【正文】 售面積排第三位，占比為16%。城東區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，教育資源強(qiáng)勢，區(qū)域內(nèi)配套完善并且商業(yè)氛圍濃厚，以上眾多因素使西安城東土地銷售暢旺。數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理） 截止到2013年10月。而國五條的細(xì)則出臺及銀根收緊使得房企對于未來市場發(fā)展趨勢判斷不明朗是導(dǎo)致土地成交量下跌的主要因素。從供應(yīng)面來看，在2013年1月到5月間土地供應(yīng)量持續(xù)加大，主要以商業(yè)、工業(yè)地塊為主，市場供應(yīng)在年度供地計(jì)劃及財(cái)政需求的雙重影響之下出現(xiàn)續(xù)漲?！　⊥恋厥褂脵?quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，工業(yè)、教育、衛(wèi)生、科研、文化、體育及其他綜合用地50年，商貿(mào)、旅游、娛樂用地40年。2013/2/21國務(wù)院出臺房產(chǎn)調(diào)控新國五條會(huì)議指出,近年來,各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署,取得積極成效,投機(jī)投資性購房得到有效抑制,房地產(chǎn)市場形勢逐步平穩(wěn)。2013/5/28不動(dòng)產(chǎn)登記制度起草，60城住房信息聯(lián)網(wǎng)目前，住房和國土兩部門的系統(tǒng)正在設(shè)法對接。同時(shí)，進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供應(yīng)，2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地計(jì)劃，確保2014年住房用地計(jì)劃供應(yīng)量在2013年的基礎(chǔ)上增加10%。鄭西高鐵是國內(nèi)第三條開通的高速鐵路。其中，雙向8車道（局部6車道），設(shè)計(jì)車速80公里/小時(shí)，三環(huán)整體工程已于2008年底前竣工。5) 交通規(guī)劃高速公路2012年，陜西省高速公路總里程已突破4000公里。西安地鐵的修建將壓縮城市距離，極大幅度提升城市價(jià)值。%。西安下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣、高陵縣等9區(qū)4縣，到2010年陜西省第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示， 萬人。2) 城市經(jīng)濟(jì)2012年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。%。于2011年9月16日首先建成通車的二號線是西安地鐵第一條建成線路，北起西安北客站南到韋曲，縱貫西安市中軸線。預(yù)計(jì)2015突破5000公里。[50] 西安市區(qū)與全部所轄區(qū)縣以及省內(nèi)所有地級市通有高速公路。2012年12月底，西安已開通至北京、廣州、長沙、深圳、武漢、鄭州、石家莊的直達(dá)高鐵線路。建立保障房土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。一旦對接成功，即可形成“房地合一”的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)。2012年10月限利潤陜西商品房利潤率不得超過10% 調(diào)控新政引爭議?！　∫淹瓿砷_發(fā)投資25%以上的土地，可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。從成交面來看，在經(jīng)歷了2月的一個(gè)成交低迷以后，土地成交面積開始穩(wěn)步上升，全國重點(diǎn)城市土地市場全線飄紅是影響西安土地市場成交逐漸活躍的重要因素，此外本年度前兩個(gè)季度樓市表現(xiàn)不俗，部分房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢使其更加重視一級市場，也是土地市場成交量上升的重要原因。所以在2013年7月的時(shí)候，土地供應(yīng)和成交量均到達(dá)了最低點(diǎn)。西安市平均樓面地價(jià)走勢平穩(wěn)。為統(tǒng)計(jì)的各區(qū)中最低。城東區(qū)主要由灃東板塊（灃渭新區(qū)）和大興新區(qū)板塊組成。但是由于城內(nèi)區(qū)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，供應(yīng)量和銷售量都十分小。最后是城內(nèi)區(qū)，城內(nèi)區(qū)的土地銷售面積占比僅有1%，是各區(qū)中銷售面積量最小的一個(gè)區(qū)。平均樓面地價(jià)在經(jīng)歷了2011年下半年到2012年上半年的上漲以及隨后在2012年下半年的大幅度調(diào)整以后，在2013年西安市平均樓面地價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，這說明土地市場在經(jīng)歷了由于2011年2012年以來對房地產(chǎn)市場樂觀的預(yù)期形成的價(jià)格大漲，以及消化了2012年下半年由于“國五條”等調(diào)控措施出臺和銀根縮緊的影響后，西安市的地價(jià)開始重回一個(gè)理性的運(yùn)行空間。五、 西安市房地產(chǎn)市場分析1) 2013年西安市房地產(chǎn)市場總體情況表31：西安市房地產(chǎn)開發(fā)情況　房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）1, 9, 8, 9, 7, 同比30% 9% 7% 45%46% 數(shù)據(jù)來源:西安市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)截止到2013年10月，同比上升30%。與住宅成交量相比，住宅均價(jià)總體呈震蕩下滑的一個(gè)趨勢。%，%。在西安，人們時(shí)?？梢月牭竭@樣的俚語“寧要城南一張床，不要?jiǎng)e處一間房”，許多喜歡住在城南的居民心中都有著一份揮之不去的城南情結(jié)，這也使得城南在西安樓市區(qū)域競爭中，顯示出了尤為卓著的宜居表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場亦因此受惠，高新區(qū)是近幾年被外來大的房地產(chǎn)企業(yè)和西安本土發(fā)展商作為主戰(zhàn)場。隨著西安市城中村改造工作的深入推進(jìn)、紡織城綜合發(fā)展區(qū)的逐漸成熟、部分優(yōu)質(zhì)教育資源的東移，將促使西安城東的發(fā)展進(jìn)一步提速，東城將逐漸成為西安未來的高尚居住區(qū)?，F(xiàn)在的西咸樓市，開發(fā)體量非常有限，但是部分龍頭企業(yè)從傳統(tǒng)的曲江、大明宮等熱點(diǎn)區(qū)域逐步進(jìn)入到城西區(qū)域，看重城西區(qū)域城市未來規(guī)劃價(jià)值。2. 20112013年西安總體房地產(chǎn)市場成交量和成交均價(jià)分析　住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價(jià)（元/M2)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/M2) 6, 14, 8, 16, 6, 19, 7, 18, 7, 16, 7, 16, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC近三年來，西安市住宅市場銷售均價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展，最高價(jià)出現(xiàn)在2011年下半年，達(dá)到8379元/平方米；最低價(jià)出現(xiàn)在2012年上半年，三年統(tǒng)計(jì)平均浮動(dòng)幅度為1%，表明西安市整體房價(jià)比較穩(wěn)定，房價(jià)升速低于全國平均水平，未來房價(jià)上升空間比較大，政府實(shí)行限價(jià)的措施可能性較小。%。城西區(qū)是西安市的老工業(yè)區(qū)，基本配套比較差；工業(yè)廠房地塊多，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊少；商業(yè)氛圍淡薄等諸多因素制約著城西區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。整體來看，城西區(qū)仍然處于一個(gè)價(jià)值洼地。而曲江新區(qū)以旅游度假區(qū)聞名，聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址就在此區(qū)內(nèi)。經(jīng)開板塊就是依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等三大功能建設(shè)成為的集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市新區(qū)。未來高新區(qū)將在已開發(fā)的35平方公里基礎(chǔ)上增加45平方公里，預(yù)計(jì)未來510年里住宅供應(yīng)量不足的問題將會(huì)得到解決。2. 居住結(jié)構(gòu)：三口之家置業(yè)需求增長7個(gè)百分點(diǎn)由上圖可以看出，兩口之家比重最大，%，其次是單身人群，%。與去年相比，改善型比重上漲顯著，同比上漲了5個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)詢問購房者為什么選擇在城南置業(yè)時(shí)，一位阿姨表示：“城南的發(fā)展比較成熟，地鐵二號線也很方便，而且最近不是發(fā)生一些五證不全的樓盤曝光事件嗎?我在你們800家的網(wǎng)站上看到城南區(qū)五證齊全的房子是最多的，而且都是大開發(fā)商，質(zhì)量和服務(wù)都會(huì)得到很好的保證“。如今大多數(shù)置業(yè)者的狀態(tài)是工作時(shí)間短積蓄不多，面臨結(jié)婚生子，將來孩子的教育等多個(gè)問題，能夠承受的房屋總價(jià)也就是40萬元左右，但要符合交通、配套、社區(qū)環(huán)境、教育等多個(gè)條件的房子，價(jià)格都要高出能承受的價(jià)格范圍許多，因此只能再選擇觀望。但現(xiàn)在想法已經(jīng)改變了，必須要一步到位，想買一套各方面都滿意的房子，除了交通方便、配套齊全、距城區(qū)不遠(yuǎn)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美這些基本條件以外，還得考慮以后孩子上學(xué)的問題，有了孩子，家里的老人要來照顧，所以一定要買適合三代人一起居住的綜合性價(jià)比高的房子。中海地產(chǎn)上半年銷售業(yè)績達(dá)到645億元，上半年已經(jīng)完成全年目標(biāo)的81%。而綠地集團(tuán)在1季度市場銷售不佳的情況下采用降價(jià)策略提升項(xiàng)目的性價(jià)比，使之交易重回市場前三甲。綜合來看，在史上最嚴(yán)厲的新國五條出臺的背景下，開發(fā)商銷售額之所以能大幅增長，與購房需求在短期內(nèi)集中釋放有直接關(guān)系。從今年上半年大型房企銷售額的集中度來看，%，與2012年同期相比，%。6) 西安市各大房企動(dòng)態(tài)2013年上半年，新“國五條”并未阻礙房地產(chǎn)市場的回暖，品牌房地產(chǎn)企業(yè)順勢在一季度加大推盤力度，率先搶占市場先機(jī)，并憑借廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的高速增長，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。9. 各面積區(qū)間成交占比由上圖可以看出， 90125平方米的面積區(qū)間是市場需求的主力，占比達(dá)到37%，其次則是7090平方米，占比27%。6. 購房計(jì)劃%，比例最高。西安改善型需求也呈現(xiàn)出進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放量特征。這說明了大部分80后一代已經(jīng)進(jìn)入結(jié)婚生子這樣一個(gè)人生階段，隨著家庭人口的增長，這部分人群勢必對改善型住宅需求更大。近三年間房價(jià)波動(dòng)較小，均價(jià)保持在8000元左右。高新區(qū)高新區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價(jià)（元/M2) 10, 7, 16, 7, 15, 7, 14, 7, 13, 8, 15, 7, 高新區(qū)近三年間的住宅均價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展，%，僅次于城內(nèi)區(qū)和城南區(qū)。城北區(qū)城北區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價(jià)（元/M2) 11, 5, 11, 5, 12, 5, 15, 6, 12, 6, 16, 6, 城北區(qū)住宅均價(jià)三年間持續(xù)上漲，%。由于商業(yè)氛圍淡薄、配套的稀少、城西二環(huán)之外荒蕪的城市狀況等原因，預(yù)計(jì)城西區(qū)房地產(chǎn)成熟還需要一段時(shí)間。新區(qū)將打造成為西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和新的經(jīng)濟(jì)增長極。4) 近幾年西安市房地產(chǎn)市場分區(qū)情況城東區(qū)城東區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價(jià)（元/M2) 12, 6, 12, 6, 16,