【正文】 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告一、 城市發(fā)展研究1) 城市概況西安市是中華人民共和國(guó)陜西省省會(huì)，中國(guó)七大區(qū)域中心城市之一，陜西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息的中心，是新亞歐大陸橋中國(guó)段——隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。2009年，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出將西安建設(shè)成為國(guó)家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)、物流、會(huì)展中心、區(qū)域性金融中心、國(guó)際一流旅游目的地以及全國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，著力打造西安國(guó)際化大都市。西安是國(guó)務(wù)院于1982年首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市之一 西安市南和東南與漢中市、安康市、商洛市相鄰；西與寶雞市接壤；北與咸陽(yáng)市相連；東與渭南市相接 東西最長(zhǎng)約204千米，南北最寬約116千米，總面積10,108平方千米。西安下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、藍(lán)田縣、周至縣、戶(hù)縣、高陵縣等9區(qū)4縣，到2010年陜西省第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示， 萬(wàn)人。2) 城市經(jīng)濟(jì)2012年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。其中，%；，%；，%。%，%，%。，%。，%。，%。，%。，%。，%。，%。，%。3) 產(chǎn)業(yè)支撐4) 城市建設(shè)規(guī)劃1. 2009年6月國(guó)務(wù)院宣布批準(zhǔn)《關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》；大經(jīng)濟(jì)區(qū)格局的確定，極大提升了西安的城市價(jià)值。規(guī)劃對(duì)西安的新定位是打造“國(guó)際化大都市”。城市骨架將被大幅拉伸，地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)。2. “地鐵概念”一直是區(qū)域房?jī)r(jià)的助力器。西安地鐵的修建將壓縮城市距離，極大幅度提升城市價(jià)值。于2011年9月16日首先建成通車(chē)的二號(hào)線是西安地鐵第一條建成線路，北起西安北客站南到韋曲，縱貫西安市中軸線。于2012年10月竣工的曲江輕軌環(huán)繞曲江新區(qū)，串聯(lián)大雁塔、大唐芙蓉園、曲江池等一系列景區(qū)，可飽覽曲江美景。而提前兩年開(kāi)建的一號(hào)線也預(yù)計(jì)于2013年9月16日正式運(yùn)營(yíng)。目前西安地鐵已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的還有地鐵三號(hào)線，地鐵四號(hào)線從大雁塔到火車(chē)站的實(shí)驗(yàn)段，以及地鐵六號(hào)線。3. 未來(lái)5年，西安城市基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模將達(dá)1500億元，到2015年人均居住面積達(dá)33平方米。到2020年，實(shí)現(xiàn)全市主城區(qū)面積800平方公里，人口1000萬(wàn)以上，初具國(guó)際化大都市規(guī)模。4. 世園會(huì)的成功舉辦對(duì)于改善城市環(huán)境作用極大，對(duì)于城市價(jià)值的提升起了很大作用。5) 交通規(guī)劃高速公路2012年，陜西省高速公路總里程已突破4000公里。預(yù)計(jì)2015突破5000公里。同時(shí)未來(lái)西安將形成2條高速環(huán)行線（西安繞城高速和西咸北環(huán)線），6條以西安為中心的輻射線，構(gòu)成西安對(duì)外輻射各地市的高速通道，西安到各地市實(shí)現(xiàn)當(dāng)日往返。此外，還將形成跨省高速通道，實(shí)現(xiàn)西安到周邊相連的省(區(qū)、市)當(dāng)日抵達(dá)。同時(shí)西部開(kāi)拓十年，西安已成為全國(guó)高速公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一，穿境而過(guò)的國(guó)道主干線ＧＺ40（二連浩特河口）、ＧＺ45（連云港霍爾果斯）和西部大通道（阿榮旗北海、銀川武漢、西安上海，西安昆明，西安茂名）。西安高速公路建立的快速成長(zhǎng)，主題市區(qū)的輻射驅(qū)策作用越來(lái)越嶄露出來(lái)，在很大水準(zhǔn)上增進(jìn)了西安市的臨潼、閻良、藍(lán)田、戶(hù)縣、洛川、商洛等地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)。公路客運(yùn)如今西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，在規(guī)劃中還將進(jìn)一步發(fā)展成為“來(lái)”字型，使出行更加快捷方便。包含有繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線、二環(huán)路和三環(huán)路等。其中，雙向8車(chē)道（局部6車(chē)道），設(shè)計(jì)車(chē)速80公里/小時(shí)，三環(huán)整體工程已于2008年底前竣工。[50] 西安市區(qū)與全部所轄區(qū)縣以及省內(nèi)所有地級(jí)市通有高速公路。在公路客運(yùn)方面，陜西省西安汽車(chē)站、西安城東客運(yùn)站、西安城西客運(yùn)站、西安城北客運(yùn)站、西安城南客運(yùn)站共同組成了旅客運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，負(fù)責(zé)省內(nèi)及省外的公路運(yùn)輸。鐵路鐵路方面，早在2005年西安火車(chē)站便首次邁入全國(guó)客運(yùn)大站前五行列。[來(lái)源請(qǐng)求]目前西安火車(chē)站開(kāi)行列車(chē)約350列，其中包括時(shí)速250kM/h的和諧號(hào)動(dòng)車(chē)組以及350KM的高鐵，也成為西部地區(qū)少數(shù)幾個(gè)開(kāi)行動(dòng)車(chē)組的城市。，其規(guī)模為號(hào)稱(chēng)全亞洲第一的客運(yùn)站。西安北客站全面運(yùn)營(yíng)后，年發(fā)送旅客近年將達(dá)6800多萬(wàn)人，遠(yuǎn)期將達(dá)到8000多萬(wàn)人。[51]西安北客站是西安鐵路樞紐及將要建成的全國(guó)快速高速客運(yùn)網(wǎng)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。鄭西高鐵是國(guó)內(nèi)第三條開(kāi)通的高速鐵路。2012年12月底，西安已開(kāi)通至北京、廣州、長(zhǎng)沙、深圳、武漢、鄭州、石家莊的直達(dá)高鐵線路。航空西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中國(guó)重要航空港之一，目前共有25家航空公司在機(jī)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)186余條航線（其中國(guó)內(nèi)96個(gè)城市的186條航線和國(guó)際和地區(qū)11個(gè)城市的10條航線），每天有600余架次的航班在機(jī)場(chǎng)起降。2009年旅客吞吐量達(dá)到1529萬(wàn)，2012年吞吐量2343萬(wàn)人次（2012年12月數(shù)據(jù)），為全國(guó)十大機(jī)場(chǎng)增速最快的機(jī)場(chǎng)。以西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)為始發(fā)圓點(diǎn)，1小時(shí)航程可覆蓋成都、重慶、武漢、鄭州、蘭州、西寧、銀川等中西部主要城市，2小時(shí)航程可覆蓋全國(guó)70%的領(lǐng)土和85%的經(jīng)濟(jì)資源，3小時(shí)航程能夠覆蓋國(guó)內(nèi)所有省會(huì)城市和重要的旅游城市，形成了優(yōu)越的地理位置在全國(guó)航線網(wǎng)絡(luò)中具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。二、 政策法規(guī)1) 近年西安市房地產(chǎn)政策一覽時(shí)間政策名稱(chēng)內(nèi)容2013/11/30《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》《意見(jiàn)》明確樓市須嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，報(bào)價(jià)過(guò)高項(xiàng)目，暫不予核發(fā)預(yù)售證。同時(shí)，政策還要求進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供應(yīng)，建立保障房土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。西安市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、差別化住房信貸和稅收政策，嚴(yán)肅查處住房騙購(gòu)、違規(guī)信貸等違法違規(guī)行為。同時(shí)，進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供應(yīng)，2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地計(jì)劃，確保2014年住房用地計(jì)劃供應(yīng)量在2013年的基礎(chǔ)上增加10%。建立保障房土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。2013/10/28陜西省出臺(tái)7項(xiàng)措施規(guī)范商品房交易 未獲預(yù)售證不得發(fā)布銷(xiāo)售廣告 日前，陜西省住建廳出臺(tái)加強(qiáng)商品房預(yù)售、廣告、展會(huì)準(zhǔn)入、合同、中介、收費(fèi)管理、規(guī)范交易程序等7項(xiàng)措施， 其中針對(duì)商品房銷(xiāo)售做出以下規(guī)定：未達(dá)到相關(guān)條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)禁辦理《商品房預(yù)售許可證》，而審批通過(guò)的商品房預(yù)售項(xiàng)目（樓棟）應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)對(duì)外公布；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。對(duì)于未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告，另外，房地產(chǎn)廣告中不得“售后包租、返本銷(xiāo)售”，不得以時(shí)間表示距離和含有升值或投資回報(bào)的承諾，不得有辦戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。 2013/10/21房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)西安市房管局從21日起在全市開(kāi)展為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行拉網(wǎng)式檢查，對(duì)存在違法違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將予以嚴(yán)肅處理。內(nèi)容：《商品房預(yù)售許可證》，直接或采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、交納誠(chéng)意金等形式變相預(yù)售商品房；、代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件商品房；，擅自發(fā)布商品房預(yù)售廣告；。2013/6/27西安部分銀行房貸速放慢，首套房貸利率或上浮6月27日，一家股份制銀行的工作人員介紹說(shuō)，首套房貸的利率是基準(zhǔn)，不排除上浮可能。根據(jù)貸款人提供的資料、收入證明及個(gè)人征信情況，審核后才能確定。2013/5/28不動(dòng)產(chǎn)登記制度起草，60城住房信息聯(lián)網(wǎng)目前，住房和國(guó)土兩部門(mén)的系統(tǒng)正在設(shè)法對(duì)接。一旦對(duì)接成功，即可形成“房地合一”的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)系統(tǒng)。消息人士還透露，6個(gè)月內(nèi)，只要通過(guò)輸入權(quán)屬人姓名和身份證信息，就可查詢(xún)其聯(lián)網(wǎng)城市內(nèi)所有同一權(quán)屬人名下的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況、交易情況和有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)等，包括住房信息與農(nóng)村宅基地信息。2013/5/27擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，明確提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。2013/4/19西安落實(shí)新國(guó)五條 騙購(gòu)者3年不得在西安買(mǎi)房西安市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(市政辦發(fā)號(hào))，從切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管五個(gè)方面推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。2013/4/18西安國(guó)五條細(xì)則正式落地 二手房嚴(yán)格執(zhí)行20%稅費(fèi)4月8日，市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，《通知》提出了十三條房地產(chǎn)調(diào)控措施和要求，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。2013/4/3西安各銀行房貸政策未變 首套房仍基準(zhǔn)利率新國(guó)五條出臺(tái)后，各地實(shí)施細(xì)則在3月底紛紛出籠，西安實(shí)施細(xì)則也于3月31日正式落地。昨日，記者采訪西安多家銀行了解到，目前五大行房貸均未發(fā)生變化，首套房首付比例為三成，二套房首付比例為六成。2013/2/21國(guó)務(wù)院出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控新國(guó)五條會(huì)議指出,近年來(lái),各地區(qū)、各部門(mén)認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署,取得積極成效,投機(jī)投資性購(gòu)房得到有效抑制,房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐步平穩(wěn)。2012年10月限利潤(rùn)陜西商品房利潤(rùn)率不得超過(guò)10% 調(diào)控新政引爭(zhēng)議。2011年5月《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》西安市物價(jià)局召開(kāi)了“全市商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)工作會(huì)議”，明確指出將開(kāi)展全市商品房明碼標(biāo)價(jià)專(zhuān)項(xiàng)檢查。對(duì)不明碼標(biāo)價(jià)的商品房每套將罰5000元。2011年3月限價(jià)陜西要求房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅各地漲幅過(guò)快將問(wèn)責(zé)。2011年2月陜西要求房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅各地漲幅過(guò)快將問(wèn)責(zé)明確規(guī)定本市居民限購(gòu)兩套房，禁購(gòu)3套以上住房，兩套房貸首付最低60%。2010年5月西安出臺(tái)穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)“十六條西安市政府出臺(tái)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，從解決中低收入家庭住房到外來(lái)務(wù)工人員安置，從二手房申請(qǐng)住房公積金貸款到個(gè)人住房滿(mǎn)5年交易免營(yíng)業(yè)稅等方面提出16條意見(jiàn)，被稱(chēng)之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)“十六條”。20