國消費者信貸按年率一直保持正增長，有利于促進(jìn)消費需求擴張。 未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更趨復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對 2012 年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析如下：u 有利因素 （1） 國際方面 （1）世界經(jīng)濟(jì)總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)格局的變化將提升，世界經(jīng)濟(jì)總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強。5　 附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。 存在的問題及建議 通過對本項目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下：1　 目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準(zhǔn)備防止資金鏈發(fā)生斷裂。2　 通過對宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。1　 開發(fā)商有關(guān)情況及項目提出的背景；2　 擬建項目的土地費用及其他有關(guān)基礎(chǔ)資料；3　 擬建項目的市政建設(shè)條件；4　 擬建項目市場調(diào)研、項目定位、營銷方案等方面的內(nèi)容；5　 擬建項目規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)想；6　 資金籌措與使用計劃的構(gòu)想；7　 西安市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標(biāo)準(zhǔn)等；8　 有關(guān)建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)評價的基本參數(shù)和指標(biāo)等。這也將進(jìn)一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。 項目提出的背景 從宏觀來看全球經(jīng)濟(jì)正在從08年的金融危機中艱難復(fù)蘇，我國城市化率剛剛突破50%，這些都標(biāo)志著我國經(jīng)濟(jì)的增長點站在了一個歷史的路口。出行：與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有3302124406等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺。 。2001年4月，金地（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。金地集團(tuán)秉承“用心做事，誠信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”等“金地之道”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。西安某房地產(chǎn)項目1 總論 項目概況 該項目開發(fā)商為金地集團(tuán)西北區(qū)域公司。歷經(jīng)十年探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司，同時也是中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)單位。 金地已在西安擁有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大鏡等具有很大市場影響力的項目。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4６＝２４棟（地下一層）2754戶另加一棟商業(yè)樓。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。從2011年1月26日，新“國八條”出臺開始，國家政府多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，且從2012年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控之決心。 從區(qū)域環(huán)境來看，去年世界園藝博覽會，剛剛在離本項目十五分鐘車程的廣運潭舉辦，這不僅提升了西安的城市形象，也大大促進(jìn)了本地區(qū)的發(fā)展，未來的幾年浐灞生態(tài)區(qū)很可能成為第二個曲江。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u 項目技術(shù)指標(biāo)入下表：u 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 結(jié)論通過對***項目的社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項目有著較好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，具有一定的獲利空間。3　 通過對市場的供給和需求進(jìn)行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。2　 本地區(qū)房地產(chǎn)市場雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對本地區(qū)市場潛力方面的宣傳。6　 與銀行建立關(guān)系，實施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房價相差太大的矛盾?？傮w上看，2012 年世界經(jīng)濟(jì)仍將呈現(xiàn)低速增長態(tài)勢，預(yù)計 2012 年世界經(jīng)濟(jì)的年均增長率為 %左右， 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的增長率為 %， 新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)增長率為 %。今年4月以來，美國工業(yè)生產(chǎn)一直保持?jǐn)U張態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)和產(chǎn)能利用率提升都較為明顯。從失業(yè)率來看，美國11月份失業(yè)率降至近兩年半低點 %，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。因此，世界各國和國際組織雖然立場存在明顯差異，但最終均會達(dá)成有效的短期救助方案；而從中長期看，隨著歐元區(qū)在財政、金融等方面進(jìn)行大幅度的制度調(diào)整，主權(quán)債務(wù)危機將會逐步得以解決。國際貨幣基金組織預(yù)計，%，但明年有望實現(xiàn) %的增長。國際貨幣基金組織預(yù)計，新興市場和發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)今明兩年仍將分別增長 %和 %，其中，俄羅斯分別增長 %和 %，印度分別增長 %和 %，巴西分別增長 %和 %，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長 %和 %。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現(xiàn)區(qū)域化帶來新機遇。 （2）宏觀經(jīng)濟(jì)政策主基調(diào)不會變化。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調(diào)控框架中的重要性越來越凸顯,會根據(jù)實際經(jīng)濟(jì)情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性,政策將更加關(guān)注經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險。 工業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 個百分點。2012 年，我國將充分利用本輪金融危機和經(jīng)濟(jì)增長降速的有利時機，把主要的精力放在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革上，加大落后產(chǎn)能淘汰和節(jié)能減排的政策力度，強制高成本高能耗高污染產(chǎn)業(yè)的退出與調(diào)整，同時傾力培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和科技含量高、市場需求潛力大的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品崛起，盡快形成經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。我國能源、原材料工業(yè) 發(fā)展的重心，已開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的速度也在進(jìn)一步加快。 （7）通貨膨脹壓力減緩。 發(fā)展新興綠色產(chǎn)業(yè)，有利于我國保護(hù)環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產(chǎn)業(yè)升級。國際金融市場更加動蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國政府對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力；全球正在進(jìn)入一個借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲蓄的國家來購買，一 旦新債無人購買，必將導(dǎo)致國家破產(chǎn)、債務(wù)違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。 國際貨幣基金組織2010年 9 月對美國經(jīng)濟(jì)2011和2012 年的增速預(yù)測，從 6 月的 %%分別下調(diào)至 %和 %。國際貨幣基金組織于9月將歐元區(qū) 2011 年和 2012 年 GDP 增長率由 6 月的 %和 %%和 %。 新興經(jīng)濟(jì)體由于全球產(chǎn)業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經(jīng)濟(jì)增長將繼續(xù)放緩。 （7）應(yīng)對氣候變化對我國提出更高要求。歐債危機等不確定因素使大宗商品的價格波動幅度加大。國內(nèi)消費嚴(yán)重不足，居民消費率持續(xù)下降，雖然國家已經(jīng)啟動刺激內(nèi)需計劃，但截至目前為止效果并不明顯?；ㄍ顿Y，制造業(yè)投資在地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，政策相對緊縮的大環(huán)境，以及財政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。 美國經(jīng)濟(jì)不景氣對我國出口的影響也將逐漸顯現(xiàn)。 （6）人口紅利對 GDP 貢獻(xiàn)減少。今后我國 GDP 的增長將主要依賴于技術(shù)進(jìn)步和資本的積累。國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長處于短期回調(diào)狀態(tài)，支撐經(jīng)濟(jì)中長期增長的各類要素組合仍比較好，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長；百姓住房消費和汽車消費仍是消費的熱點， 將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長極不斷涌現(xiàn)；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。2011年12月19日 中國社會科學(xué)院在京發(fā)布《社會藍(lán)皮書：2012年中國社會形勢分析與預(yù)測》。2010年應(yīng)屆畢業(yè)生規(guī)模是本世紀(jì)初的6倍，2011年高校畢業(yè)生人數(shù)為660萬人，“十二五”時期應(yīng)屆畢業(yè)生年平均規(guī)模將達(dá)到近700萬人。同時，要在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入實際增長和經(jīng)濟(jì)增長保持同步。 總之，房地產(chǎn)宏觀環(huán)境依然不清晰，但近期看不會大幅跳水，依然存在獲利空間。%。 投資消費需求旺盛。 開發(fā)新區(qū)作用凸顯。城市規(guī)模迅速擴大，城市建成區(qū)面積達(dá)到395平方公里，%提高到2010年的70%。市政服務(wù)能力顯著增強。成為國家衛(wèi)生城市和國家園林城市。城市改造成效顯著。人民生活更加幸福。收入水平穩(wěn)步提高。被國家確定為首批“創(chuàng)業(yè)型試點城市”。廉租房建設(shè)進(jìn)程加快，累計保障家庭20017戶。小學(xué)入學(xué)率、鞏固率、升學(xué)率均達(dá)到100%，初中入學(xué)率和鞏固率達(dá)到98%以上，%。建成8個區(qū)縣文化館、6個區(qū)縣圖書館和79個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)文化服務(wù)站，完成1696個村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。一些重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。完成新一輪市、區(qū)縣政府機構(gòu)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革工作，市政府機構(gòu)精簡至41個，事業(yè)單位分類改革穩(wěn)步推進(jìn)，教育、衛(wèi)生等公益服務(wù)事業(yè)機構(gòu)得到加強。世界500強企業(yè)在西安設(shè)立123家企業(yè)或辦事機構(gòu)，與182個國家和地區(qū)建立直接貿(mào)易往來。歐亞經(jīng)濟(jì)論壇機制形成和2011西安世界園藝博覽會的成功申辦，使西安的國際知名度和美譽度進(jìn)一步提升，榮獲“中國國際形象最佳城市”稱號。 從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前3個季度積攢之后將會在4季度得到不同程度的井噴，%，%，%。 區(qū)域市場情況分析區(qū)位：位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū)。市場：附近在售樓盤有紅星美凱城、泰和御景豪庭、豪頓國際、浐灞一號、安誠御花苑等。（1）綜合樓盤分析區(qū)域部分樓盤重要參數(shù)項目名稱地址戶型（㎡）容積率均價（元/㎡）開盤時間規(guī)劃戶數(shù)銷售率東岸陽光新城區(qū)東元西路甲字1號60—1275950預(yù)期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號82—13163002012年4月89240%福邸銘門幸福路與韓森路十字東南角39—148