【正文】 ，帶給北城區(qū)域的變化顯而易見，一個宜居、宜商的城市區(qū)正逐漸呈現(xiàn)在購房者眼中。但是由于2013年高新區(qū)的商品房供應(yīng)量減少，導(dǎo)致成交量不足。而高新區(qū)的成交量不大，占比僅為11%，排在各區(qū)第5的位置。憑借著優(yōu)越的地理位置，適宜的自然環(huán)境以及濃郁的文化氛圍，城南已在西安人的心里久久扎下了根。而均價則保持穩(wěn)定的走勢。而均價也保持在高位運(yùn)行。數(shù)據(jù)來源：CRIC截止到2013年10月，西安市商業(yè)房成交量呈階段性發(fā)展。平均成交量保持在118萬平方米，均價也維持在7250元/平方米的水平。%和34%。房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房施工面積都有一定幅度的提高，說明開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度。其中多層面積在2013年上半年沒有納入統(tǒng)計，是因為西安市2013年多層建筑開工量較少。在統(tǒng)計的28個省會城市中，西安市的小高層成本排名第6位，而西安市的高層成本排名第4位，兩方面數(shù)據(jù)都排名前列。土地供應(yīng)面積是土地銷售面積的近2倍。由于區(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，開發(fā)主要以商業(yè)為主，除商業(yè)價值外，住宅地產(chǎn)價格優(yōu)勢不明顯。區(qū)內(nèi)酒店、娛樂、餐飲、購物配套齊全，并有多個休閑娛樂公園。高新區(qū)的土地銷售面積占比4%，據(jù)居計各區(qū)的第五位。城北區(qū)是規(guī)劃為未來西安新的市政中心、行政中心和經(jīng)濟(jì)區(qū)，這預(yù)示著城北中央商務(wù)區(qū)未來潛在的居住價值。由于以上原因，城西區(qū)的土地成本比較低，僅略高于城東區(qū)。長安則因大學(xué)城的入駐，擁有豐厚的教育資源。城南區(qū)主要由曲江板塊和長安板塊組成。城東區(qū)由西安國際商務(wù)港區(qū)板塊，浐灞生態(tài)區(qū)板塊和紡織城綜合發(fā)展區(qū)板塊組成。而隨后的國五條細(xì)則出臺打擊了房地產(chǎn)商的積極性，平均樓面地價迅速回落并在一個平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。這放映了各大房企對四季度到明年初西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展持審慎態(tài)度。地價的調(diào)整也是先于土地供給的調(diào)整。在67月間，土地供應(yīng)量和成交量出現(xiàn)了一個明顯的下滑，土地供應(yīng)量的下滑是因為上半年土地供應(yīng)增長過快，在67月間政府調(diào)整了土地的供給量。2. 面對本年度前兩個季度土地市場低迷態(tài)勢，政府為完成年度供地任務(wù)而加大土地供應(yīng)，用以保證財政收入，這是本季度土地供應(yīng)量加大的重要驅(qū)動力。市場表現(xiàn)為供大于求，地價平穩(wěn)發(fā)展。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)　　住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和90平方米以下中小型普通商品房的建設(shè)。2009年12月西安購房補(bǔ)貼終止西安購房補(bǔ)貼終止 “個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)至5年”政策出臺 國務(wù)院出臺“國四條”以“遏制房價過快上漲”2) 西安市招商引資政策（房地產(chǎn)方向）1. 土地使用權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓　　商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅、工業(yè)等經(jīng)營性項目用地，政府必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等競爭性方式出讓土地使用權(quán)；同時，國家規(guī)定了工業(yè)項目用地的最低出讓價。對不明碼標(biāo)價的商品房每套將罰5000元。昨日，記者采訪西安多家銀行了解到，目前五大行房貸均未發(fā)生變化，首套房首付比例為三成，二套房首付比例為六成。2013/5/27擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，明確提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。根據(jù)貸款人提供的資料、收入證明及個人征信情況，審核后才能確定。對于未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告，另外，房地產(chǎn)廣告中不得“售后包租、返本銷售”，不得以時間表示距離和含有升值或投資回報的承諾，不得有辦戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。西安市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、差別化住房信貸和稅收政策，嚴(yán)肅查處住房騙購、違規(guī)信貸等違法違規(guī)行為。2009年旅客吞吐量達(dá)到1529萬，2012年吞吐量2343萬人次（2012年12月數(shù)據(jù)），為全國十大機(jī)場增速最快的機(jī)場。[51]西安北客站是西安鐵路樞紐及將要建成的全國快速高速客運(yùn)網(wǎng)中的一個重要節(jié)點(diǎn)。鐵路鐵路方面，早在2005年西安火車站便首次邁入全國客運(yùn)大站前五行列。包含有繞城高速、機(jī)場新線、二環(huán)路和三環(huán)路等。此外，還將形成跨省高速通道，實現(xiàn)西安到周邊相連的省(區(qū)、市)當(dāng)日抵達(dá)。4. 世園會的成功舉辦對于改善城市環(huán)境作用極大，對于城市價值的提升起了很大作用。而提前兩年開建的一號線也預(yù)計于2013年9月16日正式運(yùn)營。2. “地鐵概念”一直是區(qū)域房價的助力器。%。%。%，%，%。西安是國務(wù)院于1982年首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市之一 西安市南和東南與漢中市、安康市、商洛市相鄰；西與寶雞市接壤；北與咸陽市相連；東與渭南市相接 東西最長約204千米，南北最寬約116千米，總面積10,108平方千米。2009年，中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出將西安建設(shè)成為國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)、物流、會展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，著力打造西安國際化大都市。其中，%；，%；，%。%。%。城市骨架將被大幅拉伸，地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)會。于2012年10月竣工的曲江輕軌環(huán)繞曲江新區(qū)，串聯(lián)大雁塔、大唐芙蓉園、曲江池等一系列景區(qū)，可飽覽曲江美景。到2020年，實現(xiàn)全市主城區(qū)面積800平方公里，人口1000萬以上，初具國際化大都市規(guī)模。同時未來西安將形成2條高速環(huán)行線（西安繞城高速和西咸北環(huán)線），6條以西安為中心的輻射線，構(gòu)成西安對外輻射各地市的高速通道，西安到各地市實現(xiàn)當(dāng)日往返。公路客運(yùn)如今西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，在規(guī)劃中還將進(jìn)一步發(fā)展成為“來”字型，使出行更加快捷方便。在公路客運(yùn)方面，陜西省西安汽車站、西安城東客運(yùn)站、西安城西客運(yùn)站、西安城北客運(yùn)站、西安城南客運(yùn)站共同組成了旅客運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，負(fù)責(zé)省內(nèi)及省外的公路運(yùn)輸。西安北客站全面運(yùn)營后，年發(fā)送旅客近年將達(dá)6800多萬人，遠(yuǎn)期將達(dá)到8000多萬人。航空西安咸陽國際機(jī)場是中國重要航空港之一，目前共有25家航空公司在機(jī)場經(jīng)營186余條航線（其中國內(nèi)96個城市的186條航線和國際和地區(qū)11個城市的10條航線），每天有600余架次的航班在機(jī)場起降。同時，政策還要求進(jìn)一步加大中小套型、中低價位住房用地供應(yīng)，建立保障房土地儲備制度，優(yōu)先向保障房項目供地。2013/10/28陜西省出臺7項措施規(guī)范商品房交易 未獲預(yù)售證不得發(fā)布銷售廣告 日前，陜西省住建廳出臺加強(qiáng)商品房預(yù)售、廣告、展會準(zhǔn)入、合同、中介、收費(fèi)管理、規(guī)范交易程序等7項措施， 其中針對商品房銷售做出以下規(guī)定：未達(dá)到相關(guān)條件的開發(fā)項目，嚴(yán)禁辦理《商品房預(yù)售許可證》，而審批通過的商品房預(yù)售項目（樓棟）應(yīng)在24小時內(nèi)對外公布；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。2013/6/27西安部分銀行房貸速放慢，首套房貸利率或上浮6月27日，一家股份制銀行的工作人員介紹說，首套房貸的利率是基準(zhǔn)，不排除上浮可能。消息人士還透露，6個月內(nèi)，只要通過輸入權(quán)屬人姓名和身份證信息，就可查詢其聯(lián)網(wǎng)城市內(nèi)所有同一權(quán)屬人名下的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動情況、交易情況和有關(guān)價格數(shù)據(jù)等，包括住房信息與農(nóng)村宅基地信息。2013/4/3西安各銀行房貸政策未變 首套房仍基準(zhǔn)利率新國五條出臺后，各地實施細(xì)則在3月底紛紛出籠，西安實施細(xì)則也于3月31日正式落地。2011年5月《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》西安市物價局召開了“全市商品房銷售明碼標(biāo)價工作會議”，明確指出將開展全市商品房明碼標(biāo)價專項檢查。2010年5月西安出臺穩(wěn)定房產(chǎn)市場“十六條西安市政府出臺《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》，從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見，被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場“十六條”。已取得土地使用權(quán)的土地閑置滿2年，政府可以依法無償收回土地使用權(quán)；土地閑置滿1年、不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。3) 土地招拍掛流程三、 土地市場分析1) 2013年西安市土地市場總體情況分析表21： 西安市2013年土地市場概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬M2）土地成交面積(萬M2）地價（萬/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬）平局樓面地價（元/M2） 10,267, 1,305, 1, 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）截止到2013年10月，西安土地供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，但是成交量和成交金額與供應(yīng)量走勢相反，趨于下滑。西安土地供應(yīng)量、成交量保持了穩(wěn)步增長態(tài)勢，整體來看原因有三：1. 全國重點(diǎn)城市2季度土地市場表現(xiàn)活躍加固了行業(yè)向好預(yù)期，大環(huán)境樂觀氛圍對于西安市場的傳導(dǎo)作用是本季度西安土地市場供銷兩端穩(wěn)步增長的重要影響因素。2013年第三季度的土地供求情況與上半年的情況相反。隨后土地供應(yīng)和成交量開始小幅度反彈。但是與之成為相反的是，土地的成交量和地價成相反走勢。在2013年3月到4月間，由于傳統(tǒng)的金三銀四的影響，房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺加固了各大房企對西安房地產(chǎn)市場向好的預(yù)期，拿地欲望強(qiáng)烈，帶動了土地市場的價格上漲。2) 2013年西安市土地市場分區(qū)情況分析表22：西安市2013年土地市場分區(qū)概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬M2）土地成交面積(萬M2）土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬）樓面地價（元/M2）城東 1, 3,657, 357, 城南 1, 3,229, 446, 1, 城西 1,951, 208, 1, 城北 945, 194, 1, 高新 482, 65, 1, 城內(nèi) 33, 2, 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交