【正文】 1 如何估算住宅開發(fā)項目利潤總額 ？ 1 房地產開發(fā)項目財務評價的主要技術經濟指標有哪些 ？ 其概念和計算方法是怎樣的 ？ 1 如何利用財務現(xiàn)金流量表計算項目的財務內部收益率 、 財務凈現(xiàn)值和動態(tài)投資回收期 ？ 1 已知某房地產開發(fā)項目發(fā)生的現(xiàn)金流量如下： 假設貼現(xiàn)率為 12%， 求該項目的動態(tài)回收期 。 何謂敏感性分析 ？ 它有什么局限性 ？ 風險分析與敏感性分析的主要區(qū)別是什么 ？ 何謂可行性研究 ？ 可行性研究的作用體現(xiàn)在哪些方面 ？ 可行性研究的四個工作階段是如何劃分的 ？ 可行性研究主要包括哪幾個方面的內容 ？ 可行性研究報告的基本構成有哪些 ？ 簡述可行性研究報告正文的撰寫要點 。 復習思考題 了解策劃的內容和程序 。 所以 =%，說明項目可行。 1 計算項目實際收益率 實際收益率 (Rr)、 表面收益率 (Ra)和通貨膨脹率 (Rd)之間的關系式為： (1+Ra)＝ (1+Rr)(1+Rd) 通過計算已得到 Ra＝ %， 又已知 Rd＝ 1%， 所以 Rr可以通過下式計算得： (1+)＝ (1十 Rr)(1十 )， 求解得 Rr＝ 因此，該項目投資的實際收益率為 %。 試從投資者的角度 ， 計算該項投資自有資金的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率 ， 并判斷該項目的可行性 。 出租經營期間的運營成本為毛租金收入的28%。 其中 ， 相當于樓價 30%的購買投資和各種稅費均由投資者的自有資金 (股本金 )支付 ， 相當于樓價 70%的購買投資來自期限為 15年 、 固定利率為 %、 按年等額還款的商業(yè)抵押貸款 。試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行初步評價。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為 1000元 /平方米，專業(yè)人員費用為建造成本的 %，行政性收費等其他費用為 60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的 %，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的 20%，當前房地產投資的收益率為 %。開發(fā)商通過市場研究了解到當前該區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收人為 450元／平方米。 問項目總建筑面積 、 標準層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤率分別是多少 ？ [解 ] 項目總開發(fā)價值 （ 1） 項目總建筑面積： 4000 =22023（ 平方米 ） （ 2） 標準層每層建筑面積： （ 220234000 60% 4） /10=1240（ 平方米 ） （ 3） 項目總銷售收入： 22023 12023=26400（ 萬元 ） （ 4） 銷售稅費： 26400 %=1716（ 萬元 ） （ 5） 項目總開發(fā)價值： 264001716=24684（ 萬元 ） 2． 項目總開發(fā)成本 （ 1） 土地成本： 5000萬元 （ 2） 建造成本： 22023 3500＝ 7700(萬元 ) （ 3） 專業(yè)人員費用 (建筑師 ， 結構 、 造價 、 機電 、 監(jiān)理工程師等費用 )：7700 8%＝ 616(萬元 ) （ 4） 其他費用： 460萬元 （ 5）管理費： (5000+7700+616+460) % ＝ (萬元 ) （ 6） 財務費用 ① 土地費用利息： 5000 [(1+12%/4)3 41]＝ (萬元 ) ② 建造費用 、 專業(yè)人員費用 、 其他費用 、 管理費用利息： (7700+616+460+) [(1+12%/4)(2/2) 41]＝ (萬元 ) ③ 融資費用： (+) 10%＝ (萬元 ) ④ 財務費用總計； ++＝ (萬元 ) （ 7） 市場推廣及銷售代理費用： 26400 (%+%)＝ 924(萬元 ) （ 8） 項目開發(fā)成本總計： 5000+7700+616+460+++924＝ (萬元 ) 開發(fā)商利潤： ＝ (萬元 ) 開發(fā)商成本利潤率： () 100%＝% [例 311] 某開發(fā)商在一個中等城市以 425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地 50年的使用權。 投資利潤率 %100?? 總投資年平均利潤總額投資利潤率三、房地產開發(fā)投資項目財務評價指標計算示例 [例 310]某房產開發(fā)商以 5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地 50年使用權 ，建筑容積率為 ， 建筑覆蓋率為 60%， 樓高 14層 ， 1至 4層建筑面積均相等 ， 5至 14層為塔樓（ 均為標準層 ） ， 建造成本為 3500元 /平方米 ， 專業(yè)人員費用為建造成本預算的 8%， 行政性收費等其他費用為 460萬元 ， 管理費為土地成本 、 建造成本 、 專業(yè)人員費用和其他費用之和的 %， 市場推廣費 、 銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的 %、 %和 %， 預計建成后售價 12023元 /平方米 。 %100??? 總開發(fā)成本 總開發(fā)成本項目總開發(fā)價值開發(fā)商成本利潤率 成本收益率 開發(fā)商成本收益率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發(fā)成本之比 。 ? ?211211 NPVNPViiNPViFIRR????i2 i1 0 NPV1 FIRR 折現(xiàn)率 （ i） 凈現(xiàn)值 （ NPV） NPV2 財務凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 ? ? ? ??????? nttct iCOCINPV01? ? ? ? 010??????tPttct iCOCI ? ? ????????? 值當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn) 值上年累計折現(xiàn)值的絕對值的年數(shù)累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正動態(tài)投資回收期 1 開發(fā)商成本利潤率 在計算項目總開發(fā)價值時，如果項目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當項目用于出租時，為項目在整個持有期內所有凈經營營收入的現(xiàn)值累計之和。 ? ? ? ???? ???nttt FI RRCOCI001 內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。 銷售稅金及附加 住宅開發(fā)項目在具體測算銷售稅金及附加時 ， 一般按住宅開發(fā)項目銷售收入的%計算 。 （ 三 ） 住宅開發(fā)項目銷售收入估算 住宅開發(fā)項目銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入 。 銷售成本又可稱為經營成本 ， 是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項費用 。 2） 年利率 =（ ++++247。 2） 年利率 =（ ++247。 2） 年利率 =（ 0+247。該項目原有自有資金 4000萬元，實行滾動開發(fā)后，預計第一年末預售額為 1000萬元，第二年末住宅銷售后預計獲得 2500萬元資金，第二年末預售額估計 1500萬元，這些預售額和銷售后獲得的資金都可用于投資，項目資金不足部分可向銀行貸款，貸款年利率為 6%，工程中標價為 4375萬元，對工程總投資額估算前的粗略預估為 10000萬元。該住宅小區(qū)基本預備費率為 3%，開發(fā)期 3年，預計年平均價格上漲為 2%，固定資產投資方向調節(jié)稅率 0%。 2） 年利率=（ 300+9+600++400247。 2） 年利率=（ 300+9+600247。 2） 年利率=（ 0+300247。計算該住宅小區(qū)建設期貸款利息。 （ 11） 建設期貸款利息估算 建設期每年應計利息 =（年初貸款本息累計 +本年貸款額247。 ? ?? ?110??? ??tntt fIPF [例 37] 某住宅小區(qū)固定資產靜態(tài)投資為 10000萬元，按本項目進度計劃，項目建設期為 3年， 3年的投資計劃比例分別為 40%、 35%、 25%，預測建設期內年平均價格變動率為3%，請估算該住宅小區(qū)建設期的漲價預備費。 ① 基本預備費又稱為不可預見費 ， 是指在初步設計及概算內難以預料的工程費用 。 固定資產投資估算 （ 1） 土地使用費 （ 2） 前期開發(fā)費 （ 3） 建筑安裝工程費 （ 4） 工程監(jiān)理費 （ 5） 配套設施費 （ 6） 建設單位管理費 （ 7） 工程保險費 （ 8） 工程承包管理費 以上 （ l） ~（ 8） 項內容構成了住宅開發(fā)項目工程費和工程建設其他費 。 總成本可分離出固定成本和變動成本 。 （ 1）一元線性回歸法 比較平穩(wěn) ii bXaY ?? NXbYa ii ?? ?? ? ? 22 ?? ??? ???iiiiiiXXNYXYXNb? ?? ? ? ?? ?2222 ???????????iiiiiiiiYYNXXNYXYXNr第六節(jié) 房地產開發(fā)項目經濟效益評價 一、房地產開發(fā)項目財務數(shù)據(jù)估算 總成本 [（ 總投資或開發(fā)總成本 ） +銷售期成本 ]、 銷售收入 、 銷售稅金及附加 、 利潤 等估算 。 第五節(jié) 房地產市場研究 二 、 房地產市場研究的內容 （ 一 ） 宏觀因素研究 要收集和研究的數(shù)據(jù) （ 二 ） 市場狀況研究 是介于宏觀和微觀之間的研究 。 以上 12點是可行性研究報告正文的內容，其中 市場研究、項目經濟效益評價和風險分析是可行性研究報告中的重中之重的部分 。 1 可行性研究的結論 較強的抗風險能力 ， 項目是否可行 。 項目評價基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 項目經濟效益評價 現(xiàn)金流量分析 ， 要從全投資和自有資金 （ 股本金 ） 兩個方面對反映項目經濟效益的財務內部收益率 、 財務凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算 。 附表 附圖 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第 9號令（ 2023年 6月 18日頒發(fā)）， 在工程項目可行性研究報告中還須增加有關招標的內容 。 五、可行性研究報告的撰寫 （ 一 ） 可行性研究報告的基本構成 封面 摘要 字數(shù)以不超過 1500字為宜 。 （四）項目的評價和決策 對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須 就項目可行性研究報告進行評價論證 。 10%，所需費用小型項目約占總投資的 1%～ 3%，大型項目約占 %～ 1%。 （三）詳細可行性研究階段 詳細可行性研究即通常所說的可行性研究 ， 是項目投資可行性研究全過程中 最重要的一個部分 。 初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機會研究，可達到177。所需時間約12個月。 估算精度一般在177。 項目的進度安排 。 建設條件的初步分析 。 建設項目提出的必要性的依據(jù) 。 作為籌集建設資金的依據(jù) 作為開發(fā)商與有關部門簽定協(xié)議 、 合同的依據(jù) 作為編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù) 三、