【正文】 六、 小結(jié)37 / 37。綜合來看，在史上最嚴厲的新國五條出臺的背景下，開發(fā)商銷售額之所以能大幅增長，與購房需求在短期內(nèi)集中釋放有直接關(guān)系。而綠地集團在1季度市場銷售不佳的情況下采用降價策略提升項目的性價比，使之交易重回市場前三甲。其他房企均呈現(xiàn)了不同程度的漲價現(xiàn)象，其中萬達集團漲幅最為顯著，達77%。以全國銷售金額十強房企典型，根據(jù)房企銷售金額及面積計算單位面積的成交價格變動情況：房企銷售金額及面積計算單位面積的成交價格變動情況：排名公司名稱均價變動情況1萬科地產(chǎn)0%2綠地集團29%3中海地產(chǎn)12%4保利地產(chǎn)39%5恒大地產(chǎn)9%6萬達集團77%7碧桂園45%8華潤置地8%9世茂房地產(chǎn)5%上表可見，2013年2季度來，萬科地產(chǎn)、綠城中國在價格方面未出現(xiàn)明顯變化。從今年上半年大型房企銷售額的集中度來看，%，與2012年同期相比，%。中海地產(chǎn)上半年銷售業(yè)績達到645億元，上半年已經(jīng)完成全年目標的81%。面積榜第一位的恒大地產(chǎn)，上半年半年銷售面積達到729萬平方米，同比增幅達到16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。2013年上半年房企銷售金額、成交面積TOP10排名公司名稱銷售金額(億元)公司名稱成交面積(萬㎡)1萬科地產(chǎn)830恒大地產(chǎn)7292綠地集團653綠地集團7143中海地產(chǎn)645萬科地產(chǎn)7124保利地產(chǎn)635保利地產(chǎn)5705恒大地產(chǎn)482中海地產(chǎn)5276萬達集團351碧桂園5107碧桂園340萬達集團2868華潤置地330華潤置地2719世茂房地產(chǎn)325世茂房地產(chǎn)26410綠城中國283宏立城243數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心2013年上半年萬科、恒大、綠地、中海、保利銷售業(yè)績企業(yè)2013年上半年銷售金額2012年上半年銷售金額同比2013年上半年銷售面積2012年上半年銷售面積同比萬科集團83061036%71261516%綠地集團65345045%71448547%中海地產(chǎn)64554314%52739733%保利地產(chǎn)63549322%57044329%恒大地產(chǎn)48238027%72963016數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心領(lǐng)軍企業(yè)延續(xù)一季度強勁勢頭，業(yè)績成倍增長。6) 西安市各大房企動態(tài)2013年上半年，新“國五條”并未阻礙房地產(chǎn)市場的回暖，品牌房地產(chǎn)企業(yè)順勢在一季度加大推盤力度，率先搶占市場先機，并憑借廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強大的品牌優(yōu)勢實現(xiàn)了銷售業(yè)績的高速增長，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。但現(xiàn)在想法已經(jīng)改變了，必須要一步到位，想買一套各方面都滿意的房子，除了交通方便、配套齊全、距城區(qū)不遠、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美這些基本條件以外，還得考慮以后孩子上學(xué)的問題，有了孩子，家里的老人要來照顧，所以一定要買適合三代人一起居住的綜合性價比高的房子。剛需型需求持續(xù)釋放。而寬適型房源需求比例略有上升，125145平方米面積段同比上漲4%。9. 各面積區(qū)間成交占比由上圖可以看出， 90125平方米的面積區(qū)間是市場需求的主力，占比達到37%，其次則是7090平方米，占比27%。如今大多數(shù)置業(yè)者的狀態(tài)是工作時間短積蓄不多，面臨結(jié)婚生子，將來孩子的教育等多個問題，能夠承受的房屋總價也就是40萬元左右，但要符合交通、配套、社區(qū)環(huán)境、教育等多個條件的房子，價格都要高出能承受的價格范圍許多，因此只能再選擇觀望。7. 心理價位：50007000元/平方米是購房者主力承受區(qū)間%的購房者意向價格區(qū)間為55006000元/平米，而60006500元/%。%。6. 購房計劃%，比例最高。當(dāng)詢問購房者為什么選擇在城南置業(yè)時，一位阿姨表示：“城南的發(fā)展比較成熟，地鐵二號線也很方便，而且最近不是發(fā)生一些五證不全的樓盤曝光事件嗎?我在你們800家的網(wǎng)站上看到城南區(qū)五證齊全的房子是最多的，而且都是大開發(fā)商，質(zhì)量和服務(wù)都會得到很好的保證“。%的置業(yè)占比緊隨其后，位居第三。5. 意向城區(qū)：城南、高新、城西受關(guān)注度較高有上圖可以看出，想在城南區(qū)置業(yè)的人數(shù)最多，%。西安改善型需求也呈現(xiàn)出進一步結(jié)構(gòu)性放量特征。與去年相比，改善型比重上漲顯著，同比上漲了5個百分點。而就現(xiàn)有水平來說，對于年收入在58萬的中等收入階層而言，房價壓力不小。按現(xiàn)在西安市市區(qū)平均房價約在60008000元/平方米的區(qū)間、每戶房屋80平方米來算，58萬人群中的房價收入比約為613倍，略低于北、上、廣、深等一線城市平均水平16倍。這說明了大部分80后一代已經(jīng)進入結(jié)婚生子這樣一個人生階段，隨著家庭人口的增長，這部分人群勢必對改善型住宅需求更大。2. 居住結(jié)構(gòu)：三口之家置業(yè)需求增長7個百分點由上圖可以看出，兩口之家比重最大，%，其次是單身人群，%。而36歲45歲偏中年的置業(yè)人群占比略有下滑。這是因為區(qū)內(nèi)是古城保護重點區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，住宅日趨減少，呈現(xiàn)居民外遷的趨勢，開發(fā)主要以商業(yè)為主，商業(yè)價值較高。近三年間房價波動較小，均價保持在8000元左右。未來高新區(qū)將在已開發(fā)的35平方公里基礎(chǔ)上增加45平方公里，預(yù)計未來510年里住宅供應(yīng)量不足的問題將會得到解決。區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，高新區(qū)一直是西安寫字樓的密集區(qū)域，而且擁有多個大型購物中心和超市，由于以上眾多因素，高新區(qū)的住宅價格一直保持在比較高的位置運行。截止到2013年10月，%。高新區(qū)高新區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 10, 7, 16, 7, 15, 7, 14, 7, 13, 8, 15, 7, 高新區(qū)近三年間的住宅均價保持平穩(wěn)發(fā)展，%，僅次于城內(nèi)區(qū)和城南區(qū)。經(jīng)開板塊就是依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等三大功能建設(shè)成為的集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市新區(qū)。隨著西安市政府的北遷，地鐵2號線的建成，區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹂_始逐漸釋放，圍繞西安行政中心、地鐵二號線、鐵路新客站、機場高速二號線、北三環(huán)等重大建設(shè)項目，北郊的區(qū)域總體規(guī)劃及時得到調(diào)整，同時投資力度也在逐漸加大，城市重要設(shè)施的合理布點和有序建設(shè)也在著重解決，建設(shè)城市新中心的必要元素都在此匯聚。三年間，均在6區(qū)統(tǒng)計中位居首位。城北區(qū)城北區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 11, 5, 11, 5, 12, 5, 15, 6, 12, 6, 16, 6, 城北區(qū)住宅均價三年間持續(xù)上漲，%。而曲江新區(qū)以旅游度假區(qū)聞名，聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址就在此區(qū)內(nèi)。城南區(qū)規(guī)劃歷來是教育強區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立，占有西安市80%的教育資源。%。由于商業(yè)氛圍淡薄、配套的稀少、城西二環(huán)之外荒蕪的城市狀況等原因，預(yù)計城西區(qū)房地產(chǎn)成熟還需要一段時間。整體來看，城西區(qū)仍然處于一個價值洼地。由住宅成交量來看，城西區(qū)的成交量在三年間快速發(fā)展，%。而城西的大興新區(qū)距離城市中心最近，是目前西安市二環(huán)以內(nèi)唯一可以成片改造開發(fā)的宜居新區(qū)，同時也因為房價較低，成為西安房地產(chǎn)板塊的后起之秀。新區(qū)將打造成為西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和新的經(jīng)濟增長極。城西區(qū)是西安市的老工業(yè)區(qū)，基本配套比較差；工業(yè)廠房地塊多，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊少；商業(yè)氛圍淡薄等諸多因素制約著城西區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。城西區(qū)城西區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 10, 5, 8, 5, 14, 5, 14, 5, 18, 5, 12, 5, 在西安市眾多區(qū)中，城西區(qū)的住宅均價是最低的，2013年均價為5851元/平方米，而城西的均價上升緩慢，與2011年的均價相比，2013年10月的住宅均價不升反跌，跌幅雖不足1%，但是如計算通脹水平，年均跌幅約6%。這個趨勢預(yù)示東區(qū)住宅金融概念和生態(tài)宜居概念的繼續(xù)發(fā)酵。4) 近幾年西安市房地產(chǎn)市場分區(qū)情況城東區(qū)城東區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 12, 6, 12, 6, 16, 6, 13, 6, 10, 6, 11, 6, 近三年來，城東區(qū)的住宅均價持續(xù)走高，雖然在2012年下半年由于開發(fā)商的“以量換價”的營銷策略下，均價下探到了6111元/平方米的三年最低價，但是在2013年的浐灞金融服務(wù)區(qū)、地鐵5號線和浐灞生態(tài)住宅概念的推動下，城東區(qū)2013年上半年量價齊升，均價到達了三年來的高點6378元/平方米，%。%。所以2012年下半年的成交量直線飆升至兩年來的最高峰；其二，2013年4月份在國五條政策效應(yīng)下和“金三銀四”的助推下市場曾出現(xiàn)成交畸高現(xiàn)象。原因