【正文】 三年漲價預備費 PF3=I3[(1+f)31]＝ 2500 [(1+3%)31]=（ 萬元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價預備費： PF=120++=（ 萬元） （ 10） 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 =（ 工程費 +工程建設(shè)其他費 +預備費 ） 投資方向調(diào)節(jié)稅稅率 目前住宅開發(fā)項目投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為 0%。 （ 11） 建設(shè)期貸款利息估算 建設(shè)期每年應計利息 =（年初貸款本息累計 +本年貸款額247。 2）年利率 [例 38] 某住宅小區(qū)，建設(shè)期為 3年，在 3年建設(shè)期中，第一年貸款額為 300萬元，第二年貸款額為 600萬元，第三年貸款額為 400萬元，貸款年利率為 6%。計算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。 解：第一年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 年利率=（ 0+300247。 2） 6%=9（ 萬元 ） 第二年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 年利率=（ 300+9+600247。 2） 6%=（ 萬元 ） 第三年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 年利率=（ 300+9+600++400247。 2） 6%=（ 萬元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息 =9++=（萬元） [例 39] 上海市某高檔住宅小區(qū)占地面積 12500平方米，有 5幢小高層組成，總建筑面積 35000平方米，其中，住宅建筑面積 33500平方米，公建建筑面積 1500平方米，容積率 ，綠化率 40%，居住總戶數(shù) 310戶。該住宅小區(qū)基本預備費率為 3%，開發(fā)期 3年，預計年平均價格上漲為 2%，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率 0%。該項目的實施計劃進行為：第一年完成項目全部投資的 40%，第二年完成項目全部投資的 30%，第三年完成項目全部投資的 30%。該項目原有自有資金 4000萬元，實行滾動開發(fā)后，預計第一年末預售額為 1000萬元，第二年末住宅銷售后預計獲得 2500萬元資金，第二年末預售額估計 1500萬元，這些預售額和銷售后獲得的資金都可用于投資，項目資金不足部分可向銀行貸款，貸款年利率為 6%，工程中標價為 4375萬元，對工程總投資額估算前的粗略預估為 10000萬元。則整個住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表 323所示： 項目內(nèi)容 單方投資（元 /㎡） 投資額（萬元） 1. 土地使用費用 2. 前期開發(fā)費 . 可行性研究費 . 勘察設(shè)計費 (3. %) . 工程設(shè)計招標管理費 . 工程施工招標管理費 . 施工招投標代理費 (3. %) . 人防費 . 執(zhí)照費 (+) % . 審照費 3. 建筑安裝工程費 . 樁基礎(chǔ)工程費 . 土建工程費 . 水電設(shè)備及安裝費 . 電梯設(shè)備及安裝費 4. 工程監(jiān)理費 (3. %) (%計 ) 5. 配套設(shè)施費 . 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費 供電配套工程費 供水管道工程費 泵房建設(shè)費 供水征詢費及排管貼費 燃氣管道工程 通訊工程費 （ 含寬帶網(wǎng) ） 環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補貼費 排污處理費 綠化建設(shè)費 保安設(shè)施費 有線電視費 智能化設(shè)施費 小區(qū)總體及道路設(shè)施費 住宅建設(shè)配套費 6 . 建 設(shè) 單 位 管理 費 ( 1 . + 3 . +5.) % 7. 工程保險費 (3. % ) 200 (1～ 8)工程費和工程建設(shè)其他費 9. 預備費 基本預備費 (1~8) 3% （ 1～ ） 固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分 漲價預備費 （ 1～ 9） 除貸款利息外的固定投資 10. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 0 11. 開發(fā)期貸款利息 （ 1~11） 合計為總投資估算值 表 323漲價預備費的計算 : 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I1= 40%=（ 萬元 ） 第一年漲價預備費： PFl=I1[(1+f)11]＝ [（ 1+2%） 11]=（ 萬元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2= 30%=（ 萬元 ） 第二年漲價預備費： PF2=I2[(1+f)21]= [（ 1+2%） 21]=（ 萬元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3= 30%=（ 萬元 ） 第三年漲價預備費： PF3=I3[(1+f)31] = [（ 1+2%） 31]=（ 萬元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價預備費： PF=++=（ 萬元） 表 323開發(fā)期貸款利息的計算： 第一年固定資產(chǎn)投資額 （ 除利息外 ） = 40%=（ 萬元 ） 第一年貸款額 ==（ 萬元 ） 第一年開發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 年利率 =（ 0+247。 2） 6%=（ 萬元 ） 第二年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬元 ） 第二年貸款額 ==（ 萬元 ） 第二年開發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 年利率 =（ ++247。 2） 6%=（ 萬元 ） 第三年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬元 ） 第三年貸款額 ==（ 萬元 ） 第三年開發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 年利率 =（ ++++247。 2） 6% =（ 萬元 ） 開發(fā)期貸款利息 =++=（萬元） （二）住宅開發(fā)項目銷售期成本估算 住宅開發(fā)項目銷售期成本包括銷售成本和財務(wù)費用 。 銷售成本又可稱為經(jīng)營成本 ， 是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項費用 。 財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出（不能與前面開發(fā)期利息支出重復計算）和其他財務(wù)費用 。 （ 三 ） 住宅開發(fā)項目銷售收入估算 住宅開發(fā)項目銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入 。 （ 四 ） 住宅開發(fā)項目銷售稅金及附加估算 在住宅開發(fā)項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算時 ， 主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算 。 銷售稅金及附加 住宅開發(fā)項目在具體測算銷售稅金及附加時 ， 一般按住宅開發(fā)項目銷售收入的%計算 。 （ 現(xiàn)大多取 %） （ 五 ） 住宅開發(fā)項目利潤總額估算 利潤總額 =銷售收入 總成本 土地增值稅 銷售稅金及附加 稅后利潤 =利潤總額 所得稅 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 （ 二 ） 財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是 ， 項目在這樣的折現(xiàn)率下 ，到項目壽命終了時 ， 所有投資可以被完全收回 。 ? ? ? ???? ???nttt FI RRCOCI001 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損 。 ? ?211211 NPVNPViiNPViFIRR????i2 i1 0 NPV1 FIRR 折現(xiàn)率 （ i） 凈現(xiàn)值 （ NPV） NPV2 財務(wù)凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 ? ? ? ??????? nttct iCOCINPV01? ? ? ? 010??????tPttct iCOCI ? ? ????????? 值當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn) 值上年累計折現(xiàn)值的絕對值的年數(shù)累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正動態(tài)投資回收期 1 開發(fā)商成本利潤率 在計算項目總開發(fā)價值時，如果項目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當項目用于出租時，為項目在整個持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營營收入的現(xiàn)值累計之和。項目的總開發(fā)成本，一般包括土地費用、前期開發(fā)費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用。 %100??? 總開發(fā)成本 總開發(fā)成本項目總開發(fā)價值開發(fā)商成本利潤率 成本收益率 開發(fā)商成本收益率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比 。 出租時 ， 計算成本收益率顯得非常必要 。 投資利潤率 %100?? 總投資年平均利潤總額投資利潤率三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目財務(wù)評價指標計算示例 [例 310]某房產(chǎn)開發(fā)商以 5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地 50年使用權(quán) ，建筑容積率為 ， 建筑覆蓋率為 60%， 樓高 14層 ， 1至 4層建筑面積均相等 ， 5至 14層為塔樓（ 均為標準層 ） ， 建造成本為 3500元 /平方米 ， 專業(yè)人員費用為建造成本預算的 8%， 行政性收費等其他費用為 460萬元 ， 管理費為土地成本 、 建造成本 、 專業(yè)人員費用和其他費用之和的 %， 市場推廣費 、 銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的 %、 %和 %， 預計建成后售價 12023元 /平方米 。 項目開發(fā)期為 3年 ， 建造期為 2年 ， 地價于開始時一次投入 ，建造成本 、 專業(yè)人員費用 、 其他費用和管理費在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為 12%， 按季度計息 ， 融資費用為貸款利息的 10%。 問項目總建筑面積 、 標準層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤率分別是多少 ？ [解 ] 項目總開發(fā)價值 （ 1） 項目總建筑面積： 4000 =22023（ 平方米 ） （ 2） 標準層每層建筑面積： （ 220234000 60% 4） /10=1240（ 平方米 ） （ 3） 項目總銷售收入： 22023 12023=26400（ 萬元 ） （ 4） 銷售稅費： 26400 %=1716（