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房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告(參考版)

2025-05-01 04:56本頁面
  

【正文】 27 。因此,當(dāng)銷售量達(dá)到 平方米即達(dá)到總銷售量的 %時(shí),為本項(xiàng)目銷售的盈虧平衡點(diǎn);當(dāng)銷售價(jià)格達(dá)到 元/平方米時(shí),為本項(xiàng)目銷售的盈虧平衡點(diǎn)。資金的運(yùn)作方式如下:自有資金全部用于投資;此外的資金缺口,則向銀行貸款,銷售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資。4.4 項(xiàng)目盈利分析項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析表序號項(xiàng) 目數(shù) 值計(jì)量單位單價(jià)(元) 金 額 (萬元) 1一、銷售總收入   2其中住宅部分㎡3商業(yè)部分㎡4車庫部分個5二、總投資6 (一)開發(fā)成本費(fèi)用合計(jì)㎡7 土地費(fèi)用㎡8 前期工程費(fèi)㎡9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)㎡10 建筑安裝工程費(fèi)11其中住宅部分㎡12公共建筑部份㎡13車庫設(shè)備房部分㎡14架空層部份㎡15 開發(fā)間接費(fèi)16 不可預(yù)見費(fèi)  (二)期間費(fèi)用17 管理費(fèi)用18 銷售費(fèi)用19 (三)財(cái)務(wù)費(fèi)用%借款 年  三、稅金 20 土地增值稅1% 21銷售稅金及附加% 22稅前利潤 23稅前投資利潤率 24 所得稅(25%)64,41225% 25 稅后利潤   26 稅后投資利潤率   項(xiàng)目整體稅后利潤為 萬元,稅后投資利潤率為 %.通過上面的靜態(tài)財(cái)務(wù)分析,項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng),項(xiàng)目可行。成本中也未考慮未來材料及人工上漲等因素。項(xiàng)目稅前利潤總額 萬元,實(shí)現(xiàn)稅前投資利潤率 %,繳納所得稅 萬元,稅后利潤 萬元,實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤率 %。4.2 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目總體指標(biāo):項(xiàng)目總建設(shè)期為60個月1. 總用地面積93畝、62082㎡2. 市政道路面積19,761㎡3. 實(shí)際用地面積62082㎡4. 總建筑面積173289㎡(含地下車庫94,㎡)5. %6. %項(xiàng)目公建區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標(biāo)如下:建筑面積173289㎡:含商業(yè)服務(wù)13066㎡衛(wèi)生站300㎡其他配套設(shè)施1,110㎡社區(qū)服務(wù)等1,015㎡4.3 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算項(xiàng)目整體總投資估算:(一)土地成本本項(xiàng)目以招拍掛出讓方式所得,總價(jià)款為:。(4)各項(xiàng)成本費(fèi)用的設(shè)定根據(jù)XXX市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況,本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為:開發(fā)成本(包括土地成本、拆遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi))和開發(fā)費(fèi)用(包括項(xiàng)目管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)。土地增值稅(預(yù)征)為銷售收入的1%。%計(jì)。在本項(xiàng)目中,拆遷補(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)全額付款,為凈地所得%(12年 8月基準(zhǔn)利率上浮20%)。商業(yè)開發(fā)構(gòu)思:項(xiàng)目商業(yè)為購物、休閑,布置在項(xiàng)目物業(yè)高層的一至四樓。根據(jù)項(xiàng)目用地建設(shè)條件及項(xiàng)目中高端的形象定位,預(yù)計(jì)本項(xiàng)目物業(yè)類型將全部為高層。本項(xiàng)目地形較好,容積率適中,地塊可塑性高,適合建設(shè)具有良好綠化景觀環(huán)境的大型社區(qū)。3.4戶型定位首期戶型配比:根據(jù)XXX市場供應(yīng)情況、中高端客戶市場需求,結(jié)合本項(xiàng)目的客戶和檔次定位,首推的部分戶型配比為:小于100㎡左右的小三房型(三房兩廳一衛(wèi))%,大于110㎡的大三房型(三房兩廳兩衛(wèi))%。 以兩個增幅來預(yù)測動態(tài)價(jià)格:5%的保守增幅。心理品性:在XXX深厚的歷史文化背景滋養(yǎng)下,有著強(qiáng)烈的優(yōu)越感,表現(xiàn)為追求價(jià)值感,喜歡都市時(shí)尚生活,強(qiáng)調(diào)置業(yè)不離城,同時(shí)渴望休閑生活,對自然生態(tài)、親水環(huán)境向往。(2)、目標(biāo)客戶背景描述:年齡: 3550歲置業(yè)能力:20萬以上年收入: 26萬以上職業(yè)范圍:公務(wù)員、企事業(yè)中高層、高校高級教師、專業(yè)技術(shù)人員、個體戶、私營企業(yè)主等,以有換房需求、二次置業(yè)、自住的企事業(yè)單位中高級人員和公務(wù)員、生意人為主力。(2)遠(yuǎn)期目標(biāo)客戶:因XXX市屬XXX市中心城市,集教育、文化、政治、經(jīng)濟(jì)為一體,周邊市區(qū)的企事業(yè)單位中高層管理人員、公務(wù)員、高校教師、私企老板等,輻射周邊各市各區(qū)的自住客戶。如城鎮(zhèn)系XXX市主城區(qū),遵照XXX市兩城區(qū)規(guī)劃管理文件 “只拆不建”,“拆違建綠”、“拆舊建綠”的規(guī)劃指導(dǎo)原則,區(qū)域內(nèi)已無成片的可開發(fā)用地,高尚、高品質(zhì)物業(yè)的后續(xù)開發(fā)具有稀缺性。項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析隨著連接XXX老城區(qū)的長壽大道主干道的修建,將使住戶更便于進(jìn)入市區(qū),也是本項(xiàng)目銷售的又一賣點(diǎn)。離XXX市老城區(qū)近,
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