【正文】 一規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，目前尚存在著諸多不確定因素，這會(huì)對(duì)地塊項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，開發(fā)進(jìn)度產(chǎn)生巨大的影響，從而產(chǎn)生項(xiàng)目操作中的不可控性。（5）土地費(fèi)高、土地成本不確定：政府將對(duì)地塊實(shí)行掛牌出讓或拍賣，出讓方式的不確定，影響因素過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬(wàn)多方的拆遷量，使地塊熟地成本提高。六、項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：（一） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析：項(xiàng)目名稱山水黔城位置/售樓電話貴陽(yáng)南明區(qū)四方河/5111111開發(fā)商貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞柏濤公司/貴州省建筑設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)單位貝爾高林公司策劃代理單位策劃：前期深圳國(guó)際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路物業(yè)管理單位第一太平戴維斯公司項(xiàng)目定位大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。國(guó)際化生活王國(guó)。推廣用語(yǔ)城市上游生活。引領(lǐng)貴陽(yáng)人居潮流。勝者之譽(yù)、居者之幸。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積1500畝（含600畝山林公園），可用地面積880畝（土地使用年限70年）?？偨ㄖ娣e約93萬(wàn)㎡?？傄?guī)劃居住戶數(shù)5100戶，總?cè)丝诩s17000人。其中一期855戶（環(huán)型電梯房502戶、18層精品小戶型225戶、別墅125戶）。綠化率52%，車位比例1：2。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期風(fēng)臨半島：727戶環(huán)型電梯住宅，125戶退臺(tái)、連排、獨(dú)立別墅；二期城市綠洲：規(guī)劃主力產(chǎn)品為別墅，少量一梯一或二戶全景觀電梯住宅；三期故鄉(xiāng)國(guó)際：規(guī)劃為小高層和高層電梯住宅；產(chǎn)品特點(diǎn)/比重一期風(fēng)臨半島：別 墅：半山退臺(tái)別墅、豪華別墅，面積212—513㎡，主力面積225265㎡；半島連排別墅、豪華別墅，面積2124797㎡，豪華別墅少量；環(huán)型電梯房：面積108—187㎡（三房五房，錯(cuò)層設(shè)計(jì)）；主力面積142—148㎡（三、四房），其中三房占56%，四房占38%，五房占5%。小戶型電梯房：93—106㎡（兩房—三房）。建筑風(fēng)格交付標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，配以明亮、歡快的外墻漆或飾面磚，追求立面效果。毛胚房交付，設(shè)子母防盜門、塑鋼窗、可視對(duì)講門禁、紅外和火災(zāi)報(bào)警裝置；緊急求助和煤氣泄露報(bào)警由業(yè)主選配。配套設(shè)施小區(qū)配套規(guī)劃600畝山林公園、五大休閑健身廣場(chǎng)、一個(gè)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、一個(gè)醫(yī)療保健中心、一座五星級(jí)產(chǎn)權(quán)渡假酒店、一座品牌商業(yè)城、五條商業(yè)步行街，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒園和中、小學(xué)。市政配套地處小河、南明交界，周邊配套主要有：飲食一條街，醫(yī)療、金融設(shè)施相對(duì)完善，但購(gòu)物、生活目前還多有不便。銷售情況/價(jià)格銷售情況較好。在售半山別墅銷售率約60%，售價(jià)3820—5300元/㎡，均價(jià)約4500元/㎡。環(huán)型電梯住宅銷售率約60%，售價(jià)17652556元/㎡，均價(jià)約2200元/㎡。小戶型電梯房已預(yù)定70%，價(jià)格未定。 物業(yè)費(fèi)（暫定）：㎡，㎡。發(fā)展現(xiàn)狀/趨勢(shì)經(jīng)過(guò)3年的開發(fā)，該項(xiàng)目一期中的部分半山別墅、半島連排別墅已經(jīng)基本竣工，但具體交房時(shí)間未定。環(huán)型電梯住宅進(jìn)入外裝飾階段，目前正在做沿河景觀綠化帶的工程，并取得了一定的效果，通往項(xiàng)目地2號(hào)橋已經(jīng)可以通車。精品小戶型電梯房目前在平整場(chǎng)地，預(yù)計(jì)05年初竣工。估計(jì)整個(gè)一期工程住宅部分將在05年內(nèi)完工，同時(shí)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒園將投入使用，小學(xué)建成待用，五條商業(yè)步行街中的一條將以便利店或超市的形式開張營(yíng)業(yè)。如果一期工程能如期完成，預(yù)計(jì)在05年同時(shí)啟動(dòng)二期建設(shè)，整個(gè)工期約需一年半時(shí)間，除住宅部分外，二期工程還包含部分大型配套，如：產(chǎn)權(quán)式渡假酒店、五大休閑健身廣場(chǎng)和品牌商業(yè)城等。項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目定位為國(guó)際化的生活王國(guó)，擁有山、水、林、谷等獨(dú)特的自然環(huán)境、龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施， 00—01年間一直處于難產(chǎn)狀態(tài)， 02年開始項(xiàng)目逐步進(jìn)入較良性的開發(fā)時(shí)期，從目前的現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)情況看，項(xiàng)目一期的建成，將給消費(fèi)者新鮮的感受，促進(jìn)二期的開發(fā)工作。近兩年的幾次房交會(huì)展示，受到市民關(guān)注，是市場(chǎng)上中高端產(chǎn)品的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)者。項(xiàng)目名稱云凱熙園地理位置/售樓電話貴陽(yáng)小河中心轉(zhuǎn)盤/3835773831555開發(fā)商貴陽(yáng)云凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理商貴陽(yáng)宏廈房地產(chǎn)交易有限公司建筑設(shè)計(jì)重慶輕工業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)院占地面積/建筑面積5198平方/容積率/綠化率%/規(guī)模（總套數(shù)）274套戶型（種類及面積）；、。戶型特點(diǎn)各種戶型面積偏小車位127個(gè)交通21144485路配套內(nèi)部配套電梯入口設(shè)防盜門，每戶配有可視對(duì)講門禁系統(tǒng)外部配套醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級(jí)技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政。商業(yè)未售，據(jù)稱面積為40120平方，價(jià)格大致為800010000元/平方裝修清水房工程進(jìn)度一棟12層，其余45樓公攤率電梯15%（一梯34戶），多層17%（一梯2戶）目標(biāo)客戶市區(qū)、小河及周邊工薪階層價(jià)格起價(jià)/平均價(jià)/最高價(jià)1835/元1875元/2063元。目前已漲過(guò)二次價(jià)格付款方式按揭99折、一次性98折、建筑分期無(wú)折扣物業(yè)管理公司/費(fèi)用重慶云凱物管/高層6角、多層4角銷售方式尚未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（據(jù)稱將于041020左右取得預(yù)售許可證）銷售狀況訂金為壹萬(wàn)元，已預(yù)訂90%，其余10%房開商進(jìn)行銷控售樓地點(diǎn)/售樓處特點(diǎn)售樓部位于小河轉(zhuǎn)盤，公交車站旁為單體臨時(shí)建筑，面積約100平方經(jīng)驗(yàn)及不足售樓部位置選擇得很好，非常搶眼，起到了很好的宣傳作用。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間價(jià)格調(diào)整令消費(fèi)者有非常搶手的感覺(jué)，雖然沒(méi)有投入大量的宣傳，但銷售態(tài)勢(shì)較好。售樓人員較專業(yè)。項(xiàng)目名稱中海城市花園（二期）位置貴陽(yáng)市小河區(qū)黔江路7號(hào)售樓電話3400163400266投資商賢成集團(tuán)有限公司開發(fā)商貴州白云中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建商省建工集團(tuán)第八建筑工程公司占地面積/建筑面積容積率規(guī)模（總套數(shù)）270余套戶型（種類及面積）二室：；三室：；復(fù)式：、、.交通442配套內(nèi)部配套游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所外部配套醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級(jí)技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政會(huì)所一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室裝修清水房工程進(jìn)度二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到5層，2005年5月交房公攤率15%目標(biāo)客戶市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個(gè)體業(yè)主、公務(wù)員）價(jià)格起價(jià)/平均價(jià)/最高價(jià)1680元/1780元/1980元付款方式一次性付款99折，按揭無(wú)折扣物業(yè)管理公司/費(fèi)用中海物管/5角每平方營(yíng)銷定位廣告媒體/廣告主題貴陽(yáng)晚報(bào)/“隆重開盤”“\忘情山水、繽紛生活”、“關(guān)愛一生情定中海”廣告時(shí)間040917（半版彩色）、040924（半版彩色）、040929（半版彩色）銷售狀況三房銷售態(tài)勢(shì)較好銷售率據(jù)悉已售60%，其中116平方三房已售完，97平方三房?jī)H余4套左右售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn)風(fēng)格簡(jiǎn)潔。售樓人員素質(zhì)較好。經(jīng)驗(yàn)及不足由于該樓盤一期已形成小河區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認(rèn)同度較高。但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對(duì)目前吸引來(lái)自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。項(xiàng)目名稱中興世家位置/售樓電話小河浦江路190號(hào)/3835353835255開發(fā)商貴陽(yáng)大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理商容文毅工作室建筑設(shè)計(jì)中國(guó)市政工程、西南設(shè)計(jì)研究院占地面積/建筑面積68180萬(wàn)平方/容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）800多套戶型（種類及面積）二房：870、67平方；；36套別墅戶型特點(diǎn)一梯23戶設(shè)計(jì)，各種朝向都有，通風(fēng)、采光相對(duì)較好交通1442路配套室外健身中心、山頂公園、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、幼兒園、醫(yī)療中心會(huì)所棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會(huì)議室、歌舞休閑娛樂(lè)中心裝修清水房工程進(jìn)度除別墅外基本竣工，公攤率14%目標(biāo)客戶普通住宅主要面對(duì)市內(nèi)、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者價(jià)格起價(jià)/平均價(jià)/最高價(jià)1580元/1800元/2000元（復(fù)、躍式1950起價(jià)）付款方式一次性付款、按揭無(wú)折扣物業(yè)管理公司/費(fèi)用貴陽(yáng)大興物業(yè)管理有限公司/智能化程度遠(yuǎn)程抄表、電子保安巡更/可視對(duì)講門禁營(yíng)銷定位廣告媒體路牌廣告銷售狀況普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復(fù)式、頂層復(fù)式；別墅目前處于前期預(yù)熱階段將于年底正式發(fā)售售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn)售樓處中興世家會(huì)所、中檔裝修，室內(nèi)布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理商業(yè)部分沿街一層門面全部售完，單價(jià)30008000元/平方經(jīng)驗(yàn)及不足該小區(qū)背面有大松樹林，進(jìn)小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯(cuò)價(jià)位適中,銷售情況較好樓盤名稱格林博邸位置/售樓電話四方河路（原搪瓷廠）/3715563715577開發(fā)商宏翔房開策劃代理商成都同利行占地面積/建筑面積容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）約900套，2005年5月前交房戶型（種類及面積）二房86平方；三房112平方戶型特點(diǎn)大部分為南北向交通44150（面的）裝修清水房工程進(jìn)度大多已封頂公攤率不超過(guò)10%目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等偏低收入人群價(jià)格起價(jià)/平均價(jià)/最高價(jià)1680元/1750元/1900元付款方式一次性付款98折，按揭無(wú)折扣物管費(fèi)用35角廣告媒體投放噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢(shì)不很理想（二） 其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析：項(xiàng)目名稱中天世紀(jì)新城項(xiàng)目地址電話 貴陽(yáng)市城區(qū)東部水口寺/5630385630399開發(fā)商世紀(jì)中天投資股份有限公司（世紀(jì)新城經(jīng)營(yíng)分公司）規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院、法國(guó)歐博建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)單位香港雅克設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司策劃代理單位貴陽(yáng)弘展?fàn)I銷策劃有限公司物業(yè)管理單位中天物業(yè)管理公司項(xiàng)目定位貴陽(yáng)首席高尚生活特區(qū)——締造國(guó)內(nèi)首個(gè)“怡生社區(qū)”推廣用語(yǔ)“世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國(guó)際經(jīng)典”，“生活在TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂TOWNHOUSE”，“品自然、品時(shí)尚”經(jīng)濟(jì)指標(biāo)㎡，總建筑面積100萬(wàn)㎡，小區(qū)綠化率為45%，共分為12個(gè)組團(tuán)，總戶數(shù)6000余戶，規(guī)劃居住總?cè)丝?萬(wàn)余人。㎡，㎡，共229戶。二期總戶數(shù)約700戶，建筑面積約10萬(wàn)㎡。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期：第一組團(tuán)為TOWNHOUSE別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。二組團(tuán)為多層高密度回遷房。二期有十一組團(tuán)：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。產(chǎn)品特點(diǎn)/比重一期聯(lián)排別墅：戶型面積為200㎡250㎡之間，花園面積4070㎡；戶型結(jié)構(gòu)： 3層主體帶半地下車庫(kù)設(shè)計(jì)，以4房3廳為主力，建筑依地形建造，間架錯(cuò)落，形成有機(jī)的街區(qū)間隔和鄰里氛圍。二期產(chǎn)品：?jiǎn)挝幻娣e：約79—170㎡，戶型：二房—五房；主力單位為90120㎡的小三房和大三房設(shè)計(jì)以平層為主，輔以錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，頂層均安排為6躍7的躍式結(jié)構(gòu)。建筑風(fēng)格/交付標(biāo)準(zhǔn)一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風(fēng)格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設(shè)計(jì)元素，以簡(jiǎn)潔的線條和裝飾構(gòu)件、運(yùn)用色彩搭配來(lái)表現(xiàn)浪漫的法蘭西風(fēng)格。 交房為毛坯房，配入戶防盜門，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天窗為鋼化中空玻璃防水窗，車庫(kù)大門為自動(dòng)整體升降門。戶內(nèi)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)和緊急求助按鈕，信息寬帶網(wǎng)和電話線、有線電視線路進(jìn)戶。配套設(shè)施小區(qū)配套項(xiàng)目擬修建一個(gè)10000㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場(chǎng)等教育設(shè)施，規(guī)劃修建70000㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地50000㎡的康體中心會(huì)所和一個(gè)5000㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。現(xiàn)一期會(huì)所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開放會(huì)所），一期還有一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、組團(tuán)廣場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。市政配套小區(qū)附近缺乏的市政配套，只有一個(gè)水口寺小學(xué)，無(wú)大型商場(chǎng)、成規(guī)模菜場(chǎng)、健身場(chǎng)所、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和大型醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)。目前公交車不能直達(dá)，只有中巴車路經(jīng)此地。 銷售情況/價(jià)格銷售情況，一期銷售約75%，別墅起價(jià)為4000元/㎡，均價(jià)在4400元/㎡，最高價(jià)達(dá)到5500元/㎡。二期預(yù)計(jì)均價(jià)約1850元/㎡。㎡(暫定)。發(fā)展現(xiàn)狀/趨勢(shì)項(xiàng)目目前開發(fā)建設(shè)的是第一組團(tuán)“TOWNHOUS別墅”和二組團(tuán)（拆遷還房），一期別墅共229套，現(xiàn)已交付的約85套，且已有部分業(yè)主入伙裝修?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會(huì)所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計(jì)一期在2004年底前可全部完工。項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)在04年初動(dòng)工，計(jì)劃開工約10萬(wàn)㎡，計(jì)劃竣工8萬(wàn)㎡。整個(gè)新城的總工期約在8年左右。項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市東出口，規(guī)模十分龐大，是由貴州省實(shí)力雄厚的開發(fā)商中天房地產(chǎn)投資承建。小區(qū)一期樣板房設(shè)計(jì)獨(dú)特、新穎，強(qiáng)勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。項(xiàng)目若能如期按規(guī)劃完成，將會(huì)是貴陽(yáng)的一大創(chuàng)舉，也能帶動(dòng)此片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完全的改變?cè)瓉?lái)的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問(wèn)題難以解決，而進(jìn)入小區(qū)的道路拓寬也是一個(gè)難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽(yáng)市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽(yáng)市2004年政府的十大重大實(shí)事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中2004724）。且別墅區(qū)業(yè)主多有車，故就目前的客戶群體來(lái)說(shuō)，不是大問(wèn)題。