【正文】 住宅項目的銷售均價為6088元/平方米，近半年來持平。所有57個在售住宅項目與海璟印象城相比： 22個項目的銷售均價高于海璟印象城，售價最高的東方羅馬花園為13000元/平方米，占總數(shù)的39%； 15個項目的銷售均價低于海璟印象城，售價最低的天鵝湖為3300元/平方米，占總數(shù)的27%； 另有20個項目的銷售均價與海璟印象城持平。 海璟印象城2012年03月19日的最新銷售報價為 均價5500元/平方米 相比上個銷售周期下跌了3%。 海璟印象城3月28日到4月9日的銷售價格下跌了220元，跌幅為4%； 近8個月的銷售價格下跌了700元，跌幅為12%； 與本項目2010年04月09日第一次對外報出的4500元相比，23個月以來，銷售價格累計上漲了1000元，漲幅為23%。由此可見該項目價格有很大下降的空間并已經有下降的趨勢。5　 天香心苑項目名稱： 天香心苑項目地址： 城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）開發(fā)商： 陜西東順房地產開發(fā)有限公司建設單位： 陜西建工集團第六建筑工程有限公司項目占地面積： 70畝 綠化率：36% 均價：5500建筑面積： 400000平方米（一期24萬平） 最高價：7900容積率： 規(guī)劃用途：普通住宅規(guī)劃幢數(shù)：7（1期） 車位數(shù)量：共約1500余個土地年限： 70年 公攤率： 16%—22% 朝向差： 30規(guī)劃戶數(shù): 1250 銷售率: 65% 層差: 20—30建筑結構: 剪力墻 交付日期: 2013年底 商鋪價格: 未定（三層）工程進度: 正負零 物業(yè)費: 付款方式: 銀行按揭貸款戶型區(qū)間: 由1棟15層小高層、4棟231層高層組成，戶型均為兩梯四戶，面積區(qū)間 80130㎡，主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi)一廚+空中院館、三室兩廳兩衛(wèi)一廚+空中院館主力戶型1: 81㎡ 開盤日期: 2011年12月主力戶型2: 113㎡ 入住日期: 2013年12月31日前具體分析： 項目南鄰礦山路，北望廣安路，東接廣運潭大道，西側則是連接兩大新區(qū)的重要樞紐的東二環(huán)城市主干道，地鐵三號線站口就在家門口，坐擁著豐富的自然資源和人文資源，通過便利的環(huán)線與西安曲江新區(qū)、高新產業(yè)開發(fā)區(qū)一脈相連?！　√煜阈脑讽椖靠傉嫉?20余畝，南區(qū)占地70余畝，北區(qū)占地40余畝，南區(qū)總規(guī)劃戶數(shù)1250余戶，項目總規(guī)劃為40萬平方米大型庭院式的中高端居住社區(qū)，項目整體的最大亮點為 “圍合式布局、4景觀組團、3條景觀帶、3重庭院”，近百面的樓間距充分體現(xiàn)出社區(qū)的在規(guī)劃上對高尚人居理念尊重，景觀綠化率高達36%以上，充分體現(xiàn)在“高貴與品味并重，優(yōu)雅與生態(tài)相融合”的高尚人居生活理念。　　建筑風格采用時下最能體現(xiàn)品味與品質的ARTDECO建筑藝術風格，ArtDeco建筑風格風靡世界各大繁華都市，成為城市建筑的代表，帶著無可取代的都市氣質，無法磨滅的精致高貴，風靡世界！　　建筑以南低北高層級方式排布，高低錯落，符合人的空間尺度感，流暢新穎的外立面造型訴說著現(xiàn)代人的情感和追求。高聳、挺拔的樓體設計象征著年輕人的不斷進取、開拓創(chuàng)新的精神，完美的同社區(qū)整體的風格有機結合為了一體?！　№椖康膽粜驮O計也是我們項目最大亮點之一——“全明、通透、戶戶贈送花園”，—、三室等多種戶型供您選擇，可以滿足客戶的多樣需求。該樓盤主要特點教育社區(qū),軌道沿線,投資地產周邊交通：二環(huán)2號線、604路、262路、227路等多達30多條的公交線路***站下車。周邊配套：　　公園：大明國國家遺址公園、世園會會址、桃花潭公園、長樂公園及興慶宮公園；　　超市：華潤萬家、易初蓮花、人人樂超市；　　建材市場：大明宮建材市場、東方美居國際建材廣場；　　醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；　　學校：后宰門小學、西安市第四十八中學等。內部配套：社區(qū)配套：國際幼兒園。周邊商業(yè)：華潤萬家、易初蓮花、人人樂超市；周邊公園：大明國國家遺址公園、世園會會址、桃花潭公園、長樂公園及興慶宮公園；周邊醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；周邊學校：后宰門小學、西安市第四十八中學等?！√煜阈脑肺挥跂|二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角，項目共分南開發(fā)地塊與北開發(fā)地塊，現(xiàn)階段開發(fā)的為南地塊，共有1棟15層小高層樓及6棟2033層高層組成的。 本次需求分析以我們所做的一次房地產市場調查為基礎進行分析。 216。 基本情況 目的：通過問卷調查了解城東居民以及有在成東職業(yè)意向者的置業(yè)計劃以及其對房屋功能設計方面的要求等，從而為金地集團***項目的可行性研究和項目策劃提供依據(jù)。 時間：2012年3月23日到3月29日 地點：***項目周邊人員：全組成員備注：本次調查共發(fā)放問卷480份回收450份，有效450份，%。216。 調查內容 該調查問卷主要涉及到： 被調查者基本信息，如年齡、收入、出行方式以及職業(yè)； 被調查者置業(yè)計劃，如買房時間、裝修標準、意向位置、價格及付款方式； 被調查者房屋功能設計要求，如面積、周邊環(huán)境、住房類型、小區(qū)配套等； 其他情況調查，如信息獲取渠道以及喜歡的促銷方式。216。 成果及結論（1） 、個人基本信息 ：被訪者中25~35歲占比42%，這與年輕人依然是房地產消費主力契合。這就要求在進行房地產策劃時要重點符合年輕人的價值觀。 ：如圖可知被訪者年收入水平普遍低于10萬，5萬以下更是占到了58%，這就要求在做項目策劃時要有所側重。 ：如圖可知被訪者中以公交和私家車為出行工具的分別占67%和17%，而項目周邊有3302124406等十余條公交線路以及規(guī)劃中的地鐵三號線，這對于被項目的開發(fā)十分有利，另外在項目規(guī)劃中應考慮足夠的停車位。 ：如圖可知被訪者中職業(yè)分布并無明顯集中趨勢，這就要求項目策劃者要考慮到未來居住者一些個性的要求。 （二）、置業(yè)計劃 ：被訪者中五年買房的僅占20%，說明該次調查對本項目的開發(fā)在指導意義上具有一定的有效性，也說明大家購房意愿依然十分強勁。 ：如圖被訪者中要求毛坯房和全精裝修的分別占31%和30%，這要求項目策劃時應有所考慮。 ：如圖可知被訪者更取向于市中心購房。 ：對房屋單價要求7000元以下的占86%，可見市場對本地區(qū)房屋售價心理預期并不是很高。 ：如圖一次性付款占28%，這要求開放商在資金回籠上要有所規(guī)劃。 （三）、房屋功能設計要求 ：如圖可知被訪者對中等戶型要求偏多。 ：除樓盤區(qū)位、住宅價格、交通狀況和小區(qū)環(huán)境有較明顯影響以外其他因素影響程度基本相同且不大，雖說不大但也會有影響這就要求開放商在著重要求前四種因素的前提下也要充分重視其他因素的影響。 ：如圖可知被訪者對中小高層更有所青睞，但也應考慮其他類型的合理配置。 ：有圖可知被訪者中對二室和三室要求的較多，這要求在進行戶型設計時應有所考慮。 ：如圖可知被訪者中普遍對花園、健身、娛樂和餐飲等要求較多。 （四）、其他 ：如圖可知被訪者中信息獲取主要從他人介紹和戶外廣告的較多，這就要求開發(fā)商在做項目推廣時應有所側重。 : 如圖被訪者中對送裝修家具和降低首付的認從度較高。在本案中建議，合理考慮各種促銷方案。 S（優(yōu)勢）178。 地段：位于西安市***立交（東二環(huán)和北二環(huán)交匯點）西北處，東臨東二環(huán)延伸路北辰大道，南接北二環(huán)，是西安經濟技術開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和老城區(qū)三個板塊相交的黃金地段，西安經濟技術開發(fā)區(qū)是西安市未來的中心，而浐灞生態(tài)區(qū)在未來幾年會成為西安的CBD.178。 交通: 位于兩個主干道交叉口，和***交通樞紐站，無論駕車還是乘公交都十分方便。更重要178。 配套：周邊醫(yī)院、學校、商場等配套設施齊全。178。 規(guī)模：規(guī)模較大。178。 開發(fā)商：開發(fā)商金地地產歷經十年探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個以房地產開發(fā)為主營業(yè)務的上市公司，同時也是中國建設系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA單位、房地產開發(fā)企業(yè)國家一級資質單位。在西安已有芙蓉世家、尚林苑、湖城大鏡等幾個大型項目，有很大的市場影響力。W（劣勢）178。 環(huán)境：臨近立交和主干道，來往車流量密集噪音大。178。 地段：雖位于三個版塊的交界處但西安經濟技術開發(fā)區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展還不成熟，該項目所在地離西安市中心較遠。178。 治安：該地段位于城鄉(xiāng)結合處，治安較差。O（機會）178。 政策：現(xiàn)在西安市正在著力向北發(fā)展，而為位于東二環(huán)與北二環(huán)的本項目將大大有助于本地區(qū)環(huán)境的改進，從而也將獲得政府的支持。178。 浐灞生態(tài)區(qū)開發(fā)：隨著2011西安世園會的剛剛落幕，該生態(tài)區(qū)的建設也將進入快速發(fā)展期，這將大大提升本地區(qū)房產的升值潛力。T（威脅）178。 競爭:本項目緊鄰的有浐灞一號和紅星美凱城，這兩個項目規(guī)模都比本項目大而且2010年已經開盤，這在一定程度上減少了本項目的客源。178。 消費力：該部分人群的現(xiàn)有消費力并不強，那些高消費力的人不一定看好本地區(qū)的發(fā)展。 項目定位 客戶定位:本項目主要針對三種人群，一是受過高等教育，有一定知識文化素養(yǎng)的80后大學生；二是看中本地區(qū)環(huán)境對生活品質有一定要求的為改善住房條件而購房的客戶：三是資金充裕對本地區(qū)未來房情看好的房地產投資人士。產品定位：針對第一類人群以開發(fā)60—100的中小戶型為主，如60—70的一室，70—90的二室，90—100的三室。針對第二類人群以開發(fā)大二室或大三室為主，如90—100的二室，100—120的三室。針對第三類人群以一些層數(shù)和朝向都較好的具有較快較大升值潛力的戶型為主。綜合以上三類人群，本項目在人為氣息、環(huán)境、治安方面都應有較高的要求。形象定位：本項目東鄰浐灞生態(tài)區(qū)西畔大明宮遺址公園。本項目旨在為住戶營造一個健康、舒適、和諧的綠色生態(tài)家園，一個繁華都市中的鄉(xiāng)村田野，從而為住戶在喧囂浮躁中尋求點滴的沉寂、舒心。暫定案名為“桑梓情懷”。（具體分析見營銷方案）價格定位：a. 住宅單價l 定價原則 可以反映市場供求、體現(xiàn)樓盤價值，在利于樓盤銷售的前提下實現(xiàn)利潤最大化。l 定價方法 本案項目定價采用目前被普遍采用的市場比較法。l 定位步驟 1　 選取可比實例 該六個可比實例都是以項目地址盡量接近，戶型、容積率等盡量接近為前提的?？杀葘嵗龢潜P重要參數(shù)項目名稱地址戶型（㎡）容積率均價（元/㎡）開盤時間規(guī)劃戶數(shù)銷售率東岸陽光新城區(qū)東元西路甲字1號60—1275950預期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號82—13163002012年4月89240%華旗東郡城東西安東二環(huán)胡家廟十字71—12257002011年9月3日232030%浐灞一號浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側）58—13970002010年5月4500豪頓國際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—146570010802　 交易情況修正 因該六個可比實例所列數(shù)據(jù)，均是正常交易情況數(shù)據(jù)，故無需進行交易情況修正。3　 交易日期修正 從西安房地產市場，以及本地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢來看，該樓盤價格還將上漲。為便于銷售，本次定價采取保守策略，以上六個可比實例價格均是現(xiàn)時均價，因此對交易日期不予修正。4　 房地產狀況調整通過對影響房地產價格的一些重要因素進行分析，從而求出房地產狀況調整系數(shù)。以下是房地產狀況修正表。房地產狀況修正表影響因素權重桑梓情懷東岸陽光 天香心苑 鉑廷 華旗東郡 浐灞一號 豪頓國際周邊環(huán)境1009597989510299配套設施1009595979910399地理位置1009898102959898開發(fā)商100959898969998小區(qū)規(guī)劃100909597959898小區(qū)規(guī)模1009897959910297合計11005　 計算比準價格 公式： 比準價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產狀況修正系數(shù)東岸陽光 595011100/=6306元/平方米天香心苑 550011100/=5702元/平方米鉑廷 630011100/=6452元/平方米華旗東郡 570011100/=5910元/平方米浐灞一號 700011100/=6996元/平方米豪頓國際 570011100/=5804元/平方米6　 確定住宅價格通過對個可比實例與本案的相關度進行分析，得出各項目的權重如下表：項目東岸陽光 天香心苑 鉑廷 華旗東