【正文】 中心等配套設施。（3） 二期開發(fā)。（時間：2009年6月~2010年6月約12個月）主要包括全部的高層住宅項目，球類場地，娛樂設施，物業(yè)管理所，垃圾壓縮站，煤氣調壓站等配套設施。關于進度的安排詳見“項目建設進度計劃表”，下表所示： S1地塊的產品詳細分類及比例 投資組合方式本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入的25%計算，從有銷售收入年開始，建設經營期的最后一年不需按銷售收入的25%計算。此外還缺少的資金，則向銀行借貸。，占總投資的34%，另需貸款100000萬元。 投資與成本費用估算本地塊住宅總建筑面積221279m2,其中別墅建筑面積為81873平方米，高層建筑面積為139406平方米，地下車庫面積為20000平方米，1000個車位。公共配套設施面積8190平方米。（1） 土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償費及前期工程費的三通一平費。本項目所投得的地塊本來就已經完成了征地拆遷和三通一平，開發(fā)商共計投入資金7700249469=1920911300元。（2） 前期工程費：，詳見下表 前期工程費估算表 表1序號項目計算依據計價（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費3%2可行性研究費建安工程費%3水文、地質、勘察費建安工程費%4籌建開辦費建安工程費%總計（3） 建安工程費： ，詳見表數據依據：《房地產項目投資（第二版）》P170、《建筑工程費用計算與工程量清單編制及投標造價手冊》高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 表2項目高層（元/ m2）項目高層（元/ m2）樁基礎100土建工程1350電梯100消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對講機系統(tǒng)15地下室費用250智能化設施140別墅類建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 表3項目別墅（元/ m2）項目別墅（元/ m2）樁基礎60土建工程1200電梯0消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對講機系統(tǒng)15地下室費用0智能化設施140高層每平方米建筑面積建安工程費：100+1350+100+50+220+15+10+10+80+15+250+140=2340元/ m2別墅每平方米建筑面積建安工程費用為：60+1200+0+50+220+15+10+10+80+15+0+140=1800（元/ m2）建安工程費：① 高層：2340159406=（萬元）② 別墅：180081873=（萬元）總建筑安裝費用：①+②=+=（萬元）（4） 基礎設施費： ，詳見下表 基礎設施費估算表 表4序號項目計算依據金額（萬元）1供電工程65萬元/ha2供水工程15萬元/ha3電信工程7萬元/ha4煤氣工程7萬元/ha5綠化工程6道路工程7排水工程合計注：1公頃=10000m2（5） 公共配套設施費： 表5項目建筑面積（m2）單價（元/ m2）金額（萬元）幼兒園1500850球類場地5000780390體育娛樂場地20060物業(yè)管理所2004008垃圾壓縮站2003006變電站1050500煤氣調壓站40600銷售中心2000800160合計10190（6） 不可預見費：數據標準：《房地產項目投資（第二版）》P178不可預見費包括備用金、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上1~5項費用之和為基數，按3%計算。具體計算如下：不可預見費=（0++++）3%= （萬元）（注：第一項土地使用權出讓金為實際成交數據，不存在不可預見性）（7） 開發(fā)期間稅費： 開發(fā)期間稅費一覽表 表6類別計算依據交納稅額（萬元）配套設施建設費建安工程費6%建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費%建設工程招標活動基金建安工程費%工程建設監(jiān)理費建安工程費%其他建安工程費1%合計（8） 開發(fā)成本：（萬元） 表7序號項目成本（萬元）1土地使用權出讓金2土地征用及拆遷安置補償費03前期工程費4建安工程費5基礎設施費6公共配套設施費7不可預見費8開發(fā)期間稅費合計： ，以上1~5項之和的3%。（++++）3%= （萬元）：依據《房地產項目投資（第二版）》P178，9361,P391,P530 銷售費用估算表 表8項目計算依據計價（萬元）廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2%銷售代理費銷售收入2%合計銷售收入4%：我們項目需要向銀行貸款10億，分三次貸，分別為6億，2億，2億。根據中國工商銀行的利率標準，1~%，%。3筆借款都是在2008年下半年開始償還，2009年還清，分三次償還。借款還本付息表 表9 注：當年利息=（年初借款本息累計+當年借款/2）年利率： ，前三項之和銷售收入=8187325000+13940614000= 總成本匯總表 表10 ：銷售總收分批按比例預測表 表11 銷售稅金及附加 表12 表13（1）住宅部分總投資的投資利潤率 =（利潤總額/總投資額）100% =（）100% =%（2）住宅部分總投資的投資利稅率=（土地增值稅+銷售稅金及附加+利潤總額）/總投資額 =（++）/ =%（3）住宅部分資金的投資利潤率 =（利稅總額/住宅部分自由資金）100% =（）100% =% 計算法：設： S：銷售收入； C：成本總額； P：銷售單價； CF：固定成本； Q：銷售數量； CV：變動成本； E：利潤； CX：單位變動成本；則有關系式： S=PQ C=CF + CV = CF+ CX Q E=S – C=(P CX )Q CF由盈虧平衡的定義，即 E=0 ，得 E=(P CX )Q0 CF =0故得盈虧平衡點Q0 的計算式： Q0 = CF / P CX ，,整個住宅項目的平均售價為17125元/m 2 。則求得Q0 = （17125 – ）=。%，即在售價不變、成本不變的前提下，%，項目才能達到靜態(tài)盈虧平衡，也即投資剛能保本。對于住宅項目而言，盈虧平衡點超過70%，項目風險已十分高?？梢姳卷椖吭谀壳暗氖袌霏h(huán)境下建設，有較大的風險，須十分謹慎。 項目風險分析我們項目所在地屬于前山地區(qū)。該地塊屬于新興開發(fā)區(qū)，道路綠化較少，大多是外來打工者，人口問題較為復雜，治安問題相對來說比較差。同時，在我們項目的東側就是前山河，這條河流現在還是處于一種中度污染的狀態(tài)，所以如果在項目開工后第一期出售時此河流仍人沒有得到改善，后果將不堪設想。解決措施，針對于綠化較少，治安較差等特點，我們項目將會盡量提高項目本身的綠化率，同時在物業(yè)管理中的保安部分中，根據廣東省有關文件，今后保安管理都屬于當地警察局管理，所以堅決貫徹此文件做到保安專業(yè)化，提高治安水