【正文】 住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為6088元/平方米，近半年來(lái)持平。所有57個(gè)在售住宅項(xiàng)目與海璟印象城相比： 22個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于海璟印象城，售價(jià)最高的東方羅馬花園為13000元/平方米，占總數(shù)的39%； 15個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于海璟印象城，售價(jià)最低的天鵝湖為3300元/平方米，占總數(shù)的27%； 另有20個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)與海璟印象城持平。 海璟印象城2012年03月19日的最新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià)5500元/平方米 相比上個(gè)銷售周期下跌了3%。 海璟印象城3月28日到4月9日的銷售價(jià)格下跌了220元，跌幅為4%； 近8個(gè)月的銷售價(jià)格下跌了700元，跌幅為12%； 與本項(xiàng)目2010年04月09日第一次對(duì)外報(bào)出的4500元相比，23個(gè)月以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了1000元，漲幅為23%。由此可見該項(xiàng)目?jī)r(jià)格有很大下降的空間并已經(jīng)有下降的趨勢(shì)。5　 天香心苑項(xiàng)目名稱： 天香心苑項(xiàng)目地址： 城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）開發(fā)商： 陜西東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)單位： 陜西建工集團(tuán)第六建筑工程有限公司項(xiàng)目占地面積： 70畝 綠化率：36% 均價(jià)：5500建筑面積： 400000平方米（一期24萬(wàn)平） 最高價(jià)：7900容積率： 規(guī)劃用途：普通住宅規(guī)劃幢數(shù)：7（1期） 車位數(shù)量：共約1500余個(gè)土地年限： 70年 公攤率： 16%—22% 朝向差： 30規(guī)劃戶數(shù): 1250 銷售率: 65% 層差: 20—30建筑結(jié)構(gòu): 剪力墻 交付日期: 2013年底 商鋪價(jià)格: 未定（三層）工程進(jìn)度: 正負(fù)零 物業(yè)費(fèi): 付款方式: 銀行按揭貸款戶型區(qū)間: 由1棟15層小高層、4棟231層高層組成，戶型均為兩梯四戶，面積區(qū)間 80130㎡，主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi)一廚+空中院館、三室兩廳兩衛(wèi)一廚+空中院館主力戶型1: 81㎡ 開盤日期: 2011年12月主力戶型2: 113㎡ 入住日期: 2013年12月31日前具體分析： 項(xiàng)目南鄰礦山路，北望廣安路，東接廣運(yùn)潭大道，西側(cè)則是連接兩大新區(qū)的重要樞紐的東二環(huán)城市主干道，地鐵三號(hào)線站口就在家門口，坐擁著豐富的自然資源和人文資源，通過便利的環(huán)線與西安曲江新區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)一脈相連。　　天香心苑項(xiàng)目總占地120余畝，南區(qū)占地70余畝，北區(qū)占地40余畝，南區(qū)總規(guī)劃戶數(shù)1250余戶，項(xiàng)目總規(guī)劃為40萬(wàn)平方米大型庭院式的中高端居住社區(qū)，項(xiàng)目整體的最大亮點(diǎn)為 “圍合式布局、4景觀組團(tuán)、3條景觀帶、3重庭院”，近百面的樓間距充分體現(xiàn)出社區(qū)的在規(guī)劃上對(duì)高尚人居理念尊重，景觀綠化率高達(dá)36%以上，充分體現(xiàn)在“高貴與品味并重，優(yōu)雅與生態(tài)相融合”的高尚人居生活理念?！　〗ㄖL(fēng)格采用時(shí)下最能體現(xiàn)品味與品質(zhì)的ARTDECO建筑藝術(shù)風(fēng)格，ArtDeco建筑風(fēng)格風(fēng)靡世界各大繁華都市，成為城市建筑的代表，帶著無(wú)可取代的都市氣質(zhì)，無(wú)法磨滅的精致高貴，風(fēng)靡世界！　　建筑以南低北高層級(jí)方式排布，高低錯(cuò)落，符合人的空間尺度感，流暢新穎的外立面造型訴說(shuō)著現(xiàn)代人的情感和追求。高聳、挺拔的樓體設(shè)計(jì)象征著年輕人的不斷進(jìn)取、開拓創(chuàng)新的精神，完美的同社區(qū)整體的風(fēng)格有機(jī)結(jié)合為了一體。　　項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)也是我們項(xiàng)目最大亮點(diǎn)之一——“全明、通透、戶戶贈(zèng)送花園”，—、三室等多種戶型供您選擇，可以滿足客戶的多樣需求。該樓盤主要特點(diǎn)教育社區(qū),軌道沿線,投資地產(chǎn)周邊交通：二環(huán)2號(hào)線、604路、262路、227路等多達(dá)30多條的公交線路***站下車。周邊配套：　　公園：大明國(guó)國(guó)家遺址公園、世園會(huì)會(huì)址、桃花潭公園、長(zhǎng)樂公園及興慶宮公園；　　超市：華潤(rùn)萬(wàn)家、易初蓮花、人人樂超市；　　建材市場(chǎng)：大明宮建材市場(chǎng)、東方美居國(guó)際建材廣場(chǎng)；　　醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；　　學(xué)校：后宰門小學(xué)、西安市第四十八中學(xué)等。內(nèi)部配套：社區(qū)配套：國(guó)際幼兒園。周邊商業(yè)：華潤(rùn)萬(wàn)家、易初蓮花、人人樂超市；周邊公園：大明國(guó)國(guó)家遺址公園、世園會(huì)會(huì)址、桃花潭公園、長(zhǎng)樂公園及興慶宮公園；周邊醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；周邊學(xué)校：后宰門小學(xué)、西安市第四十八中學(xué)等?！√煜阈脑肺挥跂|二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角，項(xiàng)目共分南開發(fā)地塊與北開發(fā)地塊，現(xiàn)階段開發(fā)的為南地塊，共有1棟15層小高層樓及6棟2033層高層組成的。 本次需求分析以我們所做的一次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)進(jìn)行分析。 216。 基本情況 目的：通過問卷調(diào)查了解城東居民以及有在成東職業(yè)意向者的置業(yè)計(jì)劃以及其對(duì)房屋功能設(shè)計(jì)方面的要求等，從而為金地集團(tuán)***項(xiàng)目的可行性研究和項(xiàng)目策劃提供依據(jù)。 時(shí)間：2012年3月23日到3月29日 地點(diǎn)：***項(xiàng)目周邊人員：全組成員備注：本次調(diào)查共發(fā)放問卷480份回收450份，有效450份，%。216。 調(diào)查內(nèi)容 該調(diào)查問卷主要涉及到： 被調(diào)查者基本信息，如年齡、收入、出行方式以及職業(yè)； 被調(diào)查者置業(yè)計(jì)劃，如買房時(shí)間、裝修標(biāo)準(zhǔn)、意向位置、價(jià)格及付款方式； 被調(diào)查者房屋功能設(shè)計(jì)要求，如面積、周邊環(huán)境、住房類型、小區(qū)配套等； 其他情況調(diào)查，如信息獲取渠道以及喜歡的促銷方式。216。 成果及結(jié)論（1） 、個(gè)人基本信息 ：被訪者中25~35歲占比42%，這與年輕人依然是房地產(chǎn)消費(fèi)主力契合。這就要求在進(jìn)行房地產(chǎn)策劃時(shí)要重點(diǎn)符合年輕人的價(jià)值觀。 ：如圖可知被訪者年收入水平普遍低于10萬(wàn)，5萬(wàn)以下更是占到了58%，這就要求在做項(xiàng)目策劃時(shí)要有所側(cè)重。 ：如圖可知被訪者中以公交和私家車為出行工具的分別占67%和17%，而項(xiàng)目周邊有3302124406等十余條公交線路以及規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線，這對(duì)于被項(xiàng)目的開發(fā)十分有利，另外在項(xiàng)目規(guī)劃中應(yīng)考慮足夠的停車位。 ：如圖可知被訪者中職業(yè)分布并無(wú)明顯集中趨勢(shì)，這就要求項(xiàng)目策劃者要考慮到未來(lái)居住者一些個(gè)性的要求。 （二）、置業(yè)計(jì)劃 ：被訪者中五年買房的僅占20%，說(shuō)明該次調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)在指導(dǎo)意義上具有一定的有效性，也說(shuō)明大家購(gòu)房意愿依然十分強(qiáng)勁。 ：如圖被訪者中要求毛坯房和全精裝修的分別占31%和30%，這要求項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)有所考慮。 ：如圖可知被訪者更取向于市中心購(gòu)房。 ：對(duì)房屋單價(jià)要求7000元以下的占86%，可見市場(chǎng)對(duì)本地區(qū)房屋售價(jià)心理預(yù)期并不是很高。 ：如圖一次性付款占28%，這要求開放商在資金回籠上要有所規(guī)劃。 （三）、房屋功能設(shè)計(jì)要求 ：如圖可知被訪者對(duì)中等戶型要求偏多。 ：除樓盤區(qū)位、住宅價(jià)格、交通狀況和小區(qū)環(huán)境有較明顯影響以外其他因素影響程度基本相同且不大，雖說(shuō)不大但也會(huì)有影響這就要求開放商在著重要求前四種因素的前提下也要充分重視其他因素的影響。 ：如圖可知被訪者對(duì)中小高層更有所青睞，但也應(yīng)考慮其他類型的合理配置。 ：有圖可知被訪者中對(duì)二室和三室要求的較多，這要求在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)有所考慮。 ：如圖可知被訪者中普遍對(duì)花園、健身、娛樂和餐飲等要求較多。 （四）、其他 ：如圖可知被訪者中信息獲取主要從他人介紹和戶外廣告的較多，這就要求開發(fā)商在做項(xiàng)目推廣時(shí)應(yīng)有所側(cè)重。 : 如圖被訪者中對(duì)送裝修家具和降低首付的認(rèn)從度較高。在本案中建議，合理考慮各種促銷方案。 S（優(yōu)勢(shì)）178。 地段：位于西安市***立交（東二環(huán)和北二環(huán)交匯點(diǎn)）西北處，東臨東二環(huán)延伸路北辰大道，南接北二環(huán)，是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和老城區(qū)三個(gè)板塊相交的黃金地段，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是西安市未來(lái)的中心，而浐灞生態(tài)區(qū)在未來(lái)幾年會(huì)成為西安的CBD.178。 交通: 位于兩個(gè)主干道交叉口，和***交通樞紐站，無(wú)論駕車還是乘公交都十分方便。更重要178。 配套：周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等配套設(shè)施齊全。178。 規(guī)模：規(guī)模較大。178。 開發(fā)商：開發(fā)商金地地產(chǎn)歷經(jīng)十年探索和實(shí)踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，同時(shí)也是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位。在西安已有芙蓉世家、尚林苑、湖城大鏡等幾個(gè)大型項(xiàng)目，有很大的市場(chǎng)影響力。W（劣勢(shì)）178。 環(huán)境：臨近立交和主干道，來(lái)往車流量密集噪音大。178。 地段：雖位于三個(gè)版塊的交界處但西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展還不成熟，該項(xiàng)目所在地離西安市中心較遠(yuǎn)。178。 治安：該地段位于城鄉(xiāng)結(jié)合處，治安較差。O（機(jī)會(huì)）178。 政策：現(xiàn)在西安市正在著力向北發(fā)展，而為位于東二環(huán)與北二環(huán)的本項(xiàng)目將大大有助于本地區(qū)環(huán)境的改進(jìn)，從而也將獲得政府的支持。178。 浐灞生態(tài)區(qū)開發(fā)：隨著2011西安世園會(huì)的剛剛落幕，該生態(tài)區(qū)的建設(shè)也將進(jìn)入快速發(fā)展期，這將大大提升本地區(qū)房產(chǎn)的升值潛力。T（威脅）178。 競(jìng)爭(zhēng):本項(xiàng)目緊鄰的有浐灞一號(hào)和紅星美凱城，這兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都比本項(xiàng)目大而且2010年已經(jīng)開盤，這在一定程度上減少了本項(xiàng)目的客源。178。 消費(fèi)力：該部分人群的現(xiàn)有消費(fèi)力并不強(qiáng)，那些高消費(fèi)力的人不一定看好本地區(qū)的發(fā)展。 項(xiàng)目定位 客戶定位:本項(xiàng)目主要針對(duì)三種人群，一是受過高等教育，有一定知識(shí)文化素養(yǎng)的80后大學(xué)生；二是看中本地區(qū)環(huán)境對(duì)生活品質(zhì)有一定要求的為改善住房條件而購(gòu)房的客戶：三是資金充裕對(duì)本地區(qū)未來(lái)房情看好的房地產(chǎn)投資人士。產(chǎn)品定位：針對(duì)第一類人群以開發(fā)60—100的中小戶型為主，如60—70的一室，70—90的二室，90—100的三室。針對(duì)第二類人群以開發(fā)大二室或大三室為主，如90—100的二室，100—120的三室。針對(duì)第三類人群以一些層數(shù)和朝向都較好的具有較快較大升值潛力的戶型為主。綜合以上三類人群，本項(xiàng)目在人為氣息、環(huán)境、治安方面都應(yīng)有較高的要求。形象定位：本項(xiàng)目東鄰浐灞生態(tài)區(qū)西畔大明宮遺址公園。本項(xiàng)目旨在為住戶營(yíng)造一個(gè)健康、舒適、和諧的綠色生態(tài)家園，一個(gè)繁華都市中的鄉(xiāng)村田野，從而為住戶在喧囂浮躁中尋求點(diǎn)滴的沉寂、舒心。暫定案名為“桑梓情懷”。（具體分析見營(yíng)銷方案）價(jià)格定位：a. 住宅單價(jià)l 定價(jià)原則 可以反映市場(chǎng)供求、體現(xiàn)樓盤價(jià)值，在利于樓盤銷售的前提下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。l 定價(jià)方法 本案項(xiàng)目定價(jià)采用目前被普遍采用的市場(chǎng)比較法。l 定位步驟 1　 選取可比實(shí)例 該六個(gè)可比實(shí)例都是以項(xiàng)目地址盡量接近，戶型、容積率等盡量接近為前提的。可比實(shí)例樓盤重要參數(shù)項(xiàng)目名稱地址戶型（㎡）容積率均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間規(guī)劃戶數(shù)銷售率東岸陽(yáng)光新城區(qū)東元西路甲字1號(hào)60—1275950預(yù)期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號(hào)82—13163002012年4月89240%華旗東郡城東西安東二環(huán)胡家廟十字71—12257002011年9月3日232030%浐灞一號(hào)浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)）58—13970002010年5月4500豪頓國(guó)際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—146570010802　 交易情況修正 因該六個(gè)可比實(shí)例所列數(shù)據(jù)，均是正常交易情況數(shù)據(jù)，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。3　 交易日期修正 從西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及本地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，該樓盤價(jià)格還將上漲。為便于銷售，本次定價(jià)采取保守策略，以上六個(gè)可比實(shí)例價(jià)格均是現(xiàn)時(shí)均價(jià)，因此對(duì)交易日期不予修正。4　 房地產(chǎn)狀況調(diào)整通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的一些重要因素進(jìn)行分析，從而求出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。以下是房地產(chǎn)狀況修正表。房地產(chǎn)狀況修正表影響因素權(quán)重桑梓情懷東岸陽(yáng)光 天香心苑 鉑廷 華旗東郡 浐灞一號(hào) 豪頓國(guó)際周邊環(huán)境1009597989510299配套設(shè)施1009595979910399地理位置1009898102959898開發(fā)商100959898969998小區(qū)規(guī)劃100909597959898小區(qū)規(guī)模1009897959910297合計(jì)11005　 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 公式： 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)東岸陽(yáng)光 595011100/=6306元/平方米天香心苑 550011100/=5702元/平方米鉑廷 630011100/=6452元/平方米華旗東郡 570011100/=5910元/平方米浐灞一號(hào) 700011100/=6996元/平方米豪頓國(guó)際 570011100/=5804元/平方米6　 確定住宅價(jià)格通過對(duì)個(gè)可比實(shí)例與本案的相關(guān)度進(jìn)行分析，得出各項(xiàng)目的權(quán)重如下表：項(xiàng)目東岸陽(yáng)光 天香心苑 鉑廷 華旗東